Особенности российской ипотеки: что это такое, кому и на каких условиях ее дают?
Ипотечное кредитование – удобный и быстрый способ купить приглянувшуюся квартиру, дом или комнату.
На первый взгляд оформление такого варианта кредита достаточно простое, однако ипотека имеет множество подводных камней: требования к заемщикам, квартире, зданию, уровню доходов и возрасту клиента банка достаточно высоки.
Кроме того, обязательна оценка имущества и страхование кредитуемого.
Что это за форма кредитования?
Ипотека – вид кредитования для приобретения недвижимости, в котором последняя выступает залогом перед кредитором. Заемщику выдается сумма денег, оформленная в виде кредита.
Он обязуется регулярно погашать ее частями вместе с процентами, а гарантией выплат и служит недвижимое имущество – квартира, частный дом, автомобиль, участок земли.
Ипотека в условиях стабильно высоких цен на жилье является чуть ли не единственным способом приобрести квартиру или дом для многих граждан России. Срок такого кредита высок: выдается на 5, 10, 20 и более лет.
Ипотечное кредитование имеет несомненные преимущества для заемщика:
- Доступность. Если клиент имеет стабильный доход, он практически стопроцентно может получить желаемую сумму для покупки квартиры.
- Быстрота. Кредит выделяется сразу же после оформления.
- Специальные банковские программы для военнослужащих, молодых семей и так далее.
- Невысокие проценты и большой выбор условий кредитования.
Есть и недостатки:
- Переплата. Пользование заемными средствами – платная услуга. И чем больший срок этой «аренды», тем больше в итоге придется переплатить.
- Комиссии, штрафы, пени, дополнительные платежи.
- Достаточно большой пакет документов для оформления кредита.
- В большинстве банков для получения ипотеки требуется внести первоначальный взнос.
Условия получения кредита
Условия ипотеки различны в зависимости от кредитующего банка, но в целом они таковы:
- В основном ипотека выдается рублями или долларами, реже – евро.
- Погашение «тела» и процентов осуществляется в той же валюте, в которой выдавался кредит.
- Процентная ставка колеблется в пределах 10–16% (рубли) или 10–20% (доллары).
- Размер ипотеки определяется от стоимости недвижимости и составляет 10–90% от общей цены.
- Сроки зависят от возраста заемщика и прочих факторов и колеблются в пределах 1–30 лет.
- Первоначальный взнос нужен не всегда, но чаще всего он есть и составляет 10–30% от цены квартиры или дома.
- Жилье служит залогом. На него составляется закладная. Права переходят к заемщику только после полного погашения долга.
Сама недвижимость обязательно оценивается независимыми экспертами. Расходы при этом несет заемщик.
Требования к заемщикам
Любой гражданин, соответствующий установленным банком требованиям, может без проблем оформить ипотеку:
- Возраст не ниже 23 и не более 65 лет. Если заявитель близок к предельной границе, до скольки лет дают ипотеку в конкретном банке, она оформляется на меньший срок – 5–10 лет максимум.
- Размер трудового стажа – не менее 2 лет. По последнему месту официального трудоустройства – не менее 6 месяцев.
- Кредитная история положительная, у заемщика нет просрочек, невыплаченных кредитов.
- Размер зарплаты позволяет гасить ипотеку, причем на погашение может уходить не весь объем дохода. Этот вопрос рассматривается в индивидуальном порядке, поскольку не всегда доходы заемщика можно подтвердить справкой.
- Заемщик не состоит на учете в полиции, психиатрической лечебнице или наркологическом диспансере.
В идеальном варианте кредитуемый должен иметь следующие характеристики:
- Заявитель имеет собственные средства, чтобы внести первый взнос.
- Зарплата (или иной официальный доход) выше ежемесячного платежа минимум в 2 раза.
- Ипотека оформляется на квартиру вторичного рынка в новом доме.
- У заемщика есть другое ценное имущество: автомобиль, квартира, земельный участок.
- Заявитель имеет полную семью, в которой нет большого количества иждивенцев, и оба супруга работают официально.
- Официальный стаж на одном (последнем) месте работы более 2–3 лет.
- Имеются поручители, которые могут подтвердить свою платежеспособность документально.
- Нет других непогашенных кредитов или займов МФО.
Какое жилье можно приобрести по данной программе?
Основное требование к недвижимости, которая приобретается в ипотеку, — ее рентабельность. Она важна, потому что выступает залогом и в случае непогашения банк вынужден будет ее продать.
Поэтому требования к квартирам и домам под ипотеку следующие:
- Дом не должен быть признан подлежащим сносу или аварийным.
- Приобрести можно и целую квартиру, и ее часть (комнату).
- Не должно быть незаконных перепланировок, а фактическое состояние должно соответствовать техплану БТИ.
- В помещении должны быть коммуникации, отопление, санузел, вода, газ и свет.
- Не выдается ипотека на жилье муниципальной или госсобственности.
- Недвижимость не должна иметь обременений: залога, прав третьих лиц, ареста и так далее.
- В квартире на момент покупки не могут быть зарегистрированы (или являться собственниками) дети, не достигшие совершеннолетия.
Особое внимание банк уделяет состоянию квартиры. Сложности могут возникнуть, если жилье находится в домах барачного типа, коммуналках, старых зданиях. Оптимальным вариантом будет квартира в новостройке.
К самому многоквартирному или обычному дому также предъявляются определенные требования:
- Если речь идет о деревянном или садовом доме, он должен быть возведен не раньше 1990 года.
- Этажность МКД – не менее 4 этажей, или меньше, если он построен после 1991 года.
- Дом не состоит на учете на капремонт, не аварийный и не подлежит сносу или реконструкции.
- Деревянные дома, садовые домики, а также строения и здания с деревянными перекрытиями редко могут стать предметом ипотеки – потребуется положительный ответ оценщика о состоянии дома.
- Фундамент дома должен быть выполнен из кирпича, бетона или камня.
Правовой статус приобретенного жилья
Сразу же после покупки квартиры или дома в ипотеку заемщик приобретает законное право собственности. Однако при оформлении свидетельства в Росреестре на недвижимость накладывается обременение в виде залога.
До даты полного погашения долга нельзя осуществлять с квартирой такие действия:
- продать;
- обменять;
- подарить;
- зарегистрировать третьих лиц в квартире;
- сдать квартиру в аренду;
- разделить;
- заложить.
Теоретически эти операции осуществимы: необходимо получение письменного согласия залогодержателя-банка. Но на практике банковские учреждения редко идут навстречу заемщикам в этом вопросе, поскольку риск невозврата долга возрастает.
Регистрировать в Росреестре необходимо:
- договор купли-продажи недвижимости;
- договор ипотеки;
- залоговый договор.
Собственником заемщик становится только после ввода дома в эксплуатацию, а банк – залогодержателем. До этого момента у кредитора нет гарантий возврата, поскольку и квартиры фактически нет.
Специальные программы
Большинство крупных банков предлагают заемщикам специальные условия кредита в зависимости от статуса клиента, которые оформляются в рамках особых программ ипотечного кредитования.
Ипотека для военнослужащих
Участвовать в данном виде ипотеки могут те, кто служит по контракту, заключенному после 2005 года. При этом используется накопительная система.
После подачи заявления в конце года на специальный счет военного поступает фиксированная сумма в рублях. Средства имеют целевое назначение – покупку жилья в любом городе РФ.
Если этих средств не хватает, можно оформить ипотеку или доложить собственные сбережения.
Госпрограмма «Молодой семье – доступное жилье»
В рамках программы кредит предоставляется молодым (до 35 лет) родителям одного или более детей или просто супружеской паре. Этой ипотекой можно воспользоваться только один раз.
Предъявляются и дополнительные требования:
- количество метров квадратных на человека в семье должно быть меньше нормы;
- жилье может быть признано аварийным;
- должен соответствовать уровень дохода и так далее.
Программа «Строим вместе»
Данная ипотечная программа основана на предоставлении банковского кредита на строительство частного дома.
Создается паевой фонд, заемщики вносят средства. Как только собирается от 30 до 60% нужной суммы, строительный кооператив добавляет недостающую часть и начинает оформлять документы.
Жилье становится залогом ЖСК. Кредит выдается на 15–20 лет.
Ипотека в РФ набирает обороты. Уже более миллиона семей смогли обзавестись собственными квартирами и домами с ее помощью. Банки-конкуренты предлагаются новые программы, упрощают процедуру сбора документов и подачи заявления, предлагают низкие проценты и дополнительные бонусы.
Видео: Что такое ипотечное кредитование в России?
В видеосюжете рассказывается, что представляют собой ипотечные кредиты, выдаваемые банками в России.
Развенчиваются наиболее популярные мифы, касающиеся приобретения жилья в ипотеку. Даются советы, как минимизировать риски при оформлении подобного кредита и попасть в долговую яму.
Здравствуйте. Получил гражданство в 2014 году в Крыму. Служил в армии тогда. Прописан в воинской части. Так как сирота с 1 класса. В Украине не дали жильё. Сейчас работаю официально в строительстве.
Под залог оставить нечего.
С законодательством всё в порядке. Не состою на учёте в лечебных заведениях.
Живу с женщиной, не расписаны.
Мне возможно взять ипотеку на жильё?
Евгений Степанов
Здравствуйте Вагиф, для получения ипотечного кредита на получение жилья, банки в первую очередь обращают внимание на вашу платежеспособность. Вы должны быть официально трудоустроены и иметь постоянный источник дохода, продолжительность трудового стажа должна быть не менее 2-х лет, а по последнему месту работы не менее 6 месяцев. Вы должны быть старше 23 лет, не иметь отрицательной кредитной истории, а уровень вашего заработка должен позволять оплачивать ипотеку. Для отдельных банков и кредитных организаций могут существовать иные и дополнительные условия.