Каким образом производится оценка стоимости квартир и иной жилой недвижимости?

Оценка недвижимости является разновидностью оценочной деятельности, включающей в себя определение стоимости предмета оценки по отношению к оцениваемому объекту.

Проводится оценка в отношении жилых и нежилых помещений, коммерческой недвижимости, комнат, квартир, домов, земельных участков и производственных помещений. Как проводится оценка жилой недвижимости?

В каких случаях нужна оценка рыночной стоимости?

Оценка рыночной стоимости квартиры, иной жилой недвижимости, зданий или сооружений может понадобиться в самых разных случаях. Так, к примеру, определение реальной цены объекта необходимо:

• при совершении каких-либо операций, тем или иным образом связанными с недвижимостью (покупка, продажа, дарение или обмен недвижимости);
• для определения страховой суммы;
• в случае оформления кредита под залог недвижимости;
• при наличии судебных и имущественных споров;
• для оформления прав наследования;
• при оценке ущерба в случае стихийных бедствий и в прочих подобных ситуациях.

Кто проводит оценку?

Сегодня существует немало объединений и фирм, готовых предложить собственные услуги в процессе оценки стоимости жилья. Таковым может быть:

• юридическая фирма;
• агентство недвижимости;
• специализированное оценочное бюро;
• независимый частный оценщик.

Независимо от того кто занимается оценкой стоимости жилой недвижимости в обязательном порядке он должен обладать разрешением на осуществление оценочной деятельности.

Методы оценки

Специалисты, осуществляющие оценку стоимости недвижимых объектов, используют несколько методов, несколько отличающихся друг от друга, в частности:

1. Сравнительный способ – предполагает изучение нескольких похожих объектов, стоимость которых уже известна. При этом сравниваются основные параметры предметов сравнения. Чем больше число объектов будет исследовано, тем более точной станет оценка.
2. Доходный подход – применяется относительно не часто и заключается в оценке рыночной стоимости на основе ожидаемых в будущем доходов.
3. Затратный метод – состоит из оценки стоимости всех затрат на обустройство объекта. При этом засчитывается стоимость всех расходных материалов.

Как рассчитать рыночную стоимость?

Оценка квартиры или иной жилой недвижимости представляет собой частный случай оценки. В таких случаях в большинстве своем применяется рыночный метод оценки.

Процесс оценочной экспертизы для жилого объекта недвижимости (квартир) осуществляется в соответствии со стандартами, принятыми международными организациями и российским союзом независимых оценщиков. То есть процедура оценки происходит по одинаковому сценарию.

При оценке рыночной стоимости значение имеют следующие характеристики жилья:

• месторасположение нахождения объекта;
• отдаленность его от центра;
• присутствие транспортного обеспечения;
• основополагающие характеристики района;
• наличие поблизости промышленных районов, скверов, парков, водоемов и прочего;
• развитость инфраструктурной сети;
• тип проекта здания;
• год постройки;
• этажность;
• материалы стеновых перегородок и несущих стен;
• благоустройство прилегающей территории;
• присутствие мусоропровода и лифта;
• текущее состояние помещения;
• площадь помещения, общая и жилая;
• расположение комнат, планировка;
• вид из окна и т.д.

На основании собранной информации оценщик производит сравнение оцениваемого объекта с аналогичными объектами, выводится средняя продажная цена, которая и становится показателем рыночной стоимости.

В отчете необходимо наличие:

• задания на оценку;
• сопроводительного письма;
• описания использованной методики и расчета определения стоимости;
• копии лицензии оценщика;
• копии полиса страхования ответственности;
• сведений о квалификации задействованных специалистов.

В целом рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую продавец может получить за свой объект в результате коммерческой сделки в условиях рыночной конкуренции от независимого покупателя на основании всесторонних маркетинговых исследований.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Рыночная стоимость жилого объекта недвижимости и его кадастровая стоимость – два совершенно разных понятия, которые отличаются друг от друга также, как различны рыночная и инвентаризационная стоимость недвижимых объектов.

Кадастровая оценка проводится государством. Результат оценки можно просмотреть в открытом доступе на официальном сайте Росреестра, для этого нужно воспользоваться кадастровым номером, адресом либо номером права и найти в общем реестре интересующий объект.

Разница между рыночной стоимостью и кадастровой может быть очень существенной. Обусловлено это различием в методах оценки.

Определение кадастровой стоимости происходит на основании метода массовой оценки, которая предполагает сравнение стоимостных показателей схожих объектов недвижимости, располагающихся на весьма обширной географической территории.

Для определения кадастровой стоимости проводится анализ факторов, способных повлиять на цену определенного объекта.

Далее оценивается степень их влияния на данный объект и выводится средняя стоимость за квадратный метр недвижимого имущества определенной группы. Путем умножения этой цены на количество метров выводится кадастровая стоимость.

Стоимость работы оценщика

Стоимость проведения оценочной процедуры может варьироваться в зависимости от региона, в котором находится объект недвижимости, репутации агентства, типа квартиры и прочего.

В каждом случае стоимость сугубо индивидуальна и озвучивается оценщиком еще до начала процедуры, что позволяет подобрать наиболее приемлемый вариант.

Как определить стоимость жилья самостоятельно?

Можно оценить рыночную стоимость квартиры и самостоятельно.

Самый простой метод – это собрать информацию о схожих объектах, расположенную в СМИ и на Интернет-ресурсах.

Далее нужно выяснить среднюю цену квадратного метра аналогов. Для этого стоимость объекта нужно разделить на количество метров. Чем больше будет исследовано похожих объектов, тем более точной будет оценка.

Выяснив стоимость квадратного метра каждого из участвующих в сравнении объектов, необходимо вывести средний показатель цены и умножить его на количество метров в своей квартире. Это и будет средняя рыночная стоимость.

Видео: Как правильно рассчитать стоимость квартиры?

В видеосюжете специалист по недвижимости рассказывает, каким образом производится расчет рыночной стоимости квартиры оценщиком.

Объясняется, какие методы оценки недвижимости существуют, в чем их принципиальные отличия, в каких случаях применяется конкретный метод и могут ли они комбинироваться при оценке одной и той же квартиры.