ГлавнаяНедвижимостьСделки под залог недвижимости

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка, ВТБ 24, Россельхозбанка

Иногда возникает такая необходимость – продать квартиру, которая была куплена по ипотечному кредиту. Причём кредит ещё не выплачен до конца. Как это сделать, если вы взяли кредит в Россельхозбанке, банке ВТБ24 или Сбербанке – расскажет эта статья.

Почему люди хотят продать ипотечную квартиру

Обычное явление, когда человек хочет продать какую-то вещь. Естественно, делается это по двум причинам – либо ему стали нужны деньги, либо вещь ему стала не нужна. С квартирами всё точно также. С ипотечными квартирами связаны две особенности:

Кредитное обременение стало непосильным. Покупатель или группа покупателей не в силах больше выплачивать банку за квартиру, купленную в рассрочку, ну то есть им «стали нужны деньги». Квартиры часто покупают молодые семьи, которые вначале хотят жить отдельно, но потом приходят к выводу, что легче меньше тратить, чем больше зарабатывать, и переезжают жить к родителям. Сейчас с работой трудная ситуация, многие люди её теряют, и вынуждены пересматривать свои кредитные обязательства. Брали квартиру в надежде, что ипотечный кредит можно выплачивать за счёт сдачи её внаём, но спрос на съёмное жильё упал в 2 раза. И так далее.
Покупка в рассрочку стала невыгодной. Появилась возможность купить квартиру на более выгодных условиях в другом месте, то есть «квартира стала не нужна». Актуально в связи с падением цен на жильё. Многие брали квартиры в ипотеку на пике их стоимости. Поэтому сейчас, когда многие из них подешевели в полтора-два раза (особенно актуально для районных городов и вторичного фонда) выгоднее избавиться от старых кредитных обязательств и купить квартиру в другом месте.

В целом, это не противоречит ситуации с обычными вещами – либо стали нужны деньги, либо квартира больше не нужна. Добавляется и ряд семейных обстоятельств – покупали квартиру для совместной жизни, но развелись, получили квартиру в наследство и можно там жить, не выплачивая проценты, решили построить дом и жить за городом и т.д.

Особенности продажи квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременением Любой агент недвижимости скажет вам, что больше половины сделок с недвижимостью делается по квартирам с обременением. Это значит, что собственник для совершения любой операции с квартирой должен получить согласие третьих лиц – несовершеннолетних, недееспособных, или, как в данном случае, банка. Для вступления сделки купли-продажи в юридическую силу нужно получить согласие банка. Естественно, сделать это можно лишь в случае, когда вы возместите банку все затраты, которые он понёс, внося за вас деньги за квартиру при покупке, а также полностью или частично упущенную прибыль.

Пошаговые инструкции по каждому способу продажи квартиры в ипотеке

В юридической практике встречаются три опробованных схемы продаж. Но, если вы сами квалифицированный юрист, или же вам таковой помогает, можно изобрести и новые. В других случаях лучше придерживаться приведённых ниже схем.

Путём погашения кредита

Вы идёте в банк, и выясняете возможность досрочного погашения кредита.
После получения согласия банка на досрочное погашение, закрываете кредит.
Получаете согласие банка на снятие обременения.
Идёте в Росреестр и регистрируете снятие обременения.
Продаёте квартиру.

Этот способ подойдёт тем, у кого есть деньги. Некоторые банки за досрочное погашение берут процент. Если покупатель вам доверяет – внести деньги за кредит по ипотеке может он. Но это большой риск, и, скорее всего, это возможно лишь между очень близкими людьми. Как вариант этого способа – продажа квартиры, когда банк будет посредником.

С покупателем делаете предварительный договор, заверяете его.
Идёте с этим договором в банк.
Подписываете трёхсторонний договор о погашении кредита и снятии обременения в случае купли-продажи.
Вы или ваш покупатель вносите необходимую сумму в банк на депозит или в ячейку.
Снимаете обременение и продаёте квартиру.

Этот вариант безопаснее для покупателя, если часть денег готов внести он. Естественно, сумму на погашение кредита из цены квартиры он вычтет.

Путём продажи кредита

Выясняете возможность передачи кредита третьим лицам в вашем банке.
Покупатель и вы подписываете предварительный договор купли-продажи квартиры.
Вы оба идёте в банк и подписываете трёхсторонний договор о смене заёмщика в случае продажи квартиры.
Регистрируете сделку купли-продажи.

Что ж, если вместо вас готов выплачивать кредит покупатель – это не так уж и плохо. Однако, это скажется на сумме, которую вы можете получить, если продадите квартиру.

Переоформление кредита

Выясняете возможность переоформить ипотечный кредит в потребительский в вашем банке.
В случае согласия переоформляете кредит на себя и получаете согласие банка о том, чтобы продать квартиру.
Снимаете обременение и регистрируете сделку купли-продажи.

В данном случае не требуется дополнительных договоров с покупателем, вы можете просто сделать это даже без намерения продать квартиру. Подойдёт тем, у кого срок погашения кредита подходит к концу и сумма для выплаты осталась небольшая, иначе банк может не согласиться. Как вариант – можно договориться о выдаче кредита в другом месте и погашении кредита в данном банке с помощью договора рефинансирования. Но это длительная и сложная процедура.

Особенности продажи через Сбербанк, ВТБ24 и Россельхозбанк

Ипотечная квартира Сбербанка, как продать Сбербанк характеризуется длительным сроком рассмотрения заявок на все операции с досрочным погашением. Но вам может и повезти. В целом, на какие-то сомнительные схемы сотрудники банка не пойдут, и вам придётся действовать по предложенным ими схемам. Подробнее каждому конкретному покупателю скажут при обращении, то есть в итоге – порядок продажи квартиры будет индивидуальным. Неохотно идут на рефинансирование кредита любыми способами.

ВТБ24. Также действует по собственным схемам, приведённым выше, но с некоторыми оговорками. Существуют ограничения на куплю-продажу, связанные со страховой суммой и деньгами, которые нужно заплатить для погашения кредита. Охотнее других банков идёт на рефинансирование кредита через третьих лиц.

Россельхозбанк. Очень неохотно идёт на пересмотр договоров об ипотеке. Скорее всего, вам не удастся продать квартиру, переоформив кредит на другое лицо или оформив потребительский кредит. Да и досрочно погасить кредит может не получиться. Банк работает с собственными застройщиками, и имеет определённый интерес, чтобы в случае проблем у покупателя квартира досталась ему.

Частные случаи продажи ипотечных квартир

Продажа ипотечной квартиры мат капитал Рассмотрим специфические ситуации, которые вызывают вопросы.

Продажа квартиры с материнским капиталом

Обязательное условие для совершения любых сделок – исполнение родившемуся ребёнку трёх лет. Продать квартиру вы можете лишь с целью покупки другой квартиры на вторичном рынке, внесения суммы на участие в долевом строительстве или покупки новой квартиры по ипотечному кредиту.

Продажа квартиры, купленной менее трёх лет назад

В этом случае продажа квартиры облагается налогом на куплю-продажу. Но можно получить налоговый вычет, если вы при этом покупаете новое жильё. Если сумма покупки больше суммы продажи – налог платить не придётся. А вот если вы получаете при этом прибыль – придётся заплатить налог.