Нюансы договора мены квартиры и его образец, соответствующий требованиям Росреестра на 2017-2018 год

Договор мены квартиры — двусторонняя сделка купли-продажи, в которой каждый контрагент выступает и продавцом, и покупателем.

Обмен подразумевает, что вы, отдавая свою недвижимость другому человеку, становитесь обладателем его жилища.

Суть сделки и ее отличие от договора купли-продажи

Основное отличие мены от договора купли-продажи состоит в том, что чистый обмен жилыми помещениями осуществляется без денег.

В определенном смысле обмен жилыми помещениями гораздо безопаснее договора купли-продажи:

  • Суть договора мены недвижимостине нужно беспокоиться о том, как безопасно передать деньги продавцу;
  • продавцу не нужно думать, будут ли купюры настоящими (если речь идет о наличке);
  • нет проблемы с длительным переводом банка средств на счет продавца.

Дополнительное преимущество такой сделки – освобождение от необходимости платить НДФЛ при обмене равнозначными объектами недвижимости.

Но в то же время это и недостаток, поскольку не позволяет воспользоваться налоговым вычетом. А при продаже квартиры это было бы можно сделать.

Кстати, несмотря на употребление слов «мена» и «обмен» в качестве синонимов, знайте, что юридически это не одно и то же:

  1. Термин «обмен» относится к муниципальным квартирам, их жильцы обладают договором социального найма либо ордером на квартиру, если жилье еще при советской власти получили родители или бабушки-дедушки и позже не переоформили документы.
  2. Слово «мена» используется при обозначении сделок с приватизированными квартирами, у их владельцев есть свидетельства о собственности.

Обменять приватизированное жилье на муниципальное либо наоборот не получится — с 2005 года такие сделки запретили.

Существенные условия договора

Таких условий только два, и без них договор мены квартиры заключить невозможно:

  1. На каких условиях производится обмен квартирами?

    ˆ

    Обязательное указание предмета договора. Необходимо сообщить точные характеристики обмениваемого жилья, чтобы по ним можно было идентифицировать объект недвижимости. К ним относятся адрес квартиры, количество комнат, планировка, общая и жилая площадь недвижимости. Все цифровые данные следует в скобках дублировать прописью, чтобы не возникло разночтений.

  2. Указание лиц, которые имеют право пользоваться квартирой. К ним относятся все прописанные на данной площади люди. В договоре необходимо указать, до какого момента они обязаны сняться с регистрационного учета.
Скачать образец договора мены квартир, актуальный для Росреестра на 2017-2018 год можно здесь.

Дополнительные условия соглашения

Все остальные условия относятся к дополнительным. Но это не значит, что их можно опустить.

К таковым условиям могут относиться:

  1. Стороны. Если речь идет о физических лицах, необходимы полные ФИО и паспортные данные. Если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо, то понадобится указать полное наименование организации, ее юридический адрес и основные реквизиты (ОГРН, ИНН и так далее).
  2. Дополнительные условия к договору мены жильяСтоимость. Традиционно считается, что обе квартиры равноценны, поэтому она не является существенным условием.
  3. Состояние объекта недвижимости. Достаточно фразы о том, что стороны осмотрели недвижимость, которую планируют получить, и ее состояние их удовлетворило. Свою квартиру каждый из них обязуется передать другому именно в том состоянии, в каком она была на момент осмотра.
  4. Страхование недвижимости, о чем в договоре мены делается соответствующая пометка.
  5. Сроки. Если одна сторона получила документы раньше, то для второй необходимо установить предельный срок, в течение которого она должна сделать то же самое. По истечении этого срока прекращается действие договора.
  6. Непредвиденные обстоятельства, чье появление может помешать совершению сделки. Что именно считать форс-мажором, стороны определяют самостоятельно.
  7. Дата заключения сделки и подписи сторон.

Указание стоимости жилья и доплаты по сделке

Если квартиры стоят одинаково, то все просто. Указывается одна цена, подчеркивается, что сделка совершается без доплаты.

При разнице в стоимости указывают цены обеих квартир и доплату, размер которой зависит от решения сторон. Еще нужно отметить в договоре, каким образом и в какие сроки одна сторона должна передать другой деньги.

С этой доплаты тот, кто ее получил, должен будет заплатить НДФЛ. А тот, кто доплату дал, может потребовать налоговый вычет. Конечно, если обладал обмениваемой квартирой более 3 лет.

Указание доплаты при обмене жильемВозможно это только в том случае, если предоставлены документы, подтверждающие передачу денег по сделке.

Так что не выбрасывайте никаких расписок в получении денег либо платежных поручений при безналичном перечислении средств, они обязательно пригодятся.

Поскольку цены определяются сторонами, при совершении сделки между близкими родственниками или хорошими знакомыми можно указать в договоре, что доплаты нет, и передать ее без каких-либо документов.

Но даже знакомые могут «кинуть» и не отдать деньги, в этом случае вы ничего не докажете.

Кроме того, так легко нажить проблемы с налоговой. Если доплата небольшая, например, 50-100 тысяч рублей, можно рискнуть и не прописывать ее в договоре. А если старая хрущевка обменивается на благоустроенную квартиру в новостройке, тут уж любой поймет, что доплата должна быть.

Росреестр может не пропустить такую сделку, да и налоговая ею заинтересуется. Поэтому крупную доплату лучше оформлять должным образом.

Нотариальная регистрация договора

Без нее можно обойтись, если вы уверены в другой стороне и своем знании законов, и просто подписать договор.

Стоит ли регитсрировать сделку мены у нотариуса?Но лучше не экономить на нотариусе:

  1. Ни одна из сторон потом не сможет сказать, что о какой-то статье Гражданского кодекса РФ он знал или был пьян в момент заключения договора, а потому ничего не помнит.
  2. При утере документов нотариус их продублирует, в противном же случае восстановление будет невозможно.

Условия расторжения

Есть два способа расторгнуть договор мены квартиры:

  • по обоюдному согласию;
  • в судебном порядке.

По обоюдному согласию сделку можно расторгнуть двумя способами:

  1. Если желание вернуть все на свои места появилось одновременно у обеих сторон сделки. Тогда никаких проблем нет, договор расторгается и каждый возвращает себе свою жилплощадь.
  2. Если с инициатива расторжения сделки возникла у одной из сторон соглашения. Тогда нужно составить письменное требование ко второй стороне договора, в котором следует написать, почему нужно расторжения договора. В течение 30 дней вторая сторона должна решить, согласна она или нет. Если согласие будет достигнуто, то договор расторгается, как в предыдущем случае.
Если стороны не пришли к согласию по расторжению сделки следует обратиться в суд, прописав в иске основания расторжения.

К ним могут относиться:

  1. Нарушение договора другой стороной.
  2. В каких случаях можно расторгнуть договор мены квартир?Существенное изменение обстоятельств. То есть, если бы истец, знал о возможности наступления таких обстоятельств, вообще не согласился бы заключать договор либо согласился, но на других условиях (например, если квартира пострадала от пожара до подписания договора, а контрагент, зная об этом, не сообщил второй стороне).
  3. Одна из сторон подписала документ под давлением.
  4. Один контрагент в чем-то обманул другого (к примеру, в договоре написано, что на жилье никто прав не имеет, а на самом деле квартира находится в залоге у банка по ипотеке).
  5. В договоре есть существенные опечатки, которые влияют на его выполнение (допустим, неверно указан адрес или номер квартиры).

Подать иск можно в течение года либо трех в зависимости от того, по какой причине происходит расторжение сделки.

Видео: Что делать, если Вы хотите разменять квартиру?

В видеосюжете рассказывается, что представляет собой договор мены и как данная сделка регламентируется законодательством РФ.

Даются советы, как правильно составить договор мены недвижимости, каковы его особенности, что должно быть указано в тексте документа, как правильно указать стоимость обмениваемых квартир и расписать условия доплаты при неравнозначном обмене.

Автор статьи:

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Как выделяется доля детям при использовании материнского капитала Как составляется договор социального найма жилого помещения и его образец Жилищный кооператив Best Way — почему так неоднозначны отзывы Как составить договор безвозмездного пользования квартирой? Сделки с недвижимостью через нотариуса в 2017 году Судебные издержки в гражданском процессе Стартовые площадки для переселения по программе реновации в Москве Типовые планировки квартир, предназначенных для переселения по программе реновации Намеренное ухудшение жилищных условий Что такое цессия при сделках с недвижимостью и выгодно ли заключать подобный договор?
Комментарии
Наталья

меняю выделенную комнату в квартире в москве(доля в праве,выделенный лицевой счет),в сюбственности 8 лет на однокомнатную кв. в Брянске,будем менять по договору мены. Жилье равноценное,отказы соседей в Москве на право первичной покупки получены. Необходимо ли заверение нотриуса или сразу идти в Росеестр?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Наталья, договор мены регулируется статьей 567 Гражданского кодекса РФ и к нему применяются те же правила что и к договору купли продажи. У вас есть право провести нотариальное удостоверение сделки, однако закон не обязывает вас это делать. После заключения договора можете сразу оформлять государственную регистрацию.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Владимир

Супруги имеют прописку и доли собственности в разных квартирах (соседние квартиры на одном этаже дома). Как правильно и с минимальными затратами произвести обмен долями, чтобы каждому иметь полную долю в своей квартире проживания?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Добрый день Владимир, для того чтобы каждый из супругов имел в своей собственности отдельную квартиру с минимальными затратами нужно чтобы обмениваемые доли квартир имели одинаковую стоимость. По договору мены одна сторона передает свою долю второй стороне взамен на долю, которой владеет вторая сторона.
Из затрат выйдет только оформление договора и государственная пошлина за регистрацию права собственности в Росреестре.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Валерия

Я являюсь собственником 3-х квартиры в пятиэтажке. Была ипотека, в данный момент получено свидетельство без обременения.
Я собираюсь выйти замуж. Вопрос в том, что будет ли данная квартира я являться совместной собственностью с мужем, если будучи в браке сломают мою пятиэтажку и дадут мне новую квартиру? Т.е. новое свидетельство на новый объект недвижимости я буду получать уже в браке?
Заранее спасибо!

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Валерия, если даже на момент переселения из ликвидируемого жилья вам будет предоставлено свидетельство о праве собственности в период когда вы будете находиться в браке, такое приобретение недвижимости носит безвозмездный характер и разделу между супругами не подлежит на основании ч. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Татьяна

Добрый день! Я проживаю в трехкомнатной роботизированной коммунальной квартире в Москве. Квартира в долевой собственности, 4 сособственника. Одному собственнику город выделяет жильё, в обмен на его долю. Как оформляется передача? У нотариуса или в департаменте по имуществу? Права других сособственников?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Татьяна, для того чтобы не были нарушены права других собственников рекомендуем вам в судебном порядке оформить выдел долей в натуре, чтобы за каждым собственником была закреплена отдельная комната, а также был определен порядок пользования общими помещениями (кухня, коридор, санузел).
Договор мены заключается с органом местного самоуправления, требуйте оформления договора за из счет, удостоверять такой договор у нотариуса не обязательно, хотя в данной ситуации было бы рационально.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Анастасия

Здравствуйте! Имеем 4-х комнатную квартиру по адресу Ким 44 общей площадью 81 кв.м, жилая-56,1, 5 собственников, двое из которых несовершеннолетний и матерью. И 2-х комнатная аварийная хрущевка по адресу Инженерная 15 50 кв. м. общая площадь, жилая в свидетельстве о гос. регистрации права не указана, т.к. нет ни кладовки, ни балкона нет, имеется малюсенький коридор, туалет, ванная и кухня, один собственник- мать-бабушка собственников на Ким. Несовершеннолетний с матерью прописаны на Инженерной,т.к. с момента покупки квартир предполагается родственный обмен ( когда нас расселяли сразу не оформили как надо). Необходимо юридически оформить договор мены, что бы несовершеннолетний с матерь стали собственниками квартиры на Ким, а 2/5 своей доли отдали матери-бабушке, которой принадлежит квартира на Инженерной. Как это сделать? Благодарю!

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Добрый день Анастасия, в вашей ситуации можно оформить договор мены, согласно условиям договора одна сторона передает право собственности на однокомнатную квартиру взамен на право собственности второй стороны по договору, которая представлена в числе двух собственников 1/5 доли.
Нюансы договора мены квартиры и его образец, соответствующий требованиям Росреестра вы можете посмотреть в статье: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/drugie-sdelki/dogovor-meny-kvartiry.html

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных

Рекомендуем статьи