Актуальный на 2023 год образец договора к сделке купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры не имеет установленной законодательством формы (бланка). Нотариальное заверение его необязательно, хотя большинство сторон прибегают именно к такому варианту.
Заключенным документ считается только после госрегистрации права собственности.
Предмет договора
Сделка купли-продажи квартиры невозможна без составления договора по типовому образцу. Глава 30 ГК РФ устанавливает перечень информации, которую должен содержать текст документа.
Предметом договора выступает недвижимость:
- Объектом сделки может быть квартира, частный или дачный дом.
- Если по одному договору купли-продажи продается несколько квартир или домов, при составлении количество объектов недвижимости и их характеристики указываются в документе.
- Если жилье находится не в новостройке, указывают сведения о доме, в котором квартира находится: год возведения, материалы, из которых выполнена крыша, перекрытия.
- Записывается дата последнего капитального ремонта здания.
- Этажность указывать также необходимо.
- Относительно помещения указываются такие данные: общая и жилая площадь, количество комнат, смежные они или раздельные.
- Прописывается стоимость недвижимости.
О жилье указывают сведения:
- какая часть имущества продается: доля или квартира целиком;
- сохраняют ли какие-либо лица право проживать в помещении после его продажи;
- нет ли обременений на недвижимость.
Право собственности продавца на предмет договора должно подтверждаться соответствующим документом – свидетельством. В текст документа вносят его реквизиты: серия, номер, дата выдачи и наименование органа, выдавшего документ.
Предметом может выступать жилое помещение, которое находится в собственности физлица или организации.
Не может выступать в качестве предмета сделки квартира или ее часть, которая находится под арестом. Если жилье является залогом, то при продаже обязательно получение письменного согласия залогодержателя. Если в договоре о залоге указан запрет на продажу, квартира не может быть продана в принципе.
Квартира в многоквартирном доме, который признан аварийным, подлежащим сносу или ветхим, не может быть предметом соглашения.
Стороны сделки
Заключать сделку купли-продажи квартиры могут физические лица и организации. Стороны сделки именуются продавцом и покупателем соответственно.
К гражданам предъявляются определенные требования:
- дееспособность;
- возраст старше 18 лет;
- владение квартирой на законных основаниях.
О сторонах сделки в тексте стандартного бланка договора купли-продажи квартиры указывается следующая информация:
- ФИО без сокращений;
- точный адрес проживания (регистрации);
- серия, номер, дата выдачи российского паспорта.
Повышенное внимание как продавца, так и покупателя должна вызывать дееспособность сторон договора.
Перед оформлением соглашения стоит учитывать некоторые нюансы:
- Определение дееспособности не является обязательным. Нотариус, у которого заверяется договор на куплю-продажу квартиры, лишь «на глаз» может понять, дееспособны ли стороны сделки или нет.
- Получить самостоятельно информацию о вменяемости какого-либо гражданина нельзя, такого рода справки не выдаются по запросу.
- Выписка из ЕГРП может содержать некоторую информацию об ограничении дееспособности владельца квартиры, но далеко не всегда.
Если по поводу дееспособности продавца закрались сомнения, стоит отложить заключение сделки или попросить собственника предоставить справку-подтверждение.
Покупатель должен насторожиться, если у продавца имеются признаки злоупотребления алкоголем, наркотиками или собственник слишком преклонного возраста.
Существенные условия договора
Кроме предмета соглашения, существенным условием считается также стоимость квартиры. К этому необходимо подходить очень внимательно.
Многие продавцы жилья, желая сэкономить на уплате налогов (НДФЛ), указывают стоимость квартиры, не соответствующую рыночной, занижают ее.
Также к существенным условиям относится перечень лиц, физических или юридических, которые сохраняют право пользования помещением даже после его продажи:
- члены семьи продавца, которые остаются жить в квартире;
- арендатор квартиры и проживающие с ним постоянно лица;
- поднаниматель квартиры в пределах срока договора поднайма;
- граждане, обладающие правом пожизненного пользования предметом договора;
- рентополучатель, если в договоре пожизненной ренты указано право проживания в квартире;
- ссудополучатель (договор безвозмездного пользования квартирой) в пределах срока сделки.
Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, выселение их с жилплощади возможно только после получения разрешения органа опеки и попечительства.
Основания для расторжения сделки
По инициативе одной из сторон договора купли-продажи недвижимости расторгнуть сделку нельзя.
Условия для расторжения прописаны в статье 450 ГК РФ:
- обоюдное согласие сторон договора;
- по требованию продавца или покупателя, но в судебном порядке.
Судебное решение может удовлетворить просьбу заявителя в том случае, если второй стороной договора были совершены серьезные нарушения его условий:
- отказ уплатить стоимость квартиры;
- отказ продавца снять жилье с учета;
- обнаружение прав третьих лиц после продажи и так далее.
До госрегистрации расторгнуть соглашение намного проще. Если стороны пришли к обоюдному согласию, составляется дополнительное соглашение о расторжении сделки.
После совершения продажи возможно аннулирование договора. Провести такую процедуру можно только до окончания срока действия договора.
Недействительной сделка признается только судом по следующим причинам:
- договор нарушает закон;
- выявлена недееспособность одной из сторон;
- подписание соглашения одной из сторон происходило в состоянии наркотического, алкогольного опьянения, то есть, сторона договора не осознавала своих действий;
- обнаружение угроз, обмана или насилия, давления на одну из сторон;
- сделка признана мнимой или фиктивной;
- другие случаи, противоречащие действующему законодательству.
Нюансы по тексту документа
Договор купли-продажи квартиры – документ, форму которого следует изучать очень внимательно, а лучше обратиться к профессиональному юристу для его составления.
В тексте есть различные “подводные камни”:
- Процедура передачи денег должна быть описана до деталей: когда передается наличность или деньги перечисляются на банковский счет, подтверждается ли передача актом или договором, если ли задаток и в каком размере.
- Недостатки жилья также важно указать в тексте, причем не только для покупателя. Продавец, честно описывая протекающую крышу и трубы, избежит судебных разбирательств уже после продажи.
- Если одной стороной договора является не сам собственник, а его доверенный, стоит обратить внимание, когда был выдан документ. Если доверенности уже больше года, а собственник – пожилой человек, надо насторожиться.
- Если квартира была куплена прежним собственником с использованием маткапитала, покупателю необходимо удостовериться, что собственниками после покупки стали все члены семьи, в том числе и дети. Иначе, если их права ущемлены, суд может признать сделку продажи недействительной.
Вообще, стоит обязательно указать в тексте ответственность продавца за возможные претензии несовершеннолетних родственников собственника, наследников недвижимости или иных третьих лиц.
Дополнительные соглашения
При изменении условий договора купли-продажи квартиры сторонами подписываются дополнительные соглашения к основному документу.
Они могут изменять:
- порядок оплаты;
- сроки внесения средств;
- сумму задатка;
- срок договора;
- расходы за регистрацию договора и так далее.
То есть, любое условие, которое стороны по обоюдному согласию меняют, подлежит отражению в дополнительном соглашении. Оно имеет свои особенности:
- регистрируется в Росреестре наравне с договором и только до исполнения последнего;
- заключается в письменной форме;
- подписывается обеими сторонами сделки.
Нюансы составления договора при продаже квартиры
В видеоролике юрист подробно рассказывает, на какие нюансы стоит акцентировать внимание при составлении и подписании договора купли-продажи квартиры.
Даются советы, как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью и как не стать жертвой мошенников.
Можно ли в качестве неотъемлемой части договора приложить к нему фотографии стен, потолков, окон и других элементов, чтобы зафиксировать их качество и обезопасить продавца от претензий покупателя к качеству (окон, стен и др), с целью отказаться от покупки и потребовать возвращения задатка в двойном размере? Как оформить подлинность фотографий?
Евгений Степанов
Здравствуйте Виктор, свобода договора предусмотрена статьей 421 Гражданского кодекса РФ, поэтому вы можете включить в договор купли-продажи квартиры все условия, которые считаете важными, лишь бы они не противоречили действующему законодательству.
В договоре можно прописать: “К настоящему договору прилагаются фотографии в количестве № штук, которые являются его неотъемлемой частью.”
Также пропишите условие о том что покупатель приобретает квартиру в таком виде в каком она есть на данный момент, что подтверждается приложением к договору.
После регистрации договора купли продажи, выяснилось что необходимо внести изменения и добавить еще одного собственника.
Можно ли это сделать доп соглашением и заного зарегестрировать.
Оплата по договору еще не произведена полностью.
Евгений Степанов
Здравствуйте Борис, поскольку договор уже прошел государственную регистрацию в Росреестре, то в вашем случае оформить договор дарения и передать в дар долю квартиры этому лицу. Как оформить договор дарения доли подробно рассмотрено в статье: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/darenie/dogovor-dareniya-doli-v-kvartire.html
Подскажите, пожалуйста, если квартира вторичная приобретается в ипотеку с помощью услуг риэлторского агентства как и когда происходит передача первоначального взноса так называемого, после заключения договора купли продажи отдается продавцу или после того как покупатель получил свидетельство на право собственности ? В нашем случае риэлторское агентство предлагает отдать продавцу часть стоимости( первоначальный взнос по ипотеке после подписания договора купли продажи в рег центре, правомерно ли это или вся стоимость покрывается уже после того как я получу свид во на право собственности?)
Евгений Степанов
Здравствуйте Елена, статьей 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрена свобода договора, то есть стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков типовых или утвержденных законодательно договоров, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона к отдельным отношениям сторон по договору.
Это означает что вы в праве установить в договоре купли-продажи порядок расчета, сроки и конкретные суммы. Законодательство не может быть подстроено под каждую сделку, поэтому вы должны обговорить условия передачи денег с продавцом и закрепить их в договоре.
можно ли купить доли каждого собственника одним покупателем простым заключением договора купли-продажи без участия нотариуса.
Евгений Степанов
Здравствуйте Анатолий, договор купли-продажи, мены или дарения подлежит обязательному нотариальному удостоверению если объектом недвижимости владеют несколько человек на праве общей долевой собственности, даже если отчуждение этой недвижимости происходит одновременно всеми участниками долевой собственности.
Закон позволяет составить договор самостоятельно и обратиться к нотариусу лишь за его удостоверением, так цена на услуги нотариуса становится ниже, но как правило такие договоры отклоняются нотариусом.
На основании какого Законодательного документа банк-кредитор и страховые компании запрашивают у продавца недвижимости первого порядка справку о его психофизическом состоянии?
Это же нарушение прав человека.
Кроме того, в прилагаемом перечне документов к договору эти требования не указаны.
Спасибо
Евгений Степанов
Здравствуйте Галина, кредитная организация является коммерческой структурой, которая в праве выдвигать требования за оказанные услуги. Услуги предоставляются в виде выданного займа. Нарушений прав человека здесь не усматривается, в кредитную организацию вы обращаетесь по собственной инициативе, тем самым вступая в договорные отношения. Сторона сделке в праве выдвигать свои условия, а вы в праве их принять либо отказаться. Ваши права не ущемлены и в обмен на справку их психдиспансера, поэтому нарушения прав здесь не усматривается.