Актуальный на 2017-2018 год образец договора к сделке купли-продажи квартиры

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры?Договор купли-продажи квартиры не имеет установленной законодательством формы (бланка). Нотариальное заверение его необязательно, хотя большинство сторон прибегают именно к такому варианту.

Заключенным документ считается только после госрегистрации права собственности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Предмет договора

Сделка купли-продажи квартиры невозможна без составления договора по типовому образцу. 30-я глава ГК РФ устанавливает перечень информации, которую должен содержать текст документа.

Образец договора купли-продажи квартиры, актуального на 2015-2016 год для Росреестра можно скачать здесь.

Предметом договора выступает недвижимость:

  1. Объектом сделки может быть квартира, частный или дачный дом.
  2. Если по одному договору купли-продажи продается несколько квартир или домов, при составлении количество объектов недвижимости и их характеристики указываются в документе.
  3. Если жилье находится не в новостройке, указывают сведения о доме, в котором квартира находится: год возведения, материалы, из которых выполнена крыша, перекрытия.
  4. Записывается дата последнего капитального ремонта здания.
  5. Этажность указывать также необходимо.
  6. Относительно помещения указываются такие данные: общая и жилая площадь, количество комнат, смежные они или раздельные.
  7. Прописывается стоимость недвижимости.
Предмет договора купли-продажи (квартира) является существенным условием, и без этого пункта документ не будет иметь юридической силы.

Характеристики жилья по договору купли-продажи квартирыО жилье указываются также сведения:

  • какая часть имущества продается: доля или квартира целиком;
  • сохраняют ли какие-либо лица право проживать в помещении после его продажи;
  • нет ли обременений на недвижимость.

Право собственности продавца на предмет договора должно подтверждаться соответствующим документом – свидетельством. В текст документа вносят его реквизиты: серия, номер, дата выдачи и наименование органа, выдавшего документ.

Не каждое помещение может выступать предметом договора:

  1. Предметом может выступать жилое помещение, которое находится в собственности физлица или организации.
  2. Не может выступать в качестве предмета сделки квартира или ее часть, которая находится под арестом. Если жилье является залогом, то при продаже обязательно получение письменного согласия залогодержателя. Если в договоре о залоге указан запрет на продажу, квартира не может быть продана в принципе.
  3. Квартира в многоквартирном доме, который признан аварийным, подлежащим сносу или ветхим, не может быть предметом соглашения.

Стороны сделки

Заключать сделку купли-продажи квартиры могут физические лица и организации. Стороны сделки именуются продавцом и покупателем соответственно.

Между кем заключается сделка купли-продажи квартиры?К гражданам предъявляются определенные требования:

  • дееспособность;
  • возраст старше 18 лет;
  • владение квартирой на законных основаниях.

О сторонах сделки в тексте стандартного бланка договора купли-продажи квартиры указывается следующая информация:

  • ФИО без сокращений;
  • точный адрес проживания (регистрации);
  • серия, номер, дата выдачи российского паспорта.

Повышенное внимание как продавца, так и покупателя должна вызывать дееспособность сторон договора.

Если уже после продажи квартиры выяснится, что бывший собственник не отдавал отчет в своих действиях, квартира может быть возвращена ему в судебном порядке, а продавец останется ни с чем.

Перед оформлением соглашения стоит учитывать некоторые нюансы:

  1. Определение дееспособности не является обязательным. Нотариус, у которого заверяется договор на куплю-продажу квартиры, лишь «на глаз» может понять, дееспособны ли стороны сделки или нет.
  2. Получить самостоятельно информацию о вменяемости какого-либо гражданина нельзя, такого рода справки не выдаются по запросу.
  3. Выписка из ЕГРП может содержать некоторую информацию об ограничении дееспособности владельца квартиры, но далеко не всегда.

Если по поводу дееспособности продавца закрались сомнения, стоит отложить заключение сделки или попросить собственника предоставить справку-подтверждение.

Покупатель должен насторожиться, если у продавца имеются признаки злоупотребления алкоголем, наркотиками или собственник слишком преклонного возраста.

Существенные условия договора

Существенные условия сделки купли-продажи недвижимостиКроме предмета соглашения, существенным условием считается также стоимость квартиры. К этому необходимо подходить очень внимательно.

Многие продавцы жилья, желая сэкономить на уплате налогов (НДФЛ), указывают стоимость квартиры, не соответствующую рыночной, занижают ее.

Если сделка оспаривается, и суд обяжет покупателя вернуть квартиру продавцу, покупатель, в свою очередь, может рассчитывать на возврат только той суммы, которая указана в договоре.

Также к существенным условиям относится перечень лиц, физических или юридических, которые сохраняют право пользования помещением даже после его продажи:

  • члены семьи продавца, которые остаются жить в квартире;
  • арендатор квартиры и проживающие с ним постоянно лица;
  • поднаниматель квартиры в пределах срока договора поднайма;
  • граждане, обладающие правом пожизненного пользования предметом договора;
  • рентополучатель, если в договоре пожизненной ренты указано право проживания в квартире;
  • ссудополучатель (договор безвозмездного пользования квартирой) в пределах срока сделки.

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, выселение их с жилплощади возможно только после получения разрешения органа опеки и попечительства.

Основания для расторжения сделки

По инициативе одной из сторон договора купли-продажи недвижимости расторгнуть сделку нельзя.

Условия для расторжения прописаны в 450-й статье ГК РФ:

  • Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?обоюдное согласие сторон договора;
  • по требованию продавца или покупателя, но в судебном порядке.

Судебное решение может удовлетворить просьбу заявителя в том случае, если второй стороной договора были совершены серьезные нарушения его условий:

  • отказ уплатить стоимость квартиры;
  • отказ продавца снять жилье с учета;
  • обнаружение прав третьих лиц после продажи и так далее.
Расторжение договора после вступления нового собственника в свои права (через месяц после регистрации) невозможно.

До госрегистрации расторгнуть соглашение намного проще. Если стороны пришли к обоюдному согласию, составляется дополнительное соглашение о расторжении сделки.

После совершения продажи возможно аннулирование договора. Провести такую процедуру можно только до окончания срока действия договора.

Недействительно сделка признается только судом по следующим причинам:

  • договор нарушает закон;
  • выявлена недееспособность одной из сторон;
  • подписание соглашения одной из сторон происходило в состоянии наркотического, алкогольного опьянения, то есть, сторона договора не осознавала своих действий;
  • обнаружение угроз, обмана или насилия, давления на одну из сторон;
  • сделка признана мнимой или фиктивной;
  • другие случаи, противоречащие действующему законодательству.

Нюансы по тексту документа

Договор купли-продажи квартиры – документ, форму которого следует изучать очень внимательно, а лучше обратиться к профессиональному юристу для его составления.

В тексте есть различные подводные камни:

  1. Как правильно составить текст договора купли-продажи квартиры?Процедура передачи денег должна быть описана до деталей: когда передается наличность или деньги перечисляются на банковский счет, подтверждается ли передача актом или договором, если ли задаток и в каком размере.
  2. Недостатки жилья также важно указать в тексте, причем не только для покупателя. Продавец, честно описывая протекающую крышу и трубы, избежит судебных разбирательств уже после продажи.
  3. Если одной стороной договора является не сам собственник, а его доверенный, стоит обратить внимание, когда был выдан документ. Если доверенности уже больше года, а собственник – человек немолодой, надо насторожиться.
  4. Если квартира была куплена прежним собственником с использованием маткапитала, покупателю необходимо удостовериться, что собственниками после покупки стали все члены семьи, в том числе и дети. Иначе, если их права ущемлены, суд может признать сделку продажи недействительной.

Вообще, стоит обязательно указать в тексте ответственность продавца за возможные претензии несовершеннолетних родственников собственника, наследников недвижимости или иных третьих лиц.

Образец договора купли-продажи квартиры, актуального на 2015-2016 год для Росреестра можно скачать здесь.

Дополнительные соглашения

При изменении условий договора купли-продажи квартиры сторонами подписываются дополнительные соглашения к основному документу.

Они могут изменять:

  • Заключение доп. соглашений после подписания основного договора купли продажи квартирыпорядок оплаты;
  • сроки внесения средств;
  • сумму задатка;
  • срок договора;
  • расходы за регистрацию договора и так далее.

То есть, любое условие, которое стороны по обоюдному согласию меняют, подлежит отражению в дополнительном соглашении. Оно имеет свои особенности:

  • регистрируется в Росреестре наравне с договором и только до исполнения последнего;
  • заключается в письменной форме;
  • подписывается обеими сторонами сделки.
Составляя договор, надо как можно детальней описывать квартиру, ответственность и права сторон, способы передачи основной суммы и задатка. Это поможет избежать конфликтных ситуаций и дальнейших судебных разбирательств.

Видео: Нюансы составления договора при продаже квартиры

В видеоролике юрист подробно рассказывает, на какие нюансы стоит акцентировать внимание при составлении и подписании договора купли-продажи квартиры.

Даются советы, как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью и как не стать жертвой мошенников.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Автор статьи:

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Что такое задаток и использование его как способа обеспечения исполнения обязательств в сделках с недвижимостью? Оформление задатка при покупке квартиры: как его правильно оформить и образец расписки о получении денег? В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и чревато ли это негативными последствиями? Как продать дом или квартиру, купленные за материнский капитал Нюансы составления расписки в получении задатка за квартиру и ее образец Начинающий риэлтор: что нужно знать Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке Особенности заключения договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости с рассрочкой платежа Покупка земельного или дачного участка: что нужно знать Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца
Комментарии
Виктор

Можно ли в качестве неотъемлемой части договора приложить к нему фотографии стен, потолков, окон и других элементов, чтобы зафиксировать их качество и обезопасить продавца от претензий покупателя к качеству (окон, стен и др), с целью отказаться от покупки и потребовать возвращения задатка в двойном размере? Как оформить подлинность фотографий?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Виктор, свобода договора предусмотрена статьей 421 Гражданского кодекса РФ, поэтому вы можете включить в договор купли-продажи квартиры все условия, которые считаете важными, лишь бы они не противоречили действующему законодательству.
В договоре можно прописать: «К настоящему договору прилагаются фотографии в количестве № штук, которые являются его неотъемлемой частью.»
Также пропишите условие о том что покупатель приобретает квартиру в таком виде в каком она есть на данный момент, что подтверждается приложением к договору.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Борис

После регистрации договора купли продажи, выяснилось что необходимо внести изменения и добавить еще одного собственника.
Можно ли это сделать доп соглашением и заного зарегестрировать.
Оплата по договору еще не произведена полностью.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Борис, поскольку договор уже прошел государственную регистрацию в Росреестре, то в вашем случае оформить договор дарения и передать в дар долю квартиры этому лицу. Как оформить договор дарения доли подробно рассмотрено в статье: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/darenie/dogovor-dareniya-doli-v-kvartire.html

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных