Правила оформления ипотечного кредита на вторичную жилую недвижимость

В течение последних 10 лет наблюдается активное развитие рынка вторичного жилья.

Одна из основных причин – существенное снижение ставок по ипотечным кредитам.

Сейчас многие молодые пары проживают на съемных квартирах. Но рано или поздно каждый начинает задумываться о том, что ежемесячный платеж арендодателю не намного выше (а порой и ниже), чем регулярный взнос в банк, направленный на возврат средств, полученных на приобретение собственного жилья.

Законодательный аспект вопроса

Кредитные учреждения, работающие в российском сегменте ипотечного кредитования, должны отталкиваться от действующей нормативной базы, активное развитие которой приходится на середину 90-х гг.

В соответствии с Конституцией РФ каждый гражданин имеет право на собственное жилище и охрану частного пространства. Для российского ипотечного кредитования очень важным моментом является принятие в 1995-1996 гг. первой и второй частей ГК РФ.

В Гражданском Кодексе изложены следующие важные моменты:

• список условий, на основании которых производится предоставление кредитов под залог имущества;
• положение, определяющее право собственности и другие вещные права;
• обстоятельства, наступление которых позволяет взыскивать задолженность и т.д.

Создание в 1997 г. Федерального агентства жилищного ипотечного кредитования осуществлялось для того, чтобы вторичный рынок жилья не застаивался. Также много полезной информации содержит в себе ФЗ № 143 «Об ипотеке».

Преимущества и недостатки такого приобретения недвижимости

Оформление ипотечного займа для покупки собственного жилого пространства на вторичном рынке недвижимости характеризуется следующими положительными моментами:

1. Гражданин может сразу заселиться в квартиру. Приобретение новостройки обычно омрачается тем, что нужно постоянно ждать: пока застройщик выполнит свои обязательства, пока коммунальные службы произведут подключение всех необходимых систем, пока строительная бригада осуществит необходимый ремонт и т.д. Конечно, далеко не все жилье, реализуемое на вторичном рынке, отличается идеальным состоянием, зато покупатель сам может решить: делать ли ремонт незамедлительно или немного повременить.
2. Огромный ассортимент. Как это ни удивительно, вторичный рынок гораздо более разнообразен, чем первичный.
3. Удобное место расположения. Редко можно встретить вторичную недвижимость, расположенную в районе со слабо развитой инфраструктурой. Поскольку данное жилье возводилось несколько лет назад, то оно уже успело обрасти детскими садами, школами, магазинами, медицинскими центрами и т.д. А многим новостройкам это только предстоит.
4. Условия предоставления ипотечного кредита. Практически в каждом банке ставки на вторичное жилье меньше, чем на возводимое.
5. Репутация застройщика. Если семья (отдельно взятый гражданин) решила приобрести квартиру в новостройке, то нужно внимательно ознакомиться с документацией, а если речь идет об уже готовой квартире, то подобных вопросов не может быть.

Если с бывшей в употреблении недвижимостью все было бы так безоблачно, то новостройками никто бы не интересовался. Итак, с какими трудностями можно столкнуться при покупке жилья на вторичном рынке:

1. Честность. Покупка квартиры у физического лица может быть опасна тем, что даже основательная проверка документов опытным юристом не может на 100% гарантировать, что у других лиц отсутствуют права на объект недвижимости.
2. Купить слишком старое жилье, нуждающееся в серьезном ремонте или несоответствующее требованиям санитарии нельзя, так как банк может ответить отказом на заявку о предоставлении займа.
3. Наличие улучшенных условий в старом доме зачастую оборачивается слишком высокой стоимостью или выявлением незаконной перепланировки.
4. Старым домам, расположенным в центральной части города не стоит отдавать предпочтение, так как через какое-то время власть может принять решение о сносе зданий. При этом обязательства перед кредитным учреждением никуда не денутся, а собственная жилплощадь останется лишь воспоминанием.

Условия предоставления займа

В настоящее время ипотечные займы предоставляются многими банками, порой на очень схожих условиях, основные из которых приведены в таблице.

Требования банковских учреждений

Гражданин, желающий получить кредитную сумму, необходимую для приобретения собственного жилого пространства должен отвечать следующим основным требованиям:

• российское гражданство;
• наличие официальной регистрации по месту постоянного проживания;
• соответствие возрастному пределу;
• отсутствие негативных обстоятельств, связанных с погашением кредитов;
• соблюдение условий банка, касающихся общего трудового стажа и продолжительности выполнения трудовых обязанностей на последнем месте трудоустройства;
• стабильный доход, достаточный для возврата займа;
• наличие официального места работы.

Возврат ипотечного кредита может затянуться на срок до 30 лет. За это время может случиться все, что угодно, поэтому при оформлении договора сотрудники банка интересуются не столько высокой заработной платой, сколько ее надежностью. Соответственно учреждение, выдающее крупную сумму, может проверять не только потенциального клиента, но и место его официального трудоустройства.

Порядок оформления

Приобретение заветных квадратных метров посредством взятия на себя ипотечных обязательств, требует соблюдения следующей последовательности:

1. Выбор банка и оптимальной программы.
2. Сбор документов с последующим предоставлением кредитному специалисту.
3. Изучение бумаг, кредитной истории, анализ платежеспособности клиента и принятие решения финансовой организацией.
4. Если осуществление вышеописанных действий завершилось отказом, то гражданин может попробовать сделать то же самое, но в других кредитных учреждениях. Наличие утвердительного ответа позволяет приступать к поиску подходящего жилья.
5. Теперь следует в официальном порядке представить результат отбора банку – сдать документы на квартиру.
6. Оценка приобретаемой недвижимости.
7. Далее следует оформление необходимых бумаг в отношении ипотечного займа и выдача средств на руки клиенту.

Покупка жилья является очень серьезным и затратным мероприятием, поэтому не стоит оставлять без внимания следующие моменты:

1. Некоторые банки с целью привлечения клиентов завуалируют процентную ставку по ипотечной программе, поэтому отдельное внимание следует уделять схеме погашения ссуды.
2. Многие финансовые учреждения не возбраняют досрочное погашение долга, но взимание за это дополнительных штрафов и комиссий никто не запрещал, поэтому нужно уточнять данное обстоятельство заблаговременно.
3. Заполнять анкету нужно максимально честно, так как предоставленная информация подвергается самым тщательным проверкам.
4. Гарантией одобрения необходимой суммы является предоставление документов, свидетельствующих о платежеспособности клиента.

Перечень необходимых документов

Одобрению кредита на покупку квартиры на вторичном рынке должно предшествовать предоставление пакета бумаг, включающего:

• письменное согласие продавца (предварительный договор);
• заключение об оценке жилплощади;
• свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
• выписка из реестра, подтверждающая, что в отношении недвижимости не действует какое-либо обременение или арест;
• оригинал технического паспорта;
• согласие от второй половины продавца, заверенное в нотариальном порядке или копия брачного договора.

Порядок расчета

Самостоятельное определение ежемесячного взноса по ипотечному кредиту требует наличия определенных цифр:

1. Цена приобретаемого объекта недвижимости.
2. Первоначальный взнос, в соответствии с требованиями банка.
3. Продолжительность возврата долга.
4. Величина процентной ставки.
5. Размер страховой выплаты.
6. Метод погашения займа.

Например, гражданин Фоменко заключил с банком ипотечный договор на 30 лет. Процентная ставка – 12%. Стоимость приобретаемой квартиры – 2 млн. руб. Чтобы получить кредитную сумму, нужно единовременно внести 10%, то есть 200 тыс. руб. Оставшиеся 1,8 млн. руб. представляет собой размер займа. Делим сумму на 360 мес. и получаем 5000 руб. – ежемесячная выплата без учета процентов. Их расчет можно произвести следующим образом: общую сумму кредита следует умножить на величину процентной ставки и разделить на 12. То есть в счет погашения процентов нужно будет регулярно платить: 18000 руб. Итого на банковский счет нужно будет ежемесячно вносить 23000 руб.

Тело кредита ежегодно уменьшается, следовательно, на погашение основного долга уходит больше, а на возврат процентов – меньше.

Причины отказа в предоставлении займа

Среди основных причин отказа можно выделить следующие моменты:

• отсутствие официального места работы;
• получаемый доход не характеризуется стабильностью;
• запятнанная кредитная история;
• наличие психического заболевания;
• уголовная судимость;
• наркотическая или алкогольная зависимость.

Региональные особенности

Столица нашей Родины изобилует ипотечными программами. Вторичный рынок тоже не остается в стороне. Банки предлагают самые разнообразные условия выдачи кредитов на покупку собственного жилого пространства.

Среди основных можно выделить:

• максимальная продолжительность кредита – до 30 лет;
• величина первоначального взноса – 15%.

На территории Санкт-Петербурга действует несколько социальных программ, доступных для жителей города и области. Основными условиями участия являются: срок кредитования не менее 3-х лет и документ о том, что гражданин нуждается в улучшении жилищного пространства. Окончательная сумма субсидии напрямую зависит от стоимости объекта, численности семьи, срока пребывания в очереди и т.д.

В состав льготников также могут войти сотрудники бюджетных и муниципальных организаций, протрудившиеся на их благо не менее 5 лет. Наличие стажа позволяет не только приобрести жилплощадь по себестоимости, но и вернуть долг без процентов в течение 10 лет. Кстати, если до момента погашения кредита гражданин не сменит место работы, то государство предоставит ему дополнительную выплату, размер которой составляет 20% от общей цены квартиры.

Военнослужащие приобретают квартиры с федеральной поддержкой, в соответствии с которой им ежегодно полагается субсидия. Ее размер может определить только правительство. Возможность участия в программе зависит от звания и общего срока службы.

Во многих регионах действуют специальные ипотечные программы для молодых семей, а также для ячеек общества, занимающихся воспитанием 3-х и более детей.

Кредит на покупку заветных квадратных метров является очень серьезным и ответственным шагом, требующим внимательного изучения всех возможных вариантов, предлагаемых государством и местной властью.

О том, что такое ипотечный кредит и как его оформить для покупки жилой недвижимости на вторичном рынке, смотрите в следующем видеосюжете: