Договор долевого участия в строительстве: как составить по ФЗ №214 и его образец, актуальный на 2023 год

Покупая квартиру на стадии строительства можно значительно сэкономить финансовые средства.

Однако велик риск «заморозки» стройки или мошенничества со стороны застройщика и, как следствие, неполучения купленной жилплощади. Именно для этого и предусмотрен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома (ДДУ).

Предмет договора

Предметом договора долевого строительства являются обязательства сторон, непосредственно относящиеся к созданию объекта недвижимости, получению разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также к передаче и приему объекта долевого строительства (на основании п. 1 ст. 4 Закона №214-ФЗ).

Текст договора четко определяет передачу строго определенного объекта недвижимости в установленный договором срок.

Никакие иные договоренности, как, например, совместное финансирование строительства, участие в инвестиционной деятельности, уступка права требования готового объекта ДДУ не предусматриваются. Это справедливо даже если подобное соглашение называется как «договор участия в долевом строительстве».

Договором определяется объект долевого строительства, который должен получить его участник при получении застройщиком разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию (на основании  пп. 1 п. 4 ст. 4 Закона №214-ФЗ).

Что нужно знать при заключении договора долевого участия в России?В договоре долевого строительства обязательно должно быть указано:

  • наименование объекта недвижимости;
  • состав;
  • проектная площадь;
  • адрес;
  • конкретное расположение.

То есть указывается, какую именно квартиру получит участник, в каком доме, по какому адресу, на каком этаже, какой площади, планировки. Также уточняется, в каком виде объект подлежит передаче: с черновой отделкой или внутреннюю отделку осуществляет застройщик.

Скачать образец договор долевого участия в строительстве, актуальный на 2023 год, можно здесь.

Существенные условия договора

С первых строк договора должно быть понятно, между кем он заключен. Поэтому следует как можно подробнее описать, кто выступает в роли «застройщика».

Указывается следующая информация:

  • полное официальное наименование компании-застройщика;
  • дата и место ее регистрации;
  • свидетельство о регистрации;
  • свидетельство о внесении компании в ЕГРЮЛ.

Заключается договор только с той компанией, название которой значится в документах, разрешающих строительство, правоустанавливающем документе на землю и проектной декларации.

При заключении договора долевого участия в строительстве с посредником должен прилагаться документ, подтверждающий законность права на реализацию объекта.

На что обратить внимание при составлении договора долевого участия в строительстве?Согласно уставу, от лица организации выступает генеральный директор, а значит, и договор должен быть подписан именно им.

Если документ визируется иным представителем компании, то это означает осуществление его деятельности по доверенности. Такой вариант может создать определенные сложности в случае возможных судебных разбирательств.

Легитимность ДДУ обеспечивают точные характеристики объекта недвижимости, включая кадастровый номер участка, строительный адрес объекта и номер приобретаемой квартиры.

С 2015 года в качестве обязательного введен пункт о финансовых гарантиях, посредством которых обеспечивается выполнение обязательств застройщиком.

Договор долевого строительства всегда содержит сведения о площади квартиры. Тем не менее, многие застройщики добавляют в ДДУ пункт, согласно которому при излишке квадратных метров дольщик обязан доплатить некоторую сумму, либо застройщик выплатит часть денег за недостающую площадь.

Хотя закон не воспрещает вносить дополнения в договор, но оба вышеописанных варианта нарушают права участника долевого строительства.

Изменение проектной документации по договору участия долевого строительства?Как предусматривает Федеральный закон «О защите прав потребителей», если покупатель получает квартиру меньшей площади, то застройщик обязан пересмотреть цену и вернуть излишек.

Если же площадь квартиры оказалась больше, то дольщик не обязан ничего доплачивать, поскольку это вина застройщика.

Нередко застройщик пытается включить в договор пункт, согласно которому он имеет право на изменение проектной документации дома, в том числе этажности и планировки квартиры, без согласования с дольщиком.

Закон «О защите прав потребителей» и положения ФЗ №214 такое дополнение считают незаконным, поскольку покупатель должен располагать максимально подробной информацией о приобретаемом товаре.

Сроки строительства и сдачи объекта

Особого внимания требуют сроки, прописанные в договоре долевого участия в строительстве многоквартирного дома:

  1. Финансовые вопросы в догоовре долевого строительстваСрок ДДУ – его действие должно заканчиваться только после выполнения обязательств обеими сторонами.
  2. Конкретная дата получения дольщиком объекта недвижимости по акту – довольно часто застройщик указывает годовой квартал, когда дольщик должен получить ключ от квартиры. Это вполне законно, но крайне неудобно для участника долевого строительства.

Если компания не выполнит своих обязательств, то дольщик на основании ФЗ №214 может расторгнуть договор и подать судебный иск по истечении двух месяцев с момента завершения назначенного срока.

Сделать это можно по истечении двухмесячного срока  после окончания квартала, в котором дом должен был сдаваться согласно условиям договора.

Гарантийный срок – по закону застройщик несет ответственность за квартиру в течение пяти лет, а за инженерное и технологическое оборудование – три года. Любое сокращение этих сроков является незаконным.

Порядок расчетов

Немаловажное значение имеют пункты, касающиеся финансовой стороны сделки.

Договор должен четко определять стоимость объекта, желательно в рублевом эквиваленте.

Если цена квадратного метра указана в условных единицах, но при этом текстом договора не фиксируется курс у.е., это может обернуться значительной переплатой для дольщика при повышении курса.

Что нужно знать при заключении договора долевого участия в России?Оговаривается в ДДУ не только срок осуществления оплаты дольщиком покупки, но и источники денежных средств (собственный капитал или банковский займ).

Важно прописать в договоре, кем именно будет осуществляться процесс регистрации прав собственности готового объекта недвижимости, застройщиком или дольщиком, и кто будет оплачивать расходы.

Уточнения требует и пункт об оплате коммунальных платежей. Нередко строительная организация возлагает на дольщика оплату «коммуналки» с момента ввода здания в эксплуатацию. Согласно законодательным нормам, дольщик обязан оплачивать коммунальные платежи лишь после получения объекта недвижимости по акту.

Пределы ответственности сторон договора

При заключении договора долевого участия в строительстве важно четко знать пределы ответственности сторон:

  1. Иногда застройщик, пользуясь неосведомленностью дольщика, вписывает в договор пункт, по которому его ответственность за срыв указанных сроков наступает лишь при наличии его собственной вины. Это является прямым нарушением ФЗ №214.
  2. Расширение списка форс-мажорных обстоятельств. По закону к таковым относятся стихийные бедствия, войны, террористические акты. Застройщик может добавить к перечню принятие правительством новых законов, низкую зимнюю температуру и прочее.
  3. Ответственность сторон по договору долевого участия в строительствеЗастройщик может попытаться минимизировать собственную ответственность при сдаче объекта за счет условия, по которому разрешение на ввод объекта в эксплуатацию означает его соответствие договору. То есть исключается сама возможность претензий со стороны дольщика. Следует знать, что это абсолютно разные понятия и любые недочеты в квартире должны быть устранены застройщиком на основании ФЗ №214, либо дольщик должен получить денежную компенсацию.
  4. Весьма значимый момент договора – это срок, когда обязательства дольщика перед застройщиком считаются выполненными. Строительная организация чаще всего определяет этот срок, как момент поступления денег на ее счет. Однако, обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента внесения денег в банк, и он не несет ответственности за дальнейшие действия банковских организаций.

Основания и порядок расторжения договора

В каких случаях можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве?Расторжение ДДУ возможно при неисполнении обязательств одной из сторон. Подача искового заявления в суд возможна по истечении двух месяцев после указанного в договоре срока.

При этом следует обратить внимание на размер неустойки, выплачиваемой дольщиком, если расторжение договора долевого участия произошло по его инициативе.

Ее величина может варьироваться от 1 до 15% от общей стоимости объекта. Иных наказаний для дольщика законом не предусмотрено.

Если ДДУ расторгнут по вине застройщика (просрочка исполнения обязательств, строительство некачественного жилья и т.п.), то никакие штрафные санкции к дольщику применяться не могут.

Если в договоре долевого строительства отсутствует хотя бы один из положенных законом пунктов, он не считается заключенным. То же касается и отсутствия регистрации ДДУ в Росреестре.

Юридическая помощь при долевом участии в строительстве

В видео-сюжете юрист отвечает на вопросы граждан, касающихся заключения договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Разъясняется, в чем суть данного соглашения, какая форма договора наиболее безопасна для покупателя недвижимости, на что нужно обратить внимание при заключении сделки, какие моменты обязательно должны быть прописаны в тексте договора.

Автор статьи:

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Образец трехстороннего договора цессии, заключаемого между физическими лицами при сделках с недвижимостью Расчет неустойки при несоблюдении условий договора долевого участия в строительстве Договор переуступки права требования по договору долевого участия Порядок действий участников долевого строительства при банкротстве застройщика Как осуществляется страхование ответственности застройщиков Основные положения Федерального Закона №214 “Об участии в долевом строительстве” Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных домов Цели создания и функции Фонда защиты прав граждан, являющихся участниками долевого строительства Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве Трехсторонний договор цессии между юридическими лицами: его существенные условия и образец данного документа
Комментарии
Татьяна

Добрый день! Росреестр отказывает в регистрации ДДУ, ссылаясь на то, что земельный участок был приобретен застройщиком в собственность под завершение строительства объекта незавершенного строительства (здание), готовностью 9%, правомерно ли действие Росреестра?

Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных

Рекомендуем статьи