Инвестиции и оценка

Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

Нередко гражданам нашей страны приходиться обращаться к оценщикам для определения рыночной стоимости своего объекта недвижимости. Во многом это связано с продажей, чтобы подтвердить реальность требуемой цены за его покупку. Но мало кто из них знает о том, что это вообще такое. Какие методы им используются? Есть особенности или нет?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 703-30-24 (Москва)

+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Что такое рыночная стоимость

Методы оценки рыночной стоимости недвижимостиПод определением “рыночная стоимость” подразумевается предполагаемая себестоимость оцениваемой недвижимости в зависимости от соблюдения рыночных принципов.

Можно сказать, что рыночная цена недвижимости относится к продажной себестоимости, при которой оцениваемое имущество реализуется согласно определенным условиям, а именно:

  • покупатели либо продавцы в полной мере заинтересованы в этом, и ни одна из сторон не находиться под давлением кого-либо;
  • покупатели и продавцы достаточно проинформированы о текущем положении рынка в этом направлении и поэтому осуществляют переговоры, отталкиваясь от своих интересов;
  • маркетинговое время и стимулирование рынка сбыта покупателям предоставляет достаточно сил и возможностей для полного ознакомления по вопросам заинтересовавшей их недвижимости;
  • не предлагаются какие-либо благоприятные или же, наоборот, неблагоприятные условия по вопросу финансирования;
  • покупатели, ровно и продавцы, не собираются идти на компромисс в ценовой политике (уступать никто не планирует).

Основные методы оценки рыночной стоимости недвижимости

При оценке рыночной стоимости недвижимости оценщики используют различные методы, а именно:

  • затратный способ;
  • сравнительный;
  • доходный способ.

Рассмотрим подробней каждый.

Затратный метод

Методы оценки рыночной стоимости недвижимостиЗатратный метод подразумевает под собой, что потенциальный покупатель является разумным, и не будет приобретать объект недвижимости за большую стоимость, нежели ему будет необходимо для самостоятельного взведения подобного за необходимый для него период времени.

Наиболее правдивые коэффициенты здесь будут предоставлены для:

  • начала нового строительства;
  • проведения реконструкции;
  • специального объекта недвижимости, у которого специфический рынок сбыта;
  • страхования.

Необходимо учитывать, что сам коэффициент будет немного понижен при определении стоимости физически изношенных либо банально морально устаревших объектов.

Существует один нюанс: при оценивании земли таким способом – объекты недвижимости, которые расположены на участке, не учитываются (отдельно оцениваются).

Сравнительный способ

Методы оценки рыночной стоимости недвижимостиИз названия самого метода можно понять, что оценка осуществляется путем сравнения подобных сделок с другими похожими объектами недвижимости.

Сам оценщик отталкивается от того, что покупатель умный и не будет переплачивать большую цену, нежели есть на самом деле.

Сам подсчет осуществляется методом разделения недвижимости на элементы, которые в обязательном порядке будут браться во внимание при анализе цены.

К примеру, при оценке стоимости квартиры, во внимание берется:

  • жилая площадь;
  • район расположения;
  • этажность;
  • сколько лет дому;
  • материал постройки дома.

По результатам анализа подобных сделок и будет произведена оценка ее стоимости.

Необходимо отметить, что популярность этого способа на российском рынке снижается. Во многом это связано с теневой политикой реальных сделок по купле/продаже недвижимости.

Доходный вариант

Методы оценки рыночной стоимости недвижимостиЭтот метод основывается на тезисе, при котором продаваемый объект недвижимости в обязательном порядке должен окупить себя полученной от его использования прибылью в ограниченный период (определяется самим продавцом).

К примеру, недавно купленная недвижимость несет за собой одну цель – исключительно сдача под аренду. Вот здесь нужно определить, какую именно прибыль можно взять с этого по максимуму.

Допустим, выясняется, что сдавать невыгодно – может быть лучшим вариантом станет проживать в ней? Но здесь опять же – достоверность оценки может быть необъективным из-за теневой политики сбыта. Узнать арендную себестоимость затруднительно, а если нужно рассчитать на будущее – просто нереально.

Когда  результат оценки считается обоснованным?

Такое возможно только в том случае, когда:

  • были использованы все три способа одновременно;
  • уровень правдивости подтверждается соответствующим коэффициентом;
  • результат представляет собой общий размер оценки всеми способами.

В противном случае, можно говорить о недостаточно достоверной информации, которая получена после процедуры оценки.

Особенности применения методик для различных типов недвижимого имущества

Методы оценки рыночной стоимости недвижимостиВ зависимости от того, какой объект недвижимости оценивается, существуют и особенности.

Объект жилой недвижимости

Для жилого имущества ключевым моментом является:

  • престижность района;
  • социальная атмосфера (уровень безопасности);
  • наличие дополнительных каких-либо удобств.

При этом обязательно во внимание берется характеристика самой недвижимости и здания.

При оценке квартиры:

  • количество комнат;
  • общая площадь недвижимости;
  • жилая площадь;
  • площадь кухни;
  • этажность;
  • вариант санузла;
  • метраж потолков;
  • наличие либо отсутствие лоджии (балкона).

Характеристика самого дома:

  • из чего построен;
  • когда был сдан в эксплуатацию;
  • наличие охраны, парковки;
  • наличие лифта (для многоэтажек);
  • соседи.

Месторасположение:

  • расстояние от центра;
  • расстояние до мест общего досуга;
  • расстояние к социальным объектам.

Для торговых помещений:

  • расположение имеется по фронту центральной улицы;
  • общая длина фасада;
  • отдаленность от перекрестков;
  • площадь помещения;
  • наличие места под склад;
  • отдаленность конкурентов;
  • возможность при необходимости осуществлять разгрузочно-погрузочные работы.

Для офисных помещений:

  • расстояние до административного центра;
  • возможность использовать парковку;
  • безопасность объекта недвижимости;
  • наличие коммуникаций.

Методы оценки рыночной стоимости недвижимостиДля земельного участка под застройку:

  • расстояние до центра;
  • возможность подключения к коммуникациям без каких-либо проблем (имеется в виду, проходят ли вдоль участка они или нет;
  • наличие подъезда к участку (асфальтирован участок дороги или грунтовка и так далее);
  • есть ли по соседству еще участки или жилые постройки;
  • площадь земельного участка.

При оценке стоимости жилого дома в учет берется:

  • месторасположение (где находится: в черте города либо за пределами);
  • на каком расстоянии находятся социальные объекты (медицинские учреждения, аптеки, школы, магазины и так далее);
  • наличие транспортной развязки (расстояние до остановки общественного транспорта, железнодорожного);
  • площадь дома;
  • жилая площадь;
  • этажность дома;
  • какой участок занимает (общий участок земли, где расположен дом);
  • наличие коммуникаций;
  • удобства в доме.

Обращая внимание на все особенности, формируется общая картина объекта, а после принимается решение о себестоимости.

Как видно, в процессе оценки объекта недвижимости используются различные способы, и сказать какой из них лучше не представляется возможным. В первую очередь это зависит от региональных особенностей.

Оценка при продаже квартиры

Как определить рыночную стоимость квартиры для ее дальнейшей продажи? О порядке оценки и возможных ошибках рассказывает директора Агентства недвижимости «Твой Дом» Ирина Алешина.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Задать вопрос