Каким образом оценивается рыночная стоимость земельных участков в России?

Рыночная стоимость объекта – это денежная сумма, размер которой установлен благодаря изучению определенных условий на современном рынке недвижимости при наличии свободной конкуренции.

Важным условием является то, что с этой ценой должен быть согласен и продавец, и покупатель.

Обычно под определение рыночной стоимости недвижимости попадают:

• квартиры;
• земельные участки;
• здания;
• сооружения;
• участки недр;
• леса;
• водные объекты;
• транспорт.

В каких случаях нужна такая оценка?

Проведение данной процедуры регламентируется законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем очень подробно указаны случаи, в которых просто необходимо определить размер рыночной стоимости объекта.

Согласно данному закону, оценка земельных участков обязательна:

• при ипотечном кредитовании физических лиц;
• когда человек принимает решение о приватизации участка земли, при передаче его в аренду, или когда он решает передать свой объект в управление другому лицу по доверенности;
• если гражданин собирается оставить объект в залог;
• при продаже;
• проводится при несогласии общей стоимости сторонами, когда идет процесс национализации;
• проводят при составлении брачных контрактов, если у супругов имеются данные объекты;
• при изъятии у человека имущества;
• при проведении расчетов, которые делаются для проверки правильности уплачиваемых налогов на имущество.

Действие этого закона распространяется на все организации, как муниципальные, так и частные, а также на физические лица, которые собираются вступать в сделку, связанную с определенным участком земли.

Также рыночную стоимость могут определять при переоценке природных ресурсов, или при их продаже.

Кто может заниматься оценочной деятельностью?

Для проведения данной процедуры пользуются услугами независимой оценочной компании, услуги которой оплачивает наниматель.

При обращении в такую компанию необходимо удостовериться о честности ее работы, поэтому чаще всего пользуются проверенными организациями.

После того, как гражданин обратился в данную компанию, на место выезжает оценщик, и, исследуя все условия, делает заключение о размере стоимости земельного участка. Он должен учесть все факторы, которые влияют на качество имущества.

Если речь идет об ипотечном кредитовании, то самому искать данную организацию не понадобится. Все сделает банк, так как он сотрудничает с проверенными компаниями.

При таком способе оценке стоимость недвижимости немного занижают, так как при неспособности вносить платежи, банк объект заберет жилье для продажи.

Методы расчета рыночной стоимости

На современном рынке распространено применение 3 основных метода оценки рыночной стоимости при сделках с землей. К ним относят:

1. Прямое сравнение рыночных продаж. Является самым распространенным и популярным. Заключается в том, что сравниваются по стоимости точно такие же объекты, и выводится примерно такая же цена. При использовании данного метода используют следующую последовательность. Сначала делают анализ стоимости точно таких же объектов, а затем проверяют достоверность установленной цены, не была ли она вынужденной мерой. Для сравнения берут как минимум три участка. И с учетом всех коэффициентов, выводится стоимость.
2. Затратный метод. Необходим при оценке машин, механизмов и другого оборудования, имеющегося на участке земли. Основан на принципе замещения, с учетом того, что покупатель не купит дороже, чем такой же другой объект с меньшей стоимостью. При затратном методе учитываются все расходы, связанные с данным имуществом, а также в учет берется и степень изношенности объекта. На изучении всех условий выставляется рыночная стоимость.
3. Доходный метод. Применяется, когда акцент ставят на стабильность или нестабильность валюты в стране. Заключается в том, что рассчитывается максимальный доход, который будут получать от объекта недвижимости. Используют два способа. Первый – это метод прямой капитализации, который заключается в расчете получения дохода в определенный год. Второй – это дисконтирование будущих доходов, заключается в том, идет подсчет дохода в будущем.

Процесс расчета цены объекта недвижимости

Для того чтобы оценить рыночную стоимость участка земли, первым делом необходимо изучить современный рынок недвижимости с аналогичным имуществом. Детально просмотреть все предложения, изучить все установленные цены.

Следующим шагом является определение верхнего и нижнего порога стоимости, которые необходимы, чтобы не прогадать с ценой, а также сильно не завысить ее.

Затем происходит сравнение с аналогичным имуществом, изучаются все недостатки и преимущества, выставляются все расходы и доходы.

После проведения оценки обязательно составляется акт, в котором достаточно подробно отражены все показатели, их значение.

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, которая устанавливается при проведении оценки объекта недвижимости государством. При ее установлении в расчет не берут различные факторы, которые могут существенно снижать качество объекта. При проведении оценки государством учитывается только метраж и вид разрешенного использования земли.

В настоящее время рыночная и кадастровая стоимость земельного участка могут очень сильно отличаться друг от друга:

1. В рыночной стоимости учитывают все условия, которые хоть как-то смогли повлиять на объект и уменьшить его качество. Она устанавливается разумно.
2. При определении кадастровой никакие внешние факторы во внимание не берутся. К примеру, при определении кадастровой стоимости в расчет не берется истощение плодородного слоя земель, ухудшение экологической обстановки в месте нахожждения участка, поэтому, в ряде случаев, кадастровая будет значительно выше рыночной.

Если подводить итоги, то получается, что рыночная стоимость является более адекватной, в ее расчет включены абсолютно все показатели, которые хоть каким-то образом влияют на ее качество.

Этого нельзя сказать про кадастровую, расчет в которой основывается только на сухих цифрах, без учета каких-либо факторов.

Сколько придется заплатить оценщику?

Все работы по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости оплачивает заказчик. И разные предприятия указывают свою цифру.

Она складывается из затрат:

• на сам осмотр территории;
• на вознаграждение;
• на транспортные услуги;
• прочие затраты, которые производились при данной процедуре.

В основном, стоимость различается для объектов. Так, например, для проведения оценки рыночной стоимости земли без выезда на место, устанавливается от 3000 рублей. При необходимости осмотра участка специалистом стоимость варьируется от 5000 рублей.

Конечно, в разных регионах эти цифры могут отличаться, но разница не будет слишком большой.

Видео: Вопросы оценки участков земли в России

В видеосюжете идет речь о порядке оценки земельных участков в соответствии с нормами российского законодательства.

Специалист разъясняет, в каких случаях понадобится оценка рыночной стоимости земельного участка, какие критерии и методы при этом используются, как оформляется данная процедура на практике.