Досрочное погашение ипотеки: выгодно ли оно

Стремиться к скорейшему погашению ипотечного кредита важно в любом случае, так как систематические платежи уменьшают семейный бюджет в течение продолжительного времени. Как правило, условия досрочного погашения ссудной задолженности закрепляются в кредитном договоре.

Во избежание недоразумений и обстоятельств, которые негативно могут отразиться на кредитной репутации, следует ознакомиться с условиями внесения внеплановых платежей еще до подписания ипотечного соглашения.

Досрочное погашение ипотеки – всегда ли оно возможно?

Внесение досрочных платежей в счет погашения основного долга по кредиту без каких-либо штрафов и взимания комиссий определено законодательно и всегда возможно. Но при существующей системе аннуитетных ежемесячных платежей по займу, когда большая часть транша идет на погашение процентов, банкам не выгодно погашение ипотеки раньше срока.

Поэтому в кредитных договорах прописываются те или иные условия досрочного закрытия ипотечной задолженности, которые определяются, исходя из кредитной политики каждого конкретного банка.

Калькулятор досрочного погашения ипотеки позволит проанализировать свои будущие траты и спланировать погашение.

Условия досрочного погашения

Заемщик должен знать, что досрочное погашение ипотеки может быть:

• полным – внесение денежных средств в размере тела кредита и процентных платежей, рассчитанных за период от даты последнего взноса до дня погашения включительно;
• частичным – уплата части основного долга и причитающихся процентов на дату погашения.

При частичном досрочном внесении происходит изменение параметров ссуды, которые осуществляются в рамках ипотечного соглашения либо согласно заявлению ссудозаемщика. Такими корректировками являются:

• сокращение срока кредита с сохранением размера ежемесячных платежей;
• снижение объема ежемесячных платежей без изменения окончательной даты погашения кредита.

Накопив некоторую денежную сумму и имея желание избавиться от части кредита, заемщик должен обратиться в отделение банка, которое предоставило ипотеку, с заявлением. В ходатайстве необходимо отразить конкретную сумму и предполагаемую дату платежа.

Поставить в известность о намерении досрочной уплаты некоторые финансовые учреждения требуется за определенное количество дней (рабочих либо календарных). В отдельных случаях достаточно посетить банк и в этот же день произвести погашение. Такие действия кредитозаемщика обязательно оговариваются с банком и фиксируются в договоре ипотеки.

Определенная часть финансовых организаций для извлечения прибыли и удержания клиентов выставляют некоторые ограничительные требования к преждевременному погашению задолженности.

Таких ограничений немного:

• суммы досрочных выплат ограничены в размерах и частоте внесения (не более трех платежей в месяц и т. д.);
• раннее погашение ссуды разрешается по истечении определенного срока (от одного-трех месяцев до нескольких лет);
• при досрочной уплате возможно повышение процентной ставки по кредиту (от 0,5%).

Кредитные учреждения, выдвигающие такие требования, не дорожат своими заемщиками и рискуют и вовсе растерять клиентскую базу.

Положительный момент преждевременного погашения ипотеки – возможность возврата страховых выплат, произведенных за залоговое обеспечение, а также за здоровье и жизнь заемщика/созаемщика. Обязанность страховых компаний по выплате части страховки закреплена в страховых полисах. Объем возвращаемых средств пропорционален времени, оставшемуся до окончательной даты возврата ссудной задолженности.

Сравнение условий досрочного погашения в банках

Внесение в ГК РФ запрета на применение штрафов и комиссий за досрочное погашение ссудной задолженности привело к нивелировке условий между крупными и мелкими банками.

Проанализировав критерии преждевременного погашения ссудной задолженности, можно сделать вывод, что условия такой процедуры в крупнейших банках идентичны. Разница прослеживается только в сроке предоставления заявления на досрочное погашение.

Расчет ипотеки с досрочным погашением

Рассмотрим несколько примеров преждевременного погашения ссуды, имеющей исходные параметры:

• ипотечный кредит: сумма 1 500 000 рублей;
• срок кредита: 5 лет (60 месяцев);
• процентная ставка: 12% годовых;
• размер платежа в месяц: 33 366,67 рублей;
• общая сумма платежей: 2 000 975,3 рубля;
• переплата по кредиту: 500 975,3 рубля;
• полная стоимость кредита: 12,67%.

График уплаты регулярных взносов на 6 месяцев выглядит таким образом:

Полное погашение ипотеки

Если у заемщика появилась возможность погасить ипотеку в полном объеме через какое-то время (в примере – через 6 месяцев), то переплата по кредиту составит всего 86 674,17 рубля, полная стоимость – 12,65%, всего произведенных платежей – 1 586 674,17 рубля.

Частично-досрочное погашение ипотечного кредита

Частично-досрочное погашение ссуды, как отмечалось выше, возможно.

С уменьшением срока кредита

Предположим, что заемщик решил внести единовременно 500 000 рублей в счет погашения основного долга с опережением графика, изменив при этом срок действия ссуды.

Переплата в данном случае составит 221 972,35 рублей, всего платежей – 1 721 972,35 рублей, полная стоимость кредита – 12,66%, срок кредита уменьшится с 60 месяцев до 37.
Такой способ позволяет ссудозаемщику облегчить зависимость от ипотеки по времени, а материальное бремя остается на прежнем уровне.

С изменение суммы платежа

Расчет по досрочному снижению основного долга на 500 000 рублей с корректировкой ежемесячного платежа выглядит так:

Общая сумма внесенных платежей при таком варианте – 1 845 812,24 рубля, объем излишне уплаченных средств выльется в 345 812,24 рубля, эффективная процентная ставка находится на уровне – 12,67%, размер обязательной ежемесячной платы сократится до 21 798,63 рубля, изменившись на 11 568,04 рубля.

В данном случае происходит снижение нагрузки на семейный бюджет. Высвободившиеся денежные средства можно направить на решение других проблем.

С добавлением сэкономленных денег к ежемесячному платежу

Большинство людей, обремененных ипотекой, стремятся найти дополнительные финансовые возможности и как можно быстрее расплатиться с банком-кредитором. Поэтому рассмотрим еще один пример расчета, когда высвободившуюся часть платежа (11 568,04 рубля) из предыдущего расчета направим на погашение задолженности с условием уменьшения месячного платежа.

Итогом данных вычислений является не только сокращение периода кредитования до 49 месяцев и обязательного ежемесячного взноса до 13 000 руб., но и уменьшение переплаты до 245 603,51 руб.

Вывод

Примеры погашения ипотеки с опережением графика с разными условиями однозначно доказывают, что досрочное снижение ссудной задолженности – выгодно.

Таким образом, происходит не только сокращение суммы переплаты по кредиту, но и снижение продолжительности ипотечного займа. Особенно экономично и практично производить манипуляции по преждевременному погашению до середины срока кредита.

В пользу какого варианта сделать выбор решает каждый ссудозаемщик в индивидуальном порядке, оценив свой финансовый потенциал и возможность наступления непредвиденных ситуаций.

Какое решение принять?

На видео ниже еще раз разъясняются описанные выше моменты, а также некоторые нюансы, знание которых позволит принять решение, а стоит ли вносить суммы по ипотечному кредиту задолго до срока