Сделки под залог недвижимости

Досрочное погашение ипотеки: выгодно ли оно

Стремиться к скорейшему погашению ипотечного кредита важно в любом случае, так как систематические платежи уменьшают семейный бюджет и лежат непомерным грузом в течение продолжительного времени. Как правило, условия досрочного погашения ссудной задолженности закрепляются в кредитном договоре.

Во избежание недоразумений и обстоятельств, которые негативно могут отразиться на кредитной репутации, следует ознакомиться с условиями внесения внеплановых платежей еще до подписания ипотечного соглашения.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 703-30-24 (Москва)

+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Досрочное погашение ипотеки — всегда ли оно возможно?

Досрочное погашение ипотекиВнесение досрочных платежей в счет погашения основного долга по кредиту без каких-либо штрафов и взимания комиссий определено законодательно и всегда возможно. Но при существующей системе аннуитетных ежемесячных платежей по займу, когда большая часть транша идет на погашение процентов, банкам не выгодно погашение ипотеки раньше срока. Поэтому в кредитных договорах прописываются те или иные условия досрочного закрытия ипотечной задолженности, которые определяются, исходя из кредитной политики каждого конкретного банка.

Обратите внимание: чаще всего, при досрочном частичном гашении ипотеки банки-кредиторы изменяют ежемесячный взнос в сторону уменьшения, а не срок действия ипотечного кредита.

Калькулятор

Калькулятор досрочного погашения ипотеки позволит проанализировать свои будущие траты и спланировать погашение. Чуть ниже мы приведем и проанализируем подробный пример расчета.

Условия досрочного погашения

Заемщик должен знать, что досрочное гашение ипотеки может быть:

  • полным – внесение денежных средств в размере тела кредита и процентных платежей, рассчитанных за период от даты последнего взноса до дня погашения включительно;
  • частичным – уплата части основного долга и причитающихся процентов на дату погашения.

При частичном досрочном внесении происходит изменение параметров ссуды, которые осуществляются в рамках ипотечного соглашения либо согласно заявлению ссудозаемщика.

Такими корректировками являются:

  • сокращение срока кредита с сохранением размера помесячных платежей;
  • снижение объема ежемесячных траншей без изменения окончательной даты гашения кредита.

Условия досрочного погашения ипотекиСкопив некоторую денежную сумму и имея желание избавиться от части кредитного бремени, заемщик должен обратиться в отделение банка, которое предоставило ипотеку, с заявлением. В ходатайстве необходимо отразить конкретную сумму и предполагаемую дату платежа.

Поставить в известность о намерении досрочной уплаты некоторые финансовые учреждения требуется за определенное количество дней (рабочих либо календарных). В отдельных случаях достаточно посетить банк и в этот же день произвести погашение. Такие действия кредитозаемщика обязательно оговариваются с банком и фиксируются в договоре ипотеки.

Определенная часть финансовых организаций для извлечения прибыли и удержания клиентов, выставляют некоторые ограничительные требования к преждевременному погашению задолженности.

Таких ограничений немного и выглядят они следующим образом:

  1. суммы досрочных выплат ограничены в размерах и частоте внесения (не более 3-х платежей в месяц и т.д.);
  2. раннее погашение ссуды разрешается по истечении определенного срока (от одного-трех месяцев до нескольких лет);
  3. при досрочной уплате возможно повышение процентной ставки по кредиту (от 0,5 процентных пункта).

Кредитные учреждения, выдвигающие такие требования, не дорожат своими заемщиками и рискуют и вовсе растерять клиентскую базу.

Положительный момент преждевременного гашения ипотеки – возможность возврата страховых выплат, произведенных за залоговое обеспечение, а также за здоровье и жизнь заемщика/созаемщика. Обязанность страховых компаний по выплате части страховки закреплена в страховых полисах. Объем возвращаемых средств пропорционален времени, оставшемуся до окончательной даты возврата ссудной задолженности.

Важно: после процедуры досрочного внесения платежа необходимо подписать дополнительное соглашение к ипотеке, отражающее новый график погашения кредита.

Сравнение условий досрочного погашения в банках

Внесение в ГК запрета на применение штрафов и комиссий за досрочное погашение ссудной задолженности привело к нивелировке условий между крупными и мелкими банками.

Параметры условий
досрочного погашения
ПАО СбербанкВТБ-24 (ПАО)АО Россельхозбанк
Место внесения частичного досрочного платежалюбое отделениелюбое отделениелюбое отделение
Дата внесения для частичного досрочного платежав очередную дату траншав очередную дату траншав очередную дату транша
Дата внесения для платежа в счет полного погашенияпо желанию заемщикапо желанию заемщикапо желанию заемщика
Размер платежа не ограниченне ограниченне ограничен
Комиссия, штрафы за досрочное погашениенетнетнет
Частота досрочных платежейне лимитированане лимитированане лимитирована
Ограничение по сроку погашения после подписания договораотсутствуютотсутствуютотсутствуют
Увеличение процентной ставкине предусмотреноне предусмотреноне предусмотрено
Предоставление заявленияот 1-го до 5-ти днейза один день за 30-ть календарных дней

Проанализировав критерии преждевременного гашения ссудной задолженности, можно сделать вывод, что условия такой процедуры в крупнейших банках идентичны. Разница прослеживается только в сроке предоставления заявления на досрочное погашение.

Расчет ипотеки с досрочным погашением

Рассмотрим несколько примеров преждевременного гашения ссуды, имеющей исходные параметры:

  • ипотечный кредит: сумма 1 500 000,0 рублей;
  • срок кредита: 5 лет (60 месяцев);
  • процентная ставка: 12,0 % годовых;
  • размер платежа в месяц: 33 366,67 рублей;
  • всего сумма платежей: 2 000 975,3 рубля;
  • переплата по кредиту: 500 975,3 рубля;
  • полная стоимость кредита: 12,67 %.

График уплаты регулярных взносов на 6 месяцев выглядит таким образом:

Дата платежаСумма платежаПогашение основного долгаВыплата процентовОстаток основного долгаПримечание
Итого:2 000 975,301 500 000,00500 975,300
101.03.201633 366,6719 104,3714 262,301 480 895,63Ежемесячный платеж за 03/2016
201.04.201633 366,6718 314,9415 051,731 462 580,69Ежемесячный платеж за 04/2016
301.05.201633 366,6718 980,6314 386,041 443 600,06Ежемесячный платеж за 05/2016
401.06.201633 366,6718 694,0114 672,661 424 906,05Ежемесячный платеж за 06/2016
501.07.201633 366,6719 351,2014 015,471 405 554,85Ежемесячный платеж за 07/2016
601.08.201633 366,6719 080,7014 285,971 386 474,15Ежемесячный платеж за 08/2016
7…6001.09.201633 366,6719 274,6414 092,031 367 199,51Ежемесячный платеж за 09/2016

Полное гашение ипотеки

Если у заемщика появилась возможность погасить ипотеку в полном объеме через какое-то время (в нашем примере через 6 месяцев), то переплата по кредиту составит всего 86 674,17 рубля, полная стоимость – 12,65%, всего произведенных платежей – 1 586 674,17 рубля.

Дата платежаСумма платежаПогашение основного долгаВыплата процентовОстаток основного долгаПримечание
101.03.201633 366,6719 104,3714 262,301 480 895,63Ежемесячный платеж за 03/2016
201.04.201633 366,6718 314,9415 051,731 462 580,69Ежемесячный платеж за 04/2016
301.05.201633 366,6718 980,6314 386,041 443 600,06Ежемесячный платеж за 05/2016
401.06.201633 366,6718 694,0114 672,661 424 906,05Ежемесячный платеж за 06/2016
501.07.201633 366,6719 351,2014 015,471 405 554,85Ежемесячный платеж за 07/2016
601.08.201633 366,6719 080,7014 285,971 386 474,15Ежемесячный платеж за 08/2016
Итого:

01.08.2016

1 386 474,15

1 386 474,15

0,00

0,00

Досрочное погашение

1 586 674,171 500 000,0086 674,170,00

Частично- досрочное погашение ипотечного кредита

Частично-досрочное погашение ссуды, как отмечалось выше, возможно:

Первое: с уменьшением срока кредита

Предположим, что заемщик решил внести единовременно 500 000,00 рублей в счет погашения основного долга с опережением графика, изменив при этом срок действия ссуды.

Дата платежаСумма платежаПогашение основного долгаВыплата процентовОстаток основного долгаПримечание
101.03.201633 366,6719 104,3714 262,301 480 895,63Ежемесячный платеж за 03/2016
201.04.201633 366,6718 314,9415 051,731 462 580,69Ежемесячный платеж за 04/2016
301.05.201633 366,6718 980,6314 386,041 443 600,06Ежемесячный платеж за 05/2016

01.05.2016

500 000,00

500 000,00

0,00

943 600,06

Досрочное погашение

401.06.201633 366,6723 775,989 590,69919 824,08Ежемесячный платеж за 06/2016
501.07.201633 366,6724 319,229 047,45895 504,86Ежемесячный платеж за 07/2016
6…37
Итого:
01.08.201633 366,6724 264,829 101,85871 240,04Ежемесячный платеж за 08/2016
1 721 972,351 500 000,00221 972,350,00

Переплата в данном случае составит 221 972,35 рублей, всего платежей – 1 721 972,35 рублей, полная стоимость кредита – 12,66 %, срок кредита уменьшится с 60 месяцев до 37.
Такой способ позволяет ссудозаемщику облегчить зависимость от ипотеки по времени, а материальное бремя остается на прежнем уровне.

Второе: с изменение суммы платежа

Расчет по досрочному снижению основного долга на 500,00 тыс. рублей с корректировкой ежемесячного платежа выглядит так:

Дата платежаСумма платежаПогашение основного долгаВыплата процентовОстаток основного долгаПримечание
101.03.201633 366,6719 104,3714 262,301 480 895,63Ежемесячный платеж за 03/2016
201.04.201633 366,6718 314,9415 051,731 462 580,69Ежемесячный платеж за 04/2016
301.05.201633 366,6718 980,6314 386,041 443 600,06Ежемесячный платеж за 05/2016

01.05.2016

500 000,00

500 000,00

0,00

943 600,06

Досрочное погашение

401.06.2016

21 798,63

12 207,949 590,69931 392,12Ежемесячный платеж за 06/2016
501.07.2016

21 798,63

12 637,409 161,23918 754,72Ежемесячный платеж за 07/2016
6…6001.08.2016

21 798,63

12 460,479 338,16906 294,25Ежемесячный платеж за 08/2016
Итого:1 845 812,241 500 000,00345 812,240,00

Общая сумма внесенных платежей при таком варианте – 1 845 812,24 рубля, объем излишне уплаченных средств выльется в 345 812,24 рубля, эффективная процентная ставка сложится на уровне — 12,67 %, размер обязательной ежемесячной платы сократится до 21 798,63 рубля, изменившись на 11 568,04 рубля.

В данном случае происходит снижение нагрузки на семейный бюджет. Высвободившиеся денежные средства можно направить на решение других проблем либо просто улучшить качество бытия.

Третье: с добавлением сэкономленных денег к ежемесячному платежу

Большинство людей, обремененных ипотекой, стремятся изыскать дополнительные финансовые возможности и как можно быстрее расплатиться с банком-кредитором. Поэтому рассмотрим еще один пример расчета, когда высвободившуюся часть платежа (11 568,04 рубля) из предыдущего расчета направим на погашение задолженности с условием уменьшения месячного транша.

Дата платежаСумма платежаПогашение основного долгаВыплата процентовОстаток основного долгаПримечание
101.03.201633 366,6719 104,3714 262,301 480 895,63Ежемесячный платеж за 03/2016
201.04.201633 366,6718 314,9415 051,731 462 580,69Ежемесячный платеж за 04/2016
301.05.201633 366,6718 980,6314 386,041 443 600,06Ежемесячный платеж за 05/2016

01.05.2016

500 000,00

500 000,00

0,00

943 600,06

Досрочное погашение

401.06.201621 798,6312 207,949 590,69931 392,12Ежемесячный платеж за 06/2016

01.06.2016

11 568,04

11 568,04

0,00

919 824,08

Досрочное погашение

501.07.201621 531,4712 484,029 047,45907 340,06Ежемесячный платеж за 07/2016

01.07.2016

11 568,04

11 568,04

0,00

895 772,02

Досрочное погашение

601.08.201621 253,4212 148,859 104,57883 623,17Ежемесячный платеж за 08/2016

01.08.2016

11 568,04

11 568,04

0,00

872 055,13

Досрочное погашение

701.09.201620 978,6712 115,168 863,51859 939,97Ежемесячный платеж за 09/2016

01.09.2016

11 568,04

11 568,04

0,00

848 371,93

Досрочное погашение

...4801.02.20201 576,241 381,85194,3917 743,87Ежемесячный платеж за 02/2020

01.02.2020

11 568,04

11 568,04

0,00

0,00

Досрочное погашение

4901.03.2020548,72490,0058,725 685,83Ежемесячный платеж за 10/2016

01.03.2020

5 685,83

5 685,83

0,00

0

Досрочное погашение

Итого:1 745 603,511 500 000,00245 603,510,00 Ежемесячный платеж за 03/2020

Итогом данных вычислений является не только сокращение периода кредитования до 49 месяцев и обязательного каждомесячного взноса до 13,00 тыс. рублей, но и уменьшение переплаты до 245 603,51 рубля.

Вывод

Досрочное погашение ипотеки выгодно лиОсуществленные расчеты погашения ипотеки с опережением графика с разными условиями однозначно доказывают, что досрочное снижение ссудной задолженности – заманчиво и выгодно.

Таким образом, происходит не только сокращение суммы переплаты по кредиту, но и снижение продолжительности ипотечного займа. Особенно экономично и практично производить манипуляции по преждевременному гашению до середины срока кредита.

В пользу какого варианта сделать выбор решает каждый ссудозаемщик в индивидуальном порядке, оценив свой финансовый потенциал и возможность наступления непредвиденных ситуаций.

Так какое решение принять?

На видео ниже еще раз разъясняются описанные выше моменты, а также некоторые нюансы, знание которых позволит принять решение, а стоит ли вносить суммы по ипотечному кредиту задолго до срока?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Задать вопрос