Управление и ТСЖ

Все о ТСЖ по новому Жилищному кодексу РФ: что это такое, его плюсы и минусы, изменения в уставе

Изменения, которым подверглось жилищное законодательство в 2015 году, непосредственно коснулись и деятельности ТСЖ. С тех пор изменений не происходило, поэтому положения после перемен актуальны до сих пор.

Так обязанностью собственников стало проведение собраний для внесения изменений в Устав товарищества. По новой редакции закона Устав должен регистрироваться в ФНС, а председатель должен получить выписку из ЕГРЮЛ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 703-30-24 (Москва)

+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Плюсы и минусы данного способа управления

Как гласит ст.135 Жилищного Кодекса РФ, ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для организации коллективного управления всем недвижимым имуществом, обеспечения его использования, обладания и распоряжения в пределах определенных нормами законодательства.

Что такое ТСЖ и нюансы его организации?Членство в ТСЖ позволяет участвовать в общих собраниях, следовательно, дает возможность непосредственно влиять на принятие всех решений, касающихся управления домом и определения размера взносов.

Несомненным плюсом ТСЖ является то, что именно оно решает, каким образом будет содержаться дом – нужна ли дому постоянная охрана, требуется ли проведение текущего ремонта вестибюля, лестничных клеток и коридоров, какие коммуникации требуют замены и прочее.

От этого во многом стоит рыночная стоимость жилья.

Поскольку ТСЖ имеет право распоряжаться всеми помещениями общего пользования, то жильцы совместным решением могут определить назначение чердака и подвала.

Так как за ТСЖ закрепляется право на прилегающую территорию, можно по выбору жильцов устроить рядом с домом детскую площадку или парковку.

В целом создание ТСЖ позволяет качественно улучшить проживание, если собственники верно подойдут к организации управления домом.

Немаловажно, что источником поступления средств в ТСЖ, помимо взносов жильцов, могут стать и государственные средства.

Поскольку собственниками неприватизированных помещений считаются муниципальные органы, то таковые обязаны принимать непосредственное участие в расходах, необходимых для содержания данного дома. При невыполнении данного обязательства ТСЖ имеет право взыскивать эти платежи в принудительном порядке.

Ст.153 ЖК РФ позволяет ТСЖ стать инициатором строительства добавочных помещений к общему имуществу, которые в последующем могут применяться для получения дохода. Например, пристроить к дому магазин или кафе и прочее.

Как распорядиться общедомовым имуществом?Сдача в аренду такого помещения покроет существенную часть расходов, что снизит сумму взносов.

Еще одним достоинством ТСЖ можно назвать возможность отказа от услуг Дирекции по эксплуатации зданий и организации оплаты коммунальных платежей непосредственным в адрес поставщиков.

То есть жильцы сами решают, кого им нанять для обслуживания дома и самолично договариваются о тарифах на коммуналку.

Единственным минусом создания ТСЖ является риск неправильной организации управления. Но данная проблема легко решаема, поскольку жильцы могут переизбрать членов правления и совместным решением определить план управления.

В каких домах можно создать Товарищество?

Ст.136 ЖК РФ гласит, что собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ.

Как организовать деятельность ТСЖ по управлению многоквартирным домом?Могут создавать общее ТСЖ и собственники из нескольких многоквартирных домов, чьи земельные участки, сети инженерно-технического обеспечения и прочие элементы инфраструктуры граничат между собой.

Допускается создание ТСЖ собственниками нескольких близко расположенных зданий, например, домов на одного хозяина, дачных домиков с приусадебными участками и без оных, если их земельные участки граничат или располагаются на общей территории и имеют общие элементы инфраструктуры.

Два ТСЖ и более могут создавать объединение с целью совместного управления имуществом.

Возможно создание ТСЖ еще на этапе строительства дома, что подтверждается ст.139 ЖК. Примечательно, что собственники помещений в доме под управлением ТСЖ сами решают вступать им в товарищество или нет.

Как принимается решение о создании?

Для того чтобы создать ТСЖ необходимо провести собрание жильцов, на котором будет выбран способ управления многоквартирным домом. На собрании должно присутствовать не менее 2/3 всех собственников этого дома.

Решение о создании ТСЖ принимается большинством голосов, согласно внесенным изменениям теперь необходимо согласие 2/3 всех собственников помещений, тогда как раньше достаточно было 50 % голосов.

Оформляется решение протоколом общего собрания ТСЖ. Голоса собственников определяются пропорциональным принципом – чем больше площадь жилого помещения, тем больше голосов у собственника.

Утверждение Устава

Порядок принятия Устава ТСЖ определяется ст.45-48 ЖК. Согласно закону устав должен быть утвержден всеми собственниками жилых помещений дома.

Принятие решения о создании ТСЖМожно проводить собрание в заочной форме, если перед этим имело место быть очное общее собрание.

Устав являет собой пронумерованный и прошнурованный документ, заверенный подписью председателя, использование печати не обязательно. Подписи собственников не требуется.

С устава снимается его копия, которая должна быть заверена нотариусом. После утверждения устав ТСЖ проходит регистрацию в ФНС, и на основании данного действия в дальнейшем происходит налогообложение деятельности Товарищества.

В Уставе должны быть отражены все основные аспекты обслуживания и содержания дома. В нем указывается адрес дома, место и дата составления документа. Также прописываются цель функционирования ТСЖ, права и обязанности всех участников товарищества.

В соответствии с поправками, внесенными в ЖК РФ, собственники помещений именуются собственниками недвижимости, то есть ТСЖ переименовывается в ТСН.

Начиная с 1 сентября 2014 года, все ТСЖ должны регистрироваться в качестве ТСН, при этом для уже действующих товариществ перерегистрация не нужна.

Изменения Жилищного Кодекса коснулись и Устава, в частности:

  • Принятие нового Устава ТСЖизменилось наименование товарищества;
  • в тексте указывается «некоммерческая корпоративная организация»;
  • разрешено занятие предпринимательством во благо всех собственников;
  • обязательно наличие председателя и правления;
  • допускается выбор нескольких председателей, действующих совместно;
  • разрешено формировать наблюдательный совет;
  • на основании ст.65 можно изменить права и обязанности членов товарищества.
Для внесения изменений в действующий устав проводится общее собрание, на котором устав изменяется на основании протокола.

Все внесенные изменения заверяются нотариусом и отправляются на подтверждение в налоговые органы. Спустя 5 дней председатель может получить выписку из Росреестра о внесении изменений.

Процедура регистрации

Регистрация ТСЖ аналогична постановке на учет юридического лица и особых сложностей не представляет. После регистрации ТСЖ присваивается индивидуальный расчетный счет, на который впоследствии поступают внесенные жильцами средства.

Для процедуры регистрации ТСЖ необходимы следующие документы:

  • бланк заявления о постановке на учет юридического лица;
  • протокол общего собрания собственников недвижимости;
  • расчет доли каждого из собственников;
  • устав ТСЖ.
Согласно ст.140 ЖК решением общего собрания ТСЖ может преобразовываться в жилищный кооператив или жилищно-строительный.

Заключение договоров с жильцами дома

Контроль собственников жилья за деятельностью ТСЖ?Создание ТСЖ возможно при согласии 2/3 собственников. Но остальные жильцы пользуются услугами тех же поставщиков. Поэтому Товарищество заключает с жильцами, не являющимися его членами, индивидуальные договоры на оказание услуг.

Законом не предполагается обязательное письменное заключение такого документа.

Если жилец оплачивает коммунальные услуги по тем же тарифам, что и члены ТСЖ, участвует в расходах на содержание дома и его ремонт, договор считается заключенным.

В случае, когда собственник недвижимости, не являющийся членом ТСЖ, недоволен расценками, установленным согласно договору ТСЖ с обслуживающими организациями, он может обжаловать их через суд.

Организация текущей работы по управлению домом

Текущие работы по управлению домом организуются действующими управленцами — председателем и правлением, выбранных жильцами. Они могут являться такими же собственниками либо наниматься «со стороны».

Правление обязано заключать договоры с поставщиками услуг, собирать платежи, следить за текущим состоянием дома и прочее.

Зарплата председателя, бухгалтера и правления, которое должно состоять минимум из трех человек, выплачивается из внесенных жильцами взносов.

Контроль жильцов за деятельностью Товарищества

Текущая работа по управлению многоквартирным домом Согласно новым поправкам в ЖК РФ, в частности частей 5 и 6 статьи 20 жильцы могут подавать заявления в государственную жилищную инспекцию с просьбой о проверке устава ТСЖ на предмет его соответствия закону.

Любой собственник из членов ТСЖ имеет право контролировать расходование денежных средств товарищества. Он может знакомиться с движением средств на расчетном счету Товарищества, на которые поступают все оборотные средства.

В ТСЖ обязательно действует ревизионная комиссия, которая контролирует расход средств и порядок ведения дел.

ТСЖ обязано предоставлять членам товарищества по их требованию для ознакомления такую документацию как устав, протоколы и решения, принятые на общих собраниях, отчеты о деятельности Товарищества.

Некоторые документы, как например договора ТСЖ с поставляющими организациями, могут быть закрыты для просмотра членами ТСЖ, но они доступны ревизионной комиссии.

Порядок отчета о работе перед жильцами

План любых работ по обслуживанию дома и смета годовых расходов утверждается общим собранием жильцов.

Если решение было принято посредством заочного голосования, любой член ТСЖ имеет право на раскрытие информации о деятельности Товарищества и на ознакомление с протоколами заочных собраний.

Также можно ознакомиться с расходами ТСЖ посредством просмотра расчетного счета товарищества, которые отражает не только все поступления, но и снятия.

Процедура разрешения споров

Разногласия с ТСЖ и способы их устраненияЕсли член ТСЖ не доволен организацией управления домом, он может вынести на обсуждение данный вопрос на общем собрании жильцов. Вопросы финансового характера разрешаются при участии ревизионной комиссии.

Если спор не удалось урегулировать внутри товарищества, жилец может пожаловаться на действия ТСЖ в жилищную инспекцию, которая контролирует обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг.

Также возможно обращение в налоговые органы, если имеются подозрения на наличие финансовых махинаций.

Видео: В Жилищном кодексе РФ произошли изменения

В видеосюжете рассказывается об изменениях в законодательстве 2015 года, которые коснулись функционирования Товариществ собственников жилья.

На примере Краснодарского края показывается, как муниципальные власти помогают представителям многоквартирных домов разобраться с тонкостями в организации управления общедомовым имуществом.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

20 комментариев

  • Добрый день! Будьте добры,проясните ситуацию по по поводу доступности для всеобщего обозрения Устава ТСН или с ним можно ознакомиться,только потребовав у председателя? И второе:имею ли я право знать зарплату председателя,бухгалтера и членов правления,спросив об этом на общем собрании?

    • В тексте дано много не верных утверждений. Нет ни единой ссылки на докумен.
      Посмотреть можно все документы деятельности ТСЖ ПП 731 О РАСКРЫТИИ ИНФОРМАЦИИ.И Постановлении Минстроя РФ «О стандарте раскрытия информации»

    • Здравствуйте Надежда, Устав товарищества принимается на общем собрании и должен быть в открытом доступе для его членов.
      Заработная плата Председателя и членов правления товарищества должна быть установлена положением об оплате труда, являясь членом ТСН вы также имеете право с ним ознакомиться.

  • С какой даты новый устав с изменениями, принятый общим собранием ТСЖ ступает в силу? С момента принятия устава общим собранием или с момента регистрации в ИФНС?

    • Здравствуйте Лариса, в соответствии с частью 5 статьи 135 Жилищного кодекса РФ Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Следовательно и изменения в Уставе вступают в силу после его государственной регистрации в налоговом органе.

  • Наш дом входит В ТСЖ, которое объединяет 20 домов. Можем ли мы выйти из состава этого ТСЖ и создать свое только на базе 1 нашего дома? Какие при этом мы должны совершить действия?

    • Добрый день. В соответствии со ст.136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме имеют право создать лишь одно ТСЖ.
      Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений могут в любой момент изменить способ управления домом, приняв на своем общем собрании такое решение. Количество членов ТСЖ, проголосовавших за выход из ТСЖ должно быть более половины от общего числа голосов собственников в конкретном МКД.
      Пошаговая инструкция как создать новое ТСЖ рассмотрена в данной статье: http://terrafaq.ru/kommunalnoe-hozyaystvo/upravlenie/kak-organizovat-tszh.html

  • здравствуйте, подскажите, если в уставе тсж прописано время о тишине, не соответствующее закону, то чего мне придерживаться-закона или устава? и какое наказание за это будет (Выполняю. строительно монтажные работы)

    • Здравствуйте Алексей, Устав ТСЖ это внутренний документ, регламентирующий вопросы деятельности Правления ТСЖ, порядок его работы, вопросы о членстве, назначении комиссий и другие вопросы внутренней организации юридического лица. Решение о соблюдении тишины для членов товарищества должно быть принято на общем собрании и закреплено приказом, а не содержаться в Уставе.
      В любом случае ТСЖ не имеет права налагать какие-либо санкции на нарушителя (штрафы и пр.) поскольку не обладает такими полномочиями. Поэтому советую руководствоваться действующим законодательством.

  • При какой явке собственников жилых помещений собрание считается правомочным провести выборы председателя и членов правления ТСЖ ?

    • Здравствуйте Владимир, голосование по по поводу выбора председателя ТСЖ и членов правления может проходить и заочно, поэтому независимо от числа присутствующих членов товарищества необходимо положительное решение не менее двух третей собственников жилья конкретного товарищества.

  • Если подписано согласие на форму управления товариществом собственников, но Устава ещё нет, можно ли считать что собственник согласился быть членом именно этого товарищества?

    • Здравствуйте Анна, если на собрании жильцов присутствовало не менее 2/3 собственников жилых помещений и они проголосовали за форму управления МКД в виде ТСЖ, то это является лишь первым шагом к его созданию. Принятие Устава, это следующий шаг. Если вы проживаете в данном многоквартирном доме и подписали согласие на вступление, которое подано конкретному председательствующему, то речь может идти только о конкретном ТСЖ, которое управляет домом, в котором находится ваша квартира.

  • Добрый день!
    Председатель ТСЖ оформлен официально. Зарплату получает официально. Вопрос: Каковы границы величины зарплаты? Нижняя граница — величина МРОТ. А верхняя граница, чем определяется величина верхней границы зарплаты, какие нормативные акты определяют ее величину.
    Спасибо.
    С уважением
    Григорий Петрович Попов.

    • Здравствуйте Григорий Петрович, в соответствии с Жилищным законодательством Председатель ТСЖ получает вознаграждение за свою деятельность. В Уставе ТСЖ должен быть закреплен размер вознаграждения в твердой сумме ежемесячно либо в виде процентной ставки.
      Для выплаты вознаграждения председатель должен созвать на общее собрание не менее половины членов товарищества, ознакомить их со сметами и иными документами, характеризующими его деятельность и провести голосование о выплате той или иной суммы в виде вознаграждения председателю за отчетный период.

  • какие меры используются к неплательщикам ТСЖ? и если через суд то кто оплачивает судебные издержки?

    • Здравствуйте Елена, распределение судебных расходов между сторонами по гражданскому делу установлено ст. 98 ГПК РФ, согласно ей Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

  • В 1987 г. был организован ЖСК — 2 в г .Приморско — Ахтарске. До 2014г. мы управляли своим домом, но в 2015 г. администрация города своим волевым решением передала нас управляющей компании, которая ничего не делала, но деньги получала. В 2016г. мы решением общего собрания выбрали непосредственное управление, копию протокола передали в городскую администрацию, а там это благополучно проигнорировали и опять своим волевым решением в 2017 году выставили наш дом на конкурс УК. Мы не хотим с ней работать и решили создать свой ЖК. Это законно или нет?

    • Здравствуйте Александр, для того чтобы вы могли выбрать такой способ организации как непосредственное управление МКД, ваш дом должен отвечать требованиям, установленным статьей 164 Жилищного кодекса РФ. В этом случае органы власти не имеют права игнорировать решение собрания жильцов. Вы можете пожаловаться в областную Жилищную инспекцию и прокуратуру.

Задать вопрос