Как правильно купить квартиру и не допустить ошибок

Для большинства россиян недвижимость это единственная ценность, поэтому покупка квартиры в собственность становится чуть ли не самой важной сделкой в жизни. Чтобы избежать разочарований, потери средств и нервных клеток, необходимо хорошенько подготовиться и совершить приобретение с максимальной для себя пользой.

Чтобы совсем уж обезопасить себя от непредвиденных ситуаций лучше, конечно, воспользоваться услугами специалистов — юристов, специализирующихся по жилищному праву или риэлторов. Но с другой стороны, самостоятельная покупка позволит сэкономить немалые, по нынешним временам, деньги, равных годовой зарплате бюджетного работника.

Выбор квартиры

Нужно сразу определиться с районом, где будет находиться ваша квартира. Тут совет лежит на поверхности — квартира должна находиться недалеко от работы, чтобы на дорогу не терять много времени, которого итак не хватает человеку при современном ритме жизни. Также от дома ваших родителей, если вы у них часто бываете. Для любителей пеших прогулок и пробежек по утрам важным моментом будет наличие поблизости парков и мест отдыха.

На следующем шаге следует определиться с типом дома — новостройка или вторичное жилье, панельный или кирпичный дом. Большую роль играет этаж — многие не любят выбирать первый и последний этажи, но если у вас имеются пожилые члены в семье, которые любят посидеть в погожие дни на улице, лучше отдать предпочтение первому этажу. Это особенно важно в условиях именно нашей страны, когда лифты периодически отказываются работать.

Немаловажным фактором являются наличие рядом с домом школы, детского сада, больших магазинов, парикмахерских , аптек и даже автобусных остановок.

Теперь что касается самой квартиры — обратите внимание в какую сторону выходят окна (если все они на солнечной стороне, спасаться от духоты будете только с помощью кондиционера), на общий ремонт и состояние жилья.

Если сделана перепланировка, необходимо выяснить ее законность (должно быть соответствующее разрешение).

Также в обязательном порядке надо постараться выяснить все про соседей — шумные алкоголики или музыканты-любители совсем ни к чему. Если выбор сделан, приступаем к процедуре покупки.

Покупка без риэлтора

У продающей стороны должны быть в наличии такие документы:

1. Свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, справка о выплаченном пае и прочее;
2. Справка о составе семьи с полным перечнем прописанных лиц;
3. Справка БТИ;
4. Убедитесь, что квартира не имеет обременений, потребовав соответствующую выписку из ЕГРП;
5. Если имеются несовершеннолетние дети, должно быть письменное разрешение от органов опеки и попечительства;
6. Справки из соответствующих диспансеров, свидетельствующие об отсутствии у продавца психических отклонений и проблем с алкоголизмом;
7. Квитанция об уплате государственной пошлины.

В момент сделки должны присутствовать все заинтересованные лица лично, иметь при себе паспорт. Присутствие нотариуса не обязательно, но желательно — он может удостоверить подлинность документов.

После подписания договора пишется заявление в Росреестре, сдаются туда документы, которые пройдут специальную экспертизу на предмет подлинности (во избежание мошенничества).

Выдается расписка в получении этих документов, после чего в назначенный день получаете свидетельство государственного образца о праве собственности на квартиру. Затем стороны подписывают акт приема-передачи жилого имущества (если нет претензий к состоянию квартиры у покупателей), после чего покупатель может считаться полновластным владельцем недвижимого имущества.

Последним этапом будет проведение расчетов. Рассчитываться можно различными способами, но самым опасным считается наличный расчет. После завершения процедуры передачи денег не забудьте получить расписку.

Как проверить дееспособность продавца

На самом деле дееспособными должны быть обе стороны. Но поскольку оспаривание сделки в большинстве случаев происходит со стороны продавца, то адекватность покупателя просто никого не интересует. Дееспособность в первую очередь принято подтверждать двумя всем известными справками — психоневрологического и наркологического диспансеров.

Хотя факт недееспособности должен быть установлен только по решению суда. Суд уведомляет об этом органы опеки по месту жительства гражданина, а те в свою очередь должны передать эту информацию в Росреестр, дабы внести сведения в единую базу данных. Исходя из этого при покупке жилья можно удостовериться в дееспособности продавца, потребовав выписку из ЕГРП.

Но на практике никто об этом сильно не беспокоится, поэтому ограничиваются визуальным «осмотром» и общением. На что нужно обратить внимание:

Обычно 5-10 минут общения с незнакомым человеком бывает достаточно, чтобы определить его адекватность.

Можно навести справки на нынешней и предыдущей работе.

Косвенным подтверждением дееспособности может служить наличие автомобиля. Если имеется новое водительское удостоверение, значит был освидетельствован медицинскими работниками.

Если процедура покупки жилья проходит в присутствии нотариуса, то может послужить дополнительной гарантией, так как нотариус по закону и роду своей деятельности должен сначала убедиться в дееспособности клиента. В противном случае, если факт сделки оспорят в суде, то ответственность, в том числе и материальная, ляжет на плечи именно нотариуса.

И, наконец, если вас одолевают большие сомнения в психическом здоровье продавца, то на оформление сделки можно пригласить врача, который осмотрит его и даст письменное заключение.

Особенности покупки квартиры в новостройке

В периоды различных экономических блокад, дефолтов, финансовых кризисов резко возрастает риск нарваться на недобросовестных продавцов жилья. Поэтому рекомендуется не торопиться с покупкой, сначала следует всесторонне изучить застройщика, инвестора и продавца квартиры. В связи с этим существуют несколько правил, придерживаясь которых можно значительно снизить риски:

Нужно всесторонне изучить застройщика — прошлые работы, его настоящие дела, сколько домов построено, были ли проблемы со сдачей объектов, как долго работает в строительном бизнесе. Сейчас интернет может предоставить практически любую информацию.

Лучше отдавать предпочтение старым, проверенным годами и различными кризисами компаниям. Новые могут неожиданно подвести, поскольку у них может быть не налажена организация работы, отсутствовать материальная база, могут возникнуть проблемы с контролирующими органами.

Внимательно изучите документы застройщика — разрешение на строительные работы, технико-экономические характеристики проекта дома, зарегистрированные права на земельный участок под строительство многоквартирного дома, проектную документацию и прочее.

Желательно, чтобы застройщик осуществлял работы на собственные средства, но если часть поступлений на строительство являются кредитными, необходимо убедиться в том, что у него имеется страхование гражданской ответственности. В этом случае покупатель будет застрахован от различных неприятностей.

Особенности покупки квартиры в ипотеку

Данный вид покупки жилья предполагает получение кредита в банке. Вопрос может быть решен как положительно, так и отрицательно. Все зависит от политики конкретного банка и ваших доходов. Рассматривается обычно несколько дней, в редких случаях до месяца.

В случае согласия со стороны банка, начинаем искать квартиру. Тут необходимо учитывать один нюанс — квартира должна устроить не только вас, но и представителей банка. Есть определенные дома, которые не подпадают под ипотечный кредит.

Квартира должна пройти оценочную экспертизу, результаты которой передаются банку. Исходя из оценки вырабатывается окончательный объем кредита.

Все документы направляются в банк, сотрудники которого проверяют выбранную вами квартиру и если все в порядке, то осуществляется покупка.

Но перед этим подписывается документ на выдачу кредита.

Затем осуществляется передача денег продавцу.

Сделка проходит государственную регистрацию.

Передача денег при покупке квартиры

Передачу денег можно осуществить двумя способами: наличными из рук в руки и через банковскую ячейку. Первый способ потенциально опасный, особенно в наше непростое время.

Поскольку сейчас недвижимость не стоит меньше миллиона рублей, то носить с собой такую сумму очень опасно. Потому что нет никакой гарантии, что покупатель порядочный человек и не рассказал о передаче денег в определенное время третьим лицам.

Если нет другого выхода, как расплачиваться наличными (в жизни могут быть разные ситуации), то хотя бы обезопасьте себя простыми, но действенными способами:

• назначьте безопасное место для передачи денег;
• возьмите с собой несколько друзей;
• сразу же потребуйте расписки в получении всей суммы.

Но самым безопасным способом в современных условиях считаются расчеты через депозитарную банковскую ячейку. Существует банковское правило — все расчеты с банком осуществляет только покупатель. Оговоренная сумма может быть положена в ячейку обоими участниками сделки (посчитав правильность суммы), а забрать имеет право только продавец. В договоре с банком указываются паспортные данные продавца.

Процесс передачи происходит по следующей схеме:

1. в банковскую ячейку кладутся деньги (вся сумма) за день-два до подписания договора;
2. в определенный день оформляется сделка в соответствии со всеми требованиями;
3. продавец идет в банк и, предоставив паспорт, забирает деньги из ячейки.

Все очень просто, а главное без всякого риска.

Как минимизировать риски при покупке квартиры? Советы профессионала на видео

Что следует знать, прежде чем браться за такое дорогостоящее мероприятие, как покупка квартиры? Консультирует Олег Сухов.