Договор купли-продажи доли в квартире: нюансы, образец

Если у вас на руках имеется документ, свидетельствующий о том, что вы являетесь единоличным собственником жилого помещения, то вы со своей недвижимостью можете делать все что угодно — продать, сдать в аренду или даже подарить.

Но в случае долевой собственности право распоряжаться имуществом имеют все участники долей. Будучи единственным хозяином жилья, вы можете, например, продать ее без каких-либо ограничений, тогда как условия продажи определенной доли имеют свои нюансы и особенности.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Преимущественное право второго собственника на выкуп доли

Преимущественное право на выкуп доли в квартиреНадо понимать, что собственник доли может продать только ту часть квартиры, которая ему принадлежит, причем право первоочередного выкупа имеют владельцы остальных долей.

Поэтому в первую очередь надо отправить им письменное уведомление, в котором будет предложено выкупить вашу долю по определенной цене и условиях.

Образец письменного уведомления о продаже доли в квартире можно скачать здесь.

Если в течение месяца ответ не получен, собственник доли может абсолютно на законных основаниях произвести продажу, но с одной оговоркой — цена при этом должна быть выставлена не ниже той, что предлагалась дольщикам.

Важно: очень часто собственники путают право преимущественной покупки и возможность запрещать/разрешать. Второе — бессмыслица с юридической точки зрения. Право первоочередной покупки у собственника не дает права запрещать собственнику продавать свою долю.

Если право прочих собственников жилья на первоочередную покупку было нарушено, и владелец доли выставил свою часть на продажу раньше, чем истек месяц, то собственники других долей могут обратиться в суд. Суд может перевести права и обязанности покупателя, незаконно выкупившего долю, на собственников, чье преимущественное право покупки было нарушено.

Здесь можно скачать образец искового заявления о переводе прав покупателя.

Выделение доли в квартире в натуре

Выделение доли квартиры в натуреВыделить свою часть из общей собственности можно только в том случае, если эта процедура не наносит какого-либо ущерба совместному имуществу. Но это очень сложно осуществить на практике, так как в жилом помещении невозможно разделить места, предназначенные для общего пользования, к которым относятся коридоры, санузлы, кухни и прочее.

Чисто теоретически такое выделение доли возможно, если осуществить отдельный вход в помещение для каждого собственника доли, своя кухня, туалет и т. д. Поэтому чаще всего используется схема, когда выплачивается денежная компенсация дольщику, который хочет отделиться, другими участниками сделки. В этом случае, продавший свою долю теряет все права на общее пользование собственностью.

Если у дольщиков отсутствует взаимопонимание и договориться никак не удается, что случается довольно часто, проблема решается посредством судебных разбирательств.

Такие дела рассматриваются в районном суде по месту жительства, куда и подается соответствующее заявление.

В документе должны быть:

  1. паспортные данные истца и ответчика;
  2. собственно прошение о выделении доли в натуре;
  3. на каких основаниях истец требует выдела доли;
  4. также заявление должно содержать информацию об итогах разбирательства, предшествовавших судебному;
  5. копии документов, прилагаемых к заявлению.
Скачать исковое заявление о выделе доли в натуре можно здесь.

Суд может отказать в выделе доли в натуре — причиной, чаще всего, и бывает неделимость квартиры. При этом может назначить особый порядок использования жилья, то есть, например, выделить каждому дольщику по одной комнате в жилом помещении для проживания. Конечно, с юридической точки зрения в этом случае недвижимость так и остается с правом общей собственности.

Как правильно составить договор и его нюансы

Договор купли-продажи доли, пунктыПроцесс покупки или продажи жилого помещения предполагает составление соответствующего договора. И если такой документ имеется, тогда он будет считаться законным и иметь юридическую силу. Как уже было сказано чуть выше, преимуществом в первую очередь пользуются другие дольщики. В случае их отказа часть квартиры выставляется в свободную продажу.

Тут есть определенные сложности и нюансы — по действующему законодательству недвижимостью, основанном на долевом участии, имеют право управлять все владельцы долей. Другими словами, чтобы продать свою долю в квартире, сначала необходимо получить на то разрешение всех остальных участников.

Но как продавцу получить такое разрешение, если другие собственники долей не живут вместе с ним и неизвестно, где их искать? В этом случае рекомендуется направить уведомление о продаже по последнему известному адресу.

Договор купли-продажи составляется на типовом бланке, обязательно в конце подписывается всеми заинтересованными лицами. Такой договор не требуется нотариально заверять, просто сдается в Росреестр, чтобы зарегистрировать факт перехода прав на долю от одного лица к другому.

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

  1. подробные паспортные данные всех участников процесса;
  2. описание продающейся доли и самой квартиры (почтовый адрес, кадастровый номер, документ, подтверждающий ваше право на данную собственность, площадь);
  3. отдельно указывается цена доли;
  4. список граждан, которые проживают в данной квартире и будут проживать после совершения сделки.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Скачать образец, актуальный на 2017 год, можно здесь.

Как составить договор правильноОн представляет собой довольно объемный документ, при его составлении следует учесть 17 важных пунктов:

  1. совместное заявление сторон (покупателя и продавца), в котором указываются паспортные данные, дата и место составления;
  2. точный адрес квартиры с подробным описанием продаваемой доли;
  3. цена, в которую оценивается объект сделки и условия оплаты (например, оплата должна быть произведена не позднее двух недель со дня подписания договора);
  4. на каком основании продается доля (должны прилагаться документы о государственной регистрации права собственности);
  5. гарантии продавца о юридической чистоте сделки (нет залога, ареста, обременений и прочее);
  6. порядок расчетов между сторонами (например, через депозитарный сейф банка);
  7. сведения о прописанных лицах на продаваемой площади и обязательствах выписки через определенный промежуток времени;
  8. информация о том, что собственники других долей уведомлены, согласно действующему законодательству;
  9. обязательства продавца о передаче объекта сделки в надлежащем виде (пригодном для проживания, без коммунальных долгов);
  10. гарантии продавца, что настоящий договор заключает, находясь в трезвом уме и твердой памяти;
  11. продавец гарантирует, что с момента подписания договора не будет заниматься отчуждением доли, обременением третьих лиц или допускать ухудшения ее состояния;
  12. договор становится действующим сразу после его подписания;
  13. права и обязанности сторон;
  14. подтверждения сторон о том, что они не имеют серьезных заболеваний, которые бы мешали пониманию сути составляемого договора;
  15. все расходы, связанные с оформлением документа стороны делят пополам;
  16. договор составляется в трех экземплярах — продавцу, покупателю и на хранение в Росреестр;
  17. переход прав по данному договору должен пройти регистрацию в Росреестре.
К договору прилагается акт-приема передачи, который можно скачать здесь.

Регистрация договора

Как зарегистрировать договорОбязательной завершающей стадией является регистрация доли в соответствующем отделении Росреестра. Для регистрации нужно будет уплатить госпошлину, а также предоставить следующие документы:

  1. Паспорта сторон.
  2. Собственно договор купли-продажи доли.
  3. Акт-приема передачи  (прилагается к договору).
  4. Заявление на госрегистрацию права собственности.
  5. Заявление о постановке на учет перехода права собственности на долю в квартире.
  6. Документы, которые подтвердят отказ прочих собственников от приобретения доли, а также документы, подтверждающие факт отправки извещений о продаже собственникам.
Заявление о государственной регистрации можно скачать здесь.

Продажа доли в квартире: консультация юриста на видео

Получить согласие других собственников не всегда просто, например,  что делать разведенным супругам, которые не могут найти общий язык? Адвокат по недвижимости Инна Белякова более подробно раскрывает вопрос о продаже доли в квартире без согласия других собственников.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Автор статьи:

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Отличие апартаментов от квартиры Особенности заключения договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости с рассрочкой платежа Как продать квартиру, если собственник – несовершеннолетний ребенок Как продать дом или квартиру, купленные за материнский капитал Как правильно действовать для отмены договора купли-продажи квартиры и признания его недействительным? Правила составления договора купли-продажи гаража Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца Нюансы составления акта приема-передачи квартиры на 2017-2018 год и его образец, который можно скачать Как составляется доверенность на продажу квартиры Актуальный на 2017-2018 год образец договора к сделке купли-продажи квартиры
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных