Договор купли-продажи доли в квартире: нюансы, образец

Если у гражданина есть документ, свидетельствующий о том, что он являетесь единоличным собственником жилого помещения, то он со своей недвижимостью может делать все, что угодно — продать, сдать в аренду или подарить.

Но в случае долевой собственности право распоряжаться имуществом имеют все участники долей. Будучи единственным хозяином жилья, можно, например, продать ее без каких-либо ограничений, тогда как условия продажи определенной доли имеют свои нюансы и особенности.

Преимущественное право второго собственника на выкуп доли

Преимущественное право на выкуп доли в квартиреНадо понимать, что собственник доли может продать только ту часть квартиры, которая ему принадлежит, причем право первоочередного выкупа имеют владельцы остальных долей.

Поэтому в первую очередь надо отправить им письменное уведомление, в котором будет предложено выкупить долю по определенной цене и условиях.

Образец письменного уведомления о продаже доли в квартире можно скачать здесь.

Если в течение месяца ответ не получен, собственник доли может абсолютно на законных основаниях произвести продажу, но с одной оговоркой — цена при этом должна быть выставлена не ниже той, что предлагалась дольщикам.

Важно: очень часто собственники путают право преимущественной покупки и возможность запрещать/разрешать. Второе — бессмыслица с юридической точки зрения. Право первоочередной покупки у собственника не дает права запрещать собственнику продавать свою долю.

Если право прочих собственников жилья на первоочередную покупку было нарушено, и владелец доли выставил свою часть на продажу раньше, чем истек месяц, то собственники других долей могут обратиться в суд. Суд может перевести права и обязанности покупателя, незаконно выкупившего долю, на собственников, чье преимущественное право покупки было нарушено.

Здесь можно скачать образец искового заявления о переводе прав покупателя.

Выделение доли в квартире в натуре

Выделение доли квартиры в натуреВыделить свою часть из общей собственности можно только в том случае, если эта процедура не наносит какого-либо ущерба совместному имуществу. Но это очень сложно осуществить на практике, так как в жилом помещении невозможно разделить места, предназначенные для общего пользования, к которым относятся коридоры, санузлы, кухни и прочее.

Чисто теоретически такое выделение доли возможно, если сделать отдельный вход в помещение для каждого собственника доли. Поэтому чаще всего используется схема, когда выплачивается денежная компенсация дольщику, который хочет отделиться, другими участниками сделки. В этом случае продавший свою долю теряет все права на общее пользование собственностью.

Если у дольщиков отсутствует взаимопонимание и договориться никак не удается, что случается довольно часто, проблема решается посредством судебных разбирательств.

Такие дела рассматриваются в районном суде по месту жительства, куда и подается соответствующее заявление.

В документе должны быть:

  • паспортные данные истца и ответчика;
  • просьба о выделении доли в натуральной форме;
  • на каких основаниях истец требует долю;
  • информация об итогах разбирательства, предшествовавших судебному;
  • копии документов, прилагаемых к заявлению.
Скачать исковое заявление о выделении доли в натуральной форме можно здесь.

Суд может отказать в выделении доли в натуральной форме — причиной, чаще всего, и бывает неделимость квартиры. При этом может назначить особый порядок использования жилья, то есть, например, выделить каждому дольщику по одной комнате в жилом помещении для проживания. Конечно, с юридической точки зрения в этом случае недвижимость так и остается с правом общей собственности.

Как правильно составить договор и его нюансы

Договор купли-продажи доли, пунктыПроцесс покупки или продажи жилого помещения предполагает составление договора. Такой документ при наличии будет считаться законным и иметь юридическую силу. Преимуществом в первую очередь пользуются другие дольщики. В случае их отказа часть квартиры выставляется в свободную продажу.

Есть определенные сложности и нюансы — по действующему законодательству недвижимостью, основанной на долевом участии, имеют право управлять все владельцы долей. Другими словами, чтобы продать свою долю в квартире, сначала необходимо получить разрешение остальных участников.

Но как продавцу получить такое разрешение, если другие собственники долей не живут вместе с ним и неизвестно, где их искать? В этом случае рекомендуется направить уведомление о продаже по последнему известному адресу.

Договор купли-продажи составляется на типовом бланке, обязательно в конце подписывается всеми заинтересованными лицами. Такой договор не требует заверения у нотариуса, он просто сдается в Росреестр, чтобы зарегистрировать факт перехода прав на долю от одного лица к другому.

В договоре должны быть указаны следующие сведения:

  • паспортные данные всех участников процесса;
  • описание продающейся доли и самой квартиры (почтовый адрес, кадастровый номер, документ, подтверждающий право на данную собственность, площадь);
  • отдельно — цена доли;
  • список граждан, которые проживают в данной квартире и будут проживать после совершения сделки.

Образец договора купли-продажи доли квартиры

Скачать образец, актуальный на 2019 год, можно здесь.

Как составить договор правильноОн представляет довольно объемный документ, при его составлении следует учесть 17 важных пунктов:

  1. Совместное заявление сторон (покупателя и продавца), в котором указываются паспортные данные, дата и место составления.
  2. Точный адрес квартиры с подробным описанием продаваемой доли.
  3. Цена, в которую оценивается объект сделки и условия оплаты (например, оплата должна быть произведена не позднее двух недель со дня подписания договора).
  4. На каком основании продается доля (должны прилагаться документы о государственной регистрации права собственности).
  5. Гарантии продавца о юридической чистоте сделки (нет залога, ареста, обременений и прочего).
  6. Порядок расчетов между сторонами (например, через депозитарный сейф банка).
  7. Сведения о прописанных лицах на продаваемой площади и обязательствах выписки через определенный промежуток времени.
  8. Информация о том, что собственники других долей уведомлены, согласно действующему законодательству.
  9. Обязательства продавца о передаче объекта сделки в надлежащем виде (пригодном для проживания, без коммунальных долгов).
  10. Гарантии продавца, что настоящий договор заключается в трезвом уме и твердой памяти.
  11. Продавец гарантирует, что с момента подписания договора не будет заниматься отчуждением доли, обременением третьих лиц или допускать ухудшения ее состояния.
  12. Договор становится действующим сразу после его подписания.
  13. Права и обязанности сторон.
  14. Подтверждения сторон о том, что они не имеют серьезных заболеваний, которые бы мешали пониманию сути составляемого договора.
  15. Все расходы, связанные с оформлением документа, стороны делят пополам.
  16. Договор составляется в трех экземплярах — продавцу, покупателю и на хранение в Росреестр.
  17. Переход прав по договору должен пройти регистрацию в Росреестре.
К договору прилагается акт-приема передачи, который можно скачать здесь.

Регистрация договора

Как зарегистрировать договорОбязательной завершающей стадией является регистрация доли в соответствующем отделении Росреестра. Для регистрации нужно будет уплатить госпошлину, а также предоставить следующие документы:

  1. Паспорта сторон.
  2. Договор купли-продажи доли.
  3. Акт приема-передачи (прилагается к договору).
  4. Заявление на госрегистрацию права собственности.
  5. Заявление о постановке на учет перехода права собственности на долю в квартире.
  6. Документы, которые подтвердят отказ прочих собственников от приобретения доли, а также подтверждающие факт отправки извещений о продаже собственникам.
Заявление о государственной регистрации можно скачать здесь.

Продажа доли в квартире: консультация юриста на видео

Получить согласие других собственников не всегда просто, например, что делать разведенным супругам, которые не могут найти общий язык? Адвокат по недвижимости на видео ниже более подробно раскрывает вопрос о продаже доли в квартире без согласия других собственников.

Автор статьи:

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Как правильно составить письменное согласие супруга на покупку недвижимости (квартиры или дома) Отличие апартаментов от квартиры Как оформить сделку купли-продажи квартиры самостоятельно: этапы, договор, проверка чистоты Образец акта приема-передачи квартиры Нюансы составления акта приема-передачи квартиры на 2017-2018 год и его образец, который можно скачать Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать Как можно распорядиться муниципальной квартирой после ее приватизации и через сколько можно ее продать? Как составляется доверенность на продажу квартиры Покупка недвижимости в Болгарии: риски и подводные камни В чем разница между задатком и авансом при покупке квартиры
Комментарии
Ирина

В квартире 3 долевых собственника (мать и два совершеннолетних ребёнка, которые оформили государственную доверенность на продажу недвижимости на мать). При заполнении договора купли-продажи надо указывать в качестве ПРОДАВЦА всех дольщиков или только мать? Спасибо.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Ирина, если продается не только доля, а квартира целиком, то указывать в договоре купли-продажи нужно всех собственников долей данной квартиры. Поскольку у одного из собственников доли имеются доверенности от остальных собственников, то в договоре прописываются данные собственника, а затем указывается что од его имени действует (указываются полные данные доверенного лица и реквизиты доверенности) и так на каждого сына, а свою долю мать продает от собственного имени.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных