В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и чревато ли это негативными последствиями?
Практически любое приобретение недвижимости сопровождается договором о купле-продаже.
Такой договор считается основополагающим документом, который обязует продавца передать свое имущество покупателю за оговоренную плату и на условиях, прописанных в соглашении.
Но поскольку любой договор – это соглашение сторон об определенных правах и обязанностей, то при несоблюдении условий одним из участников допускается расторжение его. Каковы условия расторжения договора о купле-продаже квартиры, и каковы последствия?
Расторжение договора по обоюдному согласию сторон
Расторжение договора купли-продажи квартиры – это юридическое действие, производимое с участием двух сторон сделки на основании условий, прописанных в соответствующем документе, и норм действующего законодательства РФ (п.1 ст.452 ГК РФ).
Российским Гражданским Кодексом определены условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после его регистрации в Росреестре. Согласно ст.450 ГК РФ расторгнуть данный вид договора возможно:
- по мирному соглашению сторон-участников;
- по судебному решению при подаче иска.
По обоюдному согласию договор разрешено расторгнуть в любое время. Для этого требуется составление соглашения о расторжении, заверение его участниками сделки и регистрации там же где регистрировался сам договор.
Главным условием составления соглашения о расторжении является указание в нем следующих нюансов:
- каков порядок и срок возвращения денежных средств покупателю продавцом;
- должен ли покупатель возместить убытки продавца, и в каком размере;
- прочие значимые условия.
Если договор купли-продажи еще не прошел государственной регистрации, то для его расторжения по обоюдному согласию достаточно заключить письменное соглашение о расторжении без последующей регистрации.
Расторжение по инициативе одной из сторон сделки
При расторжении данного договора в одностороннем порядке изначально потребуется проведение досудебного обоюдного урегулирования. То есть нужно предоставить второй стороне возможности добровольного расторжения договора в указанный временной период.
Условия, по которым одна из сторон может требовать расторжения договора прописаны в ГК РФ. Так, по инициативе покупателя договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по следующим основаниям:
отказ или нежелание продавца в передаче покупателю объекта договора (ст.416, п.1);- отказ продавца в передаче документов, относящимися к объекту сделки, в установленный покупателем разумный срок их получения (ст.417);
- несоответствие качества предмета сделки, если недостатки не были оговорены в договоре (ст.428);
- при неполной передаче стороной-продавцом предмета сделки (ст.433);
- при отказе продающей стороны в страховании предмета сделки, если на него по договору возлагается данная обязанность (ст.443);
- при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи предмета сделки (ст.464, п.4).
По инициативе продавца заключенный договор купли-продажи может расторгаться если:
- сторона-покупатель отказывается принять предмет сделки (ст.437);
- покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору (ст.439);
- покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443);
- неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4).
Негативные последствия расторжения сделки для сторон
П.4 ст.453 ГК РФ гласит, что при расторжении договора ни одна из сторон не может потребовать возврата того, что уже выполнено согласно обязательствам до момента расторжения договора, если другое не определено законом или совместным решением сторон.
Может возникнуть ситуация, когда покупатель уплатил сумму по договору, но продавец не отдает ему квартиру. Покупатель может потребовать расторжения договора. Тем не менее, продавец не обязан отдавать ему деньги, так как обязательство по выплате выполнено до расторжения договора.
Возможна и другая ситуация. Договор купли-продажи подписан обеими сторонами, покупатель получил квартиру, зарегистрировал права собственности на нее и оформил прописку.
В то же время продавец не получил оговоренной суммы в указанный срок. По закону он имеет право требовать расторжения договора.
Следовательно, при заключении договора купли-продажи надо предусмотреть все возможные ситуации. В частности прописать обязанность продавца вернуть полученные средства при расторжении договора и обязанность покупателя о возврате квартиры продавцу.
Нужно максимально подробно расписать порядок выплаты или возврата, сроки исполнения обязательств. Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.
Можно ли оспорить расторжение договора?
Оспорено может быть любое судебное решение, но более важен конечный итог процедуры.
Договор купли-продажи подлежит расторжению только в соответствующих законодательству случаях, то есть процесс должен быть обоснован фактами. При этом к исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие определенные нарушения.
Если расторжение договора подтверждено судебным решением после того как все обязательства по договору исполнены, такое решение не может признаваться законным.
Расторгнуть можно то, что еще действует, то есть расторжению подлежит действующий договор. Если же все условия договора соблюдены и выполнены, сделка считается состоявшейся и расторгнуть ее невозможно. В этом случае возможно оспорить расторжение недействующего договора.
Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры процесс возможный, хотя и сложноватый, ведь доказать нарушения законов может быть нелегко.
Видео: Сделка купли-продажи квартиры – какие риски?
В видеосюжете рассказывается о том, как обезопасить себя от мошенников при заключении сделок купли-продажи недвижимости.
Даются советы, куда обратиться, чтобы юридически грамотно составить договор купли-продажи и объективно проверить чистоту совершаемой сделки, как добиться справедливости по жилищному спору в суде.
Я продавец квартиры; вчера провели сделку купли – продажи ; документы ушли на регистрацию ; деньги еще в ячейке ; как мне остановить сделку – по ряду причин я не могу продать квартиру ; спасибо
Евгений Степанов
Для того чтобы остановить сделку вам необходимо расторгнуть договор купли-продажи. Самый “безболезненный” способ это расторгнуть его по соглашению сторон. Если же противоположная сторона, имея на руках подписанный вами экземпляр договора, воспротивится его расторжению, то прекратить такую сделку у вас есть незначительные шансы в судебном порядке, тут все будет зависеть от причин, по которым вы отказываетесь выполнять свои обязательства по договору.
Приобрела квартиру. Оформила право собственности. В договоре купли/продажи( в приложении к договору) есть пункт, запрещающий проводить ремонтные работы в квартире по выходным. Несоблюдение этого пункта может привести к расторжению договора ??? Могу ли я действовать по закону о тишине г.Санкт-Петербурга, в котором проводить шумные работы возможно по выходным с 12 до 21 часа?
Евгений Степанов
Добрый день Ирина, с вами заключен и подписан договор купли-продажи, ст. 421 ГК РФ устанавливает что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия этого договора обязывают вас соблюдать определенные требования, даже если вы не нарушите действующее законодательство, то ваш контрагент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, поскольку это оговорено его пунктом.
здравствуйте , я продавец квартиры. Вчера состоялась сделка купли продажи квартиры, где мне выплатили прописанную в договоре первую часть суммы от продажи квартиры, документы частично переданы в рекаалату, через 2 дня намечается завершение сделки, где мне должны выплатить вторую часть суммы . Первую часть суммы я уже вложила в недвижимость, но Покупатель требует снизить цену , так как якобы я его ввела в заблуждение и квартира оказалась меньшей по метражу чем он видел в объявлении. Как поступить теперь чтобы и цена осталась прежней и не окулировать сделку.
Евгений Степанов
Добрый день Марина, площадь продаваемой квартиры в обязательном порядке прописывается в договоре купли-продажи, если этот договор подписан и тем более прошел государственную регистрацию в Росреестре, то смело отказывайтесь снижать цену на квартиру и требуйте полную оплату, в соответствии с условиями договора, в противном случае обратитесь в суд.
У вашего контрагента по договору нет аргументов для обоснования в суде того факта, что вы нарушили условия сделки, поскольку он добровольно подписал договор в котором была указана площадь квартиры, а такой довод как “не прочитал договор” или “не заметил” судом принят во внимание не будет.
Я продавец земельного участка. В марте подали документы на госрегистрацию сделки и уже пришли извещения о необходимости получить документы. Как остановить или отменить сделку?
Евгений Степанов
Добрый день Леонид. Если право собственности уже зарегистрировано на покупателя и с ним нет разногласий относительно расторжения сделки, то вам нужно заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Если договор удостоверялся у нотариуса, то соглашение о расторжении нужно также передать на удостоверение.
При отсутствии согласования с покупателем нужно обращаться в суд и привести убедительные аргументы насчет того, что сделка должна быть признана недействительной.
ухаживали за бабушкой купили у неё квартиру прошёл год она хочет её обратно вернуть может ли она её вернуть.
Евгений Степанов
Добрый день Дмитрий, если вы не изъявите своего согласия расторгнуть договор купли-продажи, то бабушке придется обращаться в суд. При этом ей необходимо будет предъявить в суде достаточные основания для того чтобы сделка была расторгнута. Основания изложены в ст. 450 ГК РФ. Кроме того бабушка может доказать чтобы была недееспособна на момент заключения договора и не отдавала отчет своим действиям или подписала его под давлением. В любом случае данные факты придется доказывать.
Я продавец квартиры,отправили договор купли продажи на регистрацию,но покупатель отказалась продолжить покупку дальше. Я написала заявление о прикращение договора,а она нет. В регистрационный.палате говорят что я теперь должна ждать три месяца чтобы получить свои документы. Можно ли как то ускорить этот процесс,при этом покупатель не пишит обоюдное заявление и вообще уехала из города.
Евгений Степанов
Здравствуйте Елена, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ при подаче заявления одной из сторон договора, о возврате документов без регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Срок приостановления — один месяц. Основание: п. 8 ст. 26 указанного закона.
Доброго времени суток! Продавец Вихренко продал свой дом в августе 2016г покупателю Черновой. В июне 2017г уже продавец Чернова по договору купли – продажи продала дом Орловой А. После получения документов на дом покупателем Орловой, через два дня выяснилось, что предыдущий владелец дома Вихренко подал в суд иск о признании сделки купли – продажи дома покупателю Черновой незаконной и наложил арест на недвижимость. Орлова уже второй покупатель дома после Черновой. Как нам быть? Как Орловой расторгнуть договор?
Евгений Степанов
Здравствуйте Павел, если на дом наложен арест, то его покупатель не сможет совершить регистрационные действия и оформить его в свою собственность.
Чаще всего в договоре купли-продажи пишется условие о том, что продавец гарантирует то, что продаваемый объект недвижимости не заложен, под арестом и обременением не состоит. Посмотрите договор, если есть такой пункт, то можно будет признать сделку недействительной. Если же его нет, тогда придется обращаться в суд, при условии что продавец откажется расторгнуть договор по соглашению сторон.
Здравствуйте! Можно ли вернуть квартиру после продажи и регистрации в Росреестре через 2 года, если и продавец и покупатель согласны аннулировать договор. И нужно ли платить налог при возврате квартиры?
Евгений Степанов
Здравствуйте Марина, вы можете расторгнуть договор купли-продажи в порядке п. 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон. Для этого нужно составить соглашение о расторжении договора, если он составлялся у нотариуса, то вам нужно обратиться к тому же нотариусу.
Соглашение о расторжении предоставляется в Росреестр, сделка аннулируется и право собственности на квартиру возвращается в исходное положение.
Никаких налоговых обязательств у сторон сделки не появляется.
Здравствуйте! Я заключил договор с реэлторской компании о купли продажи квартиры! Жду прихода сертификата (военный)… Но всвязи с долгим оформлением свидетельства в росвоенипотеке, хозяива выстовляли квартиру на продажу в авито. Потом на другом сайте.! И реэлтор с каторым мы всё “делаем” уезжает на две нидели и сказал что даст номер телефона другого реэлтора чтобы тот продолжил СДЕЛКУ вслучае если всёже придёт свидетельство во время того что он будет отсутствовать эти две нидели….
Смогу ли я отказаться от этой сделки. Если есть более лучшая квартира и с большей площадью….
С уважением Калинич Константин Андреевич
Евгений Степанов
Здравствуйте Константин Андреевич, судя по всему у вас с риелтором заключен эксклюзивный договор на оказание услуг. Это означает что он обладает исключительным правом по поиску квартиры для вас и сопровождению сделки. В этом случае вы можете понести убытки если не исполните условия договора, определенные им же. Какие убытки, нужно читать в самом договоре.
Если нет такого договора с риелтором и нет предварительного договора на покупку квартиры, то вы легко можете отказаться как от услуг риелтора, так и от этой квартиры и приобрести другую.
Добрый день! Заключила КП с помощью ипотеки. В Договоре прописан пункт о передаче ключей от продавца покупателю (мне) в течение 5 дней после регистрации Договора. Договор зарегистрировали и ровно через пять дней я записана в банк на раскрытие ячейки, соответственно, в этот же момент, я планировала получить ключи от продавца. Сейчас продавец отказывается передавать ключи, поскольку ему пока некуда съезжать. Могу ли я расторгнуть Договор на этом основании в одностороннем порядке? Или только через суд? Какие будут последствия для меня?
Евгений Степанов
Здравствуйте Алла, если продавец квартиры не освобождает ее и не передает вам ключи, хотя по сути вы являете законным собственником этой квартиры, то тут имеет место грубое нарушение условий договора купли-продажи. Есть все основания для расторжения договора в судебном порядке на основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, если в результате неисполнения продавцом условий договора вы понесли какие-либо убытки, вы можете в суде заявить иск о их возмещении.
Здравствуйте. Неделю назад купила квартиру, оформляю её в собственность. Договор купли-продажи оформлен, деньги переданы продавцу. Сегодня в новой квартире были обнаружены мыши и тараканы, следы которых не были заметны при прежних осмотрах. На словах хозяйка заверяла, что никакой живности нет. Может это быть поводом расторгнуть договор? Могу я вернуть свои деньги?
Евгений Степанов
Здравствуйте Зоя, вы можете расторгнуть договор и вернуть деньги только в том случае если обратитесь в суд с иском о расторжении договора. В суде вы должны доказать что наличие в квартире мышей и тараканов является существенным нарушением условий договора со стороны продавца и такая причина соответствует положениям ст. 450 Гражданского кодекса РФ, что крайне маловероятно.
Здравствуйте! как правильно поступить – попала в мошеническую ситуацию , руководитель агентства недвижимости под арестом сейчас. Я Н- продавец продала квартиру ее подставному лицу-О., которую они продали на следующий день после регистрациию Продавала я в рассрочку под якобы военную ипотеку – мне выплатили часть денег 400 тыс.руб., вторую – нет. Я подала в суд на признание сделки недействительной и на возврат квартиры. А новый хозяин -К- сделал ремонт, хотя его предупреждали что квартира спорная – он перекупщик квартир,но это трудно доказать. кому я должна вернуть деньги – по закону своему покупателю – О ,т.к. у меня расписка на него, а покупатель – К- подаст иск за сделанный ремонт на меня – отдавать нечем, да и ремонт не нужен мне. Как быть? Спасибо.
Евгений Степанов
Здравствуйте Елена. У вас есть все основания требовать в суде расторжения договора, потому что неуплата прописанной в нем суммы является существенным нарушением условий договора (ст. 450 ГК РФ). Мнение нового хозяина квартиры вас может не волновать, в вашей ситуации ответчиком выступает покупатель, с которым у вас заключен договор купли-продажи. Оснований подавать на вас исковое заявление также нет, ваш покупатель должен быть признан виновным в мошенничестве и возместить все расходы.
здравствуйте! если указать в договоре купли-продажи сумму большую чем по факту, для меня как для продавца какие риски?
Евгений Степанов
Здравствуйте Елена, первый риск в таком случае это если по какой-либо причине договор купли-продажи будет расторгнут или признана судом недействительным, то вы должны будете вернуть деньги в том размере, которые указаны в подписанном вами договоре.
Второй риск связан с налогообложением, вы должны будете оплатить 13% от суммы указанной в договоре.
Кроме того, в зависимости от того, в каких целях вам требуется завышение цены на жилое помещение это может быть расценено уполномоченными органами как мошенничество.
Здравствуйте! В октябре 2016 года приобрела жилой дом. В Росреестре зарегистрировала, но выдали документы с записью – обременение ипотека в силу закона в пользу продавца, так как часть денег продавец получил наличными (расписка имеется), а другую часть перечислил ПФ РФ (Материнский капитал. Платежное поручение подтверждающее перечисление денег на счет продавца у меня также имеется). Вот уже прошел почти год, а продавец не снимает обременение. Место его нахождения мне не известно. Обратилась в Росреестр о снятии обременения в одностороннем порядке, при этом предоставила все документы полного расчета по сделке, но получила документ о приостановлении регистрации недвижимости на три месяца. Могу ли я в данном случае подать иск в суд о расторжении сделки и возврате денежных средств от покупателя уплаченных за приобретенный дом, и чем это чревато? Данная недвижимость приобретена по 1/4 доле, в том числе двое детей (так как материнский капитал). Кроме этого выяснилось, уже после оформления недвижимости, что фундамент дома разрушается и имеет трещины, что чердачное перекрытие не утеплено, полы также не утеплены и дом при движении внутри его просто шатается.
Евгений Степанов
Здравствуйте Наталья, внимательно прочитайте договор купли-продажи этого дома. В стандартном договоре содержится пункт следующего содержания: “Продавец гарантирует, что указанная в настоящем договоре Квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит, и свободна от законных прав третьих лиц”.
Если в вашем договоре это прописано, то можете обращаться в суд и расторгать договор на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ – существенное нарушение договора другой стороной.
Здравствуйте, я с отцом решили продать двух комнатную квартиру, все сделали, подписали договор купли продажи и то что получили деньги, а по факту, нам их не отдали, развели грубо говоря, что модно сделать с этим? Отец вечно пьяный, и на тот момент он был с позмелья
Евгений Степанов
Здравствуйте Никита, лицо, выступавшее по договору купли-продажи квартиры в качестве продавца должно направить покупателю письменное требование об оплате средств, чтобы соблюсти досудебный порядок урегулирования спора.
Затем обращайтесь в суд с иском о признании сделки недействительной в порядке пункта 1 ст. 177 Гражданского кодекса – Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
Подписали договор купли продажи квартиры, через три дня обоюдно с покупателем отказались от сделки, документы регистрацию еще не прошли. Но мы успели реилтрам отдать за услуги в сумме1% от сделки. Эти деньги реиолторы нам должны вернуть? Спасибо.
Евгений Степанов
Добрый день Руфина, когда риэлторы оказывают свои услуги, по закону с ними должен быть заключен договор. В этом договоре по пунктам должны быть расписаны их обязанности. Чаще всего это поиск покупателя, показ жилого помещения, заключение договора купли-продажи и государственная регистрация права собственности. Вам необходимо прочитать условия договора с риэлторами и если часть оговоренных услуг не выполнена вы вправе требовать возврата части средств. Следует отметить что такие “специалисты по недвижимости” основательно подходят к заключению договора и прописываю там такие условия, что зачастую возвратить уплаченные деньги не удается даже в судебном порядке.
При покупке квартиры продавец не сказал, что в квартире нет холодной воды. Только горячая. и эта проблема решается уже долго и безрезультатно. На момент покупки вода текла из крана, но вначале холодная, а потом становится горячей.Но нужно немного подождать. Днём воды часто не бывает.Об этом продавец тоже промолчал. Могу ли я расторгнуть договор, если с момента покупки прошло 9 месяцев. И как это сделать?
Евгений Степанов
Здравствуйте Татьяна, вы можете расторгнуть договор купли-продажи квартиры, если в его тексте прописано, что он подлежит расторжению в случае если с водоснабжением начнутся проблемы, описанные вами.
Продавец квартиры не несет ответственности за качество услуги по водоснабжению и условия договора не нарушил, поэтому оснований для его расторжения у вас не имеется.
Как собственник жилого помещения вы являетесь потребителем коммунальных услуг и оплачиваете их, поэтому разбираться в данном случае необходимо с Управляющей организацией. Напишите им жалобу, обратитесь в Роспотребнадзор, прокуратуру или суд.
Здравствуйте!Мы хотим расторгнуть договор купли продажи,т.к пенсионный фонд не разрешил оплачивать мат.капиталом,ребёнку нет трёх лет,но мы давали задаток наличкой,как сейчас вернуть задаток,продавцы его истратили,и вообще что делать в этой ситуации
Евгений Степанов
Здравствуйте Лариса, если продавец квартиры не желает расторгнуть договор по соглашению сторон вам придется обращаться в суд и подавать иск о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке ст. 451 Гражданского кодекса РФ (существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа). В качестве доказательств предъявите суду письменный отказ о предоставлении средств материнского капитала.
Не факт что суд встанет на вашу сторону, поэтому рекомендуем сначала обжаловать в судебном порядке отказ ПФР.
Здравствуйте,я продала квартиру и покупатель спустя 3 месяца хочет расторгнуть сделку из за того,что ее не устраивают двери и нет на полу линолеума,а когда она покупала и смотрела квартиру,ее все устраивало,в договоре купли продажи написано,что никто ни к кому претензий не имеет.Может ли она расторгнуть сделку?
Евгений Степанов
Здравствуйте Светлана, для того чтобы покупатель вашей квартиры мог расторгнуть сделку в одностороннем порядке, ему необходимо обратиться в суд и предъявить доказательства того, что с вашей стороны имеет место существенное нарушение условий договора купли-продажи. Договор был подписан покупателем добровольно и перед оформлением сделки осмотр квартиры был произведен, поэтому оснований для расторжения, как того требует ст. 450 Гражданского кодекса РФ у вашего покупателя не имеется.
Здравствуйте.У меня с мамой была квартира у каждой по 1/2.24 октября состоялась сделка по продаже через нотариуса,в этот же день приобрели др квартиру (был обмен с доплатой с покупателем)сдали документы на рег.права собственности,спустя 4 дня,заявилась покупатель с которой был обмен квартир,и требует 50000р либо подаёт в суд,за то что она не обратила внимание,что на кухне была побита плитка,и в ванной комнате не плотно закрывается дверь.Может ли она расторгнуть договор купли продажи? И вернуть все на свои места?документы на собственность ещё не получили ..
Евгений Степанов
Здравствуйте Виктория, обсуждение технических характеристик квартиры и договоренность по цене происходит до заключения договора купли продажи. Подписание договора подразумевает что стороны пришли к соглашению по цене и качеству продаваемого объекта недвижимости.
В вашем случае у лица, которое является стороной по договору нет никаких оснований для требования части денежных средств и расторжения договора купли-продажи.
Более того, если после заключения договора и его государственной регистрации продолжаются агрессивные требования вернуть часть денег за квартиру или совершить доплату, вы имеете право обратиться в правоохранительные органы с заявлением о привлечении данного лица к уголовной ответственности по ст. 163 УК РФ “Вымогательство”.
Здравствуйте! В 2011 году купили дом, в плачевном состоянии, все эти годы делали ремонт и обустраивали жилье, но право собственности так и не регистрировали. В последние три года продавцу стали приходить налоги на это имущество (около 130 рублей ), были скандалы и теперь она намерена расторгнуть договор купли-продажи. Какие могут быть основания?
Евгений Степанов
Здравствуйте Алена, в данном случае имеет место нарушение с вашей стороны. Основание – пункт 6, ст.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации. Согласно ч. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Здравствуйте, 2 недели назад купил квартиру в ипотеку, как оказалось в квартире очень холодно, и протекает крыша, и сильная влажность, возможно ли расторгнуть купли- продажи?
Евгений Степанов
Здравствуйте Динар, такие характеристики квартиры как влажность, температура, а также необходимость ремонта уточняются до заключения подписания договора-купли продажи. Расторгнуть договор вы можете только если докажете что продавец нарушил условия договора, а как следует из вашего вопроса вины продавца в этом нет.
Человек, продающий квартиру не должен нести ответственность за то, что коммунальные службы плохо отапливают помещение и не делают ремонт кровли.
Здравствуйте, мы поменяли ч. Дом на квартиру. Оформили сделку. Оплатили все госпошлины за себя и за владельца квартиры. Так же дали 10 тыс руб. Т. К у владельца есть долги по квартире и большие долги за кредиты. И по этому она оформила дом на маленького сына 12 лет.
Наши документы пошли на регистрацию и мы переехали в квартиру, а она в дом.
Прошло 2 недели и теперь вторая сторона начинает сомневаться… Говорит не успевает ничего делать по дому и работе ( работает воспитателем детского сада) .
Переживаем как бы вторая сторона не передумала.
Является ли такой орнамент уважительным. Что не успевает по хозяйству и хочет вернуть свою квартиру. Мы заключали договор купли продажи. Т. Е если суд будет на ее стороне, мы остаемся без жилья?
Евгений Степанов
Здравствуйте Яна, в сложившейся ситуации вам абсолютно не о чем беспокоиться. Такие субъективные причины не могут быть приняты во внимание судом. Если даже вторая сторона по договору подаст в суд иск суд о расторжении договора или о признании его недействительным, нормативно-правовая база на которую можно было бы опираться отсутствует, и суд скорее всего оставит такой иск без рассмотрения.
Для отмены договора нужны серьезные основания и существенные нарушения его условий с вашей стороны.
Добрый день. Подскажите , пожалуйста. Я купила квартиру и оплатила налог, затем был анулирован договор продажи и квартиру вернули первоначальному хозяину. Как я могу вернуть налог с продажи?
Евгений Степанов
Здравствуйте Евгения, в зависимости от того, на каком основании был расторгнут договор купли-продажи квартиры, вам нужно предоставить в налоговую службу заверенную копию решения суда или соглашение о расторжении договора. Этот документ прилагается к заявлению о возврате подоходного налога и подается в отделение ФНС, куда вы подавали декларацию 3-НДФЛ после покупки этой квартиры.
Здравствуйте, купила комнату на общей кухне, меня уверили, что крышу перекрыли, протечек не бывает.Купила в августе, сейчас начало течь с потолка.Комната находится на 4эт, а на 5 эт никто не проживает, там сильно течет, стоят тазики и ведра для воды и женщина соседка по договоренности с собственником следит за этим.Можно ли отменить сделку по купле-продаже комнаты?И второй вопрос: на кого в суд подавать за протечку, на МУП, который крышу не ремонтирует или на собственника жилья на 5 этаже, что допускает протечки ниже?
Евгений Степанов
Здравствуйте Ирина, поскольку договор купли-продажи уже зарегистрирован в Росреестре отменить сделку вы можете только в судебном порядке. Для этого вам нужно доказать в суде что продавец существенные нарушения условий договора. Под такими нарушениями подразумевается такое действие одной из сторон, когда другая из них получает существенный ущерб.
Потолок протекает не по вине продавца комнаты и в договоре вряд ли прописано, что он подлежит расторжению если образуется течь жидкости с потолка.
Чтобы возместить ущерб обращайтесь в вашу Управляющую компанию, требуйте чтобы специалист составил акт протечки и причинения ущерба. Опять же протечка происходит не по вине соседа с верхнего этажа, а из-за того, что Управляющая компания не производит ремонт общего имущества в многоквартирном доме, хотя взимает плату за его содержание. Ответчиком в суде должен быть ваш МУП.
Добрый день! Продала квартиру, договор купли продажи получила неделю назад. Перед продажей ЖЭУ произвели ремонт крыши (5 эт.) , в настоящий момент крыша опять начала течь. Могут ли покупатели отказаться от покупки квартиры.
Евгений Степанов
Здравствуйте Лидия, покупатели вашей квартиры могут расторгнуть договор с вами при обоюдном согласии и заключении соглашения о расторжении договора. Если вы не намерены расторгать этот договор и возвращать деньги, то покупатели могут обратиться в суд.
Как следует из вашего описания, оснований для расторжения договора нет, поскольку крыша протекает не по вашей вине, условия договора вами не нарушены. Если в результате этой протечки квартире нанесен ущерб, то судиться нужно с ремонтной бригадой или Управляющей компанией.
Я ухажывала за бабушкой и она оформила мне купли продажу теперь хочет обратно вернуть что мне делать она может вернуть квартиру через суд или нет…
Евгений Степанов
Добрый день. В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Если с вашей стороны нет нарушений и договор был заключен бабушкой добровольно, а теперь она просто “передумала”, то суд не примет такое основание, вам не о чем волноваться.
Купила квартиру на субсидию и мат. капитал. Собственниками квартиры стали – я и двое моих детей. Покупка происходила в конце августа. Через 2 месяца после покупки обнаружилось, что с угла комнаты дует. Еще обнаружилось, что у соседей сверху (расположенных углом к моей квартире, а не прямо надо мной), каким то образом нарушена звукоизоляция по отношению к моей квартире. Как они моются в ванне, разговаривают на кухне почему то слышно у меня по всей квартире. Помимо этого у них постоянный ремонт и они алкоголики. На них написано уже несколько заявления в полицию – мало помогает. И этих соседей хорошо слышно через вентиляцию. Не знаю в чем там дело. В итоге – жить в квартире невозможно, особенно когда у них ремонт и пьянки. А это происходит постоянно.
Вопрос: Возможно ли это признать недостатком для расторжения сделки купле-продажи. И если договор купле продажи будет расторгнут, то куда тно вернуться деньги с мат.капитала и субсидий? Обратно в банк Спб, откуда поступили деньги с центра жил. услуг; а мат. капитал обратно в пенсионный фонд, или деньги наличными вернут на прямую мне?
Евгений Степанов
Здравствуйте Мария, для того чтобы признать договор купли-продажи квартиры недействительным или расторгнуть его в одностороннем порядке необходимо предъявить претензии продавцу квартиры или уличить его в нарушении условий сделки.
Из описанной вами ситуации следует что нарушений со стороны продавца нет, а нести ответственность за своих соседей он не должен. Перечисленные вами недостатки квартиры не могут служить основанием для расторжения договора купли-продажи.
Я, покупатель, заключил сделку с продавцом на покупку квартиры и документы уже переданы на переоформление.Продавец решил расторгнуть договор односторонне по пречине того что Я не хочу выполнять его условия договора от выполнения которых он отказывается, навязывая мне их в очень неприличной форме… Может ли он это сделать и что ему за это грозит?
Евгений Степанов
Здравствуйте Артур, в данном случае все зависит от конкретных условий. В договоре должны быть прописаны права и обязанности каждой из сторон. Если договор подписан обеими сторонами, то он считается заключенным и без вашего согласия продавец квартиры может расторгнуть такой договор только в судебном порядке. Для этого ему потребуется доказать в суде что вы существенно нарушаете условия данного договора.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. Если в сроке договора с агенством написано,что договор действует до совершения сделки , как долго агенство может продавать имущество? Не может ли продажа растянуться на несколько лет и при этом нельзя будет расторгнуть с ними договор?
Евгений Степанов
Добрый день Анна, агенства недвижимости грамотно подходят к своим договорам на оказание услуг по продаже недвижимого имущества. Если в договоре не указан срок, а прописан конкретный юридический факт, до которого договор считается действующим, то расторгнуть такой договор вы сможете только по соглашению сторон или в судебном порядке. Либо же после исполнения агентством своих обязательств он будет являться исполненным. До совершения сделки он имеет неограниченный срок действия.
здравствуйте! мы с покупателем составили договор купли продажи под материнский капитал и субсидию. она сдала все в регистрационную палату. т.к. в договоре указано, что в течение 2 месяцев мне должны перечислить деньги. но оказалось, что пенсионный фонд отказал т,к. ребенку еще нет 3 лет. скажите могу ли я расторгнуть договор т.к. ребенку еще не скоро исполнится 3 года и тем самым я лишаюсь того на что рассчитывала при заключении сделки
Евгений Степанов
Здравствуйте Наталья, в соответствии со ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Невозможность оплаты товара по договору купли-продажи является существенным изменением обстоятельств, требуйте от покупателя расторжения договора, если поступит отказ – обращайтесь в суд.
У меня такой вопрос год назад купила дом частью своих средств и частью займа! Деньги все отдала без расписки и вот спустя год продовец хочет расторгнуть сделку ссылаяс на то что денег не получал,могу ли делится жилья? Весь год продовец жил в моём доме и не хочет его освобождать
Евгений Степанов
Здравствуйте Амина, купля-продажа объектов недвижимости и передача прав на них осуществляется на основании договора купли-продажи. Если договором не предусмотрено иное, то считается что денежные средства переданы продавцу в полном объеме до подписания договора. Если на основании договора купли-продажи вы оформили право собственности в Росреестре, то этот дом теперь ваша собственность и занимать его без вашего разрешения никто не имеет право. Можете обратиться в правоохранительные органы и суд для того чтобы выселить продавца. Если он утверждает что не получал денег за дом и хочет расторгнуть договор, то пусть обращается в суд и приводит доказательства. Вы свою невиновность доказывать не обязаны.
Продаю комм. недвижимость. Оплата в рассрочку по 50 000 \ месяц и основной остаток суммы в конце этого срока, а оформление и регистрация в реестре сразу, т.е. в ближайшее время. ? Как сделать, чтобы в случае отказа покупателя от оплаты (или расторжения договора) все его платежи служили бы или платой за аренду помещения или залогом, т.е. не возвращались бы ему. Ведь их размер примерно равен арендной плате, и вполне может случиться, что именно этим и желает воспользоваться покупатель.
Евгений Степанов
Здравствуйте Олег, в вашем случае достаточно прописать отдельным пунктом в договоре купли-продажи этой недвижимости следующее условие:
“В случае если договор расторгается по инициативе покупателя, либо расторгается по причине неисполнения покупателем своих обязательств по договору, в том числе по причине неоплаты или несвоевременного внесения платы по графику, денежные средства внесенные ранее возврату не подлежат.”
Здравствуйте,покупаем дом и вчера по расписке передали всю сумму покупателю и в МФЦ подписали документы и ждать 9дней. Но суть и тм,что продавец не пускает нас на участок,ссылаясь на то, что у него там ценные вещи и ему нужно их перевести и сказал 5дней дать. Вопрос:имеют ли он мне право не пускать нас ?
Евгений Степанов
Здравствуйте Ирина, если вы полностью оплатили цену объекта недвижимости, имеется заключенный договор купли-продажи и право собственности зарегистрировано в Росреестре, то этот объект считается вашим личным имуществом. Никто не вправе ограничить вам доступ к вашему имуществу. Более того, если кто-либо будет препятствовать этому вы можете обратиться в правоохранительные органы.
Такие нюансы обычно оговариваются заранее сторонами по сделке.
Добрый день! Чуть больше года назад купили квартиру у моей мамы. Наша семья: муж, я, двое детей старше 3 лет на момент сделки. При покупке использовали мат. капитал. выделены доли: 1/10 мне, и по 1/13 у мужа и каждого из детей. Сейчас с мужем находимся в стадии развода (иск на расторжение брака подал он, я против развода). У мужа куча долгов около 1,5 млн. руб. Недавно пришло письмо на его имя, что на его долю в квартире наложено обременение по решению судебных приставов. Теперь получается, что мне квартиру не продать. Вопрос: могу ли я и моя мама аннулировать сделку купли-продажи с его согласия или без его согласия?
Евгений Степанов
Здравствуйте Наталья, так как доля вашего супруга находится под арестом службы судебных приставов никто не может совершать какие-либо сделки с этой недвижимостью по отчуждению. Переход права собственности возможен только в отношении ваших долей.
В то же время оснований для расторжения договора купли-продажи этого дома нет, так как продавец квартиры ничего не нарушил, а настаивать на расторжении из-за того, что ваш супруг накопил долги и его долю арестовали вы не вправе.
Здравствуйте! Мы приобрели дом, по договору купли-продажи должны были продавцам наличными 870 тыс и мат.кап. Но в долях на момент обращения в ПФР помимо наших детей был также включен неддесп. брат-инвалид и пенсионный фонд отказал нам в перечислении средств (есть письм. отказ), т.к. он не является членом семьи. Мы хотели расторгнуть сделку с продавцами, т.к. не можем оплатить по договору. Но и еще одна существенная проблема открылась, что дом пригодный для проживания на словах, оказался непригодным (дом требовал утепления, но продавцы от нас это скрыли, уверяв, что дом теплый).
Мы предложили продавцам расторгнуть договор, но они отказали, сказав, что “пусть дом остается вам, за ту сумму, что вы уже отдали и на материнский мы не претендуем”.
Но дело в том, что обременение они все это время снимать отказываются. Хозяин говорит, что снимет обременение когда старшнему ребенку исполнится 18 лет. Получается мы должны оставаться в непригодном для жилья доме с маленькими детьми и инвалидом и продать его не можем (т.к. на доме обременение).
Можно ли по истечении более, чем 2-х лет расторгнуть сделку купли продажи и потребовать с продавцов через суд деньги, которые мы им заплатили? Спасибо за ответ!
Евгений Степанов
Здравствуйте Ольга, вы можете обратиться в суд и требовать расторжения договора, а также возврата уплаченных денежных средств.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Тот факт, что вы не можете оплатить полную сумму, заявленную в договоре купли-продажи является существенным изменением обстоятельств, вы можете подтвердить это письменным отказом из Пенсионного фонда РФ и требовать расторжения договора. Тот факт, что дом не утеплен, не может быть основанием для расторжения договора.
Либо вы можете заявить в суде требование о снятии обременения, так как средства материнского капитала не использованы при покупке этого жилья и оснований для обременения нет.
Здравствуйте! Продаем квартиру. Договор купли-продажи заключен, перерегистрация уже прошла, но деньги все еще на номинальном счете банка, где покупатель оформил ипотеку. Может ли покупатель расторгнуть договор, исходя из того, что продавец собирается забрать часть бытовой техники из квартиры.
Евгений Степанов
Здравствуйте Виктория, вы вправе требовать расторжения договора купли-продажи квартиры только при существенных нарушениях его условий (ст. 451 Гражданского кодекса РФ).
Если в договоре прописано, что вместе с квартирой продавец передает в вашу собственность бытовую технику и перечислено количество и наименование этой бытовой техники, тогда можно говорить о нарушении условий договора и его расторжении.
Достаточным основанием для расторжения может послужить неоплата суммы по договору в установленный срок.
Я доверенное лицо продавца.Оформили куплю продажу квартиры была выставлена другая сумма в договоре.Продавец с ней не согласен хочет расторгнуть договор.Подскажите как быть в этой ситуации?
Евгений Степанов
Здравствуйте Валентина, если договор уже заключен и подписан, то со стороны покупателя вы можете либо согласиться расторгнуть договор по требованию продавца, либо заключить к нему дополнительное соглашение об увеличении стоимости квартиры, как того требует продавец, или вы можете отказаться от расторжения.
В случае вашего отказа продавец квартиры может обратиться в суд с иском о расторжении договора, но в этом случае ему придется доказывать, что вы договорились на другую стоимость квартиры, нежели та, которая указана в договоре купли-продажи и что он подписал договор с неустраивающей его суммой по независящим от него причинам, под давлением или был введен в заблуждение.
Здравствуйте. Продала квартиру в марте. Недавно узнала , что 15.10.18 года дом признан аварийным. А покупатель хочет подать на меня в суд. На момент продажи не было известно, что дом аварийный. Продажа и прописка была разрешена. Сейчас все приостановлено. Прав ли покупатель??? И как мне быть????
Евгений Степанов
Добрый день Алла, если на дату заключения договора купли-продажи многоквартирный дом не был признан аварийным, тогда покупатель вообще ничего не может вам предъявить.
Если же дом был признан аварийным и непригодным для проживания до заключения сделки по продажи квартиры в этом доме, то покупатель вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора купли-продажи.
Статьей 496 Гражданского кодекса РФ установлено, что если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец просто обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется
А в соответствии со ст. 475 Гражданского кодекса РФ если в товаре находятся “неустранимые недостатки”, то покупатель по своему выбору может отказаться выполнять договор купли-продажи, потребовать замену товара на такой же, но качественный. Для подобной ситуации с покупкой квартиры существуют разъяснения Верховного Суда РФ, где определено, что покупатель может отказаться от исполнения договора и потребовать вернуть деньги.
Добрый день, продали малосемейку, договор составляли сами по образцу с сайта юстиции. Мы жили год, все было отлично. Хотя окно старое. Плесени и сырости не было. Новый хозяин через месяц, требует расторгнуть договор или оплатить им замену окна, так как у них сильно сыреет стена под окном. Грозит судом. так как мы по его словам скрыли, что комната сырая. Но такой сырости и черноты никогда у нас не было. в договоре прописано, что объект принят. никаких особенностей не прописано. Похоже напоролись на каких то афиристов покупателей, чем можем себя защитить?
Евгений Степанов
Здравствуйте Мария, согласно ст. 496 Гражданского кодекса РФ если в договоре купли-продажи не прописаны условия о качестве товара, то продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода используется.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
На угрозы вашего покупателя отправляйте его в суд. Тот факт, что спустя год после оформления сделки, начала отсыревать стена, не может являться основанием для расторжения договора-купли продажи, так как в этом не усматривается существенное нарушение условий договора с вашей стороны.
Здравствуйте, в 2015 году приобрела дом(ИЖС) по договору купли продажи, при регистрации в 2018 году дом не соответствует построеному, можно ли расторгнуть договвор и вернуть деньги?
Евгений Степанов
Здравствуйте Лина, согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора и возврате уплаченных продавцу по договору денежных средств. Для того чтобы ваши требования были удовлетворены судом, вы должны представить суду неопровержимые доказательства нарушения продавцом условий договора купли-продажи.
Если по договору дом имеет одно описание, а по факту он совершенно другой, тогда это является существенным нарушением.
Здравствуйте. Продали дом, право собственности перешло к покупателю, дом был несколько раз осмотрен, продали недорого в связи с тем, что необходимо дом утеплять. осмотр производился зимой. в договоре прописан пункт “претензий к техническому и санитарному состоянию дома не имею”. через полтора месяца покупатели просят расторгнуть сделку и вернуть деньги на основании того, что дом холодный и их не устраивает качество воды. правы ли они, что мне, как продавцу делать, все деньги я вложила в покупку квартиры и ещё оформила ипотеку, т. к. тех денег было недостаточно?
Евгений Степанов
Здравствуйте Наталья, порекомендуйте вашим покупателям обратиться в суд, для этого они должны будут представить договор купли-продажи, где они поставили свою подпись под словами “претензий не имею”, с большой долей вероятности можно предположить, что судья оставит такое заявление без рассмотрения.
Если после покупки новых владельцев не устраивает температура внутри помещения и качество воды, то это не может быть признано существенным нарушением условий договора с вашей стороны, а только в таком случае на основании ст. 450 ГК РФ суд может расторгнуть договор.
Вы можете расторгнуть этот договор по соглашению сторон, а в этом соглашении прописать условие о том, что с возвратом объекта недвижимости продавцу покупатель обязуется выплатить, например 15% стоимости объекта.
Здравствуйте. Может ли покупатель через два месяца после регистрации сделки требовать возврата денежных средств на том основании, что дом требует ремонта.Этот момент был оговорен с покупателем в устной форме, из за этого снижена цена. В договоре есть пункт ” к состоянию дома претензий не имею”, дом был ими осмотрен в присутствии риелтора. О том что дом требует ремонта, покупатели знали
Евгений Степанов
Здравствуйте Наталья, если у вас имеется договор купли-продажи, подписанный покупателем, тем более что по условиям договора покупатель расписался в том не имеет претензий и цена продажи была ниже рыночной, требования о расторжении договора на том основании, что дом требует ремонта НЕОБОСНОВАННО.
Объясните своему покупателю, что по соглашению сторон вы расторгать договор не намерены, если он хочет расторгнуть его в одностороннем порядке, тогда пусть обращается в суд. По таким основаниям, как у него, ни один судья в здравом уме договор не расторгнет.
Добрый вечер.
Недавно приобрели комнату. В ней через пару месяцев обнаружилась плесень и оказалось, что промерзают зимой стены.
Можем ли мы потребовать расторжения договора, по несоотвествию комнаты нормам проживания?
Евгений Степанов
Здравствуйте Анастасия, если в договоре купли-продажи прописано условие о том, что по требованию покупателя возможно расторжение договора, в случае если выявится несоответствие проданного жилого помещения санитарно-техническим нормам и это будет установлено специализированной организацией, по результатам экспертизы, только тогда вы вправе требовать расторжения этого договора.
Может быть в договоре прописано, что продавец гарантирует, что квартира полностью соответствует требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности и пригодно для проживания, а орган местного самоуправления составит акт о признании дома непригодным для проживания, тогда можно побороться в суде за расторжение договора.
В любом случае нужно внимательно изучить условия договора, и претензии предъявлять продавцу и заявлять о расторжении можно только в случае если будут усмотрены существенные нарушения договора продавцом.
Добрый вечер.Была проведина сделка купли продажи часть земли,обезовали продать еще и комнату, За комнату расчета прописано не было, Объяденили в стоимость земли, Могу ли я расторгнуть сделку.