Вопросы купли и продажи

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и чревато ли это негативными последствиями?

В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?Практически любое приобретение недвижимости сопровождается договором о купле-продаже.

Такой договор считается основополагающим документом, который обязует продавца передать свое имущество покупателю за оговоренную плату и на условиях, прописанных в соглашении.

Но поскольку любой договор – это соглашение сторон об определенных правах и обязанностей, то при несоблюдении условий одним из участников допускается расторжение его. Каковы условия расторжения договора о купле-продаже квартиры, и каковы последствия?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 703-30-24 (Москва)

+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Расторжение договора по обоюдному согласию сторон

Расторжение договора купли-продажи квартиры — это юридическое действие, производимое с участием двух сторон сделки на основании условий, прописанных в соответствующем документе, и норм действующего законодательства РФ (п.1 ст.452 ГК РФ).

Предусмотренные законом спообы расторжения сделки покупки жильяРоссийским Гражданским Кодексом определены условия для расторжения договора купли-продажи квартиры после его регистрации в Росреестре. Согласно ст.450 ГК РФ расторгнуть данный вид договора возможно:

  • по мирному соглашению сторон-участников;
  • по судебному решению при подаче иска.

По обоюдному согласию договор разрешено расторгнуть в любое время. Для этого требуется составление соглашения о расторжении, заверение его участниками сделки и регистрации там же где регистрировался сам договор.

То есть нужно обратиться к нотариусу, регистрировавшему договор купли-продажи. Он составит соглашение о расторжении и приложит к архивной копии договора. При этом потребуются те же документы, что и при заключении договора.

Главным условием составления соглашения о расторжении является указание в нем следующих нюансов:

  • каков порядок и срок возвращения денежных средств покупателю продавцом;
  • должен ли покупатель возместить убытки продавца, и в каком размере;
  • прочие значимые условия.

Если договор купли-продажи еще не прошел государственной регистрации, то для его расторжения по обоюдному согласию достаточно заключить письменное соглашение о расторжении без последующей регистрации.

Договор и соглашение следует сохранить, они могут понадобиться для доказательства аннулирования сделки, если один из участников сделки обращается в судебные органы.

Расторжение по инициативе одной из сторон сделки

При расторжении данного договора в одностороннем порядке изначально потребуется проведение досудебного обоюдного урегулирования. То есть нужно предоставить второй стороне возможности добровольного расторжения договора в указанный временной период.

При отказе второй стороны можно обращаться в суд с иском об аннулировании договора согласно ст.450 ГК РФ, п.п.1,2.

Условия, по которым одна из сторон может требовать расторжения договора прописаны в ГК РФ. Так, по инициативе покупателя договор купли-продажи квартиры может быть расторгнут по следующим основаниям:

  • Как расторгнуть договора покупки квартиры одной из сторон сделкиотказ или нежелание продавца в передаче покупателю объекта договора (ст.416, п.1);
  • отказ продавца в передаче документов, относящимися к объекту сделки, в установленный покупателем разумный срок их получения (ст.417);
  • несоответствие качества предмета сделки, если недостатки не были оговорены в договоре (ст.428);
  • при неполной передаче стороной-продавцом предмета сделки (ст.433);
  • при отказе продающей стороны в страховании предмета сделки, если на него по договору возлагается данная обязанность (ст.443);
  • при несоблюдении продающей стороной указанных сроков передачи предмета сделки (ст.464, п.4).

По инициативе продавца заключенный договор купли-продажи может расторгаться если:

  • сторона-покупатель отказывается принять предмет сделки (ст.437);
  • покупающая сторона отказывается оплатить сумму по договору (ст.439);
  • покупатель отказывается страховать объект сделки, в то время как по договору это является его обязанностью (ст.443);
  • неисполнение обязательств покупателем в установленный договором период (ст.468, п.4).
Исковой срок давности для договоров купли-продажи составляет три года со дня заключения.

Негативные последствия расторжения сделки для сторон

Риски при расторжении договора купли-продажи жильяП.4 ст.453 ГК РФ гласит, что при расторжении договора ни одна из сторон не может потребовать возврата того, что уже выполнено согласно обязательствам до момента расторжения договора, если другое не определено законом или совместным решением сторон.

Может возникнуть ситуация, когда покупатель уплатил сумму по договору, но продавец не отдает ему квартиру. Покупатель может потребовать расторжения договора. Тем не менее, продавец не обязан отдавать ему деньги, так как обязательство по выплате выполнено до расторжения договора.

В результате покупатель остается и без жилья и без своих денег. Именно поэтому в договоре купли-продажи должен присутствовать пункт, согласно которому в случае расторжения договора продавце обязуется вернуть покупателю полученные деньги.

Возможна и другая ситуация. Договор купли-продажи подписан обеими сторонами, покупатель получил квартиру, зарегистрировал права собственности на нее и оформил прописку.

В то же время продавец не получил оговоренной суммы в указанный срок. По закону он имеет право требовать расторжения договора.

Но даже расторгнув договор, продавец не получит обратно своего имущества, если договор не содержит условия возврата квартиры при расторжении договора. При отсутствии оного продавец вправе отдельным иском потребовать оплаты по договоры и возмещения неустойки из-за несвоевременной выплаты.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи надо предусмотреть все возможные ситуации. В частности прописать обязанность продавца вернуть полученные средства при расторжении договора и обязанность покупателя о возврате квартиры продавцу.

Нужно максимально подробно расписать порядок выплаты или возврата, сроки исполнения обязательств. Не допустимы неточности либо неясности при толковании текста вцелом и любого из пунктов в отдельности, поскольку именно двоякость трактовки может стать решающим фактором в случае судебной тяжбы.

Можно ли оспорить расторжение договора?

Как оспорить решение о расторжении сделки с недвижимостью?Оспорено может быть любое судебное решение, но более важен конечный итог процедуры.

Договор купли-продажи подлежит расторжению только в соответствующих законодательству случаях, то есть процесс должен быть обоснован фактами. При этом к исковому заявлению могут быть приложены документы, подтверждающие определенные нарушения.

Так если одна из сторон сможет подтвердить необоснованность расторжения сделки, доказав несоответствие фактов или заведомое введение суда в заблуждение, можно требовать пересмотра искового заявления о расторжении договора на основании вновь открывшихся обстоятельств.

Если расторжение договора подтверждено судебным решением после того как все обязательства по договору исполнены, такое решение не может признаваться законным.

Расторгнуть можно то, что еще действует, то есть расторжению подлежит действующий договор. Если же все условия договора соблюдены и выполнены, сделка считается состоявшейся и расторгнуть ее невозможно. В этом случае возможно оспорить расторжение недействующего договора.

Таким образом, расторжение договора купли-продажи квартиры процесс возможный, хотя и сложноватый, ведь доказать нарушения законов может быть нелегко.

В целях предотвращения негативных последствий расторжения необходимо максимально подробно расписать условия договора купли-продажи, порядок их выполнения, точные сроки и действия сторон при расторжении сделки.

Видео: Сделка купли-продажи квартиры — какие риски?

В видеосюжете рассказывается о том, как обезопасить себя от мошенников при заключении сделок купли-продажи недвижимости.

Даются советы, куда обратиться, чтобы юридически грамотно составить договор купли-продажи и объективно проверить чистоту совершаемой сделки, как добиться справедливости по жилищному спору в суде.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

16 комментариев

  • Я продавец квартиры; вчера провели сделку купли — продажи ; документы ушли на регистрацию ; деньги еще в ячейке ; как мне остановить сделку — по ряду причин я не могу продать квартиру ; спасибо

    • Для того чтобы остановить сделку вам необходимо расторгнуть договор купли-продажи. Самый «безболезненный» способ это расторгнуть его по соглашению сторон. Если же противоположная сторона, имея на руках подписанный вами экземпляр договора, воспротивится его расторжению, то прекратить такую сделку у вас есть незначительные шансы в судебном порядке, тут все будет зависеть от причин, по которым вы отказываетесь выполнять свои обязательства по договору.

  • Приобрела квартиру. Оформила право собственности. В договоре купли/продажи( в приложении к договору) есть пункт, запрещающий проводить ремонтные работы в квартире по выходным. Несоблюдение этого пункта может привести к расторжению договора ??? Могу ли я действовать по закону о тишине г.Санкт-Петербурга, в котором проводить шумные работы возможно по выходным с 12 до 21 часа?

    • Добрый день Ирина, с вами заключен и подписан договор купли-продажи, ст. 421 ГК РФ устанавливает что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия этого договора обязывают вас соблюдать определенные требования, даже если вы не нарушите действующее законодательство, то ваш контрагент имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, поскольку это оговорено его пунктом.

  • Я продавец земельного участка. В марте подали документы на госрегистрацию сделки и уже пришли извещения о необходимости получить документы. Как остановить или отменить сделку?

    • Добрый день Леонид. Если право собственности уже зарегистрировано на покупателя и с ним нет разногласий относительно расторжения сделки, то вам нужно заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Если договор удостоверялся у нотариуса, то соглашение о расторжении нужно также передать на удостоверение.
      При отсутствии согласования с покупателем нужно обращаться в суд и привести убедительные аргументы насчет того, что сделка должна быть признана недействительной.

  • ухаживали за бабушкой купили у неё квартиру прошёл год она хочет её обратно вернуть может ли она её вернуть.

    • Добрый день Дмитрий, если вы не изъявите своего согласия расторгнуть договор купли-продажи, то бабушке придется обращаться в суд. При этом ей необходимо будет предъявить в суде достаточные основания для того чтобы сделка была расторгнута. Основания изложены в ст. 450 ГК РФ. Кроме того бабушка может доказать чтобы была недееспособна на момент заключения договора и не отдавала отчет своим действиям или подписала его под давлением. В любом случае данные факты придется доказывать.

  • Я продавец квартиры,отправили договор купли продажи на регистрацию,но покупатель отказалась продолжить покупку дальше. Я написала заявление о прикращение договора,а она нет. В регистрационный.палате говорят что я теперь должна ждать три месяца чтобы получить свои документы. Можно ли как то ускорить этот процесс,при этом покупатель не пишит обоюдное заявление и вообще уехала из города.

    • Здравствуйте Елена, согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ при подаче заявления одной из сторон договора, о возврате документов без регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с указанным заявлением. Срок приостановления — один месяц. Основание: п. 8 ст. 26 указанного закона.

  • Доброго времени суток! Продавец Вихренко продал свой дом в августе 2016г покупателю Черновой. В июне 2017г уже продавец Чернова по договору купли — продажи продала дом Орловой А. После получения документов на дом покупателем Орловой, через два дня выяснилось, что предыдущий владелец дома Вихренко подал в суд иск о признании сделки купли — продажи дома покупателю Черновой незаконной и наложил арест на недвижимость. Орлова уже второй покупатель дома после Черновой. Как нам быть? Как Орловой расторгнуть договор?

    • Здравствуйте Павел, если на дом наложен арест, то его покупатель не сможет совершить регистрационные действия и оформить его в свою собственность.
      Чаще всего в договоре купли-продажи пишется условие о том, что продавец гарантирует то, что продаваемый объект недвижимости не заложен, под арестом и обременением не состоит. Посмотрите договор, если есть такой пункт, то можно будет признать сделку недействительной. Если же его нет, тогда придется обращаться в суд, при условии что продавец откажется расторгнуть договор по соглашению сторон.

  • Здравствуйте! Можно ли вернуть квартиру после продажи и регистрации в Росреестре через 2 года, если и продавец и покупатель согласны аннулировать договор. И нужно ли платить налог при возврате квартиры?

    • Здравствуйте Марина, вы можете расторгнуть договор купли-продажи в порядке п. 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон. Для этого нужно составить соглашение о расторжении договора, если он составлялся у нотариуса, то вам нужно обратиться к тому же нотариусу.
      Соглашение о расторжении предоставляется в Росреестр, сделка аннулируется и право собственности на квартиру возвращается в исходное положение.
      Никаких налоговых обязательств у сторон сделки не появляется.

  • Здравствуйте! Я заключил договор с реэлторской компании о купли продажи квартиры! Жду прихода сертификата (военный)… Но всвязи с долгим оформлением свидетельства в росвоенипотеке, хозяива выстовляли квартиру на продажу в авито. Потом на другом сайте.! И реэлтор с каторым мы всё «делаем» уезжает на две нидели и сказал что даст номер телефона другого реэлтора чтобы тот продолжил СДЕЛКУ вслучае если всёже придёт свидетельство во время того что он будет отсутствовать эти две нидели….

    Смогу ли я отказаться от этой сделки. Если есть более лучшая квартира и с большей площадью….

    С уважением Калинич Константин Андреевич

    • Здравствуйте Константин Андреевич, судя по всему у вас с риелтором заключен эксклюзивный договор на оказание услуг. Это означает что он обладает исключительным правом по поиску квартиры для вас и сопровождению сделки. В этом случае вы можете понести убытки если не исполните условия договора, определенные им же. Какие убытки, нужно читать в самом договоре.
      Если нет такого договора с риелтором и нет предварительного договора на покупку квартиры, то вы легко можете отказаться как от услуг риелтора, так и от этой квартиры и приобрести другую.

Задать вопрос