Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

На рынке недвижимости застройщики нередко продают квартиры безе предварительной передачи права собственности. При заключении подобных сделок следует учитывать некоторые нюансы, чтобы не возникало сомнений в ее действительности с юридической точки зрения.

В чем заключается суть такой сделки?

Частное лицо перед застройщиком обладает вполне конкретными правами пользования жилплощадью. Суть подобных соглашений по переуступке заключается в передаче этих прав от одного гражданского лица к другому. Разновидность соглашения, предварительно заключенного с застройщиком, не играет никакой роли в этом процессе.

Такой договор в некоторых случаях необходим, как единственный вариант, обеспечивающий возможность покупки жилплощади в новом строительном объекте, квартиры в котором на данный момент уже находятся в собственности у владельцев или их продажа задержана по определенным причинам. Выгодная стоимость жилья считается дополнительным преимуществом подобного способа покупки.

Подобные схемы имеют материальные выгоды и для продающей стороны. Большей частью посредством переуступки продается недвижимость, которая была приобретена примерно на стадии заливки фундамента. Это означает, что стоимость ее на момент продажи будет выше.

Не всегда квартиры продаются по переуступке ради извлечения финансовой выгоды. Владельцы жилплощади могут пойти на подобную сделку по причине изменения каких-бы то ни было жизненных обстоятельств. Кроме того, купленная квартира в недостроенном здании может быть реализована за ненадобностью.

В некоторых случаях на продажу прав владельцев побуждает недобросовестное отношение к сделке самих застройщиков. Но в подобных ситуациях потенциальных покупателей чаще всего не извещают о возникших трудностях с перспективами строительства. Поэтому рекомендуется учитывать все возможные неурядицы, которые могут возникнуть после приобретения жилья по переуступке.

Многим известны случаи, когда объекты недвижимости остаются недостроенными или сдаются в эксплуатацию с весьма значительными задержками.

К подобным рискам имеют отношение:

• Недействительность соглашения уступки прав. Все процедуры, выполняемые в процессе заключения договоренности, обязательно должны соответствовать законодательству, а также соглашению долевого участия в процессе возведения строительного объекта.
• Неуведомление застройщика. Процедура переуступки прав собственности обязательно должна быть известной конкретному застройщику. Для этого необходимо отправить ему письменное уведомление.
• Банкротство строительной организации. Нередко причиной продажи недвижимости посредством переуступки права собственности оказывается нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию или банкротством самого застройщика.

Последовательность действий при оформлении

Порядок оформления соглашения продажи по переуступке подразумевает выполнение четырех основных этапов:

1. Подтверждение наличия всей необходимой документации у застройщика:
   • Учредительные свидетельства компании-застройщика;
   • Документ о гос. регистрации;
   • Об учете в органах налоговой службы;
   • Документ, свидетельствующий об обладании правом собственности на территорию;
   • Документы из бухгалтерии;
   • Лицензия на строительство;
   • Согласованный проект постройки;
   • Соответствующая проектная декларация;
2. Подготовительные мероприятия:
   • Застройщику необходимо отправить письменное уведомление о предстоящей сделке;
   • Правообладателю нужно получить согласие на реализацию недвижимости тоже в письменном виде;
   • Правообладатель должен получить от застройщика документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности перед ним;
   • Правообладателю также понадобится нотариально заверенный документ, подтверждающий согласие супркга(и) на сделку;
   • Банк должен подписать согласие на сделку;
   • Правообладателю потребуется специальная выписка из ЕГРП;
   • Покупателю необходимо иметь согласие на приобретения жилплощади;
   • Дополнительно потребуется получение закладной, а также кредитного договора.
3. Составление соглашения переуступки прав. Для этого потребуется участие квалифицированного юриста. Скачать образец можно ниже.
4. Регистрация составленного документа в соответствующих органах. В регистратуру необходимо предоставить такие документы:
   • Удостоверение личности и доверенность (при необходимости) всех участников сделки;
   • Письменное согласие супруга на приобретение или продажи недвижимости;
   • Соглашение, предварительно заключенное с застройщиком;
   • Документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности перед организацией-застройщиком или соглашение о переводе долга потенциальному покупателю;
   • Документ, свидетельствующих о согласии организации-застройщика на продажу посредством переуступки прав собственности;
   • Документ, свидетельствующий о согласии финансового учреждения на проведение сделки;
   • Если жилплощадь покупается по ипотеке, правообладателю также необходимо предоставить кредитный договор или закладную;

Регистрирующая организация забирает составленное заявление, а также оригиналы и отсканированные копии каждого поданного документа, кроме удостоверений личности. Продолжительность выполнения всех процедур, связанных с регистрацией, обычно составляет от 5 до 10 рабочих дней. Для уточнения даты получения необходимых документов можно позвонить в соответствующее отделение регистрирующей организации.

Возможные варианты сделок

Продажа жилплощади по переуступке в случае, если дом уже сдан, не может иметь никаких правовых последствий, поэтому такая сделка является бессмысленной. После того, как строительный объект вводится в эксплуатацию, выполняется процедура передачи жилплощади от застройщика к покупателю.

По сути цедент теперь является полноценным владельцем, а это значит, что действие ДДУ прекращается, поскольку все обязательства сторон друг перед другом были выполнены. Поскольку такого договора уже нет, цессионарий не может приобрести право пользования объектом недвижимости по переуступке.

Сегодня не так уж просто разыскать финансовую организацию, заинтересованную в предоставлении ипотечного кредита под залог не сданной в эксплуатацию квартиры.

При этом застройщику должны быть предоставлены права требования выплаты средств по ипотеке. Финансовые организации могут отказаться от подобной сделки по нескольким причинам:

• Подобная разновидность займов считается одной из наиболее рискованных, поскольку постоянно остается вероятность нарушения застройщиком сроков завершения строительства и введения жилплощади в эксплуатацию.
• У финансовых организаций есть достаточно большой перечень разнообразных ипотечных программ, которые нередко оказываются востребованными у заемщиков и приносят банку больше выгод.

Приобрести жилплощадь в строящемся здании можно двумя способами:

• Договориться напрямую с застройщиком;
• Воспользоваться услугами посредников.

Второй вариант является менее выгодным, поскольку клиенту приходится доплачивать третьим лицам за работу, которой вполне мог бы заняться самостоятельно. Для этого придется собрать всю имеющуюся информацию о строительных объектах в конкретных населенных пунктах, после чего обращаться к каждому застройщику за более детальной информацией и помощью в процессе выбора жилья.

Обращение к риелторам в подобных ситуациях тоже имеет свои преимущества, поскольку зачастую у них имеются составленные рабочие базы застройщиков, с которыми уже приходилось иметь дело, и они себя зарекомендовали, как надежные партнеры.

Налоги

Продажа жилплощади по переуступке прав пользования в соответствии с Налоговым Кодексом РФ всегда облагается НДФЛ, фиксированная ставка которого должна составлять для граждан России 13%, а для приезжих – 30%. В законодательстве существуют два способа снижения налоговой ставки:

• Налоговый вычет, подразумевающий уменьшение прибыли от заключенной сделки на 1 000 000 руб.
• Продать квартиру по переуступке прав по той же стоимости, которая была выплачена застройщику. НДФЛ в таких ситуациях высчитывается только с разницы в цене, по сути своей составляющей доход цедента.

Риски покупателя

На видео ниже директор департамента жилой недвижимости Санкт-Петербурга Екатерина Немченко и нотариус Алексей Комаров обсудят подводные камни покупки квартиры в новостройке по переуступке.