Покупка квартиры с обременением: стоит ли покупать и как это сделать

При приобретении квартиры в собственность мало кому хочется ее возвращать. Причиной возврата или ограниченного пользования приобретенным имуществом становятся различного рода обременения, которые и делают невозможным нормально распоряжаться собственностью.

Виды обременений

Наиболее часто встречающиеся виды обремений прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации. К ним относятся:

1. Квартиры, находящиеся под залогом в ипотеке.
2. Квартиры, обремененные сервитутом.
3. Квартиры, находящиеся в аренде.
4. В доверительном управлении.
5. Квартиры под арестом.
6. Квартиры с рентой или опекой.
7. Недвижимость, относящаяся к фонду памятников.
8. Квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние.

Покупка квартиры в ипотеке

Как известно, приобретать, как и выставлять на продажу квартиру, которая находится под залогом у банка – незаконно. Владелец квартиры не имеет никаких прав на продажу заложенного имущества. Логично будет предположить, что сделки с такой недвижимостью не будут регистрировать.

По этой причине довольно-таки часто происходят ситуации, когда деньги передаются собственнику квартиры без подписания определенных документов.

Всегда перед передачей денежный средств нужно обращаться в Росреестр за справкой о том, что квартира не находится под залогом у банка. Приобрести квартиру под залогом все-таки возможно, если:

• квартира находится в долевой собственности, приобретается доля, которая не заложена;
• если долг собственника будет полностью погашен.

Что касается последнего, то купить такую квартиру можно только с письменного разрешения банка на проведение такой сделки. После вы становитесь собственником, но до окончательной выплаты ипотеки квартира будет с обременением (в случае невыплаты долга вас обяжут его выплачивать, в противном случае квартира будет изъята).

Покупка квартиры с сервитутом

Приобретение квартиры с сервитутом означает покупку какой-либо из ее частей. Приобретая долю в квартире, другие собственники на законных основаниях (по решению суда или договоренности с бывшим владельцем) имеют право проходить через вашу часть или даже пользоваться ею. Найти такую недвижимость на рынке – редкость.

Для того чтобы новость об обремении сервитутом не стала неожиданной, перед покупкой необходимо обратиться в Росреестр и заказать справку, которая либо подтвердит, либо опровергнет наличие обременения. В том случае, если о сервитуте вы узнали уже после покупки, существует несколько вариантов избавления от обременения:

• договориться с остальными собственниками о переоборудовании входа (проделать новый или модернизировать имеющейся);
• выкупить оставшиеся доли и стать полноценным собственником квартиры без обременения.

Покупка арендованной квартиры

В последнее время мошенники продают арендованные квартиры. Как это происходит? Злоумышленники целенаправленно снимают квартиру меньше чем на год (в таком случае договор аренды в Росреестре регистрации не подлежит).

На протяжении нескольких месяцев, пользуясь квартирой и являясь добросовестными арендаторами, они вносят арендную плату собственнику, подыскивая в это время ни о чем не подозревающих покупателей.

Найдя таковых, они либо не составляя договор купли-продажи, либо составляя липовый, получают деньги за недвижимость и скрываются. Добросовестный покупатель распоряжается квартирой до конца срока аренды, а после объявляется ни о чем не подозревающий реальный собственник. Не трудно догадаться, что составленный договор купли-продажи признается недействительным, квартира возвращается собственнику, а потраченные средства и злоумышленников можно будет найти только при помощи полиции.

Во избежание такой ситуации, квартиру, которая сдается в аренду, можно приобрести, но:

• у реального собственника;
• после составления нотариально заверенного договора купли-продажи (заверение договора у нотариуса является гарантией подлинности сделки и проверки всех данных обеих сторон).

Если на момент покупки в квартире все еще находятся арендаторы, необходимо дождаться окончания договора аренды, но уже на правах собственника.

В доверительном управлении

Собственник квартиры, уезжая на длительный срок, может передать свою недвижимость в доверительное управление. Для законного подтверждения такой передачи составляется договор.

Когда собственнику понадобится продать квартиру, он при помощи человека, с которым заключен договор доверительного управления, выставляет ее на продажу.

Нередки случаи, когда продажа осуществляется без такового согласия, по сути, сделка проводится без уведомления собственника.

Чтобы не стать жертвой мошенников и не остаться без квартиры и денег, при составлении договора купли-продажи на недвижимость с таким видом обременения обратите внимание на то, чтобы:

• продавец расписывался от имени собственника;
• вместе с подписью стояла аббревиатура «Д.У.».

Без таких тонкостей реальный собственник с легкостью сможет признать договор недействительным. В случае правильно совершенной сделки вы становитесь новым собственником, а с квартиры снимается обременение.

Под арестом

Квартира, находящаяся под арестом,  не подлежит продаже. Если собственник, нарушая закон, все-таки выставляет недвижимость с таким типом обременения на продажу, вы, откликнувшись на предложение, можете впоследствии потерять деньги, потраченные на заключение подобной сделки.

Для того чтобы избежать возникновения такой ситуации перед покупкой, да и вообще связи с подобным продавцом, обратитесь в ЕГРП, где будет выдана справка о наличии или отсутствии обременения в форме ареста на данное жилое помещение.

С рентой или опекой

Рента – это когда одна сторона (собственник) передает другой стороне квартиру и обязует в обмен на полученное имущество пожизненно выплачивать установленную сумму. В противном случае договор ренты может быть расторгнут.

Продать квартиру до момента смерти собственника невозможно, как и стать ее полноценным владельцем.

Многие недобросовестные граждане, не дожидаясь кончины собственника, выставляют недвижимость на продажу. Такая сделка автоматически признается недействительной. Чтобы не стать жертвой мошенника, обратитесь за выпиской в ЕГРП, где и будет прописано, обременена ли квартира рентой или нет.

Что касается опеки, то здесь идет речь о несовершеннолетних. Продавать недвижимость, где прописаны несовершеннолетние граждане, возможно только с разрешения органов опеки. В противном случае сделка будет признана незаконной.

Недвижимость относится к фонду памятников

Для того чтобы приобрести такую квартиру, понадобится разрешение органов по охране памятников истории и культуры. Получив такое разрешение и заключив договор купли-продажи, вы становитесь полноправным собственником, но с одним условием: вы обязуетесь ухаживать за памятником.

Различного рода переделки, косметический ремонт возможны только с разрешения органов по охране памятников культуры.

Как купить квартиру с обременением и с выгодой? Разъяснение – на видео

Квартира с обременением – это не только проблемы и неприятности. Если верно подойти к вопросу, то, купив такую недвижимость, можно остаться в плюсе, а не в минусе. Смотрите на видео.