Возможно ли оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и как ее оспорить на практике?

Понятие кадастровой стоимости земли впервые было применено в 2000 году. Ранее использовали нормативную цену.

Новый показатель можно считать более объективным, поскольку при его исчислении учитывался также размер потенциального дохода от участка, если речь шла о коммерческой земле, например, сельскохозяйственной.

Что такое кадастровая стоимость и на что она влияет?

Кадастровой стоимость считается та стоимость недвижимости, – земли, зданий, квартир – которая указана в кадастре недвижимости.

Определяется она по итогам оценки, которую вправе проводить сертифицированные специалисты. Кадастровая стоимость, по сути – это стоимость земли, установленная государством.

При определении учитывается множество факторов:

• насыщенность земли отравляющими компонентами;
• месторасположение участка;
• плодородие;
• залегание вод и иных ресурсов.

Она влияет на такие факторы:

• размер земельного сбора, базой для которого и выступает кадастровая стоимость земли;
• арендная плата за участок, собственником которого является муниципалитет или государство;
• цена выкупа участка из госсобственности.

Основания для изменения стоимости

Земельные участки проходят переоценку раз в пятилетку, в результате которой может измениться и кадастровая стоимость. Выше она может стать, если в этот период времени участок был благоустроен, возросла его реальная цена.

Такая процедура проводится в случаях, установленных законом:

1. Изменение общей площади участка, уточнение его границ после составления межевого плана.
2. Слияние или разделение участков.
3. Изменение категории земли, ее целевого назначения.
4. Изменение вида разрешенного пользования.
5. Смена статуса владельца участка.

Изменение стоимости возможно и после вынесения судебного решения. Так, всего две инстанции в состоянии изменить ее размер:

• комиссия при Росреестре;
• арбитражный суд.

Изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в сторону снижения для собственника крайне актуально, поскольку порой ему приходится платить необоснованно высокий налог с земельного участка.

Практика показала, что суды зачастую стоят на страже интересов государства:

• в 72% случаев суд не меняет стоимость участка, внесенную в реестр;
• в 28% дел владельцы добиваются уменьшения стоимости.

Чем подтвердить необходимость изменения стоимости земли?

Собственник может действовать самостоятельно при изменении стоимости. Также его интересы в судебной или административной инстанции может представлять доверенное лицо. В качестве последнего чаще всего действует платный юрист, нанятый владельцем.

При административном порядке изменения стоимости потребуются такие документы:

• заявление;
• выписка, содержащая сведения о площади и границах участка;
• свидетельство на право собственности;
• заключение эксперта, подтверждающее рыночную стоимость земли;
• документы об изменениях площади, собственника и так далее.

Подтвердить необходимость изменения стоимости можно такими документами:

1. Если данные об участке не соответствуют действительности, например, в реестре в результате предыдущей оценки указана большая площадь, необходимо заключение кадастрового инженера о реальной площади надела. Это заключение выдается в виде межевого плана.
2. Если изменилась реальная рыночная цена участка вследствие ухудшения состояния земли, например, ее загрязнения также потребуется проведение экспертизы. Чаще всего такую экспертизу проводит сотрудник института почвоведения.
3. Если у землевладения сменился собственник, это подтверждается свидетельством.

Процедура оспаривания

Рассмотрение споров относительно земельных участков регламентируется законом «Об оценочной деятельности».

Основной причиной для оспаривания кадастровой стоимости земельных участков признана необходимость установления фактической рыночной цены участка. Причем реальная цена устанавливается не на день обращения, а на дату проведения кадастровой оценки.

Причем физическим лицам разрешено миновать комиссию и сразу же обращаться в суд, а для организаций первым этапом обжалования всегда будет комиссия.

Если срок пропущен, обжаловать стоимость можно в суде. Собственник готовит иск самостоятельно или с привлечением юристов. Ответчиком будет являться кадастровая палата.

Кроме иска, потребуются документы:

• свидетельство на право собственности;
• паспорт;
• квитанция об оплате пошлины;
• кадастровый паспорт;
• независимое экспертное заключение о реальной цене надела.

Независимая оценка проводится только сертифицированными специалистами, причем «задним числом»: на день, когда проводилась кадастровая оценка.

Принятое судом положительное решение вступает в силу в течение пяти дней. С этой даты в реестр заносятся обновленные сведения, а при начислении налога используется новая кадастровая стоимость.

Что делать в случае принятия решения не в вашу пользу?

На административном этапе разрешения спора (в комиссии) высшей инстанцией все равно является суд.

Если собственник – юрлицо или гражданин – получит отказ в комиссии, обжаловать оный он может в суде. Но там будет обжаловаться не отказ комиссии, а собственно кадастровая стоимость земельного участка.

Если же расчет ее верен, но в кадастровом паспорте допущены ошибки, спор урегулируется на уровне комиссии.

Судебное решение также можно обжаловать в высшей инстанции. Но, как правило, это не дает результата.

Если проведенная оценка земельного участка указывает на то, что кадастровая стоимость равна фактической, обращение в суды не принесет положительного результата собственнику.

На практике за переоценкой стоимости участка обращаются чаще владельцы коммерческой недвижимости – юрлица и предприниматели.

Для физлиц затраты на адвокатов, представляющих интересы в суде, проведение экспертной оценки может стоить больше, нежели ожидаемый эффект от уменьшения кадастровой стоимости.

Ставка в 0,3% для большинства участков физлиц при начислении земельного сбора не является заоблачной суммой.

Если же дело касается больших по площади земель, используемых в коммерческой деятельности, сумма налога достаточно внушительна. Путем ее пересмотра организации пытаются уменьшить налоговое бремя.

Видео: Способы изменения кадастровой оценки земли и арендных платежей за нее

В видеосюжете разбирается вопрос расчета кадастровой стоимости участков земли и способы ее изменения.

Разъясняется, каким образом можно изменить результаты государственной оценки земель в сторону уменьшения, для чего это нужно и как это повлияет на размер земельного налога и арендные платежи за пользование земельными участками.