Особенности оформления пожизненной ренты на квартиру: что это за договор, его плюсы и минусы
Пожизненная рента – особенный вид сделки, который предусматривать передачу недвижимости (или другого имущества) покупателю взамен на материальное содержание продавца.
При этом собственник жилья не теряет право проживать в квартире до конца жизни. Продавцам чаще всего выступают одинокие пожилые люди, стремясь тем самым обеспечить себе достойную старость.
В чем суть данной сделки?
Приобретение недвижимости возможно различными способами: по договору купли-продажи, мены, вступления в наследство.
Особым видом договора можно считать сделку пожизненной ренты. По ее условиям продавец передает квартиру взамен на денежное обеспечение в течение определенного времени. Такое соглашение можно в некой степени назвать рассрочкой.
Пожизненная или постоянная рента, судя из названия, распространяется на весь период жизни и до самой смерти продавца.
Покупатель же берет на себя обязанность по материальному обеспечению продавца до конца его дней.
Следует различать понятия «простой ренты квартиры» и «пожизненное содержание с иждивением». Первый вариант предполагает лишь выплату определенной суммы, а содержание – уход за продавцом: оплата коммунальных услуг, покупка продуктов питания и лекарств, лечение и, наконец, похороны.
По договору ренты права на квартиру переходят покупателю после смерти рентополучателя.
Далее следует госрегистрация сделки, которая ничем не отличается от таковой после купли-продажи.
Отчуждаемая квартира может быть передана покупателю двумя способами:
- Платно. В этом случае рентные платежи формируют стоимость квартиры. Это некий вариант рассрочки. Одновременно заключается договор купли-продажи жилья.
- Бесплатно. В этом случае размер рентного платежа оговаривается сторонами и не имеет конкретной привязки к стоимости квартиры. Имущество же передается по договору дарения.
Получателем рентного платежа может быть:
- собственник квартиры;
- другое лицо, указанное в договоре;
- группа лиц – супруги, братья и сестры.
Условия договора
Договор ренты составляется в соответствии со ст.ст. 583–588 ГК РФ, а также 33-й главой ГК РФ. Согласно этим нормам, пожизненная рента может быть установлена на следующих условиях:
- Предмет сделки. Он образован из двух составляющих – собственно ренты и отчуждаемого имущества.
- Стороны соглашения – получатель и плательщик. Получателем является собственник квартиры. Кроме того, это может быть группа лиц, например, супруги. Плательщиками – приобретателями прав на квартиру – могут быть и физлица (ИП), и организации.
- Срок договора. Как правило, если договор заключается на период жизни получателя ренты, то с момента его смерти заканчивается и действие договора. Если получателем выступает не один человек, то срок договора прекращается со смертью последнего из получателей.
- Существенное условие – определение доли платежа. Если он распределен между несколькими гражданами, обязательно указать, какую долю материальной выплаты получает каждый из них. Если этот пункт отсутствует в договоре, сумма делится поровну.
- Неисполнение обязанностей по договору плательщиков может быть застраховано.
- Сумма выплаты и способ расчетов. Рента имеет исключительно денежный эквивалент. Выплачивается ежемесячно, если другой способ не оговорен в тексте соглашения. Сумма обязательно указывается.
- Если квартира отчуждается бесплатно по договору ренты, размер последней не должен быть ниже прожиточного минимума того региона, где проживает получатель. Платеж в этом случае индексируется в соответствии с ростом величины прожиточного минимума на человека.
- Форс-мажорные обстоятельства с квартирой (гибель имущества, повреждение) не избавляют плательщика от необходимости содержания продавца.
- Ренту можно выкупить, то есть, заплатить сумму досрочно. В этом случае руководствуются размером, указанным в договоре, суммой уже выплаченных средств и подсчитывают остаток.
- Прекращение договора возможно обеими его сторонами.
Плюсы и минусы договора
Рента квартиры с пожизненным проживанием и содержанием имеет свои несомненные плюсы и минусы.
К положительным моментам такой сделки можно отнести:
- Наследники, если таковые объявятся уже после заключения договора, не смогут претендовать на долю в имуществе. Квартира в полном объеме будет принадлежать рентодателю.
- Отменить договор можно только в суде, изменить его по желанию продавца невозможно.
- Для собственников квартиры рента может стать неплохим подспорьем, гарантируя ежемесячную прибавку к пенсии и возможность остаться жить в своем доме.
- Для продавца преимуществом является обременение на квартиру. То есть, на момент его жизни покупатель не сможет продать или подарить, завещать жилье.
- Для плательщика оформление такой сделки является возможностью приобрести квартиру по цене существенно ниже рыночной – примерно 25% реальной стоимости.
Для обеих сторон существуют риски при заключении такого вида сделки с недвижимостью:
- Обязанность ежемесячного перечисления ренты со стороны покупателя вне зависимости от обстоятельств. Возлагая на себя обязанность по содержанию собственника жилья, покупатель должен рассчитывать свои силы и трезво оценивать свои возможности. Сможет ли он и через пять лет также исправно вносить платеж?
- При просрочке платежа получатель имеет право обратиться в суд. Если решение будет в его пользу, покупатель может лишиться квартиры, при этом уже выплаченные средства ему возвращены не будут.
Подводные камни
Есть несколько нюансов, на которые стоит обратить внимание при заключении договора:
- Обязанность по уплате коммунальных услуг переходит к плательщику. Если у прежнего собственника имелись льготы, теперь они не будут действовать, и платить придется в полном объеме.
- Перечисление средств лучше производить на банковский счет. Выписка по нему будет веским доказательством порядочности рентодателя в суде, если продавец подаст иск о невыполнении плательщиком своих обязанностей.
- Перед заключением договора стоит убедиться в дееспособности собственника. Ведь после его смерти вполне могут обнаружиться наследники, которые будут уверять суд в том, что престарелый человек не отвечал за свои действия, соглашаясь на пожизненную ренту. По этой же причине обязательно заключайте договор у опытного нотариуса.
- По истечении определенного периода (месяц, квартал или год) желательно брать у рентополучателя расписку об отсутствии претензий. Никто не отменял человеческий фактор, и многие пожилые люди умудряются за свою жизнь «поменять» двух-трех плательщиков, так и не оставив никому из них квартиру.
Налогообложение сделки
Необходимость уплаты налога возникает только в том случае, если имущество по договору передается на платной основе. То есть фактически сделка становится операцией купли-продажи.
Сумма, которую получает продавец, является доходом, полученным от реализации имущества. Он облагается налогом на доход физлиц по ставке 13%.
Продавец до конца налогового периода может воспользоваться имущественным вычетом. Размер вычета не может превышать 1 млн рублей. Предоставляется такая льгота территориальным отделом ФНС по месту проживания продавца-налогоплательщика.
Видео: Исследуем договор ренты: особенности договора, рентные платежи
В видеосюжете адвокат рассказывает о нюансах заключения договора ренты с учетом последних изменений в законодательстве.
Разбираются вопросы, касающиеся условий совершения данной сделки, в каком размере по закону должны устанавливаться рентные платежи по данному договору, как рассчитываются ежемесячные платежи в зависимости от разновидности договора ренты.
Мама оформила ренту квартиры на внука.Что теперь, её сын не имеет никакой доли в этой квартире?
договор ренты оформлен на сына. прописанного в квартире. в этой квартире также проживает другой сын. Какие права на квартиру будут у этого сына после смерти родителей?
Евгений Степанов
Елена, если до смерти родителей договор сохранит свою юридическую силу, то собственником квартиры родителей станет тот из сыновей, с которым заключен договор ренты. Если у второго сына имеется регистрация по месту жительства в этой квартире, то за ним сохраняется только право пользования этим жилым помещением.
Евгений Степанов
Здравствуйте Сергей, если по договору ренты зарегистрировано обременение квартиры, то сын не может претендовать на получение наследства от матери. Если к моменту смерти матери договор ренты не будет расторгнут в судебном порядке, то единственным собственником квартиры становится внук.
При расторжении договора пожизненной ренты имущество возвращается к получателю ренты. Если после этого оформляется договор купли продажи недвижимости, то с какого времени идёт отсчет периода владения, с момента возврата объекта или восстанавливается общий срок. Это имеет значение в плане налогообложения при возникновении необходимости оформления договора купли-продажи в период менее 3-х лет с дня возврата объекта.
Евгений Степанов
Здравствуйте Сергей, если договор ренты расторгается, то регистрация права собственности на объект недвижимого имущества происходит в Росреестре заново. Срок владения начинает истекать с даты государственной регистрации права собственности, указанной в выписке из ЕГРП.
В соответствии с пунктами 3 и 4 ст. 217.1. Налогового кодекса РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Здравствуйте. Имеет ли значение возраст получателя ренты? Может ли в роли плательщика ренты выступить сын?
Евгений Степанов
Добрый день Ольга Юрьевна, возраст получателя и плательщика ренты имеет значение. Договор ренты может быть заключен только совершеннолетним дееспособным лицом. Если ваш сын достиг возраста 18 лет, то вы можете заключить с ним договор ренты.
Здравствуйте? Работающий пенсионер может выступать получателем ренты?
Евгений Степанов
Здравствуйте Ольга, в соответствии со ст. 589 Гражданского кодекса РФ получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Работающий пенсионер вполне может выступить в качестве получателя ренты по договору ренты, это не противоречит закону.
Добрый вечер! Мать оформила на дочь пожизненную ренту. Дочь умерла. Договор а силе? Или внуки наследуют ренту вместе с квартирой? Можно ли с ними расторгнуть договор?
Евгений Степанов
Здравствуйте Регина, в соответствии со ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Обязательства по договору ренты также переходят наследникам умершего плательщика ренты.
Если внуки не хотят быть плательщиками ренты, то они могут просто отказаться от исполнения своих обязательств, в этом случае получатель ренты имеет право обратиться в суд за расторжением договора. Расторжение приведет к тому, что квартира возвратится в собственность получателя ренты.
Добрый день! В 2010 году был заключен договор ренты с пожизненным содержанием отца с вдовой старшего его сына. Отец умирает в 2017г. Имеет ли право второй сын 64 лет на обязательную долю наследства?
Евгений Степанов
Здравствуйте Татьяна, право на обязательную долю в наследстве, предусмотренную ст. 1149 Гражданского кодекса РФ установлено только для нетрудоспособных иждивенцев наследодателя, подлежащих наследованию по закону, только в случае составления завещания. По договору пожизненной ренты право собственности переходит плательщику ренты полностью, а право на обязательную долю в данном случае не применяется.
Может ли быть составлен договор ренты квартиры если есть завещание на эту квартиру, составленное ранее дееспособным пенсионером&
Евгений Степанов
Здравствуйте Ольга, не смотря на то что данная квартира завещана, собственник в праве распоряжаться ею по своему усмотрению. В том числе он может заключить договор пожизненной ренты. На основании этого договора право собственности переходит к плательщику ренты.
Согласно ч. 1 ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи и иное имущество. В вашем случае завещание не будет иметь никакой юридической силы, поскольку на момент смерти наследодателя и открытия наследства квартира будет иметь другого собственника.
Добрый день! Есть доля(23, 7 м) в приватизированной квартире, которую хочу завещать гражданскому мужу. И есть квартира в собственности (44,5м), которую хочу завещать матери и отцу. Несовершеннолетних детей и иждивенцев нет.
Не смогут ли в случае смерти наследодателя (меня), наследники по закону, вступив в наследство по завещанию, также отсудить часть имущества, завещенного гражданскому мужу?
Евгений Степанов
Здравствуйте Юлия, существует право нетрудоспособных наследников на обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания, предусмотренное ст. 1149 Гражданского кодекса РФ.
Нетрудоспособные родители наследодателя, подлежащие призванию к наследованию по закону, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
Если ваши родители являются нетрудоспособными, они могут отсудить у вашего гражданского мужа часть завещанного имущества.