Признание права собственности на квартиру через суд и другие способы защиты своих прав на недвижимость

С незапамятных времен жилье для человека считается самой важной и жизненно необходимой ценностью. Ради обладания им самозабвенно и долго трудились, грезили о нем, а порой и совершали преступления.

Право собственности жилого помещения подлежит обязательному оформлению в Россреестре. При этом способ приобретения такого имущества (покупка, дарение, обмен) не играет никакой роли. В результате прохождения процедуры фиксации права собственности в ЕГРП у владельца на руках должны присутствовать:

• документы-основания (договоры купли-продажи, наследования, мены и иное);
• свидетельство о государственной регистрации права.

В случаях отсутствия документов, подтверждающих возникновение права собственности на недвижимость, либо осуществления противозаконных действий со стороны третьих лиц в отношении жилья, однозначным решением является признание права собственности через суд.

Понятие и способы защиты имущественных прав собственников

Наиглавнейшая специфическая характеристика отношений собственности – обладание безоговорочной защитой согласно ст.35 и 8 Конституции РФ. Это означает то, что защищаются от всего и каждого, посягнувшего на право собственности и нарушившего его.

В общегражданском понимании защита права собственности – это комплекс средств, методов и способов, направленных на ликвидацию неправомерных действий по отношению к собственности и способствующих защите и восстановлению права обладать, пользоваться и распоряжаться ею.

Гражданским кодексом (ст.12) закреплен обобщающий перечень способов защиты интересов и прав владельца, применение которых на практике предоставляет возможность восстановить утраченное право, а именно:

• признание этих прав;
• купирование действий, направленных на нарушение прав или способствующих созданию угроз его нарушения и регенерация ситуации до нарушения права;
• признание сделки, имеющей явные черты ничтожности, недействительной в отношении попранных прав собственника жилья;
• оспаривание акта муниципального или федерального органа, не соответствующего действующему законодательству;
• вынесение решения об исполнении обязанности восстановления права на жилище в натуре;
• взимание убытков;
• взыскание штрафов, пени, неустойки;
• компенсационные выплаты по моральному вреду;
• изменение или прекращение правоотношения.

Это далеко не весь список способов, который предполагает гражданское законодательство для исправления положения, связанного с нарушением права на недвижимость.

Защитить попранные права владельца на собственное жилье призваны органы государства в виде судов.

Виды исков о признании права собственности

Гражданско-правовые источники выделяют следующие виды методик по защите права собственности:

• вещные требования, касающиеся конкретного объекта;
• обязательственные претензии относительно порядка действий/бездействия виновной стороны.

Вещные методы, в свою очередь, подразделяются на:

• иск/требование виндикационный;
• иск/требование негаторный;
• дополнительные иски – о законном оформлении нарушенного права собственности, об освобождении недвижимости из-под ареста, защита права на жилье при разделе имущества и т.д.

К обязательственно-правовым способам относятся требования, базирующиеся на договорах и/или внедоговорных соглашениях:

• иски о компенсации убытков, основанных на неисполнении или ненадлежащем исполнении договорных отношений;
• иски о возвращении вещей, отданных в эксплуатацию по договору;
• иски о возмещении причиненного имущественного вреда – может осуществляться в денежном и натуральном виде и подлежит возмещению в полном объеме.

При договоре аренды жилья (комнаты, квартиры) арендатор обязан, по окончании срока временного проживания, вернуть собственнику помещение в первоначальном виде. Если в квартире за время аренды произведены разрушения или не узаконенные перепланировки, то жилец обязан, в рамках статьи 622 ГК РФ, привести жилище в исходное состояние.

Система гражданско-правовых способов защиты прав

Одними из главенствующих методик защиты предметных прав являются виндикационный и негаторный иски.

Виндикационный иск

Применяется он в том случае, когда произошла утрата объекта из фактического обладания владельца и требуется принудительный возврат собственного имущества из чужого владения.

Предметом виндикции служит конкретное вещественное имущество (недвижимость, предметы), а не аналогичное. Вследствие этого ни ценные бумаги, ни денежные средства виндицировать нельзя. И если оспариваемые вещи физически перестали существовать, то такой иск не подлежит удовлетворению в связи с отсутствием предмета спора.

В суде истец должен привести бесспорные доказательства своего права на предмет иска, в то время как ответчик, являющийся фактическим обладателем, доказывать свою правоту не обязан.

Незаконный правообладатель может быть:

• недобросовестным владельцем – лицом, которое владело информацией о незаконности приобретения имущества продавцом (похититель, скупщик). Право собственности в данном случае доказывается легко, и истребуемый объект можно возвращается владельцу при любых обстоятельствах;
• добросовестным покупателем – персоной, которая не знала, что приобретаемый товар принадлежит незаконному правообладателю и которая не имела права его отчуждать.

При безвозмездном получении (дарении, наследовании) предмет разбирательства возвращается истинному правообладателю. В случае покупки вещи по возмездному договору купли-продажи необходимо выяснить, как имущество было утрачено титульным владельцем – по его вине или нет. Если объект был утрачен по воле изначального собственника, то оно остается у добросовестного владельца.

Негаторный иск – что это значит?

Негаторный иск представляет собой обжалование в суде ситуаций или действий, затрудняющих использование личного имущества (осуществление права собственности).
Предмет иска – требование истцом ликвидация нарушений, не влекущих потерю права собственности.

Если препятствия осуществлены законными действиями, то такой иск удовлетворению не подлежит.

По необоснованным и противоправным помехам, не позволяющим в полной мере пользоваться и распоряжаться собственностью, суд становится на сторону истца и в решении обяжет ликвидировать нарушителем преград и выплатить понесенные убытки.

Пример:

• один из бывших супругов выселился из квартиры, но отказывается выписываться, чем препятствует сделке по продаже/обмену жилья. Возникла необходимость через суд выписать его;
• один из владельцев домовладения возвел высокий забор так, что рядом стоящее жилье и земельный участок постоянно находятся в тени.

Признание права собственности на квартиру через суд: процедура, решения, практика

В существующей судебной практике можно выделить внушительный ряд требований по признанию права собственности на жилое помещение (квартиру). Чаще всего на рассмотрение в судебные органы подаются следующие заявления:

1. признание права на самоуправную жилищную застройку (дача, дом);
2. признание права на квартиру, полученную в результате наследования;
3. признание права в процессе разгосударствления (приватизации) недвижимости;
4. признание права собственности на новое строительство (временный/предварительный договор, долевое участие);
5. признание права на жилищную недвижимость, приобретенного давно.

Обратите внимание: признать право собственности может только суд. Судебное решение зависит от предмета искового заявления, предъявляемых претензий, документальных доказательств.

Процедура подачи документов

Для решения вопроса по признанию права собственности в органы судебной власти по месту нахождения недвижимости подается исковое заявление, в котором подробно, квалифицировано, толково изложены позиция, обстоятельства, требования.

Иск подкрепляется определенным набором документов, имеющих отношение к делу. Количество предоставляемых комплектов документов определяется числом участников слушания дела (для суда, истца, ответчиков).

Минимальный пакет документов состоит из:

1. искового заявления;
2. документов, доказывающих законность обретения жилья (договоры мены, купли/продажи, дарственные, договоры долевого участия и т.д.);
3. актов приема/передачи недвижимости;
4. платежного поручения, квитанций об оплате государственной пошлины, коммунальных услуг;
5. отчета независимого оценщика о рыночной стоимости объекта, справки/кадастрового паспорта, доказывающие реальную заявленную цену искового заявления;
6. справок из бюро технической инвентаризации;

Экземпляр документов истца регистрируется работником канцелярии суда с отметкой даты и присвоением входящего номера.

Следующим этапом является определение судом даты первого заседания и оповещение об этом всех заинтересованных лиц судебного слушания.

Как правило, дела по признанию права собственности на квартиру, решаются положительно для заявителя. Истцу на руки выдается решение суда с признанием права обладания недвижимостью.

Судебная практика

Среди многообразия судебных исков, касающихся споров относительно права собственности на жилые помещения, выделяются основные:

• право на долю квартиры, когда в приватизацию не были включены несовершеннолетние дети;
• право собственности на жилье, приобретенное у застройщика в порядке договора цессии;
• выделение доли недвижимости при разделе имущества.

В 90-х годах существовала практика, допускающая передачу в собственность государственного жилья без учета интересов детей. По достижении совершеннолетия, не включенные в приватизацию граждане, могут претендовать на признание за ними права на долю квартиры. Суды при рассмотрении таких дел однозначно становятся на сторону лиц, в отношении которых нарушено право собственности.

Инструкция по признанию права собственности в судебном порядке на видео

Данилов Руслан рассказывает, как следует поступать участникам долевого строительства, в случае, когда подрядчик затягивает процедуру регистрации права собственности.