Тонкости при составлении договора пожизненной ренты на квартиру и его актуальный образец

Как правильно составить текст договора о пожизненной ренте?Договор ренты – удобная форма приобретения жилья для плательщика, возможность обеспечить себя дополнительными выплатами – для получателя. Такое взаимовыгодное соглашение, тем не менее, имеет много подводных камней.

Предмет соглашения

Существенным условием сделки выступает имущество — недвижимость.

В сделке пожизненной ренты на квартиру предметом договора выступает данный объект недвижимости. В то же время регулярный платеж собственнику недвижимости (рента) также считается предметом соглашения.

В договоре указываются такие нюансы:

  1. Предмет соглашения по сделке ренты недвижимостиКвартира может быть передана безвозмездно или платно. В первом случае единственным взносом является регулярный, чаще – ежемесячный, платеж. Во втором – рентодатель дополнительно выплачивает некую сумму одноразово.
  2. Обязателен полный адрес квартиры, которая выступает предметом договора.
  3. В соответствии с кадастровым (или техническим) паспортом на жилье указывается этажность, год возведения дома, в котором расположена квартира, количество комнат, общая площадь каждой из них и всего помещения в целом.
  4. Вносится информация о коммуникациях, лоджиях и балконах.
  5. Обязательно указание об отсутствии обременений, прав третьих лиц на недвижимость.
  6. Квартира должна принадлежать собственнику: по наследству, в результате приватизации, участие в ЖСК и так далее.
Актуальный на 2015-2016 год образец договора пожизненной ренты на квартиру можно скачать здесь.

Стороны договора

В договоре постоянной ренты могут быть две стороны – собственник и рентодатель. Но получателем ренты могут выступать и несколько лиц одновременно. Более того, собственник квартиры может не являться рентополучателем, а назначить таковым третье лицо.

В любом случае сторонами договора выступают:

  1. Между кем может быть заключена пожизненная рента на квартиру?Рентополучатель. Им выступает собственник или определенный в договоре человек или несколько. В случае если получателей несколько, платеж делится между ними в равных долях. Другое разделение может быть предусмотрено в договоре. По общему правилу платеж каждому из получателей не может быть меньше, чем прожиточный минимум регионального значения. Получатель ренты должен быть собственником жилья.
  2. Плательщик ренты – гражданин (или организация), заключивший договор о пожизненной ренте с владельцем недвижимости. Им может быть совершеннолетнее дееспособное лицо.

Отличием именно пожизненной ренты является срок действия договора при жизни собственника квартиры. То есть, к рентодателю права на жилье в полном объеме перейдут после смерти бывшего владельца. Последний имеет право проживать в квартире все это время.

Ранее (до 1994 года) получателями ренты могли быть исключительно нетрудоспособные в силу возраста или здоровья лица. Сегодня ограничений нет. Но на практике передают свою квартиру по такой сделке именно одинокие, престарелые люди.

Права и обязанности сторон

Каждый типовой договор содержит пункт о правах и обязанностях сторон. В случае ренты таковыми для рентодателя (плательщика) будут являться:

  1. Права и обязанности сторон по сделке пожизненной рентыРегулярная – ежемесячная, ежеквартальная или ежегодная – выплата ренты в указанной в тексте документа сумме. Подтверждается данное действие распиской, если сумма вносится наличными, или квитанцией, чеком банка или иного финансового учреждения, если деньги поступают на счет собственника.
  2. Плательщик не может задерживать платеж, но вправе перечислять его раньше, авансом за несколько месяцев (лет).
  3. Рента выступает обременением на недвижимость. Если имущество отчуждается, то и права, и обязанности плательщика переходят тому, кто получает права на жилье (например, наследники).
  4. Рентодатель имеет право принять квартиру в полную собственность после смерти получателя.

Получатель ренты также имеет определенные права и обязанности:

  1. Обязан предупредить плательщика о недостатках квартиры, особенно существенных.
  2. В качестве гарантии по исправной выплате ренты получатель приобретает с момента подписания сделки залоговое право на жилье (обременение). Соответственно, плательщик не сможет продать, обменять или сдать в аренду такую квартиру, пока не оформит право собственности на нее.
  3. Получатель также вправе требовать перечисления ренты в установленный срок и в полном объеме.
  4. Право проживания в квартире остается за получателем платежа.
Расходы по регистрации договора и переходу права собственности являются обязанностью плательщика.

Условия пожизненного содержания и иждивения

Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением имеет следующие отличия:

  1. Условия соглашения пожизненной ренты с иждивениемПредметом сделки может выступать исключительно недвижимость – дом, квартира, участок земли.
  2. Рентой является материальное обеспечение получателя: оплата комуслуг, покупка лекарств, организация лечения и отдыха, приобретение продуктов питания, одежды и так далее.
  3. Возможна замена иждивения денежными средствами даже после заключения соглашения.
  4. Получателем может быть физлицо или несколько, а плательщиков и гражданин, и организация.
  5. После смерти получателя недвижимость переходит плательщику.

Объем иждивения определяется договором. В подтверждение плательщик обязан сохранять чеки и квитанции. Если у рентополучателя возникают претензии по поводу недостаточного объема иждивения, спор рассматривается в суде.

Натуральные выплаты продолжаются до дня смерти рентополучателя. Боле того, в тексте может быть прописан пункт об обязанности организации захоронения получателя.

Порядок и размер внесения рентных платежей

Размер платежа устанавливается в соответствии с такими принципами:

  1. Рентные платежи и порядок расчетов по данной сделкеУстанавливается сторонами сделки. При его исчислении стороны ориентируются на рыночную стоимость жилья, степень его изношенности и общее состояние.
  2. Учитывается и предполагаемый срок действия соглашения. Как правило, размер платежа будет меньше, если собственник достаточно молод.
  3. Закон №363-ФЗ устанавливает минимально допустимый размер ренты на уровне прожиточного минимума в регионе проживания рентополучателя. Установлением такого минимума занимаются местные власти. Например, в столице в 2014 году он был равен 12145 рублей.
  4. Размер платежа должен индексироваться в соответствии с ростом инфляции.
  5. В тексте соглашения устанавливаются предельные сроки для внесения денег.

Платежи выплачиваются регулярно, чаще всего ежемесячно. Это обусловлено тем, что в пожизненной ренте платеж выступает способом материального содержания получателя.

Платеж перечисляется на соответствующий банковский счет, если в договоре не указано иное.

Неуплата ренты может быть предпосылкой для расторжения договора.

Переход права собственности после смерти рентополучателя

Переход права на квартиру после смерти получателя рентыСогласно Гражданскому кодексу РФ, право на имущество к плательщику переходит сразу же после регистрации договора ренты и подписания акта приема-передачи.

Однако на предмет сделки накладывается обременение. То есть фактически квартира принадлежит рентодателю, но на практике воспользоваться ей он сможет только после смерти получателя ренты.

После подписания документа оформляется свидетельство на право собственности на имя плательщика. В нем обязательно указывается обременение.

После смерти получателя, плательщик вновь обращается в регистрационный орган для выдачи нового свидетельства, в котором не будет обременений. С этого момента он вправе самостоятельно распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение.

Понадобятся документы:

  • первичное свидетельство о праве собственности;
  • свидетельство о смерти получателя ренты;
  • паспорт плательщика;
  • договор ренты.

Свидетельство о смерти могут выдать родственники. В случае отказа по договору ренты в ЗАГСе можно получить дубликат.

Основания для расторжения договора

Причинами расторжения сделки пожизненной ренты квартиры могут быть:

  • Порядок расторжения сделки ренты на квартирунедееспособность получателя, если она была выявлена после заключения соглашения;
  • корыстное использование положения рентополучателя, поскольку договор должен быть согласно ГК взаимовыгодным;
  • введение в заблуждение: о состоянии квартиры, объеме оказываемого иждивения или размера рентного платежа.

В одностороннем порядке сделка не может быть расторгнута. Необходимо соглашение сторон или решение суда по данному вопросу.

Основаниями для расторжения в данном случае являются:

  • существенное нарушение условий сделки со стороны плательщика;
  • отказ от оплаты, предоставления иждивения;
  • выкуп ренты.
Рента является рисковой сделкой для обеих сторон. Плательщик не знает, когда закончится срок договора и права на квартиру перейдут к нему, не окажется ли получатель недееспособным.

Рентополучатель находится в более «выгодном» положении, его права защищены в большей степени. Тщательно продуманный текст договора поможет избежать споров и судебных исков.

Видео: Непростые правила игры по договору ренты

В видеосюжете рассказывается о тонкостях договора пожизненной ренты на квартиру.

Разъясняется, на каких условиях должен заключаться данный договор по действующему законодательству РФ, какие права и обязанности накладывает на стороны соглашения данная сделка, и о каких «подводных камнях» нужно знать до подписания этого документа.

Автор статьи:

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Типовые планировки квартир, предназначенных для переселения по программе реновации Намеренное ухудшение жилищных условий Как выделяется доля детям при использовании материнского капитала Как использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий: обзор всех способов Порядок переселения жильцов из аварийного и ветхого жилья в 2018 году Кредит на строительство дома под материнский капитал: как и где получить? Что такое цессия при сделках с недвижимостью и выгодно ли заключать подобный договор? Судебные издержки в гражданском процессе Договор мены: как осуществляется обмен жилыми помещениями согласно ГК РФ Особенности заключения договора пожизненной ренты на квартиру между родственниками: кто может быть получателем ренты, размер ее платежей
Комментарии
Игорь

Какой минимальный размер денежной оплаты, в рублях на данный момент, при обоих видах ленты ( с пожизненным содержанием и без.) Благодарю, Игорь.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Игорь, для обоих интересующих вас видов ренты существует порог в виде прожиточного минимума, установленного в конкретном субъекте РФ на одного получателя, ниже которого сумма ежемесячной выплаты быть не может. Эта сумма должна быть отражена в договоре пожизненной ренты.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных