Купля-продажа дома с земельным участком: необходимые документы, составление договора, его нюансы

Как купить земельный участок с домомПо сути, приобретение дома с земельным участком мало чем отличается от процесса покупки другого объекта недвижимости. Здесь также ведется сбор необходимых для сделки документов, оформляется договор купли-продажи, производится финансовый расчет и передача имущества от однойстороны к другой. Однако, в силу специфики предмета сделки – ведь строение неотделимо от земли и наоборот – ее юридическое оформление имеет ряд особенностей.

Нюансы составления договора купли-продажи дома вместе с земельным участком

Особенности оформления сделки купли-продажи дома с земельным участкомСвоеобразие процедуры купли-продажи земельного участка с возведенным на нем домом заключается в том, что оба вполне самостоятельных объекта становятся участниками одной сделки.

Отдельное их отчуждение перечит здравому смыслу и нормам законодательства РФ. При этом не запрещено составлять на каждый объект свое соглашение. Но проще и удобнее заключить единый договор купли-продажи.

В любом случае необходимо учесть следующие нюансы:

  • перед заключением сделки нужно тщательно изучить и проанализировать все правоустанавливающие документы, желательно ознакомиться с их оригиналами,
  • важно составление юридически грамотного соглашения с соблюдением всех правовых тонкостей,поэтому для большей уверенности можно воспользоваться помощью специалистов или нотариуса,
  • содержание договора должно быть достоверным и точным – обязательно указание личных данных продавца и покупателя, подробное описание существенных характеристик и идентификационных данных приобретаемых объектов (местоположение, назначение, размер, кадастровый номер и т.п.),
  • следует обратить внимание на стоимость сделки, для покупателя выгодно указывать реальную цифру, так как это определенные гарантии возврата суммы в случае аннулирования соглашения и возможность в полной мере воспользоваться налоговым вычетом,
  • при составлении одного договора обязательно прописать параметры земельного участка и строения отдельно, а также обозначить общую стоимость с разбивкой по каждому объекту – дом и земля.
Типовой образец договора купли-продажи дома с земельным участком можно скачать здесь.

Перечень документов

Перечень документов, необходимых для продажи дома с земельным участкомПосле принятия решения о покупке дома покупателю нужно убедиться в наличии всех необходимых для совершения сделки документов у продавца.

Примерный перечень:

  1. Бумаги, подтверждающие права владельца. Это может быть договор дарения, предыдущее соглашение о купле-продаже, акт местных органов власти, решение суда, свидетельство о получении наследства и пр.
  2. Свидетельство о регистрации государством права собственности на домовладение и землю.
  3. Кадастровый паспорт на участок.
  4. Технический план, составленный инженером БТИ, и кадастровый паспорт на дом.
  5. Подтверждение отсутствия задолженностей по коммунальным платежам, земельному и имущественному налогам.
  6. Выписка из ЕГРП, справка из районного суда о том, что нет ареста на имущество и прочих обременений.
  7. Нотариально заверенное согласие супругов участников сделки (при необходимости).
  8. Разрешение органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо.
  9. При продаже недвижимости, находящейся в совместной долевой собственности, должно быть заявление совладельца об отказе от права преимущественной покупки.
  10. Для жилого дома обязательна справка о зарегистрированных в нем лицах.
Необходимо обратить внимание на категорию приобретаемого участка и вид его разрешенного использования. Постройки законны на землях населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

После подписания договора для регистрации перехода права собственности необходимо обратиться в Регпалату по месту фактического нахождения объектов недвижимости и предоставить помимо вышеперечисленных бумаг:

  1. заявления сторон,
  2. удостоверяющие личности участников процедуры документы,
  3. нотариально заверенные доверенности на представителей сторон (при их наличии),
  4. квитанцию с отметкой об оплате установленной государством пошлины,
  5. соглашение, выражающее содержание сделки – собственно сам договор.
Важно знать! Переход имущества от одного владельца к другому необходимо оформить передаточным актом либо предусмотреть данное условие в самом соглашении.

Предмет договора

Продажа земельного участка с домом: предмет договораПри составлении договора о купле-продаже дома и участка очень важно точное формулирование его предмета. Во избежание неясности и возникновения в будущем спорных и конфликтных ситуаций требуется наиболее полное описание обоих объектов сделки для их безошибочного установления и идентификации.

Для земли нужно указать местонахождение участка, его регистрационный и кадастровый номер, общую площадь, границы прохождения, категорию и целевое назначение, а также внести сведения о номере и дате свидетельства, устанавливающего право собственности.

Для домовладения – точный адрес, назначение, этажность, общую и жилуюплощадь, количество комнат, кадастровый номер, реквизиты технической документации и правоустанавливающих документов.

К соглашению можно приложить схему расположения участка и построек на нем.

Существенные условия

Помимо предмета, к существенным условиям договора, без согласования которых он считается недействительным, также относятся:

  • описание сторон сделки – ФИО, пол, дата и место рождения, реквизиты удостоверяющего личность документа, гражданство, адрес регистрации и фактического проживания,
  • цена, порядок и срок расчетов,
  • перечень лиц, обладающих правом на пользование данным жильем после его продажи, при их наличии,
  • указание сведений о любых ограничениях и обременениях во избежание признания сделки недействительной,
  • обязательство продавца передать, а покупателя принять объект недвижимости – прописывается либо в самом договоре, либо в отдельном передаточном акте,
  • обязательная регистрация перехода права собственности и внесение соответствующей записи в ЕГРП.

Нюансы по оплате и налогообложению сделки

Налоги и налоговые вычеты по сделке купли-продажи дома с земельным участкомСоставляя соглашение о продаже садового или другого земельного участка с домом, необходимо тщательно прописать порядок произведения расчетов: в какой валюте, одной суммой или несколькими частями, установить конкретные сроки или привязать оплату к дате передачи объекта в собственность.

Также нужно предусмотреть пункт о том, какая из сторон понесет затраты на предусмотренную при регистрации договора госпошлину.

При заключении сделки продавцу важно иметь в виду, что его доходы от продажи имущества подлежат налогообложению в размере 13% от полученной суммы в следующих случаях:

  • если дом и участок приобретены до 01 января 2016 года и находятся в собственности меньше 3 лет,
  • если объекты куплены после 01 января 2016 года, то избежать уплаты налога можно только по истечении 5 лет владения ими.
Важно знать! Согласно налоговому законодательству продавец может воспользоваться имущественным вычетом при отчуждении объектов недвижимости.

Существует несколько вариантов:

  1. Использование вычета в сумме, не превышающей в общей сложности 1 000 000 рублей в пределах одного налогового периода.
  2. Уменьшение налогооблагаемой базы на сумму средств, фактически потраченных на приобретение участка и строительство дома.

В свою очередь, покупателю дано право компенсировать часть затрат по перечисленному ранее налогу, воспользовавшись правом на имущественный вычет, который предоставляется раз в жизни и не превышает 2 000 000 рублей.

Условия расторжения сделки

Условия расторжения соглашения предусмотрены нормами гражданского права и обычно прописываются в тексте самого договора.

Основаниями могут послужить:

  • нарушение существенных условий сделки (предоставление неверных сведений о продавце или покупателе, ложной информации о качественных характеристиках земли и постройках, обнаружение обременений, появление совладельцев и пр.),
  • неисполнение одной из сторон предусмотренных соглашением обязательств (неполная оплата или отказ от нее, несоблюдение сроков и пр.),
  • признание сделки недействительной в случае нарушения норм законодательства, некорректного составления договора, предоставления поддельных документов,
  • обоюдное решение сторон (так называемое расторжение по соглашению сторон).

Особенности продажи земли без дома на ней

Как продать землю без дома на нейИногда возникают ситуации, когда собственник хочет продать земельный участок без расположенного на нем дома. Однако, сделать это не так просто.

Согласно общим нормам земельного законодательства судьба строения следует за судьбой участка, на котором оно размещено. Это означает, что при отчуждении земли вместе с ней должно быть отчуждено и домовладение.

Существуют следующие варианты:

  1. Землю без дома продать можно, если последний является самовольной постройкой и официально нигде не зарегистрирован.
  2. Участок разрешается размежевать, разделив на несколько самостоятельных частей и присвоив каждому свой кадастровый номер. После всех регистрационных процедур можно продать ту часть земли, которая свободна от построек.
При этом необходимо соблюсти установленные для каждого региона требования к минимальному размеру вновь образуемых наделов земли.

Особенности продажи дома без земли под ним

Как продать дом без земельного участкаПродажа строения без земельного участка также не допускается за исключением случаев, когда отчуждаемую часть дома не представляется возможным выделить в натуре вместе с частью участка или когда продается владение, находящееся на выведенной из оборота земле.

В случае если дом расположен на участке, который продавцу не принадлежит, то покупатель вместе со строением приобретает и право пользования землей под ним на тех же условиях, что и предыдущий владелец. Например, такая ситуация возникает при аренде земельного участка.

При отчуждении доли в домовладении новому собственнику переходит и часть земли под ним пропорционально размеру этой доли.

Также приобрести дом без всего принадлежащего продавцу участка возможно после процедуры размежевания, когда будет образован отдельный надел земли, необходимый для нормальной эксплуатации строения.

Как не допустить ошибок при покупке дома с земельным участком? Консультация на видео

Частный инвестор в недвижимость рассказывает, как правильно подойти к вопросу приобретения земельного участка и дома, как проверить документы перед покупкой?

Автор статьи:
Людмила

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры и чревато ли это негативными последствиями? Можно ли вернуть задаток в сделках купли-продажи. В каких ситуациях это возможно Как правильно действовать для отмены договора купли-продажи квартиры и признания его недействительным? Оформление задатка при покупке квартиры: как его правильно оформить и образец расписки о получении денег? Какие документы потребуются для покупки квартиры на вторичном рынке в 2023 году Нюансы составления расписки в получении задатка за квартиру и ее образец Когда организуют аукцион по продаже земельных участков, процедура его проведения Таунхаус – что это такое, нюансы оформления Как правильно составить письменное согласие супруга на покупку недвижимости (квартиры или дома) в 2023 году Обременение на квартиру: что это значит, как узнать и как продать квартиру с обременением
Комментарии
Валенина

Добрый день, подскажите пожалуйста. если на участке помимо дома есть еще ругие строения (гараж, сарай) и на них есть свидетельства о регистрации их тоже отдельно прописывать в договоре или достаточно только описания жилого дома и земли?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Валентина, поскольку на надворные постройки имеются свидетельства о регистрации права, значит они зарегистрированы в Росреестре как самостоятельные объекты недвижимости и на каждый из них требуется заключать отдельный договор купли-продажи.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Светлана

Добрый день! Как правильно разбить общую стоимость продажи дома и земельного участка в договоре? Есть ли какая-то зависимость кадастровой стоимости земли и той, которую указываю в договоре? Или разбиваю произвольно?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Светлана, при составлении договора купли-продажи ссылайтесь на ст. ст. 273, 552 Гражданского кодекса РФ и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ с формулировкой “При продаже жилого дома одновременно с передачей права собственности на дом к покупателю переходит и право собственности на земельный участок”.
В договоре укажите все регистрационные данные и цены по каждому объекту отдельно, цены прописывайте те, которые оговорены с покупателем и по дому и по земле.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Светлана

Подскажите как Правельно прописать в договоре купли-продажи частичную оплату (часть суммы до регистрации, часть после) без оформления залога. И как это отразить в расписке. Спасибо

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Светлана, в вашем случае рационально будет составить договор купли-продажи объекта недвижимости с рассрочкой платежа. Один из пунктов такого договор должен содержать следующее:
Покупатель обязуется произвести оплату указанной в настоящем договоре стоимости квартиры путем передачи денег Продавцу в следующие сроки:
в размере [цифрами и прописью] рублей в срок до [число, месяц, год];
в размере [цифрами и прописью] рублей в срок до [число, месяц, год];
в размере [цифрами и прописью] рублей в срок до [число, месяц, год].
Покупатель вправе досрочно исполнить обязательства по оплате.
С момента государственной регистрации права собственности Покупателя и до момента полной оплаты стоимости квартиры, указанная квартира находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру или ее часть без письменного согласия Продавца, обременять ее, заключать сделки продажи, мены, найма, дарения, пожертвования, ренты, залога, передачи в уставный капитал, доверительное управление и т.п.
После получения последнего платежа, Продавец обязуется в тот же день выдать Покупателю расписку о получении оплаты за квартиру в полном объеме и представить заявление о прекращении залога в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Екатерина

Здравствуйте. Покупаем дом с земельным участком 7 соток. Сколько будет стоить госпошлина? Мы оплатили 2350 руб. В МФЦ сказали ещё доплатить 1650руб.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Екатерина, в соответствии с п. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ государственная пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества для физических лиц составляет 2 000 рублей.
Поскольку земельный участок находится в населенном пункте, за него вы должны оплатить 2000 рублей, как за объект недвижимого имущества. Получается, что за дом и за участок вы должны оплатить госпошлины на 4000 рублей, по 2000 на каждый объект недвижимости.
Если бы земельный участок имел назначение для сельскохозяйственных нужд, для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, тогда госпошлина составила бы 350 рублей.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Екатерина

Как мне правильно составить договор купли-продажи земельного участка с домом так, чтобы тех, кто прописан в этом доме не выписывать?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Екатерина, согласно ст. 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, поэтому в договоре купли-продажи жилого дома вы можете прописать условие о том, что конкретные лица после совершения сделки по продаже имеют право пользования жилым помещением.
Это своего рода обременение квартиры, которое должно быть отмечено в Росреестре при регистрации права собственности на основании такого договора. Если покупатель согласится заключить договор с таким условием, то он не сможет выписать и выгнать лиц, которые указаны в договоре купли-продажи.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Наталья

Добрый день! Подскажите, пожалуйста. Покупаю квартиру у собственника в селе он не может мне предоставить справку о прописаных в данной квартире,так сгорела Сельская Администрация, а в районе справку ей отказались выдать. Как нам лучше будет составить договор?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Наталья, справка о составе семьи или выписка из домовой книги, где указываются все зарегистрированные по месту жительства или пребывания лица в данном жилом помещении сама по себе не является обязательной для заключения договора купли-продажи.
Вы можете потребовать от продавца предоставить вам обязательство о снятии с регистрационного учета и утрачивании права пользования домом и земельным участком в течение месяца с даты заключения договора купли-продажи.
Для подстраховки лучше всего заставить продавца предоставить вам выписку из домовой книги, сведения о зарегистрированных людях должны быть в УФМС, запросить их может собственник.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных