Какой способ управления многоквартирным домом лучше выбрать собственникам жилья?
В Жилищном Кодексе РФ отсутствует определение понятия «управление многоквартирным жилым домом», но данной теме отдан целый раздел. Что же это такое и как собственники жилья должны выбирать способ управления многоквартирным домом?
Что подразумевает собой управление многоквартирным домом?
Процесс управления многоквартирным жилым зданием предполагает исполнение согласованной деятельности всех владельцев недвижимого имущества либо привлеченных со стороны лиц.
Деятельность эта направлена на:
- обеспечение удобных ситуаций для проживания;
- сохранение имущества и его подобающее использование;
- предоставление разнообразных коммунальных услуг обитающим в доме жителям.
Собственникам помещений многоквартирного дома надлежит избрать форму управления своей недвижимостью.
Стандарт управления
Деятельность по управлению многоквартирным домом подразумевает содержание его в должном виде. То есть управляющие лица должны:
- следить за состоянием всех технических систем здания;
- обеспечивать порядок на прилегающей территории и внутри помещения в местах общего пользования;
- заключать договора с ресурсопоставляющими организациями и контролировать коммунальное обеспечение дома и пр.
Стандарты управления регламентируют правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, обязанности и управленческие решения должностных лиц. Согласно этим стандартам в процессе управления участвуют жильцы, их объединения, управляющие компании, поставщики услуг, орган местного самоуправления и органы власти субъекта РФ.
Согласно Стандартам управляющие компании и организации обязаны предоставлять собственникам доступ к информации о своей деятельности, поэтому каждый жилец может ознакомиться с перечнем и описанием всех услуг, а также с размером оплаты.
Проблемы хозяйствования общедомовым имуществом
Любой вариант управления многоквартирным зданием сопряжен с некоторыми проблемами.
В частности недостаток заключается в трудности принятия единого решения и чем больше жильцов, тем труднее прийти к общему мнению.
При управлении многоквартирным домом посредством сторонней организации значение имеет порядочность управляющей компании.
Кроме того, следует учитывать, что сторонняя организация лично не заинтересована в поддержании здания в надлежащем состоянии и без контроля со стороны жильцов многие проблемы могут попросту игнорироваться.
Законодательное регулирование
До момента принятия нового Жилищного Кодекса РФ управлением жилыми многоквартирными домами занимались ЖКХ или специальные службы, которые назначались муниципальными властями без уведомления жильцов.
То есть для сторонних организаций вход на рынок жилищно-коммунальных услуг был абсолютно закрыт, вследствие чего полностью отсутствовала конкуренция и интерес к улучшению качества услуг.
С 2005 года, после редактирования ЖК РФ, собственникам дано право автономно избирать вид управления многоквартирным домом, в котором они проживают.
Более того жители многоквартирного дома на общем собрании обязательно должны сделать выбор в пользу одного из возможных способов управления.
В 2015-2016 году законодательством РФ предусмотрены лишь три формы управления многоквартирным домом – посредством Товарищества собственников жилья, сторонней управляющей организации или путем непосредственного управления силами жильцов.
Все же нынешнее жилищное законодательство отнюдь не безукоризненно. В связи с этим летом 2011 года Президентом РФ Дмитрием Медведевым были утверждены коррективы в Жилищный Кодекс, которые наделили местные управленческие органы и самих обладателей недвижимости полномочиями по осуществлению контроля за деятельностью управляющих компаний.
Также новым законом допускается способ оплаты коммунальных платежей жильцами непосредственно поставщикам ресурсов без участия управляющих организаций.
Предусмотренные законом способы управления
Способ управления избирается жильцами на общем собрании и может быть изменен в любой момент на основе общего решения. Каждая из управленческих форм обладает своими особенностями.
В ЖК РФ гражданам предложено три варианта управления многоквартирным домом (ст.161, п.2), в частности:
- управление непосредственно самими владельцами;
- управление специально созданным товариществом собственников недвижимости либо специализированным кооперативным объединением;
- управление посредством услуг управляющей организации.
Непосредственное управление домом согласно ЖК РФ могут выбирать жильцы таких домов, в которых общее количество квартир не превышает шестнадцати. В таком случае все вопросы, касающиеся управления домом, обсуждаются на общем собрании.
Также жильцы сами решают, как распределить обязанности и сами выбирают людей, которые будут выступать в качестве представителей дома при заключении договоров по обслуживанию на безвозмездной основе.
При непосредственном управлении жильцы избавляются от лишних затрат на содержание ТСЖ. Договор на оказание услуг с различными организациями заключается с каждым жильцом индивидуально.
Создание ТСЖ предполагает объединение собственников и назначение ответственных лиц, которые занимаются вопросами обслуживания дома на платной основе от имени всех жителей. Таким образом, именно ТСЖ занимается заключением договоров с различными организациями в качестве юридического лица.
Поскольку председатель и члены правления товарищества избираются из числа жителей, то для них важна судьба дома и своими обязанностями пренебрегать они не станут. В случае недовольства работой правления жильцы имеют право переизбрать его.
Выбирая способ управления управляющей компанией, собственники доверяют обслуживание дома сторонней специализированной организации. В этом случае жители полностью освобождаются от забот о доме, а благоустройством занимаются квалифицированные специалисты.
Все услуги в подобном случае оплачиваются постфактум и жильцы знают, за что именно они платят деньги.
Обязательно ли выбирать способ управления?
Конфигурация управления многоквартирным жильем назначается согласно постановлению общего собрания (ст.44 ЖК РФ). При этом принятое его участниками решение является обязательным для всех собственников, включая и тех, кто проголосовал против либо вовсе не принимал участия в собрании.
В любой момент коллектив жильцов может поменять форму управления многоквартирным домом.
Процедура созыва и проведения общего собрания сопряжена с множеством тонкостей. Так малейшая неточность может стать предлогом для управляющей организации оспорить претензии собственников в суде.
Самыми популярными доводами являются:
- недостаточность на общем собрании требуемого кворума (не менее 2/3 всех собственников);
- отсутствие в протоколе общего собрания указания причин для расторжения договора с управляющей организацией;
- несоответствие формы бюллетеней для заочного голосования нормам определенным ст.47 ЖК РФ;
- ненадлежащее уведомление жильцов о проведении заочного голосования;
- несоответствие вопросов, обсуждаемых голосованием, вопросу, вынесенному на повестку дня общего собрания.
Как быть, если жильцы не приняли решение о способе управления?
Если с момента, когда решение о выборе способа управления должно было быть принято, прошел уже год, а жильцы так и не определились с формой управления, тогда органы местного самоуправления имеют право самостоятельно выбрать управляющую компанию.
Для выбора управляющей компании проводится открытый конкурс, на котором любая организация может предложить свои услуги. Предлагаемые условия оцениваются с точки зрения выгоды и последствий для состояния дома.
Видео: Выбор варианта управления в многоквартирных домах
В видеосюжете разъясняется, какие способы управления многоквартирными домами существуют согласно действующему законодательству РФ.
Объясняется, почему выбор формы управления обязателен для жильцов многоквартирных домов, и как должна действовать администрация муниципального образования в случае непринятия собственниками помещений дома решения по данному вопросу.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, при непосредственном управлении (в дому 8 жильцов) где должны (могут ) аккумулироваться собранные жильцами средства на обще домовые нужды (ремонт и т.д.), на счете в банке? Но банк ведет речь об открытии расчетного счета при условии регистрации в качестве юр.лица !? Наличными у того кого жильцы, оказав доверие выберут Председателем?
Евгений Степанов
Здравствуйте Георгий, такая форма управления многоквартирным домом как непосредственное управления не предусматривает должности Председателя.
Согласно ст. 164 Жилищного кодекса РФ все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Если вы осуществляете сбор средств на общедомовые нужды, то они могут храниться у одного из жильцов, который будет выбран на общем собрании.
Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, если в доме 30 квартир, но жильцы хотят непосредственно управлятт многоквартирным домом, то имеют ли они на это право? Кто их может заставить “уйти” в ТСЖ или УК? Спасибо заранее за ответ.
Евгений Степанов
Здравствуйте Татьяна, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ допускается непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
при очно заочной форме голосования, при обходах по квартирам выясняется, что много жильцов по найму. Квартиры в муниципальной собственности.Кто может за них поставить подписи. Без голосов данных квартир не набрать положенные 67%.
Евгений Степанов
Здравствуйте Вадим, согласно ст. 47 Жилищного кодекса РФ в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в МКД путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело достаточного количества голосующих, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
То есть принять голос для проведения заочного голосования от собственника жилья в вашем многоквартирном доме вы можете независимо от того где проживает этот собственник.
Здравствуйте! В нашем небольшом МКД всего 12 квартир. Из них одна переведена в нежилое помещение, там частная парикмахерская, а одна в собственности муниципалитета, неприватизированная. В связи с окончанием срока управления нашим домом управляющей компанией мы собираемся провести очно-заочное голосование собственников по принципиальному вопросу – выбор способа управления домом. Должны ли принять участие в решении этого вопроса собственник нежилого помещения и кто-либо из представителей городской администрации?
Евгений Степанов
Здравствуйте Борис, согласно ст. 44 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании.
Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимается:
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме.
Муниципальную собственность представляет орган местного самоуправления, поэтому пишите письмо о необходимости присутствовать на собрание на имя главы администрации. Согласно ст. 48 ЖК РФ голосовать может представитель по доверенности.
Что касается парикмахерской, на собрании должен быть именно собственник нежилого помещения.