Обязанности управляющей компании и ее ответственность по содержанию многоквартирного дома

Какие обязанности перед жильцами несет управляющая компания?Жильцы многоквартирных домов далеко не всегда знают весь спектр обязанностей, возложенных на управляющую компанию.

Стандартная формулировка «услуги по содержанию и ремонту жилья» на деле включает очень широкий перечень работ и услуг.

А в силу неосведомленности собственников жилых помещений недобросовестные управляющие компании не всегда выполняют все свои обязательства перед ними.

Тогда у жильцов многоквартирного дома возникает недопонимание, куда же тратятся немалые суммы, регулярно направляемые в адрес организации, осуществляющей управление.

Чтобы подобных вопросов не возникало нужно четко понимать, что именно входит в понятия «управление домом» и «содержание жилья», а также знать, каким образом можно проконтролировать выполнение обязанностей управляющей компанией в сфере ЖКХ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Что такое управляющая компания?

Управляющей компанией является юридическое лицо.

Основная деятельность таких организаций– это оказание услуг по управлению многоквартирными домами, содержанию общедомового имущества, организации бесперебойного оснащения необходимыми ресурсами и поддержанию надлежащего уровня технического и санитарного состояния.

Какие виды управляющих компаний существуют?Управляющие компании подразделяются на три вида:

  • управляющие;
  • гибридные;
  • эксплуатационные.

Управляющие организации самостоятельно занимаются только управлением и содержанием общедомового имущества. Для технического и санитарного содержания, а также оказания коммунальных услуг жильцам ими привлекаются сторонние организации и лица на договорной основе.

Гибридные компании самостоятельно осуществляют управление, эксплуатацию, обеспечивают надлежащее санитарное и техническое состояние, оказывают коммунальные и иные услуги.

Эксплуатационные работают на основании договора подряда, заключенного непосредственно с собственниками квартир или с ТСЖ в лице правления или председателя. Они оказывают услуги по эксплуатации, а также техническому и санитарному содержанию многоквартирного дома.

Чем регламентируется работа УК?

Список нормативных актов, регламентирующих и регулирующих работу управляющих организаций достаточно обширен.

Основные из них:

  1. Самым главным регламентирующим документом является Жилищный кодекс РФ.
  2. Документы, регламентирующие деятельность УКФедеральный закон №210-ФЗ от 30.12.2004 «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».
  3. Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
  4. Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Права и обязанности УК

Все права и обязанности по содержанию многоквартирного дома, возлагаемые на управляющую компанию, можно подразделить на две категории:

  • работа по эксплуатации и осуществлению ремонтных работ;
  • услуги организационного и управленческого характера.

К работам по эксплуатации и ремонту относятся:

  1. Какие права и обязнности имеет УК в сфере ЖКХ?Обеспечение пожарной и общей безопасности жильцов дома.
  2. Осуществление регулярного осмотра имущества общего пользования и выявление повреждений. Обычно такой осмотр проводится два раза в год, здание при этом осматривается полностью начиная от фундамента и заканчивая чердачным помещением и крышей. Рекомендуется такая профилактическая проверка перед, а также по окончании отопительного сезона.
  3. Работы по текущему ремонту имущества, являющегося общим.
  4. Мероприятия, направленные на подготовку многоэтажки к холодному периоду.
  5. Устранение различного рода аварий и их последствий в многоквартирном доме.
  6. Поддержание рабочего состояния всевозможных сетей и коммуникаций внутри дома.
  7. Поддержание чистоты в подъездах, их регулярная уборка и санитарная обработка.
  8. Благоустройство прилегающей к дому территории, работы по ее озеленению.
  9. Транспортировка мусора и прочих отходов.
  10. Обеспечение установки общедомовых приборов учета и их дальнейшая эксплуатация.
  11. Принятие мер для более эффективного расходования энергии и снижения расходов на коммунальные услуги.

Под услугами организационного и управленческого характера подразумеваются:

  1. Обеспечение и контроль оплаты жильцами жилищно-коммунальных услуг.
  2. Выявление недобросовестных жильцов, злостных неплательщиков и граждан, использующих ресурсы в обход установленных учетных устройств.
  3. Взаимодействие с предприятиями, ответственными за коммунальные услуги и контроль их должного качества.
  4. Хранение и обеспечение целостности технической и иной документации на многоквартирный дом.
  5. Учет жильцов дома, в том числе и проживающих на основании договора найма жилого помещения.
  6. Организация собраний жильцов, предоставление отчета о проделанной работе. Такие собрания должны проводиться не реже, чем один раз в год.
  7. Доведение до собственников новых тарифных ставок на коммунальные услуги.

В свою очередь управляющая организация вправе:

  1. Что вправе делать управляющая компания?Требовать от собственников своевременной и полной оплаты всех предоставляемых услуг, в случае нарушения сроков выставлять пени.
  2. Требовать, чтобы жильцы в заранее обговоренное время предоставили доступ в квартиры сотрудникам аварийных или иных служб для осмотра коммуникаций или осуществления ремонта.
  3. Не реже, чем один раз в полгода проверять правильность и достоверность переданных жильцами показаний приборов учета различных ресурсов.
  4. В случаях, не противоречащих Законодательству, ограничивать жильцов в коммунальных услугах и ресурсах.
  5. В соответствии с Законом о защите персональных данных привлекать для осуществления расчетов оплаты за коммунальные услуги, распечатки квитанций, а также доставки их до конечного потребителя сотрудников сторонних организаций.
  6. Пользоваться прочими правами, не ограниченными действующим Законодательством.

Каким образом организуется работа УК?

Как функционирует управляющая компания в повседневной работе?Возможны два варианта организации работы по обслуживанию и управлению многоквартирного дома.

Первый вариант, когда управляющая компания фактически состоит из руководителя и группы менеджеров. Они решают организационные вопросы, принимает какие-то решения, решает текущие проблемы.

А для осуществления ремонтных работ, уборки помещений общего пользования, обслуживания общедомового имущества и выполнения прочих работ привлекаются сторонние организации.

При этом за все оказанные ими услуги и выполненные работы отвечает управляющая компания.

При втором варианте организация в полном объеме принимает на себя все обязанности по управлению, обслуживанию и эксплуатации.

Для этого в компании должен быть предусмотрен более широкий штат рабочих, а также наличие необходимого оборудования и техники. Но при этом осуществление работ подвергается более тщательному контролю.

Порядок отчета перед жильцами

Порядок отчета управляющей компании перед собственниками жилых помещений строго регламентирован положениями Жилищного кодекса РФ. В соответствии с ним управляющий орган обязан ежегодно предоставлять такой отчет до окончания первого квартала следующего за отчетным года.

Как управляющие компании отчитываются перед жильцами дома?Договором об управлении многоквартирным домом может быть установлен иной порядок и сроки.

Отчет должен быть максимально полным, комплексным и всесторонним. Он должен отражать состояние всех основных показателей деятельности компании по содержанию жилья в течение года. Также он должен содержать план работ на будущий год, направленных на улучшение условий проживания и благоустройства территории.

Отчет должен предоставляться собственникам на утверждение на общем собрании жильцов.

Контроль жильцов за деятельностью УК

Так как собственники жилых помещений собственноручно или посредством правления ТСЖ нанимают управляющую компанию для оказания конкретных услуг на возмездной основе, то закономерно желание жильцов контролировать качество оказываемых им услуг.

Такое право им предоставляет Жилищный кодекс РФ.

Жильцы вправе контролировать:

  1. Качество и своевременность выполняемых работ и оказываемых услуг, прописанных в договоре с управляющей организацией.
  2. Полностью ли выполняются должные работы.
  3. Все ли обязанности управляющей организацией исполняются.
  4. Какими способами контролируется деятельность УК?Подобный контроль стал возможен с появлением Федерального закона N 237-ФЗ от 27.07.2010г. Он обязывает управляющие организации обеспечивать жильцам доступ к такой информации, как финансово-хозяйственное состояние, выполнение работ по содержанию и ремонту общедомового имущества, формирование и обоснованность расценок на коммунальные услуги, порядок оказания услуг.

Разрешение спорных ситуаций

К сожалению статистика такова, что жильцы далеко не всегда удовлетворены работой компании, которой вверено управление домом. Да и сами компании, осуществляющие управление далеко не всегда добросовестно относятся к своим обязанностям.

Причины спора с управленцами могут быть разные. Например, неоказание услуг, оговоренных договором или невыполнение текущего ремонта.

В любом случае, если управляющая компания не выполняет свои обязанности начать нужно с мирных переговоров и в первую очередь связаться с ее руководством и попытаться выяснить причины.

Споры с управляющими компаниями при некачественном оказании услугЕсли же такие действия ни к чему не привели, то не обойтись без обращения в соответствующие органы. К ним относятся:

  • Роспотребнадзор;
  • Жилищная инспекция;
  • судебные инстанции.

Но начать обжалование в любом случае нужно с самой управляющей компании. В ее адрес необходимо составить письменную претензию с указанием и детальным описанием всех невыполненных обязательств или ненадлежащим образом оказанных услуг.

Этот шаг пропускать нельзя, так как именно письменный ответ на этот документ послужит основанием для обращения в вышестоящие надзорные учреждения.

В случае если никакой реакции на предоставленную претензию не последовало, имеет смысл обращаться в Роспотребнадзор и Жилищную инспекцию. Эти организации компетентны в решении спорных вопросов, касающихся управления многоквартирным домом.

Если же в процессе разрешения спорной ситуации были обнаружены более серьезные нарушения в обслуживании и эксплуатации дома, то необходимо в прокуратуру или в судебные органы направить соответствующее заявление на управляющую компанию, образец которого не имеет строго утвержденной формы.

Обязанности управляющей компании по содержанию жилья и управлению общим имуществом собственников многоквартирного дома – достаточно тяжкая ноша. Такая работа имеет много тонкостей и нюансов.

Собственники квартир должны четко представлять весь процесс и порядок организации управления. Только тогда услуги управляющей организацией будут оказаны в полном объеме и надлежащем качестве.

Видео: Что делать, если УК не выполняет свои обязанности?

В репортаже рассказывается об эксперименте, который провела администрация Республики Якутия. Чтобы бороться с неудовлетворенностью жителей работой УК власти решили вести рейтинг по показателям деятельности данных организаций.

Теперь жителям будет намного проще определиться в выбором организации, которой доверить управление многоквартирным домом и избежать споров с руководством УК и некачестенного предоставления их услуг.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Автор статьи:

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Все о ТСЖ по новому Жилищному кодексу РФ: что это такое, его плюсы и минусы, изменения в уставе Размеры и правила использования придомовой территории частных жилых домов Какой размер парковочного места для автомобилей предусмотрен во дворах МКД Процедура прохождения лицензирования управляющими компаниями в сфере ЖКХ в 2017-2018 году Образцы заявлений в управляющую компанию: нюансы составления Нормативы, используемые при обслуживании и благоустройстве придомовой территории многоквартирных домов Формирование земельных участков под многоквартирными домами Как узнать управляющую компанию ЖКХ по адресу Правила использования придомовой территории многоквартирных домов Определяем и узакониваем размеры придомовой территории частных домов
Комментарии
Светлана

управляющая компания меняет канализационный стояк, замена и материал бесплатно? а если заменить все канализационные отводы, входит в их обязанность? за что нужно платить а за что нет?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Светлана, согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 Управляющие организации несут бремя ответственности за обслуживание общедомового имущества. То есть те коммуникации, стояк и другие инженерные сети, которые находятся вне квартир обслуживаются за счет УК. Канализационный отвод, который располагается непосредственно внутри вашей квартиры содержатся за счет собственника жилья.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
петр

Сосед превратил квартиру в помойку.Вонь,грязь,насекомые,возможны пожар и инфекции,Что может сделать УК?

Людмила

Зд равствуйте! Скажите пожалуйста ,в нашем поселке в 30 град. мороз ремонтировали котельную.В результате этого переморозили наш 12 квартирный дом, жители вынуждены уйти из своих квартир. С марта 2016г. по октябрь 2016 г вышестоящие органы решали, то ли дом признать аварийным, то ли его ещё ремонтировать. И решили, что его будут ремонтировать. Но за этот период за домом никто не следил, жилсервис обслуживание не проводил. А наоборот, его ещё больше изувечили. Я написала завление в жилсервис, чтобы не брали за коммун. услуги и техобслуживание. Но однако, техобслуживание они насчитали. Что мне делать?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Людмила, в вашем случае нужно подавать коллективный иск на ваш жилсервис, мало того что по их вине вы понесли ущерб и были вынуждены переселиться, так они еще и взимают плату за мифическое техобслуживание.
Рекомендую также привлечь прокуратуру, возможно она выступить в суде в вашу защиту.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Петр, если помойка находится непосредственно в квартире вашего соседа, то Управляющая компания тут бессильна и не имеет полномочий.
Если квартира является его собственностью, то бороться с таким соседом можно только с помощью правоохранительных органов, Роспотребнадзора и суда.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Марианна

Могу потребовать от УК отчёты о проделанной работе (ремонт, окраску подъездов и т.д.), цене её, график проведения будущих работ и результаты их выполнения? Хотелось бы понять куда идут деньги, собираемые с таким рвением, всеми этими УК, УЖКХ, ООО, ППП, МММ и т.д. Судя по состоянию наших городов, домов и подъездов, куда то не туда. А вы как думаете? Судя по тону, каким отвечают на вопросы все эти нанятые нами работники, не мы им платим, а они нам. Или я придираюсь?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Марианна, между жильцами и Управляющей компанией должен быть заключен договор на оказание коммунальных услуг. Смета расходов является неотъемлемой частью этого договора. Обратитесь в вашу Управляющую компанию, лучше коллективным письмом от жителей МКД и запросите смету доходов и расходов за интересующий вас период.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Ирина

Добрый день. Подскажите, управляющая компания отказывается восстанавливать обрушившийся козырёк над подъездом, ссылаясь на отсутствие средст и предлагая осуществить монтаж за свой счёт. Правомерен ли их отказ и чем этот вопрос регламентируется. А также не вкручивает лампочки на лестничных пролетах.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Ирина, когда вы оплачиваете счет за коммунальные услуги в него входит обслуживание общедомового имущества МКД. Напишите коллективное письмо от жителей вашего дома с требованием осуществить монтаж козырька. Обязательно возьмите отметку о вручении этого письма и укажите что в случае бездействия будет направлена жалоба в Жилинспекцию и прокуратуру.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Надежда

Дому 29 лет, все в аварийном состоянии, обращения в УК не дали результата, самое главное лестница в парадной, ведущая к лифтам более 10 лет в аварийном состоянии, в любой момент может упасть. Шлиссельбургский пр д. № 23. Можно ли вызвать комиссию городскую для обследования?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Надежда, вы можете вызвать межведомственную комиссию при органе местного самоуправления с целью признания вашего многоквартирного дома аварийным или ветхим и подлежащим сносу с последующим переселением жильцов.
Если вашей целью является проведение ремонта, то вы можете на общем собрании жильцов документально оформить такое решение и требовать от УК его исполнения, в противном случае вы можете пожаловаться в орган местного самоуправления, в жилищную инспекцию и прокуратуру.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Елена

имеет ли право управляющая компания проводить торги по содержанию и обслуживанию дома ? и признавать торги состоявшимися, в результате которых стоимость услуг по содержанию ома упала до 20%

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Елена. Управляющая организация в праве создавать торговую площадку для проведения торгов с целью выбора ресурсоснабжающих, подрядных и других организаций для осуществления своей основной деятельности. Торги проводятся с целью выбора наиболее выгодных для этого условий.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Альберт

Ук зимой разворотила и пзмяла все трубы ограждения наняв неквалифицированных трактористов Виновен конкретный человек получавший откаты как его наказать?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Альбер, в данном случае пострадавшая сторона, понесшая ущерб в результате действий организации в которой трудоустроен конкретный тракторист, может обратиться в суд с исковым заявлением о возмещении причиненного ущерба и обязании ликвидации последствий своих действий.
В суд необходимо будет предоставить договор на выполнение подрядных работ и свидетельские показания.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Игорь

Управляющая организация прислала уведомление о расторжении договора на обслуживание МКД, в связи с образовавшейся задолженностью по коммунальным платежам жилых и нежилых помещений. Ссылается на на пункт в договоре, о расторжении договора в одностороннем порядке, в случае неполного и (или) несвоевременного внесения платы. Однако, долг существует уже несколько лет, 80% долга числится за нежилыми помещения. Почему УК раньше не обращалась в суд по образовавшемуся долгу?

Игорь

Управляющая организация прислала уведомление о расторжении договора на обслуживание МКД, в связи с образовавшейся задолженностью по платежам жилых и нежилых помещений. Ссылается на на пункт в договоре, о расторжении договора в одностороннем порядке, в случае неполного и (или) несвоевременного внесения платы. Однако, долг существует уже несколько лет, 80% долга числится за нежилыми помещения. Почему УК раньше не обращалась в суд по образовавшемуся долгу?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Игорь, ответ на ваш вопрос может дать только руководство вашей Управляющей компании. Возможно ими принимались меры по взысканию задолженности в досудебном порядке, которые были проигнорированы.
Если договором на управление МКД предусмотрено такое условие, то действия УК вполне правомерны и законны, а взыскать задолженность она может и после расторжения договора.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Ирина

Добрый день, подскажите пожалуйста, в доме менялась крыша несколько лет назад, желоб сделали только на части , а там где он отсутствует вода при таянии снега зимой капает на ступени, что в мороз ночью превращается в каток. УК ли должна сделать на крыше дома желоб? Это их ведение или сами должны каким то образом искать мастера по работе с такими вот вопросами?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Ирина, кровля в многоквартирном доме и ее сопутствующие элементы относятся к общему имуществу. Его обслуживанием должна заниматься управляющая организация, которая взимает за это плату. Решением общего собрания жильцов может быть принято обязать управляющую организацию провести ремонт водостоков и желобов.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Владимир

Какой суммарной площадью многоквартирных домов имеет право управлять управляющая организация?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Владимир, управление многоквартирными домами может осуществляться в различной форме. При непосредственном управлении собственниками, количество квартир не может превышать 30.
Жилищный фонд под управлением одной управляющей организации может осуществляться в пределах одного населенного пункта, при этом не устанавливается ограничение по площади или количеству квартир.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Наталья

Здравствуйте.Скажите пожалуйста.У нас в подъезде уже много лет не было ремонта.Все это время мы исправно оплачиваемой.В этом году мы просим перевести подъезд в порядок,на что нам говорят,что наш дом 7категории и выплат на него нет.Если сделают ремонт,то за наш счёт.Имеем ли мы право добиваться от управляющей компании ремонта подъезда?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Наталья, судя по всему в вашей Управляющей компании установлена разбивка многоквартирных домов по категориям в зависимости от необходимости проведения ремонта. Уточните на каком основании проведена такая классификация.
Виды ремонтных работ в подъезде, утверждены Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170. Это входит в круг ее обязанностей. Постановлением определено что «периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или в три года в зависимости от классификации зданий и физического износа». Ремонт может может проводиться и чаще, если такое решение будет принято на общем собрании жильцов.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных