Формы и способы непосредственного управления многоквартирным домом, актуальные в 2023 году
С 2015 году вступил в силу Федеральный закон №255, который внес ряд изменений в Жилищный кодекс РФ.
С этого момента такая форма управления многоквартирными домами как непосредственное управление фактически перестала существовать.
Основной городской жилищный фонд составляют многоэтажки, и соответственно они не попадают в те рамки, в которых можно применить непосредственное управление в многоквартирном доме.
Для таких домов сейчас законодательно предусмотрены лишь два способа ведения общедомового хозяйства:
- создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива (ЖК);
- заключение договора со специализированной управляющей компанией.
Разрешенной форма непосредственного управления осталась только в тех многоквартирных домах, где число квартир не превышает 16-ти.
Тем не менее, в стране осталось немало старых двухэтажек с небольшим количеством квартир, поэтому говорить о полном исключении такого способа хозяйствования пока нельзя.
Что представляет собой данная форма управления?
Это координированная деятельность владельцев жилья в многоквартирных домах, или опосредованного субъекта (привлеченных лиц), которая направлена на то, чтобы обеспечить комфортные и безопасные условия для тех, кто проживает в нем.
Правила и способы управления многоквартирным домом установлены ст. 161 Жилищного кодекса РФ.
Разберемся далее, какие плюсы и минусы имеет способ непосредственного управления многоквартирными домами.
При непосредственной форме управления многоквартирными домами меньше бюрократии и нет административной надстройки. В связи с этим управленческие решения принимаются оперативно и с учетом всех пожеланий жильцов.
Плюсы формы управления в следующем:
- владельцы сами решают вопросы, которые возникают в связи с содержанием и ремонтом общедомового имущества;
- снижаются расходы за ЖКУ;
- собственник не несет ответственность за задолженность соседей перед ресурсоснабжающей организацией;
- отсутствие коллективной ответственности.
Минусы заключаются в следующем:
- собственники не смогут участвовать в социальных программах;
- в случае введения дополнительных улучшений расходы ложатся лишь на тех, кто согласен оказать материальную помощь.
По инициативе собственников помещений в целях управления многоквартирным домом создается некоммерческая организация – товарищество собственников жилья. В обязательном порядке ТСЖ формирует устав, имеет реквизиты, расчетный счет в банке и печать.
За товариществом закрепляется ряд обязательств:
- обеспечение эксплуатации недвижимого имущества в доме;
- пользование, распоряжение и владение общедомовым имуществом;
- создание благоприятных и безопасных условий для жизни собственников;
- решение вопросов, связанных с предоставлением ЖКУ жильцам.
Хозяйствование может также вестись с помощью выбранной собственниками квартир управляющей компании. Это коммерческая организация, которая в первую очередь ставит перед собой цель – извлечение прибыли из чужого имущества.
Общедомовое имущество
Общедомовое имущество включает в себя:
Помещения общего пользования – лестничные площадки, лестницы, чердаки, коридоры, шахты лифта, лифты, другое оборудование, которое используется в обслуживании жилых и нежилых помещений дома.- Крыши.
- Ограждающие конструкции. В качестве несущих конструкций выступают балконные плиты, плиты перекрытий, несущие колонны.
- Ненесущие конструкции – окна, двери помещений общего пользования, парапеты, перила и прочее.
- Земельный участок в пределах границ, указанных в государственном кадастровом учете.
- Различного рода оборудование, которое находится внутри многоквартирного дома или за его пределами и обслуживает различные жилые или нежилые помещения в нем.
- Другие объекты, которые обслуживают многоквартирный дом и предназначены для его эксплуатации и благоустройства.
Как организуется деятельность по управлению общедомовым имуществом?
Организация деятельности по управлению включает следующие стандарты:
- Прием и хранение технической документации на многоквартирный дом.
- Сбор и хранение информации, касающейся собственников и нанимателей помещений, а также тех лиц, которые используют общедомовое имущество на основании договоров.
- Вынесение предложений на рассмотрение владельцам жилья по содержанию и ремонту имущества, находящегося в общем пользовании. Должен быть сформирован план содержания и ремонта общедомового имущества, список требуемых услуг и работ, расчет финансовых потребностей и источники финансирования. Проводится работа над предложениями по вопросам проведения капремонта.
Рассмотрение общим собранием владельцев вопросов, которые непосредственно связаны с управлением многоквартирного дома. Собственники помещений должны быть уведомлены о проведении собрания, ознакомлены с материалами, которые будут рассмотрены, подготавливаются помещения для проведения собраний, формы документов, которые необходимы для регистрации участников. Должно быть проведено документальное оформление решений, которые будут приняты в ходе собрания, предоставление принятых решений собственникам помещений.- Выполнение работ и оказание услуг, которые соответствуют решению проведенного собрания. Должны быть заключены договоры по содержанию и ремонту общедомового имущества, по предоставлению ЖКУ, выбраны исполнители работ и услуг, установлены определенные задания для исполнителей, меры контроля над их исполнением, а при выявлении нарушений в обязательствах исполнителей проведена исковая, претензионная работа.
- Осуществление взаимодействия с органами местного самоуправления и государственной власти по вопросам, касающимся управления многоквартирным домом.
- Осуществление расчетов за услуги и работы, оформление платежных документов, начисление взносов и платежей на оплату расходов на содержание общедомового имущества, ремонтные работы и коммунальные услуги.
Собственники помещений обеспечивают контроль над исполнением решений, принятых на собрании, повышение комфортности проживания и выполнения установленного перечня работ и услуг.
Договоры оказания услуг и проведения работ с лицами, кто будет осуществлять их, заключаются на основании решений, которые приняты на собрании жильцов.
Распределение обязанностей между жильцами дома
При непосредственном управлении применяется три способа распределения обязанностей между собственниками помещений многоквартирного дома:
Обязанности, возникающие при управлении многоквартирным домом, распределяются между всеми собственниками.- На общем собрании путем голосования выбирается лишь один владелец квартиры в МКД, который должен будет представлять интересы всех собственников.
- Выбирается тот, кто не проживает в данном доме, но вызывает доверие у жильцов, и они хотят его видеть свои представителем. Ему предоставляется доверенность, по которой он может действовать с определенными целями, представляя интересы собственников жилья в многоквартирном доме.
Финансирование обслуживания многоквартирного дома
Владельцы квартир самостоятельно заключают договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями.
Каждый владелец заключает индивидуальный договор с такими организациями и отвечает только за себя, в этом случае отсутствует коллективная ответственность. Потребление же ЖКУ на общедомовые нужды остается без контроля.
Жильцы сами определяют, на какие нужды потратить финансовые средства и в каком количестве, какие именно подрядные организации выбрать для проведения работ.
Плюсом является то, что для жильцов дома остается прозрачным использование их финансовых средств, которые они вложили в проводимые работы.
Минусом – может присутствовать несогласованность в принятии решений по проведению работ у собственников жилья в МКД.
Личные интересы и нужды у собственников могут различаться, что часто и происходит на деле, и в таком случае сложно прийти к консенсусу.
Видео: Непосредственное управление домом – отзывы жильцов
В видео-сюжете на ярком примере показывается, как жильцы многоквартирного дома отказались от услуг управляющей компании и перешли на форму непосредственного управления общедомовым имуществом.
Рассказывается, каким образом после этого было организовано управление домом, как жильцы контролирует расходование финансовых средств на обустройство дома, придомовой территории, работу наемных рабочих (дворника, электрика, сантехника).
Здравствуйте,подскажите пожалуйста,обязательно надо ставить общедомовые счетчики на воду и электричество если мы выбрали непосредственное управление домом?
Мы выбрали непосредственное управление домом. Должны ли мы платить налоги? Можем ли мы расчитывать на поддержку региональных властей при капремонте крыши?
Можем ли мы рассчитывать на поддержку региональных властей при капремонте крыши при непосредственном управлении?
Можем ли мы рассчитывать на поддержку региональных властей при капремонте крыши при непосредственном управлении?
Евгений Степанов
Здравствуйте Нина, при таком способе управления МКД как непосредственное управление вы утрачиваете право на участие в социальных программах по предоставлению субсидий и льгот.
Ремонт общего имущества осуществляется на основании договора подряда, который регламентирован главой 37 Гражданского кодекса РФ.
Евгений Степанов
Здравствуйте Арина, ставить общедомовые приборы учета совершенно не обязательно. Отличительной чертой вашего спосбоба управления как раз является то, что каждый отвечает за себя и за свою квартиру.
На основании п. 2 ст. 164 ЖК РФ Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На собрании жильцов был избран председатель совета МКД и было вынесено решение оплата работы председателя. Однако УК сначала проводила оплату, а потом отказалась. Правомочны ли их действия?
Евгений Степанов
Добрый день Людмила, ваш способ управления многоквартирным домом это совет во главе с Председателем. По суди Управляющая компания не имеет к вам никакого отношения если между вами нет каких-либо договорных отношений. Возможно оплата вашему Председателю производилась за оказание каких либо услуг, но заработную плату УК ему оплачивать не обязана.
Здравствуйте. Я живу в небольшом многоквартирном доме . У нас 2 подъезда . Первый вход ведет на первый этаж где собственниками являются 2 человека и имеют по 2 квартиры с одинаковой примерно площадью. Второй вход ведет на 2 этаж, Где 3 собственника .Недавно решили с моей соседкой , а я собственник 2 кв. на первом эт., между собой узаконить ранее разделенные общедомовые помещения поровну т.к весь первый этаж занимаем только мы .К таму же я себе официально сделала отдельный вход и не пользуюсь подъездной дверью.С соседкой у нас в этом плане полное взаимопонимание.Должна ли я согласовывать наше разделение общедомовых площадей с владельцами 2 этажа? за ранее Спасибо за ответ. Екатерина,
Здравствуйте, скажите, может ли быть выбран общим собранием собственников жилья непосредственный метод управления, если в жилом доме больше половины квартир являются муниципальными. Заранее спасибо за ответ.
Евгений Степанов
Здравствуйте Елена, в соответствии со ст. 136 Жилищного кодекса РФ решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Поскольку более половины квартир в вашем доме являются муниципальными вам потребуется получить согласие представителя муниципалитета – органа местного самоуправления.
Евгений Степанов
Здравствуйте Екатерина, смею предположить что способ управления вашим домом это непосредственное управление, поскольку этому посвящена статья выше.
В этом случае кто бы не занимал первый и второй этажи и даже если у вас отдельные выходы, разделение общедомовой площади дома вы должны согласовать на общем собрании и ваше решение может быть реализовано только в том случае если за него проголосует большинство собственников квартир.
Непосредственный способ управления МКД, должны ли мы выбирать совет МКД или достаточно уполномоченного представителя?
Евгений Степанов
Если в вашем доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 161.1. ЖК РФ).
права и обязанности совета дома перечислены в пункте 5 указанной выше статьи.
Какой процент проголосовавших определяет перевод газона в площадку для парковки под окнами 10 квартирного
дома находящегося в непосредственном управлении.
Евгений Степанов
Здравствуйте Эльфат, для принятия решения о переводе газона в площадку под парковку необходимо чтобы за него проголосовали собственники более чем 50% площадей вашего многоквартирного дома.
у нас в доме 2 подьезда по 4 кв в каждом один подьезд 4 кв принадлежат мне я веду непосредственную форму управления но управляющая компания требует оплату по квитанциям ничего при этом не делая договора нет ссылаются на выигранный тендр правы ли они
Евгений Степанов
Добрый день Александр, если, как вы утверждаете, вы ведете непосредственную форму управления многоквартирным домом, то у вас, как у управляющего должны быть заключены договора с ресурсоснабжающими организациями. Если это так, то вы легко можете оспорить в суде все претензии, предъявленные управляющей компанией.
Добрый день! У нас возник такой вопрос,в 2012 году мы(18-квартирный дом) заключили договор с управляющей компанией”ЖЭК” Жилищно эксплуатационная компания,с 01.01.2017 года управляющая компания становиться обслуживающей и предлагают заключить с ними договор и перейти на непосредственное управление,другой обслуживающей компании у нас в районе нет,как поступить? по закону мы 18-квартирный дом не можем перейти на самоуправление и т.к.мы не согласны подписать этот договор муницапалитет должен нам предложить другую управляющую компанию.И еще один вопрос по оплате,имеет ли право обслуживающая компания брать ежемесячную оплату по квитанции? на данный момент по мы не подписали договор,у нас оплату не берут,а если мы подпишем и возьмем на себя управление, мы должны оплату производить по акту выполненных работ,а не по квитанции ежемесячно? общаться с нашими юристами нет смысла,село у нас небольшое,все друг с другом связаны.Помогите советом.
Евгений Степанов
Здравствуйте Марина, в соответствии с жилищным законодательством если в течение года вы не принимаете решение о способе управления вашим многоквартирным домом, то его назначает муниципальный орган власти.
Как вы правильно заметили, поскольку в доме 18 квартир, осуществляться непосредственное управление не может, поэтому оплата по актам выполненных работ невозможна.
Если УК предоставляет вам коммунальные услуги, то она в праве присылать вам квитанции.
Подскажите, пожалуйста, чтоб перейти на непосредственное управление домом нужно ли согласие на этот способ управления 100 % собственников?
Евгений Степанов
Здравствуйте Светлана, для того чтобы перейти на непосредственное управление МКД должно быть инициировано общее собрание жильцов вашего дома и для того чтобы решение о переходе на такой способ управления считался принятым за него должны проголосовать не менее 2/3 жильцов – собственников жилых помещений.
перешли на непосредственное управление мкд . имеют ли собственники нашего дома на субсидии по содержанию жилья и кап.ремонту если взносы собираем сами. в доме 27 квартир.
Евгений Степанов
Здравствуйте Наталья, согласно ст. 164 ЖК РФ непосредственное управление МКД подразумевает что жильцы сами управляют своим домом и сами принимают технические и управленческие решения, а также привлекают подрядчиков.
Вопрос о предоставлении субсидии решается органами государственной власти в индивидуальном порядке.
Здравствуйте, с 2011 года в нашем доме был выбран непосредственное управление, но до конца не реализован, администрация в этом году наш дом выставила на тендер не предупредив нас , тендер был в июле в августе мы провели собрание выбрали непосредственное управление, заключили договора с не обходимыми компаниями , предоставили все документы в гжн , оповестили управляющую компанию, но управляющая компания нам выставляет счета за коммунальные услуги, как нам выйти с управляющей компанией?
Евгений Степанов
Здравствуйте Саманта, в соответствии с п. 4 ст. 44 Жилищного кодекса РФ выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. По результатам проведения общего собрания должен быть составлен протокол, согласно которому большинство собственников проголосовало за способ управления МКД в виде непосредственного управления. Этот протокол предоставьте в Управляющую компанию и требуйте расторжения договоров на оказание коммунальных услуг.
Доброго времени суток. Наш МКД 12 квартир. Из за систематических нарушений договора УК , в 2014 году на основании решения общего собрания собс.жилья мы расторгли договор с УК забрали тех.документацию и поквартирные карточки. Перешли на форму непосредственного управления. избрали совет дома и казначея. Председатель совета дома как уполномоченное лицо заключил договоры с гор.газом, антенной службой и домофон, остальные поставщики услуг от собственников не требовали заключения договоров, так как лицевые счета и до этого были. Для содержания и ремонта жилья ежемесячно собираем взносы 15руб.с кв.метра (согласно решению собрания, любой шаг решает общее собрание собств.), специально были разработаны квитанции и заказали две печати (одна на подтверждения оплаты вернее внесения взноса, вторая на подтверждение выдачи каких либо справок). Нанимаем дворника за 300руб.по договору на оказание разовой услуги. Квалифицированного слесаря-сантехника с документами на право оказания видов услуг, также по разовому договору 1000руб.в течении месяца ходит контролирует теплоузел и систему ХВС,ГВС. Если выполняет работы в квартире, собственник оплачивает отдельно. Если требуется ремонт вентиляции или электрика, также приглашаем специалиста по разовому договору. Для работы при непоср.упр.обязательно в наличии должен быть компьютер, принтер, сканер, интернет. Как минимум пенал для хранения документации, около двадцати папок для различной документации, различные канц.принадлежности. Шанцевый инструмент для уборки придомовой территории, вообщем по ходу всё поймёте. Быть готовым, что даже из 12ти квартир одна или две кв. найдутся гниды которые будут от своей никчёмности чинить препятствия , не вносить ежемесячные взносы. С такими только через суд. Ну а в целом дом в короткие сроки начал преображаться. Сделано очень много, сколько не делалось за 50лет с момента постройки дома. Мы очень довольны. Когда в доме навели порядок, полезли со всех сторон управляющие компании с предложениями, но нам эти нахлебники не нужны.
Добрый день! Вопрос по поводу перехода на непосредственное управление в Дуплексе. Нас не устраивает качество обслуживания УК. В Дуплексе две РАВНОЗНАЧНЫЕ КВАРТИРЫ. Один собственник не хочет переходить на непосредственное управление, а другой хочет. Понятно, что в многоквартирном доме это решается голосованием. А в Дуплексе, когда все равное (площадь)? и один – за, а другой – против. Тем более, что в дальнейшем Договоры на поставку услуг при непосредственном управлении заключаются ТОЛЬКО индивидуально, с каждым собственником, а не со всем домом (Дуплексом). Подскажите, пожалуйста, как перейти в этой ситуации на непосредственное управление квартирой.
Евгений Степанов
Здравствуйте Екатерина, Жилищный кодекс РФ (ст. 161) четко определил порядок выбора способа управления много квартирным домом: Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В вашем случае для смены способа управления требуется согласие обоих собственников, иначе никак.
Дом на самоуправлении. Ремонтируем дом своими силами. В доме сами отремонтировали крышу и подъезды (в доме 7 жилыш квартир) Отказываемся платить по квитанциям за капремонт! Что нам делать с квитанциями на капремонт?
Евгений Степанов
Добрый день Александр, все собственники помещений в многоквартирных домах имеют право выбора способа формирования фонда капитального ремонта – на специальном счете или на счете регионального оператора. Владельцем специального счета может быть:
– ТСЖ;
– осуществляющие управление многоквартирным домом жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив;
– региональный оператор.
В соответствии со ст. 169 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от формы управления МКД.
Здравствуйте! Подскажите, в случае МКД, где брать справку о составе семьи? Нам надо отдельно заключать договор с паспортистом? Или просто завести домовую книгу и зарегистрировать ее в ФМС?
Евгений Степанов
Здравствуйте Анастасия, домовая (поквартирная) книга является единственным основанием для выдачи справок о составе лиц, зарегистрированных, либо сохраняющих право пользования жилым помещением, принадлежащим на праве собственности физическим и юридическим лицам.
Если вы собственник квартиры в МКД, вы должны за свой счет приобрести домовую (поквартирную) книгу, пронумеровать страницы, прошить ее и передать на регистрацию в Управление по вопросам миграции МВД РФ по месту жительства.
После этого вы можете получить справку о составе семьи в Управлении по вопросам миграции МВД РФ (паспортный стол) или заказать ее через МФЦ.