Заключение договора аренды квартиры между физическими лицами: нюансы содержания и образец документа
Договор об аренде жилого помещения, который заключают физические лица, дисциплинирует всех участников сделки.
Зачастую собственники квартир считают, что неэтично оформлять сделку этим типовым документом при сдаче жилья знакомым или друзьям.
Однако правильно составленный договор является гарантией защиты интересов всех сторон при возникновении спорных моментов и разногласий.
В каких случаях заключается соглашение?
В первую очередь, следует разобраться с названием документа. Договор аренды квартиры между физическими лицами целесообразнее именовать договором о найме, поскольку договор аренды предполагает участие лица юридического хотя бы в качестве одной из сторон.
Данный документ предназначен для регулирования прав и обязанностей сторон в отношении определенного жилья, а его заключение знаменуется передачей жилплощади в пользование нанимателя.
Таким образом, заключение договора аренды (найма) квартиры между физическими лицами необходимо во всех случаях, когда собственник предоставляет свою квартиру для проживания иному лицу.
Предмет соглашения
Предметом договора аренды могут быть как квартира, так и дом, комната или любая другая жилплощадь, пригодная для проживания.
В договоре должны максимально подробно прописываться все значимые индивидуальные характеристики предмета сделки, то есть квартиры:
- юридический адрес квартиры;
- технические характеристики;
- кадастровый номер;
- состояние объекта договора и прочее.
Стороны сделки
Заключается договор аренды квартиры между физическими лицами в письменном виде.
В тексте должны быть прописаны данные всех жильцов, которые будут проживать в квартире (кроме малолетних детей).
Немаловажно при заключении договора найма и такое понятие как солидарная ответственность. В этом случае люди, постоянно проживающие с нанимателем в съемной квартире, несут ответственность вместе с ним, те есть являются сонанимателями.
Если такое предусматривается нанимателем, то необходимо заключение соответствующего договора с наймодателем.
Существенные условия
Поскольку квартира является недвижимым имуществом, то ее передача в пользование иному лицу происходит на основании договора, заключенного в обязательной письменной форме, даже если обе стороны сделки являются физическими лицами.
При заключении договора аренды жилого помещения не важно, будут ли стороны использовать специальный бланк или напишут его от руки.
Соглашение может быть краткосрочного действия (до одного года) или долгосрочного (от года до пяти лет). Существенным условием является то, что до окончания срока договора собственник квартиры не имеет права выселить жильцов без их на то согласия.
Договор прописывает обязанности обеих сторон. Так от нанимателя требуется:
- использование предоставленного помещения только в качестве жилья;
- сохранение его в надлежащем виде, включая имеющееся имущество;
- не реконструировать и не перестраивать квартиру без разрешения владельца;
- оплачивать коммунальные услуги;
- по мере необходимости производить текущий ремонт.
Оплата коммуслуг и проведение ремонта может возлагаться на наймодателя, если это предусмотрено условиями сделки.
Немаловажно, чтобы к договору прилагался акт описи имущества, имеющегося в квартире. Должно быть указано их текущее состояние и присутствующие дефекты.
Если по вине жильца произойдет порча имущества, и он не пожелает добровольно возместить убытки, собственник может потребовать возмещения ущерба через суд.
Нюансы по срокам аренды
Действующее законодательство предусматривает срок действия стандартного договора аренды/найма квартиры с физ лицом до одного года при краткосрочной его форме.
В случае заключения долгосрочного договора срок его действия варьируется от одного года до пяти лет.
Заключение долгосрочного договора сопровождается некоторыми нюансами. Так по прошествии пяти лет наниматель вправе требовать от собственника перезаключения соглашения о последующем проживании на этой жилплощади.
Арендная плата и расчеты
В договоре найма квартиры обязательно должен быть указан размер арендной платы. Он остается фиксированным на протяжении всего срока действия соглашения. Вариант оплаты можно указать как в рублях, так и в иной валюте.
Также следует указать дату расчета, обозначив максимально возможный срок задержки платежа.
Депозит является страховкой для собственника в случае порчи имущества либо неуплаты коммунальных платежей при выезде. Если подобных ситуаций не возникает, страховой депозит возвращается нанимателю.
Основания для расторжения
Если в договоре не указан срок его действия, таковым считается пятилетний период с момента заключения сделки. По истечении указанного срока договор считается исполненным, если в его тексте не предусмотрено условие об автоматическом продлении срока действия.
В последнем случае собственник имеет полное право не продлевать договор с нанимателем, а расторгнуть его в одностороннем порядке.
Собственник квартиры имеет право на расторжение сделки в одностороннем порядке, если арендная плата не вносилась более полугода.
Нюансы по тексту документа
Договор найма квартиры может заключаться в произвольной форме, следовательно, стороны могут вносить в документ любые условия, кажущиеся им важными. Главное, чтобы эти условия не ущемляли прав физических лиц, участвующих в сделке.
Такие пункты могут касаться субаренды, условий пролонгирования, минимального срока, при котором договор не подлежит аннулированию.
Любые спорные моменты, возникающие между нанимателем и наймодателем, разрешаются в соответствии с условиями договора.
Весьма значимым нюансом является обозначение срока действия соглашения. Так если заключается договор долгосрочный либо срок в тексте не указан, это автоматически причисляет его к разряду долгосрочных. При этом необходима регистрация договора в «Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Документ об аренде, заключаемый на один год или меньший срок, регистрации не требует.
Видео: Как правильно составить договор при съеме квартиры?
В видеоинструции юрист рассказывает, на какие нюансы следует обращать особое внимание при заключении договора аренды жилого помещения.
Даются советы, как обезопасить себя каждой из сторон сделки, предусмотрев возможную ответственность сторон при неисполнении договора, систему штрафных санкций и оснований расторжения договора.