Что такое цессия при сделках с недвижимостью и выгодно ли заключать подобный договор?

Переуступка права при сделках с недвижимостью Зачастую в наиболее привлекательных относительно расположения и престижности новостройках квартиры оказываются распроданными еще на начальном этапе строительства.

В дальнейшем, когда возведение многоэтажки близится к завершению, квартиры начинают активно перепродаваться. Случается, что за время строительных работ квартира несколько раз меняет своего хозяина.

На каких основаниях перепродаются такие квартиры? Какой договор при этом нужно подписать? И что учесть при заключении сделки?

Что представляет собой данная сделка?

Цессия в недвижимости – это, по сути, сделка купли-продажи, но заключается она путем оформления договора переуступки в соответствии с требованиями ГК РФ.

В соответствии с таким соглашением лицо, являющееся продавцом квартиры в только что построенном доме (дольщик) передает другой стороне договора (цессионарию) все свои права и обязательства перед застройщиком как долевого участника.

Отношения дольщика с компанией, являющейся застройщиком, как правило, оформлены договором долевого участия.

Общие правила заключения договора цессии (а иначе оформления переуступки права требования) обозначены в статьях 382-390 Гражданского кодекса РФ.

Суть сделки цессии в отношениях с недвижимсотью В отношении долевого участия в постройке недвижимости такие сделки описаны в статье 11 Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Смысл договора цессии заключается в том, что на нового собственника квартиры, получившего ее в результате соглашения переуступки, в полном объеме ложатся все права и обязанности перед компанией-застройщиком, обозначенные в первоначальном договоре долевого участия.

Образец договора переуступки права требования (цессии) на квартиру можно скачать здесь.

В каких случаях заключается договор?

Значительная часть договоров переуступки в отношении недвижимости заключается между инвестором и застройщиком на начальных этапах строительства.

Зачастую продажа квартиры по переуступке происходит еще до оформления всей необходимой разрешительной документации. Как правило, цена будущих квартир в это время минимальна.

На заключительных стадиях возведения многоквартирного дома стоимость жилья в них значительно возрастает. Таким образом, инвесторы при перепродаже таких квартир могут получить немалую прибыль.

В качестве дольщиков при строительстве новостройки могут выступать не только инвесторы, целью которых является получение прибыли.

Кому выгодно заключение договора переуступки прав на квартиру? Участниками долевого строительства могут быть и частные лица, желающие приобрести жилье для себя по невысокой цене.

Однако, в ходе строительства в силу тех или иных обстоятельств потенциальные обладатели квартиры могут передумать.

Кроме того, что им необходимо вернуть вложенные деньги, им нужно каким-то образом избежать штрафов от застройщика за невыполнение обязательств. В этом случае заключение договора цессии – наиболее оптимальное решение (если не единственное).

Заключение договора переуступки позволит избежать штрафных санкций, которые могли возникнуть в случае расторжения соглашения о долевом участии. А продавая таким образом квартиру ее владельцы могут даже получить дополнительную прибыль, так как удорожание квартир в новостройках происходит на протяжении всего строительства.

Сделки по переуступке недвижимости можно заключать многократно до тех пор, пока жилое помещение не будет фактически сдано застройщиком, до оформления акта приема-передачи объекта недвижимости.

Плюсы и минусы переуступки прав

Совершение сделок с недвижимостью по договору цессии имеет свои положительные стороны как для покупателя (цессионария), так и для инвестора (дольщика):

Инвестор приобретает квартиру на начальном этапе возведения многоэтажки, продает на завершающем, получая при этом материальную выгоду в размере разницы стоимости объекта недвижимости на разных стадиях строительства.
Цессионарий получает квартиру (зачастую престижную) в новом доме за цену, значительно ниже цены самого застройщика. Происходит это из-за того, что при завершении строительства дольщики спешат как можно быстрее продать квартиры.

Если у компании-застройщика недвижимость приобреталась в ипотеку, то у цессионария не возникает необходимости выплачивать ипотечные платежи на протяжении длительного периода строительства. Платить он начинает на завершающем этапе строительных работ, а часто и непосредственно перед заселением.

Но кроются в таких сделках и определенные минусы:

Риск стороны договора цессии, выступающей в роли покупателя, значительно возрастает по сравнению с дольщиком. Если такое соглашение по каким-то причинам признается недействительным, то претензии покупатель может предъявить только ко второй стороне соглашения переуступки, а не к застройщику.
Вероятное банкротство компании, являющейся застройщиком. Конечно, такой иск существует и у дольщиков строительства. Но очень часто продажа квартир в строящихся домах еще до завершения строительства бывает связана именно с несостоятельностью фирмы, занимающейся застройкой, затягивание сроков сдачи жилого дома или нарушением договоров долевого участия.
Многократная передача жилого помещения по договору цессии, причем не последовательная, а параллельная. То есть продавец продает квартиру одновременно нескольким покупателям. Судебная практика показывает, что право собственности сохраняется за тем цессионарием, который первым официально зарегистрировал соглашение переуступки.

Предмет договора

Заключая договор цессии, покупатель должен отчетливо понимать, что с момента подписания документа он получает не саму квартиру, а только лишь права требования относительно будущего объекта строительства.

Условия договора цессии при сделках с недвижимостью То есть максимум, на что может рассчитывать цессионарий – это требовать от застройщика сдачи строящегося дома в установленные сроки и в должном виде. Именно это и является предметом договора цессии.

Саму же квартиру покупатель получит только после подписания акта приемки-передачи.

При этом сам застройщик в обязательном порядке извещается о смене лица, претендующего на получение квартиры в новостройке. Иначе у нового владельца могут возникнуть трудности на завершающей стадии.

Существенные условия договора

Для того чтобы документ, на основании которого происходит переуступка прав требования, имел юридическую силу, в нем должны содержаться определенные условия:

Обязательно должно быть указано, кто именно является сторонами сделки. Необходимо прописать полные данные удостоверения личности (паспорта) как цедента, так и цессионария.
Вторым существенным условием является указание в тексте договора, на основании которого действует продавец. Им обычно служит договор долевого участия, подлежащий обязательной регистрации в Росреестре.
Нужно прописать адрес застройки, номер квартиры по проекту, ее площадь и предполагаемое число комнат.
Сроки, в которые должна быть осуществлена передача прав уступки, документов, подтверждающих долевое участие и внесение инвестиционных платежей.
В соглашении отражается цена уступки и график внесения платежей по договору с застройщиком в случае рассрочки.
Обозначается размер платежа компании-застройщику за переоформление документации.

Чтобы максимально обезопасить себя, в договоре цессии нужно заранее отразить ответственность сторон и вероятные причины расторжения договора, пути решения спорных вопросов.

Подводные камни подобных сделок с недвижимостью

Особенность покупки квартиры по договору цессии заключается в том, что при совершении сделки пристальное внимание нужно уделять не столько самому соглашению, сколько документации, которую обязаны предоставить цедент и застройщик.

В случае форс-мажора продавец не несет перед покупателем никакой ответственности в части сроков сдачи и качества объекта недвижимости. Все вопросы придется решать именно с застройщиком.

При заключении сделки по переуступке покупателю следует тщательно проверить всю строительную документацию, как если бы он покупал квартиру напрямую.

Важным моментом является и договор долевого участия. На нем обязательно должен присутствовать отметка о регистрации в Росреестре. В противном случае он может оказаться недействительным.

Риски для сторон, заключающих договор цессии на квартиру Также нужно обратить внимание на выплату процентов застройщику от сделки цессии. Обычно эти расходы ложатся на покупателя. Но можно составить соглашение, по которому сумма будет делиться поровну между двумя сторонами сделки.

Оплата должна быть подтверждена платежным документом, в последующем он хранится у покупателя.

Еще один «подводный камень» может вскрыться, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку. В том случае, если цедент ранее вносил платежи не по графику, с опозданиями, то за это могли быть начислены пени и наложены штрафные санкции.

Когда сделка уже заключена, дополнительные расходы ложатся на покупателя. И, кроме того, что он должен вносить обязательные платежи по рассрочке, ему придется к тому же выплачивать задолженность и пени.

Несмотря на все возможные трудности и риски, договор цессии является достаточно простым документом в гражданском праве. При правильном оформлении всей необходимой документации и детальном изучении истории и репутации застройщика риск таких сделок удается свести к минимуму.

Видео: Покупка новостройки по переуступке – подводные камни

В видеосюжете рассказывается, что представляет собой договор цессии при совершении сделок с недвижимостью и в каких случаях он заключается.

Даются ответы, чем и кому удобна данная форма передачи объектов недвижимости, в чем может заключаться риск заключения подобной сделки, как обезопасить себя при покупке квартиры по переуступке прав требования.