Как правильно действовать для отмены договора купли-продажи квартиры и признания его недействительным?

Порядок судебного оспаривания сделок купли-продажи недвижимостиВозникают ситуации, когда одна из сторон после заключения договора понимает, что не прочь бы отменить сделку и вернуть все на свои места.

Но договор уже зарегистрирован в Росреестре, право собственности перешло к новому владельцу, а денежные средства – к старому.

Как поступать новому собственнику, если вы вдруг обнаруживаете, что получили не совсем то, о чем договаривались? Или если вы узнаете, что ваш пожилой родственник, будучи не совсем в здравом уме, согласился расстаться с недвижимостью?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Основания для отмены договора

В любом случае выход при оспаривании сделки один – обращение в суд. Но нужно успеть подать заявление в течение определенного срока. Он составляет:

  1. 1 год, если речь идет об оспоримых сделках. Начинается отсчет срока давности с момента, когда истец должен был узнать об обстоятельствах, на основании которых можно сделку признать недействительной.
  2. 3 года в случае совершения ничтожной сделки. Таковой признается сделка, которая была проведена только на бумаге. Например, родственники заключили между собой договор купли-продажи, а на самом деле никаких денег не передавали. Срок начинается с момента исполнения сделки.
  3. 10 лет. Таков он для ничтожных сделок, если исковое требование подает лицо, не являющееся одной из сторон сделки. Отсчитывается срок со дня, в который истцу надлежало получить сведения о наличии оснований, позволяющих считать сделку недействительной.
Гражданский кодекс РФ предлагает гражданам, желающим оспорить сделку, несколько оснований, при существовании которых они могут это сделать.

Признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной можно в таких случаях, как:

  1. Основания для признания договора купли-продажи квартиры недействительнымПротиворечие совершенной сделки какому-либо закону.
  2. Ничтожность сделки. Например, оформление продажи без передачи денег. Или заключение якобы договора дарения, тогда как на самом деле расстающаяся с собственностью сторона получает деньги.
  3. Появление сведений о том, что одна из сторон сделки ограничена в дееспособности либо является полностью недееспособной.
  4. Заключение сделки с несовершеннолетними. Лица до 18 лет могут владеть имуществом и продавать его. Но при этом один из родителей ребенка после его подписи во всех документах должен писать слово «Согласен» и ставить подпись. При отсутствии такой надписи сделка с участием несовершеннолетнего может быть признана недействительной;
  5. Заключение договора под влиянием угрозы, в заблуждении или на кабальных условиях. Например, будущий покупатель не знал всех подробностей о состоянии квартиры и обнаружил неприятные детали в виде, допустим, протекающей крыши, после совершения сделки.
  6. Установление случаев мошенничества и введение покупателя недвижимости в заблуждение относительно предмета сделки. Например, человек продает квартиру через агентство. И его сотрудник, вступив в сговор с продавцом, не все сообщает о квартире покупателю.

Важным условием заключения сделки купли-продажи является согласие третьих лиц на совершение сделки.

Например, мужчина продает принадлежащую только ему квартиру, которая была приобретена во время брака. Даже если уже осуществлен развод, бывшая супруга должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

Если один из собственников – несовершеннолетний, необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки.

Чем подтвердить недействительность сделки?

Доказательства для оспаривания сделки купли-продажиДавайте последовательно пройдемся по всем основаниями для признания недействительной сделки купли-продажи квартиры и разберемся, какие документы нужно предоставить для подтверждения каждого из них.

Доказать, что сделка противоречит закону, очень просто. Нужно всего лишь предоставить текст этого закона и указать на пункт договора, который ему не соответствует.

Ничтожность сделки доказывается отсутствием намерений сторон в действительности ее совершить. Например, вы слышали, как они договаривались подписать договор купли-продажи, но не передавать никаких денег. Либо если вы, напротив, знаете, что даритель квартиры за подписание договора деньги получил.

Подтверждением может служить выписка по счету, например, если средства передали безналично. Но вы лично ее получить не сможете. Только владелец счета либо суд.

Для подтверждения факта недееспособности необходимо предоставить соответствующее решение суда.

То, что сделку совершает несовершеннолетний, видно из его паспорта. Нужно всего лишь обратить внимание суда на дату рождения и отсутствие в договоре подписей родителей ребенка.

Отсутствие согласия третьих лиц. Например, факт приобретения супругом квартиры во время нахождения в браке подтвердят 3 даты: заключения брака и его расторжения (в паспорте есть соответствующие печати) и приобретения жилья (пишется на свидетельстве о собственности).

Если вам угрожают и требуют продать квартиру по низкой цене, фиксируйте угрозы. Например, с помощью диктофона в телефоне. Включайте его и при переговорах с продавцом. Тогда вы легко докажете, что он не совсем достоверно описал состояние квартиры.

Куда обратиться для отмены договора?

Рассмотрение вопроса о признании сделки купли-продажи недвижимости незаконнойКогда вам становится предельно ясно, можно ли вам оспорить договор купли-продажи квартиры и у вас на то имеются веские основания, подкрепленные документально, пора обращаться в суд.

Только данная инстанция имеет право признать сделку недействительной и принять решение о внесении соответствующей записи в Росреестр.

Для этого собственнику спорной недвижимости необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением. О том, как правильно составить иск, рассказано ниже.

Если же вы стали жертвой мошенников, то параллельно подавайте заявление в полицию и требуйте возбуждения уголовного дела.

Нюансы при составлении искового заявления

Иск должен содержать в себе следующие сведения:

  1. Как правильно составить иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным?Информация о квартире, продажа которой оспаривается. Необходимые полные сведения начиная с адреса.
  2. Основания, в соответствии с которыми вы требуете признать сделку недействительной. Здесь нужно сослаться на конкретную статью Гражданского кодекса. Чтобы понять, на какую именно, ознакомьтесь с параграфом 2 главы 9 указанного кодекса (ст. №№166-181).
  3. Список людей, способных подтвердить ваши слова о недействительности сделки и готовые сделать это в суде.
  4. Просьба установить недействительность сделки.
  5. Ваше предложение по поводу последствий удовлетворения иска. Обычно просят «вернуть все как было». То есть продавец вновь становится собственником квартиры, а покупатель получает уплаченные за нее деньги.

Если вы купили квартиру и подаете в суд, то можете потребовать от продавца возмещения ваших затрат.

Обычно составление договора, госпошлина и другие расходы ложатся на покупателя. А если в признании сделки недействительной есть вина продавца, то логично, если он выплатит то, что вы потратили.

К иску прилагаются все документы, которые подтверждают законность ваших требований.

Процедура рассмотрения иска в суде

Принятие решения по признанию сделки купли-продажи квартиры недействительнойКогда вы напишете заявление и соберете документальные подтверждения ваших слов, можно обращаться в суд. Если у вас сложное дело и вы считаете, что сами не справитесь, обратитесь к юристам.

Нанятый специалист поможет со сбором документов и составлением иска и будет представлять вас в суде.

Помните, что ответчик тоже придет в суд. И наверняка не с пустыми руками. Поэтому продумайте со своим юристом, что вы можете противопоставить его словам и документам.

Свидетельские показания, например, если они правдивы, судья воспримет как дополнительный аргумент для принятия решения в вашу пользу.

Как быстро пройдет суд и достаточно ли будет одного заседания для признания договора-купли продажи квартиры недействительным или понадобятся следующие, зависит от конкретного случая. Решать это будет судья.

Видео: Можно ли оспорить договор дарения, завещание, договор купли продажи жилого помещения?

В видеосюжете юрист объясняет, как в соответствии с нормами действующего законодательства оспорить любые следки с недвижимостью.

Рассказывается, как действовать для оспаривания договора, по которому было произведено отчуждение недвижимости, каким образом недействительность сделки можно доказать в суде.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Автор статьи:

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
В чем разница между задатком и авансом при покупке квартиры Какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры в новостройке Жилищно-строительный кооператив — что это такое и стоит ли покупать квартиру с его помощью Как правильно осуществить сделку купли-продажи гаража Вторичное жилье: чем оно лучше первичного? Сравнение Какие документы потребуются для покупки квартиры на вторичном рынке Как продать дом или квартиру, купленные за материнский капитал Рынок недвижимости в 2017 году и в последующие годы: прогноз Кто такой застройщик, его функции, обязанности, ответственность Какие документы обязательно нужны или могут понадобиться для продажи квартиры в 2017-2018 году?
Комментарии
Николай

Интересные моменты для расторжения. Я даже и подумал, что так много нюансов надо соблюсти, что бы расторгнуть договор о купли продаже. Вот насчет записи разговора на диктофон надо известить человека с которым вы беседуете, так надо сделать по закону. Получается надо нарушить закон, что бы записать разговор.

Игорь

Как написать иск на онулирование договора купли-продажи кв.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Игорь, для того чтобы составить исковое заявление в суд на аннулирование договора купли-продажи квартиры необходимо досконально знать все детали этой сделки. Основания для расторжения договора перечислены в статье 450 Гражданского кодекса РФ, но каждая ситуация сугубо индивидуальная, поэтому вам лучше обратиться с документами к адвокату.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Алена

В договоре купли-продажи 1/2 доли квартиры указано, что деньги вся сумма отданы до заключения сделки. После регистрации сделки покупатель собственноручно написал расписку, что на основании договора купли-продажи квартиры продавцу передано 500 000 тысяч, а на оставшиеся деньги будет сделан ремонт, можно ли признать сделку недействительной

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Алена, чтобы ответить на ваш вопрос необходимо знать какая сумма указана в договоре купли-продажи и каков порядок оплаты.
Если по договору указано что вы получили все деньги, а вам передали только их часть по расписке и в той же расписке покупатель собственноручно написал что вместо части денежных средств будет сделан ремонт в квартире, то это прямое нарушение условий договора и через суд можно добиться либо его расторжения либо доплаты оставшейся стоимости.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Лидия

Добрый день! Подскажите пожалуйста как быть. Квартира в которой прописана я и мои несовершеннолетние дети, продана мамой( она собственник)сестре с привлечением средств мат.капитала. Можно ли оспорить эту сделку? Спасибо.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Лидия, статья 209 Гражданского кодекса РФ гласит что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Поскольку ваша мама является собственником она имеет право продать свою квартиру кому угодно. Ваша с детьми регистрация в этой квартире лишь дает право пользования этим помещением, которое остается после смены собственника.
Ваши шансы оспорить данную сделку, в том числе и в судебном порядке крайне малы.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Андрей

Здравствуйте! Нами в июне 2016г. была продана трехкомнатная квартира, тут же у покупателя была приобретена его однокомнатная, доплата в денежной форме из-за разности стоимости квартир не производилась, т.к покупатель обязался, по договору, взять на себя оплату коммунальной задолженности за трехкомнатную квартиру, прошел год и сейчас судебные приставы уведомляют, что возбуждено исковое производство, т.к. никаких оплат не производилось, возможно ли расторгнуть эти договора купли-продажи и восстановить статус-кво

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Андрей, расторгнуть договор можно двумя способами, по соглашению сторон, а если одна из сторон по договору не идет на соглашение, это решается в судебном порядке.
Если дело о взыскании задолженности уже находится у судебных приставов, значит состоялся суд, по которому ваш оппонент обязан вам ее выплатить.
Оба договора купли-продажи можно расторгнуть обратившись в суд еще раз, однако считаю это не целесообразным, поскольку уже идет процесс о принудительном исполнении обязательств по договору.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Иван

Я являюсь инвалидом 1 группы. Совершила сделку купли продажи своего дома, так как покупатель обещал меня досматривать и ухаживать за мной. После сделки он от меня отказался вообще. Подскажите, я могу признать сделку кули-продажи недействительной и вернуть свой дом?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Добрый день Иван, в вашей ситуации необходимо было заключать договор ренты с пожизненным содержанием. Если вы заключили с покупателем дома договор купли-продажи в общем порядке, в котором не прописано условие о том что покупатель должен осуществлять уход за продавцом, не указано какого характера должен быть уход и с какой регулярностью, то оснований для расторжения договора у вас нет. Разве что покупатель публично заявлял о том что будет осуществлять за вами уход в обмен на квартиру или оставил расписку.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Алла

Мой отец 17лет назаж продал мне дом а в этом году он умер .вопрос могут другие его дети отсудить у меня часть дома?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Алла, если вы имеете в виду возможность остальных детей претендовать на наследство умершего отца, то проданный вам дом наследством не является. Отец находясь в здравом уме и трезвой памяти продал объект недвижимости, за что получил денежные средства, что подтверждается договором купли-продажи, на основании которого право собственности зарегистрировано в Росреестре на вас.
Вам абсолютно не о чем волноваться.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Сергей

Я купил в феврале 2010 года земельный участок в СНТ, без меживания (участок пустой), а потом продал участок в феврале 2014. Покупатель решил отмеживать участок, в результате в мае 2015 приостановили, а в августе 2015 остановили кодастровый учет, так как участок относится к лесопарковой зоне города. В августе 2017 года покупатель подал в суд об признании сделки купли продажи не действительной. Какова вероятность признания сделки купли продажи не действительной? И что мне делать?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Сергей, если покупатель вашего участка докажет, что был введен в заблуждение и документы на земельный участок указывали на то, что участок относился к другой категории и имел другое назначение, то сделка будет признана недействительной. Вам же в свою очередь придется доказывать, что в момент совершения сделки вам не было известно о том, что данный участок относится к лесопарковой зоне города.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Наталья

Здравствуйте,могу ли я оспорить незаконную куплю продажу квартиры через ,14 лет,сознательный риэлтор продал квартиру моего мужа и купил другую с большой разницей в стоимости в районе,а продал в центре города,ссылаясь на коммунальные долги,риэлтор какая то дальние родственница,не разницу в деньгах,ни пакет документов моему мужу передан
не был,их с мамой переселили в район после смерти матери муж закрыл квартиру и уехал на заработки,когда приехал то в квартире проживают уже другие люди,и оказалось что он не собственник,кое как нашли эту родственника…риэлтора,востребовали документы,оказывается она отдала их третьим лицам,прописка в паспорте у мужа районная,что нам делать?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Добрый день Наталья, в вашей ситуации усматриваются признаки мошенничества. Если вам удастся восстановить срок исковой давности (по статье мошенничество 10 лет), доказав что вам стало известно о данном факте менее 10 лет назад, то вам супруг может обратиться в полицию. Если с риэлтором не заключался договор, то нужно будет привлекать свидетелей.
Если данный риэлтор будет признан виновным по ст. 159 Уголовного кодекса РФ, то в отношении нее можно будет заявить гражданский иск о возмещении убытков, понесенных в результате ее мошеннических действий.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Эрик

Я доверил своему брату оформить квартиру на себя на свои деньги ,стем чтобы он оформил потом квартиру на меня.В данное время он отказывается переоформлять квартиру на меня.как возможно оспорить сделку?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Эрик, если между вами и вашим братом существует только устная договоренность о том, что после приобретения квартиры на ваши деньги он оформляет квартиру в свою собственность, а затем в вашу, то вам придется обращаться в суд для того чтобы возвратить свои деньги или обязать брата выполнить свои обязательства.
Иск подается в порядке ст. 1102 Гражданского кодекса РФ пунктом 1 которой установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Аксана

Свекровь являясь собственником двухквартирного дома, в котором в одной квартире проживала она с сыном, а во второй сын со своей семьей имея несовершеннолетнюю дочь. Она продает весь дом невестке того сына с которым проживала под материнский капитал. Никто нашего разрешения не спрашивал хотя все там прописаны и узнали мы об этом случайно. Как оспорить договор купли-продажи если прошло более 3 лет?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Добрый день. Если ваша свекровь является собственником данного дома, то ей не требуется ничье согласие на проведение сделки по отчуждению своего недвижимого имущества. Тот факт что вы состоите на регистрационном учете по адресу данного дома не дает вам право распоряжаться или препятствовать собственнику распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Регистрация по месту жительства носит уведомительный характер для государственных и иных органов, а также дает право проживания, но не более.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Олег

буду рад совету дело у меня не простое купили квартиру через агентство застройщик банкрот и еще умер ко всему прочему идет процедура банкротства конкурсный уже близок к доказательству сделки не действительной (хотя в рег палате мы все зарегистрировали) вот думаю обратиться в суд с ском к агентству за возмещение моих убытков т.е. денег потраченных на покупку квартиры поскольку квартиру мы получили только на бумаге. Как это лучше сделать?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Олег, в данном случае агентство недвижимости является ненадлежащим ответчиком, поскольку это только посредник между вами и собственником жилья, с которым у вас заключается договор. С агентством также заключается договор на оказание услуг, где указано что за вознаграждение его представители находят вам жилое помещение и помогают оформить документы.
Поскольку объявлена процедура банкротства, вам нужно подать в Арбитражный суд заявление кредитора о включении вас в реестр требований должника — застройщика.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Дарина

Здравствуйте! Ответьте, пожалуйста! Вопрос таков: у меня в детстве (6 лет) была 1/2 доля в квартире, получила я эту долю по закону о семейной приватизации (по-моему, так), закон, где, при пр-ции жилья, обязательно выделялась доля на ребёнка. Но! Мать обе доли продала, но мне ничего куплено/выделено не было. Я взяла выписку из Росреестра, что собственность была, потом её не стало, а взамен — ничего! Узнала я об этом случайно, всё скрывалось, узнала 2 месяца назад. Скажите, имею ли я право оспорить законность той сделки, ведь мои права, как несовершеннолетней, были нарушены? Каков срок давности по этому делу? После продажи моей собственности прошло 15 лет! Спасибо заранее!

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Дарина, поскольку на момент продажи вы были несовершеннолетним ребенком, по договору купли-продажи от вашего имени мог действовать один из родителей, как законный представитель своего несовершеннолетнего ребенка, для этого требуется получить разрешение от органа опеки, который обязан убедиться в том, что жилищные права ребенка не нарушаются.
Исковая давность по требованию о признании сделки недействительной составляет три года, и течение срока начинается с того дня когда лицо узнало о нарушении своего права (ст. 196, ч. 1 ст. 20 Гражданского кодекса РФ). Если вы докажете в суде, что вам стало известно об этой сделке менее трех лет назад, то ваш иск будет рассмотрен.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных