Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор
Долевое строительство считается одним из наиболее распространенных способов приобретения недвижимости на современном этапе. Основанием для привлечения средств частных инвесторов выступает соответствующий договор. Большинство дольщиков не ознакомлены с рисками, существующими при его оформлении. Тем не менее, каждому инвестору необходимо знать свои права и обязанности застройщика. Такой подход гарантирует защиту вложенных средств.
Закон и специфика договора
Название соглашения и его текст должны соответствовать требованиям ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Сама сделка считается специфической правовой конструкцией, которая содержит в себе элементы договора инвестирования, строительного подряда и оказания услуг.
Порядок его заключения, а также особенности предусмотрены не общим гражданским законодательством, а напрямую нормами указанного выше закона. Причем судебная практика выходит из того, что если между сторонами заключено соглашение, суть которого совпадает с договором долевого участия, но имеющее другое название, то правоотношения регулируются нормами ФЗ № 214.
Данная сделка подлежит государственной регистрации. Это требование делает невозможным применение различных мошеннических схем, вследствие которых одно и то же жилье продавалось нескольким разным инвесторам. Для регистрации договора с первым инвестором отводится десятидневный срок. Информация обо всех последующих сделках должна быть внесена в реестр не позднее пяти дней после их оформления.
Специфической особенностью данного договора выступает также то обстоятельство, что строится не отдельная квартира, а многоквартирный дом. Поэтому к кредиторам причисляют всех дольщиков, заключивших соглашение. Отдельный вкладчик не оказывает никакого влияния на проект будущего дома и его технические параметры. Поэтому перед оформлением бумаг ему следует ознакомиться с информацией как о самой строительной фирме, так и о будущем доме.
Проверка застройщика
В качестве застройщика может выступать исключительно организация. Причем начинать сотрудничество желательно с компанией, которая уже построила несколько объектов. Также при выборе застройщика рекомендуется обращать внимание на следующие критерии:
- Своевременный ввод жилья в эксплуатацию;
- Отсутствие претензий и судебных споров с вкладчиками;
- Разумное соответствие между ценой и качеством жилья;
- Наличие необходимой разрешительной документации.
Большинство разрешительных и финансовых документов находятся в свободном доступе, то есть, опубликованы на интернет – ресурсе фирмы. При ознакомлении с ними следует обратить особое внимание на данные бухгалтерского баланса, а также заключение аудитора. Разрешение на строительство должно быть действующим. Потенциальному инвестору не помешает лично съездить на строительную площадку и удостовериться в ведении работ. Если они еще не начинались, а срок действия разрешения уже подходит к концу, то вполне вероятно, что компания потеряет право на пользование участком. В любом случае оформлять с ним договор довольно рискованно.
Разрешительная документация
К разрешительной документации, дающей право на возведение многоквартирного дома причисляют следующую:
- Разрешение на произведение застройки;
- Лицензия на осуществление строительных работ;
- Документы об отводе земельного участка;
- Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды участка;
- Договор страхования гражданской ответственности застройщика;
- Проектная декларация.
Основополагающим документом является проектная декларация, которая содержит подробную информацию о строительной компании и будущем объекте недвижимости. Так, в ней указывается:
- Наименование застройщика и его адрес;
- Данные о том, кем была основана компания;
- Информацию о финансовом положении организации;
- Реквизиты разрешения на строительство;
- Длительность выполнения работ;
- Проект будущего дома;
- Стоимость квадратного метра;
- Наименование подрядных организаций и т. д.
Этот документ подлежит публикации не позднее, чем за две недели до оформления соглашения с первым вкладчиком. Его обнародование является обязательным условием для привлечения денег от частных лиц. Информация в декларации может корректироваться в зависимости от результатов финансовой деятельности организации. В этом ситуации в нее вносятся изменения, которые обнародуются на протяжении десяти дней.
Нюансы в договоре
Любой договор участия в долевом строительстве имеет некоторые нюансы, о которых необходимо знать потенциальным инвесторам.
Прежде всего, нужно учитывать, что его объектом выступает отдельная квартира в жилом доме. Ее следует описать в условиях договора как можно более детально и точно. Так, в соглашении рекомендуется указать:
- Ее номер в общем плане;
- Общую и полезную площадь;
- Количество комнат;
- Наличие лоджий, балконов и других вспомогательных помещений;
- Наличие оборудования и инженерных коммуникаций;
- Способ отделки;
- Стоимость квадратного метра и порядок осуществления взаиморасчетов;
- Срок сдачи здания и гарантийный срок. Последний представляет собой период, на протяжении которого вкладчик вправе выказывать претензии касательно недостатков жилья, в том числе и скрытых. Как правило, он устанавливается не менее пяти лет.
В соглашении следует подробно оговорить условия оплаты. Так, если она приобретается в рассрочку, то следует указать количество, размер и срок оплаты каждого транша. Также нужно упомянуть способ проведения расчетов – за наличные, с использованием материнского капитала или жилищного сертификата. Неотъемлемой частью каждого соглашения считается экспликация будущей квартиры. Сделка оформляется в письменном виде и регистрируется в специальном реестре.
Типовой образец
Типовое соглашение должно содержать следующие пункты:
- Название договора, дату и место его оформления;
- Наименование сторон;
- Предмет, которым в данном случае является обязательство инвестора финансировать строительные работы, взамен чего застройщик должен осуществить их в оговоренные сроки, ввести жилье в эксплуатацию и передать вкладчику квартиру;
- Условия финансирования. В этом разделе указывается полный объем финансирования, а также порядок его осуществление (единовременным платежом или несколькими траншами);
- Права и обязанности инвестора и застройщика;
- Ответственность, наступающая при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств;
- Непредвиденные обстоятельства;
- Порядок обеспечения обязательств застройщика;
- Особые условия;
- Срок действия соглашения;
- Полные реквизиты и подписи сторон.
В каких случаях заключается
Договор заключается для оформления правоотношений между застройщиком и физическим лицом, инвестирующим деньги в строительство жилья.
Также вполне допустимо оформить такое соглашение, если организация имеет в собственности или временном пользовании участок, на котором разрешено возведение многоквартирного дома.
Для привлечения средств компания выпускает жилищные сертификаты, приобретение которых дает вкладчику право на получение квартиры. Правоотношения между сторонами в этом случае также оформляются путем заключения сделки о долевом строительстве. И последний случай, когда можно оформлять соответствующий договор предполагает вступление гражданина в жилищный кооператив.
Предмет договора
Самое важное значение в любом соглашении имеет его предмет. В договоре участия в долевом строительстве в этой роли выступает объект жилой недвижимости, который застройщик должен возвести с соблюдением требований проекта.
Необходимо максимально точно указать реквизиты будущего жилья, в том числе его номер на плане дома. Помимо этого обозначается техническая характеристика жилья:
- количество комнат и вспомогательных помещений;
- общий метраж жилья;
- этаж, на котором будет расположена квартира;
- наличие инженерных коммуникаций и т.д.
В свою очередь инвестор обязуется профинансировать строительные работы в размерах и порядке, установленных соглашением.
Стороны договора
Сторонами соглашения являются инвестор и застройщик. В качестве инвестора рассматриваются физические лица, не имеющие намерения использовать жилье для предпринимательской деятельности. Закон не содержит никаких ограничений относительно национальности и гражданства вкладчиков. Соответственно оформить сделку может как россиянин, так и иностранец или лицо, не имеющее гражданства.
К застройщику предъявляются более строгие требования. Прежде всего, в этой роли может выступать только юридическое лицо. Также организация должна иметь в своей собственности или временном пользовании земельный участок, на котором разрешено возведение дома согласно проекту. Кроме того, компания должна оформить ряд разрешительной и проектной документации, перечень которой указан выше. И только после этого она получит право на совершение соответствующей сделки.
Существенные условия
К существенным условиям причисляют характеристику будущего жилья. Также необходимо прописать сроки осуществления строительных работ и указать конечную дату, не позднее которой квартира должна быть передана инвестору.
Со своей стороны застройщик должен проследить, чтобы в договоре был обозначен порядок финансирования. Немаловажным моментом считается определение штрафных санкций, налагаемых в том случае, если сторона проявила безответственность при выполнении условий соглашения.
Как свести к минимуму риски при заключении договора участия в долевом строительстве: видео-консультация
Что именно нужно учесть, чтобы не попасть в “добрые руки” мошенников? В статье было упомянуто, что процедура государственной регистрации исключает возможность обмана. Какие еще моменты следует знать, чтобы гарантированно получить качественное жилье по завершению этапа строительства?