Долевое строительство

Все, что нужно знать при участии в долевом строительстве: как выбрать застройщика и составить договор

Долевое строительство считается одним из наиболее распространенных способов приобретения недвижимости на современном этапе. Основанием для привлечения средств частных инвесторов выступает соответствующий договор. Большинство дольщиков не ознакомлены с рисками, существующими при его оформлении. Тем не менее, каждому инвестору необходимо знать свои права и обязанности застройщика. Такой подход гарантирует защиту вложенных средств.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 703-30-24 (Москва)

+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Закон и специфика договора

Договор долевого строительства, требованияНазвание соглашения и его текст должны соответствовать требованиям ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. Сама сделка считается специфической правовой конструкцией, которая содержит в себе элементы договора инвестирования, строительного подряда и оказания услуг.

Порядок его заключения, а также особенности предусмотрены не общим гражданским законодательством, а напрямую нормами указанного выше закона. Причем судебная практика выходит из того, что если между сторонами заключено соглашение, суть которого совпадает с договором долевого участия, но имеющее другое название, то правоотношения регулируются нормами ФЗ № 214.

Данная сделка подлежит государственной регистрации. Это требование делает невозможным применение различных мошеннических схем, вследствие которых одно и то же жилье продавалось нескольким разным инвесторам. Для регистрации договора с первым инвестором отводится десятидневный срок. Информация обо всех последующих сделках должна быть внесена в реестр не позднее пяти дней после их оформления.

Специфической особенностью данного договора выступает также то обстоятельство, что строится не отдельная квартира, а многоквартирный дом. Поэтому к кредиторам причисляют всех дольщиков, заключивших соглашение. Отдельный вкладчик не оказывает никакого влияния на проект будущего дома и его технические параметры. Поэтому перед оформлением бумаг ему следует ознакомиться с информацией как о самой строительной фирме, так и о будущем доме.

Проверка застройщика

Как проверить застройщикаВ качестве застройщика может выступать исключительно организация. Причем начинать сотрудничество желательно с компанией, которая уже построила несколько объектов. Также при выборе застройщика рекомендуется обращать внимание на следующие критерии:

  • Своевременный ввод жилья в эксплуатацию;
  • Отсутствие претензий и судебных споров с вкладчиками;
  • Разумное соответствие между ценой и качеством жилья;
  • Наличие необходимой разрешительной документации.

Большинство разрешительных и финансовых документов находятся в свободном доступе, то есть, опубликованы на интернет — ресурсе фирмы. При ознакомлении с ними следует обратить особое внимание на данные бухгалтерского баланса, а также заключение аудитора. Разрешение на строительство должно быть действующим. Потенциальному инвестору не помешает лично съездить на строительную площадку и удостовериться в ведении работ. Если они еще не начинались, а срок действия разрешения уже подходит к концу, то вполне вероятно, что компания потеряет право на пользование участком. В любом случае оформлять с ним договор довольно рискованно.

Разрешительная документация

Разрешительная документация к договоруК разрешительной документации, дающей право на возведение многоквартирного дома причисляют следующую:

  1. Разрешение на произведение застройки;
  2. Лицензия на осуществление строительных работ;
  3. Документы об отводе земельного участка;
  4. Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды участка;
  5. Договор страхования гражданской ответственности застройщика;
  6. Проектная декларация.

Основополагающим документом является проектная декларация, которая содержит подробную информацию о строительной компании и будущем объекте недвижимости. Так, в ней указывается:

  • Наименование застройщика и его адрес;
  • Данные о том, кем была основана компания;
  • Информацию о финансовом положении организации;
  • Реквизиты разрешения на строительство;
  • Длительность выполнения работ;
  • Проект будущего дома;
  • Стоимость квадратного метра;
  • Наименование подрядных организаций и т. д.

Проектная декларацияЭтот документ подлежит публикации не позднее, чем за две недели до оформления соглашения с первым вкладчиком. Его обнародование является обязательным условием для привлечения денег от частных лиц. Информация в декларации может корректироваться в зависимости от результатов финансовой деятельности организации. В этом ситуации в нее вносятся изменения, которые обнародуются на протяжении десяти дней.

Нюансы в договоре

Любой договор участия в долевом строительстве имеет некоторые нюансы, о которых необходимо знать потенциальным инвесторам.

Прежде всего, нужно учитывать, что его объектом выступает отдельная квартира в жилом доме. Ее следует описать в условиях договора как можно более детально и точно. Так, в соглашении рекомендуется указать:

  • Ее номер в общем плане;
  • Общую и полезную площадь;
  • Количество комнат;
  • Наличие лоджий, балконов и других вспомогательных помещений;
  • Наличие оборудования и инженерных коммуникаций;
  • Способ отделки;
  • Стоимость квадратного метра и порядок осуществления взаиморасчетов;
  • Срок сдачи здания и гарантийный срок. Последний представляет собой период, на протяжении которого вкладчик вправе выказывать претензии касательно недостатков жилья, в том числе и скрытых. Как правило, он устанавливается не менее пяти лет.

Договор долевого строительства, нюансыВ соглашении следует подробно оговорить условия оплаты. Так, если она приобретается в рассрочку, то следует указать количество, размер и срок оплаты каждого транша. Также нужно упомянуть способ проведения расчетов – за наличные, с использованием материнского капитала или жилищного сертификата. Неотъемлемой частью каждого соглашения считается экспликация будущей квартиры. Сделка оформляется в письменном виде и регистрируется в специальном реестре.

Типовой образец

Типовое соглашение должно содержать следующие пункты:

  • Название договора, дату и место его оформления;
  • Наименование сторон;
  • Предмет, которым в данном случае является обязательство инвестора финансировать строительные работы, взамен чего застройщик должен осуществить их в оговоренные сроки, ввести жилье в эксплуатацию и передать вкладчику квартиру;
  • Условия финансирования. В этом разделе указывается полный объем финансирования, а также порядок его осуществление (единовременным платежом или несколькими траншами);
  • Права и обязанности инвестора и застройщика;
  • Ответственность, наступающая при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств;
  • Непредвиденные обстоятельства;
  • Порядок обеспечения обязательств застройщика;
  • Особые условия;
  • Срок действия соглашения;
  • Полные реквизиты и подписи сторон.
Скачать образец договора в формате Word можно здесь.

В каких случаях заключается

Заключение договора долевого строительстваДоговор заключается для оформления правоотношений между застройщиком и физическим лицом, инвестирующим деньги в строительство жилья.

Также вполне допустимо оформить такое соглашение, если организация имеет в собственности или временном пользовании участок, на котором разрешено возведение многоквартирного дома.

Для привлечения средств компания выпускает жилищные сертификаты, приобретение которых дает вкладчику право на получение квартиры. Правоотношения между сторонами в этом случае также оформляются путем заключения сделки о долевом строительстве. И последний случай, когда можно оформлять соответствующий договор предполагает вступление гражданина в жилищный кооператив.

Предмет договора

Предмет договора долевого строительстваСамое важное значение в любом соглашении имеет его предмет. В договоре участия в долевом строительстве в этой роли выступает объект жилой недвижимости, который застройщик должен возвести с соблюдением требований проекта.

Необходимо максимально точно указать реквизиты будущего жилья, в том числе его номер на плане дома. Помимо этого обозначается техническая характеристика жилья:

  • количество комнат и вспомогательных помещений;
  • общий метраж жилья;
  • этаж, на котором будет расположена квартира;
  • наличие инженерных коммуникаций и т.д.

В свою очередь инвестор обязуется профинансировать строительные работы в размерах и порядке, установленных соглашением.

Стороны договора

Стороны договора долевого строительстваСторонами соглашения являются инвестор и застройщик. В качестве инвестора рассматриваются физические лица, не имеющие намерения использовать жилье для предпринимательской деятельности. Закон не содержит никаких ограничений относительно национальности и гражданства вкладчиков. Соответственно оформить сделку может как россиянин, так и иностранец или лицо, не имеющее гражданства.

К застройщику предъявляются более строгие требования. Прежде всего, в этой роли может выступать только юридическое лицо. Также организация должна иметь в своей собственности или временном пользовании земельный участок, на котором разрешено возведение дома согласно проекту. Кроме того, компания должна оформить ряд разрешительной и проектной документации, перечень которой указан выше. И только после этого она получит право на совершение соответствующей сделки.

Существенные условия

К существенным условиям причисляют характеристику будущего жилья. Также необходимо прописать сроки осуществления строительных работ и указать конечную дату, не позднее которой квартира должна быть передана инвестору.

Со своей стороны застройщик должен проследить, чтобы в договоре был обозначен порядок финансирования. Немаловажным моментом считается определение штрафных санкций, налагаемых в том случае, если сторона проявила безответственность при выполнении условий соглашения.

Как свести к минимуму риски при заключении договора участия в долевом строительстве: видео-консультация

Что именно нужно учесть, чтобы не попасть в «добрые руки» мошенников? В статье было упомянуто, что процедура государственной регистрации исключает возможность обмана. Какие еще моменты следует знать, чтобы гарантированно получить качественное жилье по завершению этапа строительства?

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Задать вопрос