ГлавнаяНедвижимостьВопросы купли и продажи

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры: риски и нюансы подобного соглашения

Предварительный договор о намерениях, составляемый перед оформлением сделки по купле-продаже объектов недвижимости,служит дополнительной страховкой для каждого участника сделки.

Наверное, многие граждане, которым приходилось сталкиваться с операциями на рынке недвижимости, имели дело с предварительными договорами. Подобные документы служат хорошим инструментом для возложения обязательств на стороны, планирующие заключение сделки в течение указанного периода.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры?

Многие наверняка выражали сомнения в актуальности подобных промежуточных соглашений. Для чего должна откладываться процедура купли-продажи объектов недвижимости и проводиться составление предварительного договора, если все участники уже согласовали основные условия сделки?

Иногда необходимо время, а за это время одна из сторон может отказаться от основной сделки. В этих случаях очень удобен предварительный договор, который зафиксирует намерение заключить сделку. Не зря подобный документ нередко называются «Договором о намерениях».

Эта сделка заключается между заинтересованными сторонами после достижения желаемых договоренностей, если каждый участник имеет дальнейшие намерения выполнить процедуру купли-продажи с учетом всех оговоренных условий.

Причины, по которым документ не может быть подписан сразу же, разнообразны. Например, у покупателя в распоряжении не находится оговоренная сумма, и он может предоставить ее только спустя какое-то время, или продавцу необходимо подготовить документы на объект недвижимости, и т. п.

Предварительный договор можно считать документом, в котором указаны взаимные обязательства каждой стороны. Благодаря такому договору все участники могут получить полноценные гарантии планируемой сделки, поскольку обязуются нести персональную ответственность за ее срыв.

Поэтому предварительное соглашение подписывается в целях защиты интересов сторон, а также страховки от недобросовестного поведения участников сделки.

В каких случаях заключается договор?

Что обычно подписывается в таких договоренностях? Поскольку все, что указывается в устной форме, не может иметь юридической силы в современной правовой системе, то в договоре купли-продажи рекомендуется указывать в письменном виде каждый важный момент, имеющий отношение к предстоящей сделке.

Требуют отдельного описания все условия, предварительно оговоренные между участниками сделки.

Если опустить детальное рассмотрение полной структуры документа, можно сказать, что в предварительной договоренности всегда должны быть четко указаны абсолютно все существующие условия заключаемой сделки. При несоблюдении или полном отсутствии предварительных соглашений сделка не будет считаться заключенной и не может иметь никакой юридической силы.

В предварительном договоре должны быть упомянуты минимум 3 главных условия:

Первое условие – предмет соглашения. Здесь приводится подробное описание всего объекта недвижимости, например, квартиры, выставленной на продажу. Чтобы в дальнейшем не возникало всевозможных разговоров о том, что оговаривалась продажа другой квартиры или дома, в документе указывается точный адрес, а также основные особенности жилплощади.
Вторым условием является стоимость объекта, по которой предстоит заключение основного договора. Это условие должно быть понятно каждому. Его соблюдение имеет значение как для продавца, так и для покупателя, поскольку, при отсутствии в документе оговоренной цены, владелец, например, может заявить, что от сделки отказываться не собирается, но при этом потребовать за объект недвижимости сумму, превышающую ранее оговоренную стоимость в несколько раз.
Третье условие – срок заключения главной договоренности. С учетом изменений в организации экономики государства рекомендуется не указывать слишком большой промежуток времени в предварительном соглашении. Сегодня постоянно назначается новая стоимость жилья на рынке недвижимости. Эти изменения могут принести пользу владельцам или покупателям. Поэтому предварительные договоренности рекомендуется заключать на минимальный период.

Если на стадии заключения предварительного соглашения владелец и покупатель обсудят все детали сделки, то в дальнейшем согласование, оформление основной документации относительно купли-продажи жилплощади не будет представлять собой вообще никаких сложностей. Процедура осуществляется предельно просто: из текста предварительной договоренности переносятся все условия в главный документ.

Условия расторжения

Возможность расторжения предварительной договоренности в некоторых ситуациях может быть весьма востребованной. Во многих случаях агентства недвижимости руководствуются только собственными интересами и не всегда заботятся о безопасности людей, которые готовы платить деньги и рассчитывают получить взамен нормальный объект недвижимости.

В случае, если условия предварительной договоренности не подразумевали выплату части оговоренной денежной суммы, такая сделка может быть расторгнута при взаимном соглашении с каждой стороны путем подписания необходимого документа. Если же один из участников не выражает желания расторгать договоренность, это можно сделать с привлечением судебных инстанций.

Деньги, потраченные на сопутствующие расходы, не подлежат возврату при расторжении соглашения, если это не было оговорено заранее. Подобные сделки всегда заключаются на бумаге и подлежат последующему заверению нотариусом, когда рассматривается непосредственно предварительная договоренность.

При расторжении по причине несоблюдения оговоренных сроков, участник сделки, инициировавший расторжение, вправе взыскать неустойку и имеет возможность принудить второго участника заключить основную договоренность, но уже с привлечением судебных инстанций.

Если возникает ситуация, когда предварительная договоренность расторгается по причине несоблюдения участниками указанных сроков, процедура выполняется по соответствующим условиям в связи с несоблюдением обязанностей, возлагаемых на участников по договору.

Поэтому перед процедурой оформления предварительной договоренности необходимо убедиться в следующем:

В бланке указывается допустимая последовательность действий при одностороннем расторжении;
В документе также должен быть определен период, в течение которого планируется проведение процедуры заключения основной договоренности;
В соглашении детально расписана последовательность действий при оформлении основной сделки;
Предусматриваются условия возврата потенциальному покупателю выплаченных им средств в качестве аванса.

При соблюдении всех вышеперечисленных условий предварительную договоренность можно будет легко расторгнуть с минимальными рисками и потерями для каждой из сторон. Естественно, лучше, чтобы процедура заключения и аннулирования подобных сделок выполнялась только в сопровождении квалифицированных юристов.

Важно: Предварительная договоренность представляет собой обычный документ и не подразумевает выплаты каких-либо денежных взносов, а только обязывает участников сделки выполнить подготовительные мероприятия за оговоренные сроки, чтобы иметь возможность заключить главную сделку в ближайшее время.

Законодательство не препятствует передаче денежных средств по такому соглашению. Поскольку другие существующие варианты выплаты задатка при договоренности не считаются нормальными, в предварительных договоренностях необходимо указать, что по заключаемой договоренности будет передана денежная сумма, подтверждающая полную серьезность намерений каждого из участников сделки, а также наличие штрафных санкций, которые будут наложены на одну из сторон в случае срыва договоренности.

Следует различать четко аванс и задаток. Главное отличие – продавец в случае расторжения сделки в одностороннем порядке имеет право оставить задаток себе, аванс же подлежит возврату.

Когда не рекомендуется заключение предварительного договора?

Иногда заключение основной сделки может быть сопряжено с дополнительными рисками, при наличии которых оформление предварительной договоренности нежелательно:

Может быть составлено несколько предварительных соглашений на один объект недвижимости;
Выплата залога за недостроенный жилой объект в ипотеку;
Вероятность существования неблагоприятных условий для составления предварительной договоренности;
Иногда существует возможность реализации одного объекта недвижимости одновременно нескольким покупателям. Продавец может оформить соглашения с несколькими потенциальными покупателями, получить от них задаток и попросту исчезнуть.
Иногда в процессе оформления сделки выясняется, что на объект недвижимости был наложен арест, о наличии которого продавец может быть не осведомлен. Это уточнятся у самого нотариуса при оформлении основной сделки.
Если в квартире или доме прописаны несовершеннолетние дети, недвижимость не может быть продана без предварительного согласия опекунов. При заключении предварительных договоренностей информация о прописанных в доме детях не подается, поэтому могут возникнуть проблемы при оформлении основного соглашения.

Образец договора за 2016 год

Образец предварительного договора за 2015 год содержит полноценный перечень всех возможных условий, а также обязанностей, которые должны указываться в дальнейшем при оформлении основной сделки. Это один из наиболее серьезных документов, которые можно подписывать перед проведением процедуры купли-продажи жилых объектов недвижимости.

При правильном заключении договора должна быть указана исчерпывающая информация о каждом участнике сделки. Описывается с максимальной точностью предмет сделки. Также обязательно уточняется период, в течение которого должен быть заключен основной договор.

По этой ссылке приведен бланк предварительного договора купли-продажи квартиры, актуальный в 2016 году.

Подробнее о том, зачем нужно составлять предварительный договор – на видео

В чем смысл предварительного договора и так ли он нужен? Видеоконсультация разъяснит ряд моментов, касающихся ответов на вопрос: “Зачем вообще нужно составлять такой договор?”.