Какие дополнительные соглашения к договору аренды квартиры могут быть заключены?

Представьте, что вы сдали квартиру в аренду за определенные деньги, а тут вдруг цены на все резко подскочили. Конечно, вы захотите поднять плату.

Или, например, вы сняли квартиру на полгода. Срок подходит к концу, и вы понимаете, что не прочь пожить в ней еще некоторое время.

В обоих случаях вам нужно внести изменения в существующий договор. Но сделать это невозможно, ведь он уже подписан. Законно выполнить желаемое можно, заключив дополнительное соглашение.

Что такое дополнительное соглашение, его юридическая сила?

Дополнительное соглашение – это приложение к действующему договору аренды квартиры. Его назначение состоит в следующем:

• изменить какие-то пункты договора;
• аннулировать некоторые из них;
• прибавить новые пункты к договору.

Заключается дополнительное соглашение в той же форме, что и основной договор. Если его заверяли у нотариуса и регистрировали в Росреестре, то с дополнительным соглашением нужно поступить так же.

Заключение такого соглашения – дело сугубо добровольное. Если вам предлагают изменить условия договора в худшую сторону, вы можете отказаться. Правда, в этом случае есть риск испортить отношения со второй стороной договора.

Помните, что дополнительное соглашение сводит на нет упомянутые в нем условия основного договора.

Допустим, изначально в договоре цена аренды была указана в размере 10000 рублей. Позже вы, поддавшись на уговоры оказывающего ее человека, подписали соглашение, где установили цену в 12000 рублей.

Если вы позднее начнете платить по 10000 рублей, аргументируя это условиями основного договора, то окажетесь в суде. Вторая сторона подаст иск, и его удовлетворят.

Порядок оформления и регистрации

Прежде чем говорить о порядке оформления, следует избавиться от небольшой путаницы. Мы привычно говорим, что сдаем квартиру в аренду либо снимаем ее.

А с точки зрения закона аренда и наем – это не одно и то же:

1. Договор найма заключается, когда обе стороны – физические лица.
2. Договор аренды имеет место, если одна из них – юридическое лицо.

Для обоих договоров обязательная письменная форма:

1. Заключить договор найма можно самостоятельно, его не требуется заверять нотариально и регистрировать. Хотя проконсультироваться с юристом по поводу текста не помешает.
2. Порядок регистрации договора аренды зависит от срока. Если он меньше года, то государственной регистрации не требуется. Если договор составлен на год и более, придется посетить Росреестр. Эти требования прописаны в Гражданском кодексе, в статье 651.

Соглашение о задатке

Оно необходимо, если вы нашли идеальную квартиру, которую хотите снять, но нужна она вам, допустим, через пару месяцев. Или там еще живут другие наниматели, а хозяин уже ищет новых.

Упускать такой шанс не стоит, а на слово незнакомых людей надеяться нельзя. Чтобы быть уверенным, что через некоторое время вы получите это жилье, подпишите соглашение о задатке.

Оно предваряет договор найма или аренды. В соглашении должно быть указано, в какой срок стороны обязуются заключить окончательный договор.

Задаток – это некая сумма денег, которая гарантирует серьезность ваших намерений. Конкретная величина определяется сторонами.

Заключается соглашение о задатке только в письменной форме, в 2 экземплярах. Если вы просто передадите деньги, ничего не подписав, то дадите владельцу квартиры не задаток, а аванс.

Составляя текст самостоятельно, не забудьте прописать, что стороны ознакомлены с 381 статьей Гражданского кодекса. И лучше действительно покажите контрагенту эту статью. Именно в ней написано, что будет, если нарушить условия договора задатка.

Акт приемки жилья

Его нужно составить при передаче ключей от квартиры нанимателям. Помимо данных о договоре аренды квартиры, по которому передается жилплощадь, в акте приемки-передачи в первую очередь необходимо указать адрес квартиры.

Дальше следует подробно описать состояние передаваемого жилья. Не стоит стесняться, указывайте любую мелочь.

Если где-то в углу отрываются обои или если ключ в скважине с трудом проворачивается, напишите это. Все, что может иметь значение.

То же самое относится к перечню находящегося в квартире имущества. Не стоит отделываться фразой «Квартира меблирована». Нужно составить полный список имущества и описать предметы обстановки. Одно дело – диван только что из магазина и совсем другое – если на нем уже обивка рвется. Описывая технику, укажите производителя и модель.

Обязательно отметьте показания счетчиков на момент приемки жилого помещения.

Чем более скрупулезно вы опишете все детали, тем меньше проблем будет в будущем. Ведь рано или поздно наниматель съедет, и по такому акту очень легко проверить, все ли имущество он вернул в целости вместе с ключами от квартиры.

Если окажется, что на обоях красуются детские рисунки, с помощью акта вы запросто докажете, что сделал это ребенок нанимателя, а не ваш. И обяжете уже бывшего жильца купить новые обои.

Соглашение о продлении срока аренды

Заключается, если обе стороны все устраивает и они готовы дальше одна сдавать, а другая снимать квартиру.

Кстати, если срока в договоре нет, то его считают равным 5 годам.

Статьи 684 и 621 ГК РФ говорят, что наймодатель, планируя и дальше сдавать квартиру, обязан предложить своим нанимателям продлить договор. А искать новых жильцов он может, только получив отказ.

А можно не заключать никаких дополнительных соглашений, указав в основном договоре найма жилого помещения, что при отсутствии действий со стороны наймодателя и нанимателя он автоматически продлевается, к примеру, на тот же срок.

Соглашение об изменении арендной платы

Чаще всего заключается по инициативе наймодателя и устанавливает плату более высокую, чем прежде.

В соглашении нужно указать пункт, в котором в договоре указана арендная плата, и написать, что отныне он читается в новой редакции. Так, как сформулирован в дополнительном соглашении.

Здесь, в отличие от продления срока, без дополнительного соглашения не обойтись.
Но помните, что торговаться вы имеете право, не стоит беспрекословно со всем соглашаться.

Видео: Акт приема передачи по договору аренды квартиры

В видеосюжете даются советы по составлению акта приемки-передачи жилого помещения к договору аренды квартиры.

Разъясняется, какие основные моменты должны быть прописаны в данном соглашении, на какие нюансы документа стоит обратить особо пристальное внимание.