Продажа доли в квартире: порядок, договор, продажа с долей несовершеннолетнего, что изменилось к 2019 году

Продажа доли недвижимости — далеко не всегда быстро и просто осуществимая сделка. В процессе у продавца возникают юридические заминки, связанные с возможными претензиями со стороны других собственников, ведь он не вправе единолично распоряжаться всей жилплощадью.

Условное разделение недвижимости по документам лишь усугубляет ситуацию: далеко не всегда собственник может чётко сказать, где кончается его законная территория и начинается территория соседа. К тому же даже при соглашении собственников при продаже необходимо строгое соблюдение всех законодательных формальностей.

По закону

Положения о долевом имуществе закреплены в статьях 244-259 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С отдельными правилами можно ознакомиться в Федеральном законе «О приватизации жилищного фонда». Нормы регистрации собственности определяются в ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним», ст. 24.

Все договоры о продаже доли недвижимости обязательны к заверению у нотариуса.

Другие последние законодательные изменения, коснувшиеся данных статей, были внедрены еще в 2015 году.

В 2019 году пока нет никаких предпосылок к тому, что законодательные органы будут изменять содержание 244-259 статей ГК РФ.

По всей видимости, лица, желающие продать общее имущество, не будут иметь никаких юридических проблем, ведь законодательная база в данной сфере давно практически не менялась, за исключением необходимости нотариально заверять договоры.

Преимущественное право покупки — что это такое?

Первыми в очереди на покупку стоят владельцы других частей. В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ, если один из владельцев долевого имущества захотел продать свою долю, он обязуется прежде всего узнать, не желают ли приобрести эту часть другие собственники.

Перед продажей доли следует получить документы, свидетельствующие, что другие собственники согласны с условиями и не имеют на имущество претензий. Все они должны написать отказ от приобретения.

Если отношения продавца и других владельцев оставляют желать лучшего, можно составить письмо с подробным описанием готовящейся сделки и всеми условиями, включая стоимость имущества и его местонахождение. Если по истечении 30 дней после отправки ценного письма ответа не последует, собственник имеет полное право продать свою часть третьему лицу, так как это считается отказом от приобретения.

Важно! Если по каким-либо причинам условия продажи изменились, необходимо снова уведомить об этом всех собственников, иначе у них есть право ходатайствовать в суде о предоставлении им преимущественных прав на приобретение. Исключением считается корректировка стоимости в большую сторону.

Когда не работает

Когда не работает преимуещественное право покупкиЕсть только один случай, когда доля в квартире может быть продана с полным игнорированием преимущественного права – реализация на публичных торгах. Так возмещают свои убытки кредиторы, продавая долю должника, оказавшегося несостоятельным, в счёт долга.

И здесь существует ограничение: не всякую квартиру законом разрешено продавать за долги. Взыскание разрешается в следующих случаях:

  1. Задолжавшее лицо не проживает в квартире, где имеет долю, являясь владельцем другой недвижимости.
  2. Доля квартиры является предметом ипотечного кредита – тогда изымается даже единственная жилплощадь.

Способы обхода преимущественного права:

  1. Дарственная. Можно подарить долю частному лицу, предварительно договорившись с ним об оплате недвижимости по обычной расписке. Есть риск остаться обманутым, к тому же соседи могут оспорить подобную сделку в суде.
  2. Завышение цены. В этом случае в договоре купли-продажи обязательно должна стоять «официальная» стоимость. Расчёты с покупателями производятся по обговоренной ранее стоимости.
  3. Залог. Продавец берёт заём, закладывая свою часть квартиры. Далее подписывается отступное, и заёмщик получает жильё во владение. Залог имущества при этом должен быть зарегистрирован.

Что делать, если собственник против реализации доли

Что делать если собственник против продажиК сожалению, подобные ситуации нередко имеют место. Оппонент должен предъявить веские доводы против продажи. Выходов из положения несколько:

  1. Выкупить его долю. Это выгодно, если она гораздо меньше по площади.
  2. Предложить реализовать жильё совместно и разделить средства.
  3. Обратиться в судебные инстанции. Суд может встать на вашу сторону опять-таки, если ваша часть существенно превышает долю «сопротивляющегося» сособственника.
Интересно! Вы вправе сдавать часть недвижимости, получая с этого доход, подарить третьему лицу, передать наследнику.

Процедура продажи

Для совершение сделки нужно пройти следующие этапы:

  1. Поиск покупателя на долю и формирование договорных условий сторон.
  2. Первичная консультация в нотариальной конторе.
  3. Анализ правовых документов.
  4. Подготовка и сбор необходимых для сделки документов.
  5. Подписание сторонами договора о купле-продаже недвижимого имущества.
  6. Регистрация и закрепление права собственности в Росреестре.

Вместе с тем следует учесть:

  1. Если в квартире прописан ребёнок, необходимо согласие органов опеки и поручительства.
  2. В случае приобретения доли квартиры в законном браке потребуется согласие супруга/супруги.
  3. Если на жилплощади проводилась перепланировка, понадобится обновить технический паспорт квартиры.

Продажа доли несовершеннолетнего

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнегоЕсли требуется реализовать долю квартиры, принадлежащую ребёнку, придётся учитывать некоторые налагаемые ограничения, а именно, нельзя продать жильё, если по документам ребёнок может остаться на улице.

Самостоятельно заключать сделки по управлению недвижимым имуществом несовершеннолетний будет в состоянии только с 18 лет. До этого возраста его интересы защищается полномочными представителями – опекунами или родителями.

Итак, продажа детской доли недвижимости возможна когда:

  1. Несовершеннолетнее лицо имеет постоянную прописку и проживает по стороннему адресу.
  2. Во владении ребенка есть другая жилплощадь, пригодная для его проживания.
  3. На имя ребёнка будет оформлена или куплена другая недвижимость, опять-таки гарантирующая ему жильё.
Важно! Даже в случае соблюдения всех вышеперечисленных условии для оформления договора купли-продажи потребуется заручиться разрешением органов опеки. Опекуны должны обратиться в местный попечительский орган с заявлением и ходатайствовать о разрешении.

Необходимые бумаги для заявления:

  1. Паспорта родителей или опекунов.
  2. Свидетельство о рождении ребенка.
  3. Документы, подтверждающие право владения продаваемой недвижимостью.
  4. Документы на приобретаемую жилплощадь (если на имя несовершеннолетнего покупается новая квартира).
  5. Чеки и квитанции, подтверждающие поступление денежных средств на счёт ребёнка.

Если вы собираетесь приобрести другое жильё вместо продаваемого, то необходима равноценность жилплощадей – в противном случае считается, что ущемлены интересы несовершеннолетних детей.

Перечень необходимых бумаг

Документы для продажи доли в квартиреДля совершение сделки продажи доли необходимо собрать:

  1. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимого имущества.
  2. Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки.
  3. Характеристика объекта.
  4. Согласие мужа или жены (при их наличии) на реализацию доли.
  5. Кадастровый и технический паспорта.
  6. Справка о прописанных на данной жилплощади гражданах.
  7. Выписка из ЕГРП.
  8. Свидетельство, подтверждающее право собственника.

Дополнительные документы:

  • копии извещений для всех граждан, владеющих правом собственности на продаваемую квартиру с нотариальной заверкой;
  • копии почтовых уведомлений, подтверждающих факт получения вышеупомянутыми гражданами соответствующих извещений;
  • свидетельство о передаче заявления;
  • отказы совладельцев жилплощади от права преимущественной покупки, заверенные нотариально;

Порядок налогообложения

Со средств, вырученных гражданином от продажи квартиры, полагается оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. Если доля имущества принадлежала продавцу более трех лет, НДФЛ платить не нужно.

Образцы

Как и любая сделка с недвижимостью, продажа доли квартиры потребует времени и сил. Можно существенно сэкономить, обратившись к профессиональным юристам для решения возникших проблем.

Как продать долю? Консультация юриста на видео

Адвокат Инна Белякова рассказывает, как законно продать долю в квартире, не имея на руках согласия других собственников.

Автор статьи:
Людмила

Оценка статьи

-
1
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Как продать дом или квартиру, купленные за материнский капитал Особенности заключения договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости с рассрочкой платежа В чем разница между задатком и авансом при покупке квартиры Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке Покупка квартиры с обременением: стоит ли покупать и как это сделать Нюансы составления расписки в получении задатка за квартиру и ее образец Как купить квартиру дешевле Актуальный на 2019 год образец договора к сделке купли-продажи квартиры Жилищно-строительный кооператив — что это такое и стоит ли покупать квартиру с его помощью
Комментарии
валентина

Здравствуйте!!Может ли собственник большей доли в трехкомн.кв.продать свою долю если другой долей в квартире владеет ребёнок не достигший 18 лет.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Валентина, в соответствии с п. 2 статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Поэтому независимо от частных прав остальных дольщиков вы можете продать свою долю, но они имеют преимущественное право выкупа.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
людмила

Здравствуйте .Я в доле со своей дочерью .Если у нотариуса заверить документ подтверждающий о том ,что все сделки могу делать я.Как все будет проходить .

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Людмила, для того чтобы вы имели возможность проводить сделки от имени своей дочери — собственника доли квартиры, вам нужно оформить нотариально заверенную доверенность с указанием полномочий в виде представления от имени собственника для осуществления сделки по продаже.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Дима

Добрый день, подскажите у меня доля в 1 комнатной квартире 7/9, в ней уже более 15 лет живёт мой неродной дед. У которого есть своя семья. Ездил к нему предлогов купить, на что получил отказ со словами что он будет жить тут и дальше. Писал письмо о продаже как долевщику но его даже не получили. Что делать дальше в такой ситуации???

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Дмитрий, согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ прежде чем продавать долю постороннему лицу, вы обязаны письменно под роспись известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю за определенную цену. Законно продать свою долю если от них последует отказ или в течение 30 дней вы не получите никакого ответа.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Елена

Здраствуйте. После смерти гражданского мужа, его однокомнатная квартира перешла в наследство в равных долях его маме и несовершеннолетней дочке. ( Ребенок один прописан в квартире) . В этом году дочке исполнится 16 лет. Может ли его мама продать свою долю или выписать ребенка из квартиры? Не общались с ней все 10 лет. Живет отдельно. Резко начала обзванивать и угрожать выписать и продать квартиру.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Елена, выписать вашу дочь, который к тому же является участником долевой собственности данной квартиры, мать ее отца не имеет никакого права, об этом можете даже не волноваться.
Продать свою долю она может, однако в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. То есть если мать вашего гражданского мужа решит продать свою долю, она обязана письменно известить вашу дочь и вас, как ее законного предстваителя о таком намерении.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Наталья

Здравствуйте! Мы с дядей являемся долевыми собственниками в квартире, больше собственников нет, могу ли я выкупить у него долю без нотариуса, составив договор купли-продажи в простой письменной форме?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Наталья, если вы выкупаете долю у одного участника долевой собственности квартиры и в результате данной сделки становитесь единственным собственником этой квартиры, закон не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи доли.
Скачать образец договора и узнать нюансы его составления вы можете прочитав статью по ссылке: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire.html

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Маргарита

Здраствуйте!!! У меня с тетей по наследству в равных долях 2 комнатная квартира. Я ей хочу продать свою долю за 600000 т.р. Она согласна мне нужно платить подаходный налог 13% . Я знаю что можно отнять миллион как его отнимать от общей стоимости квартиры или от стоимости моей доли.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Маргарита, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или ДОЛИ (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
То есть учитывается именно стоимость доли, указанная в договоре купли-продажи доли.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Марина

Здравствуйте! Я, мама, двое детей, один несовершеннолетний. Имеем по 1/3. Продаём квартиру, несовершенолетнему ребёнку приобретаем долю больше чем он имеет. Для отдела опеки мы должны предоставить документы на приобретению долю ребёнку и открыть счёт на котором должны находиться деньги с продажи квартиры в сумме 1/3 доли. Объясните, почему мы должны терять сумму с продажи, если мы приобретаем ему площадь. Где можно найти этому объяснение. Закон. Спасибо

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Марина, ваша цель — получить разрешение от органа опеки и попечительства на проведение сделки по отчуждению недвижимости от имени несовершеннолетнего ребенка. Органы опеки находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления и требования к родителям для получения такого разрешения устанавливаются на местном уровне.
Федеральным законом от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» установлено, что вы должны доказать, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетнего ребенка есть доля, его права не будут нарушены и жилищные условия не будут ухудшены.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Алена

Как продать квартиру где доли есть только у не совершенно летних детей? Прописаны они по другому адресу.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Алена, если собственниками всех долей квартиры являются несовершеннолетние дети, то при осуществлении сделки по продаже такой квартиры от имени собственников долей выступают законные представители несовершеннолетних детей — родители или опекуны.
Для того чтобы в законном порядке провести сделку по продаже недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, законному представителю требуется также получить в органе опеки разрешение на осуществление такой сделки.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Надежда

Здравствуйте. У нас с бывшим мужем в браке приобретена 1 комн. квартира, по 1/2 доли у каждого. В феврале этого года мы одновременно друг другу выслали уведомления о выкупе доли за одинаковую сумму. Но т.к. хотели в судебном порядке прийти к мировому соглашению о совместной продаже квартиры, но он отказался. Сейчас бывший супруг хочет подарить свою долю маме своей. Но мы с ребенком в этой квартире прописаны и еще к то муже вселены еще в 2016г. потому что он чинил препятствия. Сейчас если он подарит свою долю, как своей долей то смогу распорядиться, в нашем городе никто такие доли не покупает и жить я тоже там не смогу общая площадь квартиры 33 кв.м.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Надежда, только в случае продажи доли общего имущества необходимо учитывать право собственников остальных долей на преимущественный выкуп (ст. 250 ГК РФ) на сделки по дарению это не распространяется, так как это безвозмездная сделка (ст. 246 ГК РФ).
Получается, что ваш супруг вправе подарить свою долю родной матери, не уведомляя вас об этом, при этом его мать освобождается от уплаты налога, так как близкое родство между дарителем и одариваемым.
Чтобы продать вашу долю вы должны направить другому собственнику доли уведомление о ее продаже, с указанием цены и иных условий. Если получите письменный отказ или не получите ответ в течение одного месяца, тогда вы можете продать свою долю по цене и на условиях, как указано в уведомлении, любым другим лицам.
Второй вариант — подарить любому лицу свою долю, уведомлять никого не нужно.
Либо придется договориться с бывшим мужем или свекровью о совместной продаже квартиры.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных

Рекомендуем статьи