Продажа доли в квартире: порядок, договор, продажа с долей несовершеннолетнего, что изменилось к 2017 году

Продажа доли недвижимости — далеко не всегда быстро и просто осуществимая сделка. В процессе у продавца возникают юридические заминки, связанные с возможными претензиями со стороны других собственников, ведь он не вправе единолично распоряжаться всей жилплощадью. Условное разделение недвижимости по документам лишь усугубляет ситуацию: далеко не всегда собственник может чётко сказать, где кончается его законная территория и где начинается территория соседа. К тому же даже при соглашении собственников при продаже необходимо строгое соблюдение всех законодательных формальностей.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

По закону

Положения о долевом имуществе закреплены в статьях 244-259 гражданского кодекса Российской Федерации.

С отдельными правилами можно ознакомиться в федеральном законе о приватизации жилищного фонда. Нормы регистрации собственности определяются в ФЗ о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, ст. 24, принятом в 1997 г.

Важно знать! Начиная с 2016 года статья потерпела изменения, и теперь все договоры о продаже доли недвижимости обязательны к заверению у нотариуса.

Другие последние законодательные изменения, коснувшиеся данных статей, были внедрены еще в 2015 году.

В текущем 2017 году пока нет никаких предпосылок к тому, что законодательные органы будут изменять содержание 244-259 статей ГК РФ.

По всей видимости, лица, желающие продать общее имущество, не будут иметь никаких юридических проблем, ведь законодательная база в данной сфере уже два года никак почти не менялась, за исключением необходимости нотариально заверять договоры.

Преимущественное право покупки — что это такое?

Преимущественное право покупкиПервыми в очереди на покупку стоят владельцы других частей. В соответствии со статьёй 250 гражданского кодекса если один из владельцев долевого имущества захотел продать свою долю, он обязуется прежде всего узнать, не желают ли приобрести эту часть другие собственники.

Примите к сведению! Перед продажей доли вы обязаны получить документы, свидетельствующие, что ваши сособственники согласны с условиями и не имеют на имущество претензий. Все они должны написать отказ от приобретения.

Если отношения продавца и других владельцев оставляют желать лучшего, можно составить письмо с подробным описанием готовящейся сделки и всеми условиями, включая цену имущества и его местонахождение. Если по истечении 30 дней после отправки ценного письма ответа не последует, собственник имеет полное право продать свою часть третьему лицу, така как это считается отказом от приобретения.

Важно! Если по каким-либо причинам условия продажи изменились, необходимо снова уведомить об этом всех собственников, иначе у них есть право ходатайствовать в суде о предоставлении им преимущественных прав на приобретение. Исключением считается корректировка цены в большую сторону.

Когда не работает

Когда не работает преимуещественное право покупкиЕсть только один случай, когда доля в квартире может быть продана с полным игнорированием преимущественного права – реализация на публичных торгах. Так возмещают свои убытки кредиторы, продавая долю должника, оказавшегося несостоятельным, в счёт долга.

И здесь существует ограничение: не всякую квартиру законом разрешено продавать за долги. Взыскание разрешается в следующих случаях:

  • Задолжавшее лицо не проживает в квартире, где имеет долю, являясь владельцем другой недвижимости;
  • Доля квартиры является предметом ипотечного кредита – тогда изымается даже единственная жилплощадь.

Способы обхода преимущественного права:

  1. Дарственная. Вы можете подарить долю частному лицу, предварительно договорившись с ним об оплате недвижимости по обычной расписке. Есть риск остаться обманутым, к тому же соседи могут оспорить подобную сделку в суде.
  2. Завышение цены. В этом случае в договоре купли-продажи обязательно должна стоять «официальная» цена. Расчёты с покупателями производятся по обговоренной ранее стоимости.
  3. Залог. Продавец берёт заём, закладывая свою часть квартиры. Далее подписывается отступное, и заёмщик получает жильё во владение. Залог имущества при этом должен быть зарегистрирован.

Что делать, если собственник против реализации доли

Что делать если собственник против продажиК сожалению, подобные ситуации нередко имеют место. Ваш оппонент должен предъявить веские доводы против продажи. Выходов из положения несколько:

  1. Выкупить его собственную долю. Это выгодно, если она гораздо меньше по площади, чем ваша.
  2. Предложить реализовать жильё совместно и разделить средства.
  3. Обратиться в судебные инстанции. Суд может встать на вашу сторону опять-таки, если ваша часть существенно превышает долю сопротивляющегося сособственника.
Интересно! Вы вправе сдавать часть недвижимости, получая с этого доход, подарить третьему лицу, передать наследнику.

Процедура продажи

Процедура продажи доли в квартиреДля совершение сделки нужно пройти следующие этапы:

  1. Поиск покупателя на вашу долю и формирование договорных условий сторон;
  2. Первичная консультация в нотариальной конторе;
  3. Анализ правых документов;
  4. Подготовка и сбор необходимых для сделки документов;
  5. Подписание сторонами договора о купле-продаже недвижимого имущества;
  6. Регистрация и закрепление права собственности в Росреестре.

Вместе с тем следует учесть:

  • Если в квартире прописан ребёнок, необходимо согласие органов опеки и поручительства;
  • В случае приобретения доли квартиры в законном браке потребуется согласие супруга/супруги.
  • Если на жилплощади проводилась перепланировка, понадобится обновить технический паспорт квартиры.

Продажа доли несовершеннолетнего

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнегоЕсли требуется реализовать долю квартиры, принадлежащую ребёнку, придётся учитывать некоторые налагаемые ограничения. А именно: нельзя продать жильё, если по документам ребёнок может остаться на улице. Самостоятельно заключать сделки по управлению недвижимым имуществом несовершеннолетний будет в состоянии только с 18 лет. До этого возраста его интересы защищается полномочными представителями – опекунами или родителями.

Итак, продажа детской доли недвижимости возможна когда:

  • Несовершеннолетнее лицо имеет постоянную прописку и проживает по стороннему адресу;
  • Во владении ребенка есть другая жилищная площадь, пригодная для его проживания;
  • На имя ребёнка будет оформлена или куплена другая недвижимость, опять-таки гарантирующая ему жильё.
Важно! Даже в случае соблюдения всех вышеперечисленных условии для оформления договора купли-продажи потребуется заручиться разрешением органов опеки. Опекуны должны обратиться в местный попечительский орган с заявлением и ходатайствовать о разрешении.

Необходимые бумаги для заявления:

  1. Паспорта родителей или опекунов;
  2. Свидетельство о рождении ребенка;
  3. Документы, подтверждающие право владение продаваемой недвижимостью;
  4. Документы на приобретаемую жилплощадь (если на имя несовершеннолетнего покупается новая квартира).
  5. Чеки и квитанции, подтверждающие поступление денежных средств на счёт ребёнка.

Если вы собираетесь приобрести другое жильё вместо продаваемого, то необходима равноценность жилплощадей – в противном случае считается, что ущемлены интересы несовершеннолетних детей.

Перечень необходимых бумаг

Документы для продажи доли в квартиреДля совершение сделки продажи доли необходимо собрать:

  1. Основные документы:
    • Документ, дающий право на объект недвижимого имущества;
    • Документы, удостоверяющие личности всех участников сделки;
    • Характеристика объекта;
    • Согласие мужа или жены (при их наличии) на реализацию доли;
    • Кадастровый и технический паспорта;
    • Справка о прописанных на данной жилплощади гражданах;
    • Выписка из ЕГРП;
    • Свидетельство, подтверждающее право собственника.
  2. Дополнительные справки и документы (требуются по ситуации):
    • копии извещений для всех граждан, обладающих правом собственности на продаваемую квартиру с нотариальной заверкой;
    • копии почтовых уведомлений, подтверждающих факт получения вышеупомянутыми гражданами соответствующих извещений;
    • свидетельство о передаче заявления;
    • отказы совладельцев жилплощади от права преимущественной покупке, заверенные нотариально;

Налоги

Со средств, вырученных гражданином от продажи квартиры, полагается оплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%. Если доля имущества принадлежала продавцу более 3-х лет, НДФЛ платить не нужно.

Образцы

Как и любая сделка с недвижимостью, продажа доли квартиры потребует от вас продолжительной «бумажной волокиты». Вы можете существенно сэкономить время и силы, обратившись к профессиональным юристам для решения возникших проблем.

Как продать долю? Консультация юриста на видео

Адвокат Инна Белякова рассказывает, как законно продать долю в квартире, не имея на руках согласия других собственников.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Автор статьи:

Оценка статьи

-
1
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке Договор купли-продажи доли в квартире: нюансы, образец Можно ли вернуть задаток в сделках купли-продажи. В каких ситуациях это возможно Как купить квартиру с материнским капиталом: полная инструкция Каким образом производится оценка стоимости квартир и иной жилой недвижимости? Жилищно-строительный кооператив — что это такое и стоит ли покупать квартиру с его помощью Какие документы потребуются для покупки квартиры на вторичном рынке Как правильно осуществить сделку купли-продажи гаража Рынок недвижимости в 2017 году и в последующие годы: прогноз Покупка недвижимости в Болгарии: риски и подводные камни
Комментарии
валентина

Здравствуйте!!Может ли собственник большей доли в трехкомн.кв.продать свою долю если другой долей в квартире владеет ребёнок не достигший 18 лет.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Валентина, в соответствии с п. 2 статьи 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Поэтому независимо от частных прав остальных дольщиков вы можете продать свою долю, но они имеют преимущественное право выкупа.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
людмила

Здравствуйте .Я в доле со своей дочерью .Если у нотариуса заверить документ подтверждающий о том ,что все сделки могу делать я.Как все будет проходить .

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Людмила, для того чтобы вы имели возможность проводить сделки от имени своей дочери — собственника доли квартиры, вам нужно оформить нотариально заверенную доверенность с указанием полномочий в виде представления от имени собственника для осуществления сделки по продаже.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Дима

Добрый день, подскажите у меня доля в 1 комнатной квартире 7/9, в ней уже более 15 лет живёт мой неродной дед. У которого есть своя семья. Ездил к нему предлогов купить, на что получил отказ со словами что он будет жить тут и дальше. Писал письмо о продаже как долевщику но его даже не получили. Что делать дальше в такой ситуации???

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Дмитрий, согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ прежде чем продавать долю постороннему лицу, вы обязаны письменно под роспись известить остальных участников долевой собственности о своем намерении продать долю за определенную цену. Законно продать свою долю если от них последует отказ или в течение 30 дней вы не получите никакого ответа.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Елена

Здраствуйте. После смерти гражданского мужа, его однокомнатная квартира перешла в наследство в равных долях его маме и несовершеннолетней дочке. ( Ребенок один прописан в квартире) . В этом году дочке исполнится 16 лет. Может ли его мама продать свою долю или выписать ребенка из квартиры? Не общались с ней все 10 лет. Живет отдельно. Резко начала обзванивать и угрожать выписать и продать квартиру.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Елена, выписать вашу дочь, который к тому же является участником долевой собственности данной квартиры, мать ее отца не имеет никакого права, об этом можете даже не волноваться.
Продать свою долю она может, однако в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. То есть если мать вашего гражданского мужа решит продать свою долю, она обязана письменно известить вашу дочь и вас, как ее законного предстваителя о таком намерении.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Наталья

Здравствуйте! Мы с дядей являемся долевыми собственниками в квартире, больше собственников нет, могу ли я выкупить у него долю без нотариуса, составив договор купли-продажи в простой письменной форме?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Наталья, если вы выкупаете долю у одного участника долевой собственности квартиры и в результате данной сделки становитесь единственным собственником этой квартиры, закон не обязывает нотариально удостоверять договор купли-продажи доли.
Скачать образец договора и узнать нюансы его составления вы можете прочитав статью по ссылке: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire.html

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Маргарита

Здраствуйте!!! У меня с тетей по наследству в равных долях 2 комнатная квартира. Я ей хочу продать свою долю за 600000 т.р. Она согласна мне нужно платить подаходный налог 13% . Я знаю что можно отнять миллион как его отнимать от общей стоимости квартиры или от стоимости моей доли.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Маргарита, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет предоставляется:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или ДОЛИ (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
То есть учитывается именно стоимость доли, указанная в договоре купли-продажи доли.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Марина

Здравствуйте! Я, мама, двое детей, один несовершеннолетний. Имеем по 1/3. Продаём квартиру, несовершенолетнему ребёнку приобретаем долю больше чем он имеет. Для отдела опеки мы должны предоставить документы на приобретению долю ребёнку и открыть счёт на котором должны находиться деньги с продажи квартиры в сумме 1/3 доли. Объясните, почему мы должны терять сумму с продажи, если мы приобретаем ему площадь. Где можно найти этому объяснение. Закон. Спасибо

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Марина, ваша цель — получить разрешение от органа опеки и попечительства на проведение сделки по отчуждению недвижимости от имени несовершеннолетнего ребенка. Органы опеки находятся в составе местных органов исполнительной власти и местного самоуправления и требования к родителям для получения такого разрешения устанавливаются на местном уровне.
Федеральным законом от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» установлено, что вы должны доказать, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетнего ребенка есть доля, его права не будут нарушены и жилищные условия не будут ухудшены.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Алена

Как продать квартиру где доли есть только у не совершенно летних детей? Прописаны они по другому адресу.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Алена, если собственниками всех долей квартиры являются несовершеннолетние дети, то при осуществлении сделки по продаже такой квартиры от имени собственников долей выступают законные представители несовершеннолетних детей — родители или опекуны.
Для того чтобы в законном порядке провести сделку по продаже недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний, законному представителю требуется также получить в органе опеки разрешение на осуществление такой сделки.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
+7 (499) 703-30-24
Спб
+7 (812) 309-50-31
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных