Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве

Понятие общей собственности возникает тогда, когда одним объектом владеет несколько лиц (как физических, так и юридических).

Основания возникновения и виды

Доля в квартире законодательствоВозникает такой вид собственности ввиду различных оснований: официальная регистрация брака; приватизация квартиры, где проживает несколько человек; создание фермерского хозяйства, где есть несколько владельцев и т.д. – иными словами, когда два человека или несколько получают во владение собственность, которую невозможно разделить на несколько частей либо в силу закона, либо без изменения его назначения.

Можно выделить два вида права общей собственности, которые отличаются по сути владения и регулируются разными нормами:

  • долевая собственность – вид собственности, для которого характерно выделение определенной доли во владении имуществом как движимым, так и недвижимым;
  • совместная собственность – когда доли владения имуществом заранее не определены.

Доля в собственности квартиры – что это?

Когда квартира поступает в собственность нескольким лицам и доли владения заранее оговорены, речь идет о долевой собственности квартиры. В такой ситуации распоряжаться жильем можно только при условии согласия всех собственников, не зависимо от размера доли.

Следует понимать, что если все владельцы проживают на территории квартиры, то реально поделить площадь в соответствии с долями каждого по документам не представляется возможным. В таком случае совладельцы стараются договориться и поделить жилплощадь, учитывая жизненные обстоятельства и необходимости каждого. Если же этот вопрос не получается решить мирным путем, собственники обращаются в суд, где будет определен порядок пользования жилплощадью. При необходимости поменять порядок из-за каких-либо новых обстоятельств (например, рождение ребенка) суд может пересмотреть решение, которое было вынесено ранее.

Нормативные акты, которыми регулируются вопросы в долевом праве собственности на квартиру

Доля в квартире нормативные актыДля того чтобы определить порядок пользования и как совладельцы могут распоряжаться своими долями следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ (часть первая) от 30.11.1994 N-51 ФЗ. Глава 16 полностью посвящена регулированию прав общей собственности.

Если же нас интересует конкретно право долевой собственности в квартире, стоит обратить внимание на следующие статьи:

  • ст. 245. В статье говорится о том, что если в общей собственности доли заранее не определены, то тогда доли будут считаться равными. Также при вложении средств в улучшение состояния имущества – размер доли может увеличиваться пропорционально вложениям.
  • ст. 246. Распоряжаться долевой собственностью можно только по согласованию совладельцев, при этом любой из собственников имеет право продать, подарить, завещать и т.д. свою долю.
  • ст. 247. Дольщики имеют право пользоваться имуществом по соглашению всех содольщиков. Каждый из владельцев имеет право получить в пользование свою долю, если по факту это не возможно, он вправе рассчитывать на компенсацию.
  • ст. 248. Все что владельцы могут получить в результате эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды и др.) делится между собственниками соответственно с их долями, если нет других договоренностей.
  • ст. 249. Растраты на содержание общей долевой собственности – все это также делится между совладельцами в соответствии с размерами долей.
  • ст. 250. Эта статья описывает право совладельцев на преимущество в покупке доли в общей долевой собственности, при условии, если продажа идет не через публичные торги.
  • ст. 251. При продаже, доля переходит во владение с даты заключения договора, если в договоре не указано других условий.
  • ст. 252. Раздел имущества может пройти по соглашению всех содольщиков. Любой из совладельцев имеет право на выдел своей доли либо по соглашению всех собственников, либо по решению суда. Если же выдел или раздел имущества не возможен или запрещен законом, то дольщик имеет право на компенсацию, после получения которой, он лишается права собственности.
  • ст. 255. Кредитор имеет право заявить в суд, если один из владельцев в общей собственности не может погасить задолженность имуществом, которое у него есть, на взыскание доли должника, при этом доля может быть продана как остальным владельцам собственности, так и с публичных торгов, а денежные средства, вырученные в процессе, пойдут на уплату долгов.

За последнее время изменения коснулись только 1-го пункта статьи 250 ГК РФ (изменения вступили в силу 01.03.2015), в которой говориться о преимущественном праве покупки совладельцами доли в общей собственности. Были добавлены моменты, при которых данное преимущество упраздняется при продаже собственности с публичных торгов, точнее доли земельного участка.

Основные проблемы: как делить, продать или сдать долю в квартире

Основные проблемы при выделении доли в квартиреИтак, проблемы, с которыми сталкиваются люди, владеющие долевой собственностью можно разделить на несколько видов: хочу иметь свою комнату, хочу продать или сдать свою долю. Разберем все по порядку.

Хочу иметь свою комнату

Если вы не просто владеете долей в квартире, а вам приходится и жить в ней вместе с другими содольщиками, возникает вопрос: как поделить площадь, чтобы у всех был свой угол. Данный вопрос регулируется законодательством и описывается в ст. 245 ГК РФ – о порядке пользования жилым помещением. Первый вариант определения порядка – это мирный, ведь лучше договориться со своими соседями полюбовно и решить, кто и где будет жить.

Полезно! Даже если вы обо всем договорились с другими жильцами, лучше всего оформить порядок пользования у нотариуса, чтобы потом не пришлось доказывать, кто и что говорил.

Другой вариант, когда мирным путем решить вопрос с проживанием не получается, – обратиться в суд. Суд примет во внимание все обстоятельства и поделит комнаты между собственниками, так как посчитает правильным, не всегда учитывая размеры долей собственников. Если у одного владельца есть семья, а второй одинок, то большая комната по размеру достанется, первому.

Хочу продать свою долю?

Когда совместное проживание не устраивает одного или нескольких владельцев собственности, и они хотели бы получить свою долю в денежном эквиваленте, встает вопрос о продаже доли в общей квартире. В такой ситуации возможно несколько выходов:

  1. Если о продаже доли заявляет только один из собственников, то остальные жильцы имеют преимущество перед другими желающими в покупке и в этом случае необходимо получить их согласие. Это право регулируется статьей 250 ГК РФ.
  2. Если несколько совладельцев хотели бы продать жилье целиком, а один, имеющий незначительную долю, которую невозможно выделить реально, не согласен, то можно обратиться в суд (на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ), где будет получено разрешение на продажу квартиры без согласия «протестующего», с условием выплаты ему компенсации в размере его доли от общей стоимости квартиры.
  3. Если же расстаться готовы все совладельцы, то они могут просто продать квартиру и получить каждый свою долю.
Важно знать, что продажа доли в квартире выходит намного ниже стоимости той же доли, если квартира продается целиком. Разница в цене может достигать 15-25%.

Как сдать свою часть?

Здесь все очень просто – сдать или прописать кого-либо на своей части жилплощади возможно только с согласия всех собственников, регулируется этот вопрос на основании статьи 246 ГК РФ. Если же возникает необходимость прописать несовершеннолетнего ребенка, то это можно сделать без разрешения других собственников, т.к детей прописывают по месту прописки одного из родителей, (ст. 70 ЖК РФ, нормы Семейного кодекса)

Право общей совместной собственности супругов

Общая собственность супруговДля того чтобы возникло право совместной собственности между мужчиной и женщиной должен быть официально зарегистрирован брак. Имущество, нажитое в браке, поступает в совместную собственность супругов, где каждый имеет равную долю. Другой порядок может быть установлен при условии, если был подписан брачный договор, в котором с согласия мужа и жены обозначаются права собственности относительно имущества каждого из них. Вопросы, возникающие в ходе пользования и распоряжения совместным имуществом, регулируются статьей 256 ГК РФ и статьями 33-39 СК РФ.

Под право совместного пользования попадает имущество, которое было нажито супругами в течение брака, но важно знать, что это право не распространяется на:

Все это является раздельной собственностью супругов.

К сведению: индивидуальное имущество одного из супругов может быть признано совместным, при условии, что в него были вложения во время брака, которые сильно увеличили стоимость объекта (ремонт, перестройка).

Хотя при совершении сделок с совместной собственностью письменного или нотариально заверенного разрешения обоих супругов не требуется (исходя из того, что оба супруга согласны на сделку и другое не доказано), но распоряжаться недвижимостью или объектами, требующими регистрации и/или нотариального удостоверения, супруги без нотариально заверенного согласия другого супруга не могут согласно ст. 35 СК РФ.

Раздел квартирыРаздел имущества может быть осуществлен как во время брака, так и при его расторжении. Регулируется этот процесс статьями 38 и 39 СК РФ. В лучшем случае раздел происходит мирным путем, когда владельцы договариваются, кому что достанется. Если же достичь соглашения самостоятельно не получается, единственный выход – обратиться в суд. В судебном порядке будет установлен раздел имущества в равных долях, так чтобы оба супруга получили равные по стоимости доли имущества. В случае, когда доли равными не выходят, супругу с меньшей долей назначается денежная или иная компенсация.

Очень важным моментом является не только приобретение собственности в период брака, но и на какие средства она была приобретена, т.к. это очень сильно может повлиять на решение суда о разделе.

Пример №1

Супруга подала в суд на мужа для раздела квартиры, которая была приобретена во время брака.

Суд установил, что эта квартира была куплена на средства, в результате продажи добрачного имущества мужа, которые не являются общей собственностью. Ввиду этого факта суд принял решение, что квартира разделу не подлежит, т.к. не является совместно нажитым имуществом.

Пример №2

Супруга обратилась в судебные органы для раздела имущества, в том числе и квартиры, после расторжения брака.

Судом было указано, что данная квартира не была приобретена супругами за общие средства, а была подарена мужу как военнослужащему, соответственно данная недвижимость не является общей и совместной собственностью и разделу не подлежит.

Как осуществляется раздел недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности?

На видео – порядок, процедура и особенности раздела имущества, которое принадлежит не одному собственнику.

Автор статьи:
Людмила

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Кредит под материнский капитал: как и на что можно взять Стартовые площадки для переселения по программе реновации в Москве Порядок переселения жильцов из аварийного и ветхого жилья в 2023 году Что такое цессия при сделках с недвижимостью и выгодно ли заключать подобный договор? Обязательство о выделении доли детям по материнскому капиталу в 2023 году Как выделяется доля детям при использовании материнского капитала Судебные издержки в гражданском процессе Как использовать материнский капитал на улучшение жилищных условий: обзор всех способов Как составляется договор социального найма жилого помещения и его образец Намеренное ухудшение жилищных условий
Комментарии
Любовь

Мы с мужем хотим перевести свою трехкомнатную квартиру из долевой по 1/2, купленную в браке в совместную общую собственность, что для этого нужно сделать? Будет ли засчитываться предыдущий срок владения собственности при продаже?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Любовь, для перевода квартиры, находящейся в общей долевой собственности в совместную долевую собственность необходимо чтобы один из супругов обратился в суд с соответствующим заявлением.
Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие) (ст. 37 Семейного кодекса РФ).

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Светлана

ребёнок живёт с матерью в двушке. но у него есть доля в квартире родственников.не прописан , не пользуется. а плата за жкх , путём ареста средств взимается с его матери – пенсионерки. другие собственники не живут, но пользуются . не платят. ключи у них. можно ли поменять замок. или лучше отдать долю государству.? каким образом

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Светлана, так как у ребенка только доля владения в этой квартире, то поменяв замки вы нарушите права других собственников долей этой квартиры. Если ребенок несовершеннолетний, то с разрешения органа опеки его мать, как законный представитель в праве распоряжаться этим имуществом, можете его подарить, отказаться в пользу государства или продать, но в случае продажи владельцы оставшихся долей имеют преимущественное право выкупа.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Мосин Л.М.

Имеет ли право один из супругов, проживающих в собственной квартире ( по 1\2 доли ), заве-
щать свою долю третьему лицу?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Добрый день, да, в соответствии с главой 62 Гражданского кодекса РФ вы имеете право завещать свое имущество третьим лицам.
В состав наследства умершего супруга входит только то имущество, которое составляет его долю в соответствии со ст. 256 Семейного кодекса РФ.
Поскольку супруг, который желает оставить завещание владеет 1/2 доли квартиры, то в данном случае раздел имущества считается фактически состоявшимся.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Ольга

Брат покупает квартиру , половина стоимости квартиры дает отец его , а половина берет в ипотеку , заемщик он ,хотим опр Доли , после развода может жена отобрать долю мужа? , есть маленький ребенок !

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Ольга, доля супруга является совместно нажитым имуществом и подлежит разделу в порядке ст. 38 Семейного кодекса РФ. В случае не достижения соглашения между супругами, раздел происходит в судебном порядке. При этом суд учитывает все обстоятельства, в том числе наличие малолетнего ребенка и его место жительства.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Татьяна

У квартиры в 200 кв.метров 3 собственника с долями 02/100, 18/200 и 18/200. Как рассчитать долю в квадратных метрах?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Татьяна, расчет площади имеет смысл только при выделении доли в натуре. Этот выдел может состоятся по согласию всех собственников квартиры, пропорционально доле владения, в вашем случае это 4 кв.м., 18 кв.м. и 18 кв.м. В случае не достижения согласия между собственниками выдел производится в судебном порядке.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Ирина

У нас с сыном долевая квартира 1/2 у каждого. Сын хочет отдать долю мне. Как правильно сделать ? Дарение или отчуждение?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Ирина, сделка по отчуждению недвижимого имущества может проходить и в результате дарения. Ваш сын может составить договор дарения доли квартиры своей матери, при этом она будет освобождена от уплаты налога на основании ст. 217 НК РФ.
Рекомендую прочесть статью, посвященную нюансам дарения доли квартиры близкому родственнику: http://terrafaq.ru/nedvizhimost/darenie/darenie-doli-kvartiry-blizkomu-rodstvenniku.html

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Людмила

У нашей семьи (4 чел.) в собственности имеется 1/4 доля квартиры (на всех). Остальные доли в собственности другой семьи (не родственники). Мы очередники 2003 года, нам в мае этого года выделили субсидию 253 тыс. руб. (4 кв.м). Нам присчитали общую площадь ВСЕЙ квартиры (“у вашей семьи в пользовании и собственности ИМЕЕТСЯ КВАРТИРА…”). Мы написали возражения, что у нас только доля, по соглашению всех собственников выделена конкретная ОДНА комната, остальные две – у соседей, просим пересчитать. Получили отказ. Собираемся судиться с ДГИ. Это сложная задача. Интересует трактовка права пользования всей квартирой при долевой собственности, а как же соседи, разве это не ущемляет их права на свою долю? Какие есть аргументы в нашу защиту с опорой на законодательство?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Людмила, при постановке на учет в качестве семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий учитывается общая площадь занимаемого жилого помещения в расчете на одного человека. Количество квадратных метров должно быть менее учетной нормы площади, установленной в вашем муниципальном образовании. При этом не имеет значения форма собственности, квартира может быть и муниципальной, в данном случае действия ДГИ считаются правомерными.
Исключение составляет случай, когда доля в жилом помещении имеет выдел в натуре и это отражается в правоустанавливающих документах.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Екатерина

Я проживаю в однокомнатной квартире пятиэтажки, которая находится в долевой собственности с третьими лицами. Доля была перепродана уже 2 раза. Перешла третьему лицу от моей родственницы. Может ли второй владелец продать ее ещё раз или имеет право на проживание?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Добрый День Екатерина, если лицо владеет долей в квартире на праве собственности и у него есть выписка из реестра прав на недвижимое имущество, то он имеет полное право оформить регистрацию по месту жительства в этой квартире и проживать в ней.
Также у него есть право продать свою долю, однако в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Сергей

Квартира 3х комнатная, долевая.В квартире прописан несовершеннолетний, имеет свою долю. Может ли мать без его согласия сдать одну из комнат лицу противоположного пола.

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Сергей, если несовершеннолетний ребенок владеет долей в квартире без выдела комнаты в натуре, то допускается заключение договора аренды, при условии что площадь на одного проживающего в жилом помещении, в том числе ребенка, будет не менее учетной нормы площади, установленной в вашем муниципальном образовании.
Согласно ст. 28 Гражданского кодекса РФ За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Игрь

Здравствуйте! У меня вопрос: супруги имеют квартиру в общей долевой собственности по 1/2, в случае смерти одного из супругов кто еще имеет право на долю умершего (дети, родители)? Если муж и жена хотят чтоб квартира осталась “живому” супругу что делать, писать завещание друг на друга?

На вопрос отвечает юрист сайта

Евгений Степанов

Здравствуйте Игорь, в случае смерти собственника ½ доли квартиры, по закону эту долю должны унаследовать наследники первой очереди в равных долях, согласно ст. 1142 Гражданского кодекса РФ ими являются супруг (супруга), дети и родители наследодателя.
Если каждый из супругов напишет завещание, тогда доля умершего будет унаследована только тем лицом, который указан в завещании.
Стоит отметить, что несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля ст. 1149 ГК РФ).

Бесплатные консультации юриста
Москва и обл.
Спб
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных