Как оформить ипотечный кредит под залог уже имеющейся недвижимости

Для ипотечного кредита, оформляемого на условиях залога имеющегося объекта недвижимости, присущи как положительные, так и отрицательные качества.

Продукт уже давно присутствует на рынке, поэтому практически каждое финансовое учреждение способно предложить своим клиентам ломбардную ипотеку.

Законодательный аспект вопроса

Принятие Федерального закона № 102 «Об ипотеке» произошло еще в июле 1998 г.

С того дня нормативный акт претерпел несколько серьезных изменений и в настоящее время гласит о следующих основных моментах:

• залогом может являться только тот объект недвижимости, который зарегистрирован на заемщика в ЕГРН;
• нельзя закладывать отдельную часть собственности, если она не является самостоятельным объектом недвижимости;
• залогом не может быть квартира (дом, комната и т.д.), если на нее не распространяется приватизация.

Общие условия получения займа

Для основной части российских граждан ипотека является единственным способом приобретение собственных квадратных метров. Ежемесячное внесение платежей на протяжении десятилетий многим представляется намного проще, чем единовременное приобретение квартиры за несколько миллионов.

При этом не каждое кредитное учреждение готово выдать большой кредит, даже под залог имеющегося жилья. Обязательной и строгой проверке подвергаются: платежеспособность клиента и его готовность соблюдать условия ипотечного графика.

Требования к заемщику и условия выдачи ему долгосрочного займа, могут существенно отличаться в зависимости от банка. Огромное значение на эту ситуацию оказала существующая экономическая нестабильность.

Имеющееся вторичное жилье

Потенциальный заемщик, располагающий собственным жильем, имеет гораздо больше шансов на получение положительного решения о заявке на ипотечный кредит. Причина предельно проста: кредитное учреждение испытывает гораздо меньше рисков, чем в случае оформления обыкновенной ипотеки.

Такому заемщику обычно предоставляется более низкая процентная ставка, да и к уровню ежемесячного дохода банк не проявляет большого интереса. Правда, наличие стабильного места трудоустройства оценивается с особой тщательностью. Зато, очень многие банки не требуют внесения первоначального взноса при заключении подобного рода ипотечных договоров.

Приобретаемая недвижимость

Это значит, что в течение того времени, пока клиент будет возвращать банку денежный долг, он сможет полноценно использовать жильем по его прямому назначению, но владеть собственностью с юридической точки зрения будет именно финансовое учреждение.

Гражданин, оформивший ипотечный кредит, может прописать каждого члена семьи на этих квадратных метрах, отремонтировать жилье в соответствии с собственными дизайнерскими предпочтениями, но вот заключить договор купли-продажи, оформить дарственную или сделать в квартире перепланировку без согласия кредитора не удастся.

Получение ипотечного кредита производится в стандартном порядке:

1. Подача заявки и основных документов.
2. Поиск подходящего объекта недвижимости после получения предварительного одобрения.
3. Представление выбранного варианта на утверждение кредитному учреждению.
4. Оформление займа и получение денежных средств.

Заключение договора об ипотечном кредитовании с банком обычно не обходится без обязательного единовременного погашения определенной части общей стоимости объекта недвижимости. Размер подобной выплаты зависит от выбранного кредитного продукта конкретного банка. При сборе пакета документов не нужно пытаться улучшить свою заявку посредством обмана, так как каждая бумага проходит тщательную проверку на подлинность.

Строящееся имущество

Минимизировать риски позволяет соблюдение следующих обязательных условий, предшествующих заключению ипотечного договора:

• официальная заработная плата, причем ее размер должен быть таковым, чтобы сумма ежемесячного платежа по ипотеке занимала не более 40%;
• предоставление залоговой недвижимости;
• привлечение поручителей.

На основании вышеприведенных пунктов можно сделать однозначный вывод о том, что выдача ипотечных кредитных средств на строящееся жилье является очень невыгодным и опасным мероприятием для банка.

Требования финансового учреждения

К залоговому жилью банк предъявляет несколько требований. Основными считаются следующие моменты:

• дом, в котором располагается залоговая недвижимость, не должен попадать под снос или реконструкцию;
• состояние объекта не должно быть ниже удовлетворительного.

Скрыть от банка факт ветхости жилья не удастся, так как каждое финансовое учреждение пользуется своим правом и запрашивает в государственных структурах информацию о домах, подлежащих сносу, а также нуждающихся в проведении капитального ремонта (реконструкции).

При рассмотрении жилья на предмет получения его в залог, специалист кредитного учреждения будет в первую очередь обращать внимание на то, в каком состоянии находятся окна, двери, перекрытия, а также система отопления.

Огромное количество вопросов вызывают новостройки, так как процедура ввода в эксплуатацию и подключения к централизованному или газовому отоплению могут в дальнейшем вызвать большие трудности.

Перепланировка – еще один очень актуальный вопрос. Проведение мероприятий такого значения считается незаконным без согласования с определенными надзорными структурами и документального подтверждения.

Особенности и сложности оформления

Система ипотечного кредитования действует уже достаточно давно, но и по сей день далеко не все финансовые учреждения приходят в восторг от необходимости предоставления заемных средств на подобных условиях.

Почему так? Ответов несколько:

1. Ипотечное кредитование предусматривает предоставление залога. Причем перед подписанием данного договора, банк должен убедиться не только в платежеспособности клиента, но и в ликвидности объекта недвижимости, предлагаемого в качестве гарантии возврата заемных средств.
2. Порой случается так, что покупатель отдает в залог не единственное свое жилье, соответственно, данный рычаг воздействия становится недействительным.

Заемщика тоже могут подстерегать «подводные камни», поэтому нужно очень внимательно оценивать следующие моменты:

• имущество может быть принято банком в качестве залогового только в случае доказательства его ликвидности;
• перед отправлением в финансовое учреждение с целью подачи заявки на ипотечный кредит, следует внимательно рассмотреть возможные варианты, коих на рынке огромное множество;
• от страхования жизни и имущества, конечно, можно отказаться, но это может негативно отразиться на процентной ставке.

Доля в квартире в качестве залога

В соответствии с Федеральным Законом № 102, использование в качестве залога доли жилплощади, является юридически значимой процедурой.

Проведение оценки в отношении части квартиры заемщик осуществляет за свои собственные средства. Игнорирование данного требования зачастую оборачивается отрицательным ответом на поданную заявку.

Кроме официального отчета гражданин должен располагать письменным согласием на продажу от каждого совладельца жилплощади.

Предложения от различных банков

Порой оформить обыкновенную ипотеку не представляется возможным, ввиду определенных причин (нет средств на первоначальный взнос, выбранная квартира не отвечает требованиям, установленным в банке и т.д.) и гражданин обращает внимание на ипотеку под залог жилья.

В настоящее время все ведущие банки предлагают подобный кредитный продукт.

Сбербанк

Сбербанк является наиболее востребованным финансовым учреждением при выборе ипотеки.

Чтобы получить заем под залог имеющегося жилого пространства, нужно соблюсти следующие основные условия:

• в наличии имеется залоговое имущество, стоимость которого в соответствии с оценкой превышает желаемый размер кредита;
• выполняются все условия, установленные банком для потенциальных клиентов;
• залог отвечает определенным критериям.

Среди основных условий получения в Сбербанке ипотечного кредита под залог какого-либо объекта недвижимости, можно выделить следующие моменты:

• размер кредита может варьироваться от 500 тыс. руб. до 10 млн. руб.;
• величина процентной ставки 12,5% (граждане, участвующие в зарплатном проекте Сбербанка получают дополнительную скидку 0,5%);
• продолжительность возврата долга не должна превышать 20 лет;
• жизнь и здоровье подлежат страхованию лишь на основании пожеланий клиента (но, отказ увеличивает процентную ставку на 1%);
• кредитные средства предоставляются только в российских рублях.

ВТБ 24

Ипотека под залог квартиры в банке ВТБ 24 обладает следующими значимыми преимуществами:

• огромной суммой займа – до 30 млн. руб.;
• низкой процентной ставкой – 12%;
• продолжительным сроком возврата заемных средств – до 20 лет;
• возможностью использовать в качестве залога не только свою квартиру (особенно при ее отсутствии), а жилье близких родственников.

Без минусов тоже не обошлось:

• на протяжении всего времени возврата долга банку, в отношении залога невозможно выполнить ни одного юридически значимого действия;
• достаточно сложной является сама процедура оформления ипотечного договора;
• страхование жизни (здоровья) и оценка залогового имущества требуют дополнительных расходов.

Россельхозбанк

Россельхозбанк также не остался в стороне и готов предоставить своим клиентам ипотечный кредит под залог существующей недвижимости в соответствии со следующими основными критериями:

• срок, на который предоставляется заем, не должен превышать 30 лет;
• величина базовой ставки – 10,75% (может меняться в зависимости от продолжительности кредитования);
• максимальная сумма займа составляет 20 млн. руб.

Ипотечное кредитование является весьма востребованным в современной экономической обстановке. Для многих это единственный способ приобрести заветные квадратные метры. Государство также старается всячески поддерживать отдельные группы населения, поэтому прежде чем направляться в то или иное кредитное учреждение, следует внимательно изучить максимальное число предложений.

Рекомендации для заемщиков по оформлению ипотечного кредита и по предоставлению банку залогового имущества представлены в следующем видеосюжете: