Покупка квартиры в новостройке в 2023 году: пошаговая инструкция
Когда возникает вопрос о приобретении жилплощади, многие предпочитают покупать недвижимость в новостройке. Но некоторые не понимают, что нужно: правильно выбрать застройщика, оформить покупку документально, а в этом есть нюансы.
Не все просто с приобретением квартиры в новостройке. Рассматривая 2023 год, можно убедиться, что отмечается тенденция продаж квартир задолго до введения жилья в эксплуатацию. В это время, естественно, у застройщика на руках нет документов, устанавливающих право на владения недвижимостью. Так что нужно быть готовым к тому, что на руках не будет договора купли-продажи, придется подписывать иные документы, например, договор на инвестирование или соглашение долевого участия.
Стоит понимать, что вы не получаете права собственности на жилье, покупаемое в новостройке, застройщик может оказаться мошенником или недобросовестным строителем. Даже при подписании документов долевого участия или инвестирования, нет вероятность, что застройщик выполнит данные обязательства.
Как купить жилье в новостройке
Покупка жилья в новостройке – это не покупка квартиры. Если вкладывать денежные средства в недвижимость, не введенную в эксплуатацию, это просто вложение средств и не более, и процесс этот содержит определенный риск. И нужно это четко знать еще до вложения средств в жилье в новостройке.
Проверяем застройщика
Прежде чем принять решение, нужно тщательно все проверить:
- Документы на землю. Есть два варианта: земля должна находиться у застройщика в собственности или в аренде, причем в долгосрочной.
- Контракт на инвестирование, подписанный с местным органом власти.
- План участка земли, на котором ведется застройка.
- Разрешение на строительство.
- Проектная декларация и решение госэкспертизы об изменениях.
Изучить договор долевого участия
Следует обратить внимание на следующие моменты:
- в нем должно быть прописано – конкретное строящееся здание на определенном участке, адрес строительства и название комплекса;
- сумма должна быть прописана за определенную квартиру;
- сроки введения объекта в эксплуатацию;
- гарантия на застройку и ее сроки.
Соглашение долевого участия нужно зарегистрировать в Росреестре. Вносить деньги по данному договору нужно после прохождения процедуры регистрации.
Если операция приобретения недвижимости сопровождается подписанием договора переуступки прав, обязательно удостоверьтесь, что жилье в новостройке целиком оплачено.
Анализ застройщика
Первым делом нужно посетить сайт застройщика. Из него можно почерпнуть важную информацию:
- количество построенных объектов;
- аккредитацию в банках;
- сколько жилых домов введено в эксплуатацию;
- историю компании застройщика.
Также стоит посетить сайт самого объекта, на нем должны быть представлены документы, разрешающие застройку (датированные и пронумерованные), данные по строительству объекта, на каком этапе находится строительство.
Стоит поинтересоваться о капитале застройщика и о собственных производственных мощностях. Насколько добросовестно застройщик выполнял свои обязанности, и есть ли у него просрочки в сдаче объектов. Просмотрите формы новостроек, в них можно увидеть всю информацию, включая долги застройщика и судебные процессы.
Проверка новостройки при посещении
Стройплощадку нужно обязательно посетить лично и проверить:
- скорость проведения строительных работ;
- количество работающих;
- работают ли в выходные дни;
- стоит ли изгородь вокруг участка, стоит ли стенд с информацией по строительству;
- насколько чисто на площадке, какие к ней подъезды;
- охрана на объекте.
Изучить темпы продаж квартир застройщика
Если на финальном этапе строительства продано 80% квартир, то у застройщика в делах все хорошо. При вяло идущих продажах, когда к концу стройки продано 50% – означает либо низкое качество строительного объекта, либо неоправданно завышенную цену на недвижимость.
Если построенный дом в течение квартала не введен в эксплуатацию, то комиссией были обнаружены недостатки, которые несовместимы с комфортным проживанием, например, неправильный монтаж коммуникаций.
Подводные камни при покупке первичного жилья
Приобретая квартиру на рынке первичного жилья можно столкнуться с неприятностями, и они не всегда просто решаются.
Зачастую происходит подобное по незнанию обязанностей и прав. Нередко сталкиваются с проблемами юридического характера, не каждый гражданин может разбираться в юриспруденции. Нечасто, но могут возникнуть ситуации, в которых трудно разобраться даже юристу с опытом.
Рассмотрим основные риски, возникающие на пути потенциального собственника первичной квартиры. К ним относятся:
- неправильно составленный договор, обычно это относится к пункту, где прописаны обязанности застройщика;
- составление нескольких договоров на продажу квартиры;
- приостановка строительных работ, особенно если время не определено;
- долгострой;
- некачественное жилье, не соответствующее нормам строительства;
- несоответствие жилых площадей – в договоре стоит цифра, превышающая фактическую площадь квартиры;
- необустроенная придомовая территория.
Советы юристов
- Не совершать сделку без непосредственного присутствия нотариуса. Конечно, придется потратить денежные средства, но только так можно избежать негативных последствий.
- Внимательно читать все документы, которые предстоит подписать, не стесняясь задавать вопросы, которые волнуют.
- Если есть хоть капля сомнения, не подписывайте договор, а обратитесь за помощью к юристу или в проверенное агентство недвижимости.
Покупка первичного жилья: вопрос-ответ
Купить квартиру в строящемся доме по низкой цене – стоит ли?
К сожалению, мы часто видим в СМИ о случаях невыполнения застройщиками своих обязательств, и затягивание сроков сдачи дома в эксплуатацию – не самое страшное. Бывают, к сожалению, ситуации, когда дольщики просто остаются ни с чем.
Но купить квартиру недорого все-таки возможно, а чтобы не быть обманутым, нужно просто грамотно подойти к вопросу выбора добросовестного застройщика.
Почему дёшево?
Прекрасно, когда при вложении небольших денег вы получаете недвижимость в собственность – кто от этого откажется? Но в ситуации, когда нет ни денег, ни жилья из-за застройщика-мошенника – это уже не экономия, а довольно существенные расходы. Если вы пришли в офис продаж и вам предлагают цену на 15% ниже, чем у конкурирующих фирм, стоит задуматься. Цены могут отличаться, но не существенно, так как без прибыли никто работать не будет.
Нет разрешения, можно ли покупать?
Если на строительство еще не получено разрешение, а работа уже ведется, то на данном объекте квартиры будет стоить значительно дешевле в отличие от дома, где есть все документы. Хотите – рискните, но помните, никаких гарантий нет.
Что строят?
Как известно, получить разрешение на ИЖС всегда проще, и недобросовестные застройщики могут этим воспользоваться. Обязательно посмотрите, на какую застройку даны документы – на ИЖС или многоэтажное строительство.
Проблемы при покупке
О самых острых моментах, которые нужно учесть, приобретая жилье в новостройке, рассказывает Олег Сухов.
Совет при покупке квартиры в новостройке: адекватно оцените свои силы и если не уверены в юридической грамотности, воспользуйтесь услугами юриста. 40 тысяч в данном случае – не трата, а вложение. Мы, когда определились, какую квартиру хотим (ох и нелегко это было – на домофонде столько вариантов), собрали документы, и помощь юриста обошлась почти в два раза дешевле.
Отсутствие развитой инфраструктуры характерно далеко не всем районам. Например, я живу в Адмиралтейском (СПБ) – не самый близкий, но до магазина, поликлиники, школы, транспортной развязки рукой подать. На домофонде были новостройки и ближе, и дальше – тут уже каждый должен соразмерить свои желания и возможности.