Правила покупки земли сельскохозяйственного назначения

Покупка земли сельскохозяйственного назначенияЛюбому предпринимателю или гражданину, желающему заняться сельскохозяйственной деятельностью в коммерческих целях, понадобится определённый земельный массив.

Покупка такого недвижимого имущества сопряжена с множеством правовых процедур и сложных этапов заключения сделки.

О том, как правильно оформить процедуру и на что покупателю нужно обращать внимание рассказывается в данной статье.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Законодательное регулирование вопроса

Владельцами участка сельхозназначения могут быть:

  • Физические и юридические лица.
  • Госорганы и муниципалитет.

Согласно ФЗ 101 от июля 2002 года, купить угодья могут и иностранные граждане (условия определены в статье 3 данного Закона).

Итак, такие сделки регулируются согласно:

  1. Законы РФ о покупке земель сельскохозяйственного назначенияЗакону Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Он установил, что местные органы получают преимущественное право покупки продаваемого надела. Так, согласно ФЗ, продавец должен в первую очередь предложить купить у него земельный надел муниципалитету (отправив извещение о продаже в письменном виде, в котором будут указаны все условия сделки), а уже затем, в случае если органы субъекта отказываются от покупки, договариваться о продаже ЗУ с другими лицами. Однако это правило не касается случаев, когда земля выставлена на продажу на публичных торгах, либо была изъята госорганами в государственных целях.
  2. Земельному кодексу. В статье 77 определено, какие именно участки признаются землями сельхоз назначения. Так, это территории, которые находятся за границами населённых пунктов. Их можно использовать (согласно виду разрешённого пользования) только для занятия с/х деятельность и в сопряжённых с ней целях (проживание работников, хранение собранного сырья и техники и т.п.).
  3. Гражданскому кодексу (статьи 131, 164, 165 и 551). Он закрепил получение прав на участок покупателем и период расчёта за покупку. Установлено, что выплатить указанную сумму покупатель должен не позднее, чем через 90 дней с момента, когда он провёл регистрацию своих прав в госорганах. Без госрегистрации прав сделку могут признать недействительной.

Поскольку сельхозземли чаще всего являются самыми плодородными и ценными, государство наделило их специальным правовым статусом и защищает их в специальном порядке (зафиксировано в 77 статье ЗК).

Условия осуществления сделки

Все угодья, выставленные на продажу, принадлежат двум рынкам:

  • Первичному – это те участки, которые ранее не являлись частной собственностью.
  • Вторичные – у которых раньше был владелец.

Надёжнее покупать ЗУ с первичного рынка – у государственных и муниципальных органов, а также у авторитетных компаний, известных своей деятельностью в сфере продажи земель. Сделки о продаже с вторичного рынка менее безопасны.

Продавец вправе сам определить, за какую цену он готов расстаться с имуществом и правами на него. Таким образом, оно является рыночной. Он не обязан определять стоимость угодья на основе его кадастровой стоимости.

Условия покупки земель сельскохозяйственного назначенияУсловия продажи определяются на основе:

За владельцем остаётся право самостоятельно решить, как именно он готов продать имущество:

  • После получения полной денежной суммы.
  • Оформив оплату в рассрочку.
  • Потребовав с покупателя задаток или аванс, дабы убедиться в том, что он действительно хочет купить данный участок (для этого определят способ передачи средств и подготовят дополнительное соглашение или расписку о получении средств).
  • Отдать территорию предприятию в качестве собственности, закреплённой в уставном капитале.

Муниципальные органы вычисляют стоимость участка главным образом на основе показателей почвы и её плодородности, и только потом – исходя из его месторасположения и размера. Цена вычисляется согласно местным нормативно-правовым актам, регулирующим различные аспекты покупки.

Помните, что использовать сельхоз наделы можно только согласно их целевому назначению. Скажем, строить жилые дома можно только в том случае, если вы сформировали крестьянско-фермерское хозяйство.

Порядок оформления сделки

Покупка земли с/х назначения проводится посредством заключения договора купли-продажи.

В нём обязательно должны присутствовать такие сведения:

  • Порядок оформления покупки земель сельскохозяйственного назначенияДата и место, где был подписан договор.
  • Информация об участниках сделки. Физические лица предоставляют свои паспортные данные, юридические – названия организации или органа.
  • Сведения о продаваемом наделе.
  • Стоимость оплаты за покупку ЗУ и способ расчёта по сделке.
  • Обременения и ограничения недвижимого имущества.
  • Момент, после которого договор вступает в силу.
  • Число подготовленных экземпляров соглашения.
  • Подписи обеих сторон.

Учтите, что если сделка купли-продажи такого имущества была проведена с нарушением федерального законодательства или законов субъектов РФ, органы местной власти имеют право забрать такую землю.

К тому же, уже после оформления сделки на нового владельца ложатся определённые обязанности:

  • Он должен будет пользоваться территорией согласно её целевому назначению.
  • Собственник должен следить и заботиться о плодородности и экологической чистоте земли.

В противном случае, если будет выявлен факт нарушения данных условий, властные органы имеют право изъять недвижимость у нарушителя. Поэтому, прежде чем купить любой участок, покупателю стоит внимательно изучить документы и саму территорию в натуре. Иначе, уже после завершения сделки он будет отвечать за нарушения прежнего владельца участка.

Независимо от статуса продавца, покупка земель сельхоз назначения проводится в ряд этапов:

  1. Вначале собственник должен будет известить о продаже и стоимости участка компетентные органы, отвечающие за земельные массивы на местах. Обычно, условия продажи, зафиксированные в письме к госорганам, станут основой дальнейшего договора купли-продажи ЗУ. Если они отказываются приобретать имущество (либо игнорируют предложение о покупке в течение установленного срока), тогда продавцу разрешено проводить сделку о продаже земли с иными лицами. Важное условие – он должен будет предлагать купить недвижимость по той же цене, что была предложена муниципалитету.
  2. Далее, стороны занимаются подготовкой обязательных документов и обсуждают условия будущей сделки. Продавец должен будет собрать все необходимые бумаги, которые осмотрит покупатель, а затем – органы государственного учёта. Здесь же проводят обоюдную проверку документов (не расходятся ли указанные сведения в документах, правильно ли указано месторасположение недвижимого имущества, совпадают ли реквизиты продавца и владельца и пр.). Затем определяют порядок взаимного расчёта между сторонами (банковским переводом или передачей наличных на руки) и окончательную передачу имущества новому владельцу (для чего составляют и подписывают передаточный акт).
  3. Стороны оформляют соглашение купли-продажи ЗУ и ставят свои подписи. Затем они проводят непосредственный расчёт, а продавец передаёт покупателю недвижимость.
  4. Новый собственник должен зарегистрировать свои права в госорганах.

Как купить землю сельскохозяйственного назначения у физических лиц или государстваЕсли вы покупаете участок у физлица, убедитесь, что у него есть все необходимые документы на землю.

Вы можете проверить, есть ли у него право собственности на недвижимое имущество самостоятельно, сделав следующее:

  1. Зайдя на онлайн-сервис Справочной информации по объектам недвижимости (он расположен на официальном сайте Росреестра).
  2. Придя в отделение кадастровой палаты и запросив информацию самостоятельно. Чаще всего они располагаются в администрации вашего населённого пункта.

Сведения о том, были ли зарегистрированы права на участок, в обычном порядке выдают в течение следующих пяти рабочих дней (со дня обращения). Если же продавец действительно зарегистрировал участок во владение, кадастровая служба предоставит выписку (услуга стоит 200 рублей), в которой зафиксированы ограничения и обременения, наложенные на участок.

Другой порядок покупки действует в том случае, если покупатель приобретает землю у государства и местных органов власти. Имейте в виду, что продажа может проводиться долгое время (до 2 лет). Для покупки вам придётся:

  1. Покупка земли сельскохозяйственного назначения у государства и муниципалитетаПодать заявление в муниципальный орган, запрашивая выдать вам территорию сельхоз назначения. В ходатайстве вы обозначаете, с какой целью собираетесь купить участок (обязательно укажите, что вы желаете получить права собственности на него), а также необходимые характеристики надела (площадь, плодородность земли, вид разрешённого пользования и т.п.).
  2. Ваше заявление рассмотрят в отведённые сроки и вынесут соответствующее решение (подготовив постановление главы населённого пункта). Отказ должен быть мотивирован, а причины такого решения указываются в выписке из постановления. При этом вы можете обжаловать решение в судебном порядке.
  3. Необходимые документы, подтверждающие ваши права на надел, должны быть согласованы с рядом местных служб, отвечающих за строительство в городе, состояние санитарии, пожарной безопасности и природы, а также за культурно-историческую ценность данного недвижимого имущества. Все они проведут самостоятельную проверку документов, а затем подготовят заключение (подписанное руководителем и заверенное служебной печатью).
  4. Покупатель регистрирует права на землю в регистрационной палате.
  5. Стороны составляют и подписывают договор покупки земельного надела, покупатель рассчитывается с государством за землю.
  6. Новому владельцу выдают правоустанавливающие документы – свидетельство о праве владения. В самом регистрационном органе остается документ, в котором указано, на каком основании был выдан правоустанавливающий документ – эта бумага понадобится в дальнейшем, если новый владелец решит продать землю.
  7. После этого он должен провести процедуру межевания участка (чтобы определить его границы и подготовить документы). Сделав это, собственник сможет осваивать c/х землю, поскольку для этого нужна заранее подготовленная проектная документация.

Учтите, что отказать вам в покупке земли государство и муниципалитет могут по самым разным причинам. Чаще всего отказ связан с отсутствием свободных наделов c/х использования или невозможностью выдать вам недвижимое имущество на запрашиваемой территории. К тому же, в каждом регионе есть свой перечень льготников, которым органы власти предоставляют земли в первую очередь.

Преимущественное право приобретения

Преимущественное право покупки земель сельскохозяйственного назначенияПоскольку муниципальные образования, которые расположены рядом с сельхоз участками, обладают правом первоочередной покупки надела, то для покупки земли иными лицами и проведение сделки понадобится также получить письменный ответ от госорганов:

  • Отказ от права покупки угодья, выставленного на продажу.
  • Разрешение на проведение сделки купли-продажи третьими лицами.

Подготовкой и принятием решения по такому вопросу занимается один из двух комитетов – по управлению государственным или муниципальным имуществом.

Пошаговая инструкция действий по оформлению сделки купли-продажи представлена в следующем видеосюжете:

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Автор статьи:

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Покупка земли в собственность 2017-2018: пошаговая инструкция Покупаем земельный участок для строительства частного жилого дома Правила покупки земель промышленного назначения Правила составления предварительного договора купли-продажи земельного участка Можно ли купить земельный участок на материнский капитал в 2017 году? Подготовка пакета документов для продажи земельного участка
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных