Порядок согласования перепланировки квартиры в Москве

Под перепланировкой понимается серьезное изменение конфигурации или квадратуры жилплощади.

От обычного ремонта ее отличает необходимость вносить корректировки в технический паспорт и поэтажный план дома. Ремонт не требует ни согласования, ни уведомления контролирующих органов.

Перепланировку квартиры чаще всего проводят только с разрешения жилищной инспекции.

Законодательное регулирование вопроса

К таким изменениям относят объединение ванной и туалетной комнат, увеличение размера прихожей за счет хозяйственных площадей (кладовки) и др. После окончания работ вносятся изменения в кадастровые документы.

Согласование обязательно для объединения квартир, установки кухонного оборудования другого типа, переноса ванной или прихожей, изменения несущих стен, возведения перегородок, оказывающих сверхнагрузку на каркас здания и др. В столице разрешения на такие работы выдает Мосжилинспекция.

Согласование — важнейший этап сложной перепланировки. Во-первых, такого рода изменения часто действительно угрожают стойкости здания, здоровью, имуществу жильцов, безопасности окружающей среды. Так, результатом незаконно и неправильно проведенного объединения квартир стало частичное обрушение дома в Санкт-Петербурге в июне 2017 г.

Во-вторых, перепланировка без согласования:

• уменьшает стоимость квартиры минимум на 20 %. Максимум продать такую жилплощадь можно только через специализированные компании, занимающиеся «сложной» недвижимостью, со скидкой до 70 %;
• исключает возможность взять кредит под залог жилплощади, вообще провести любые гражданские сделки с ней;
• это правонарушение, которое карается предупреждением или штрафом (2–2,5 тыс. руб., ст. 7.21 КоАП РФ). Обрушение в Питере послужило поводом для внесения в Госдуму законопроекта об увеличении размера санкций в несколько десятков раз.

Проведенную без разрешения модернизацию придется узаконивать. По общему правилу это происходит через суд, но в столице действует особый порядок согласно Постановлению Правительства № 508 от 25.10.2011 г. Этот нормативный акт — основное руководство для частных и юридических лиц по согласованию изменений жилых помещений в Мосжилинспекции.

Какие работы можно проводить

Разрешается:

• изменять положение сантехнического, технологического или газового оборудования с прокладкой дополнительных сетей и магистралей;
• переносить ванную комнату и уборную;
• менять газовую кухонную плиту на электрическую и наоборот;
• делать проемы в несущих стенах;
• объединять квартиры, в том числе по вертикали с установкой лестницы;
• возводить перегородки, которые не несут нагрузку на каркас здания и межэтажные перекрытия сверх допустимого значения и т. д.

Что делать категорически нельзя:

• перекрывать или уменьшать вентиляционные каналы;
• убирать стену между жилой комнатой и газифицированной кухней или делать в ней сквозной проем;
• объединять жилые комнаты с балконами или лоджиями;
• устанавливать теплые полы, дополнительные батареи на балконе или лоджии и подключать их к централизованной системе отопления;
• оборудовать лоджии и балконы на первом этаже, возводить под ними дополнительные конструкции и др.

Такие действия не будут одобрены жилинспекцией. Проведенную перепланировку не удастся узаконить даже через суд. Квартиру придется приводить в прежний вид за свой счет. В качестве крайней меры ст. 293 ГК РФ предусматривает принудительное выселение и продажу недвижимости с торгов.

Порядок самостоятельного осуществления

Итак, собственник решил модернизировать квартиру. Получен технический паспорт в БТИ, подготовлен проект в специализированной компании, состоящей в СРО.

Дальнейшие шаги по согласованию перепланировки проходят в Мосжилинспекции.

Инспекция гор. Москвы имеет филиалы в каждом из 10 столичных округов. Прием граждан и оказание услуг проводится по принципу «одного окна». Это значительно упрощает согласование, так как заключения УГПС (МЧС), Департамента архитектуры, газовой службы, Роспотребнадзора ЖКИ получает по межведомственным каналам. До введения в действия Постановления № 508 это было обязанностью собственника квартиры.

Самостоятельно придется получить резолюцию авторов здания, если перепланировка затрагивает несущие конструкции, квадратуру или назначение помещений. Почти 99 % домов массового заселения в Москве построено по проектам ГУП «МНИИТЭП», «МОСПРОЕКТ» и «ЦНИИЭП Жилища». Узнать, в какой из этих институтов обращаться, можно в инспекции или Департаменте архитектуры столичной администрации.

Гражданам-собственникам жилищная инспекция рекомендует обращаться в МФЦ. Филиалы ЖКИ обслуживают в основном юридических лиц и ИП. Заявление можно подать через портал госуслуг (нужна регистрация с подтверждением личности).

Что нужно предоставить:

• заявление на согласование вносимых изменений;
• документы, подтверждающие право владения недвижимостью. Это могут быть оригинал и копия Свидетельства о госрегистрации или (с 01.01.2017) выписка из ЕГРН. Их получают в Росреестре;
• технический план из БТИ;
• проект;
• техническое заключение от авторов здания, если перепланировка затрагивает несущие конструкции;
• паспорт заявителя (подлинник и копия);
• согласие всех нанимателей и совместно проживающих членов их семей, если квартира муниципальная и сдается по договору соцнайма.

Получение распоряжения занимает до 35 дней, не облагается госпошлиной. После проведения ремонтных работ нужно обратиться в МосЖКИ и получить акт о завершении перепланировки. Его подписывают строители, проектировщики (авторы здания), инспектор, который выезжает на место для проверки.

Заполненный таким образом акт вновь подается в ЖКИ на подпись руководителя и простановку печатей. Этот документ — основание для внесения изменений в технический паспорт квартиры в Росреестре.

Обращение в специализированную организацию

Любую стадию перепланировки — от разработки проекта до получения заключительного акта — можно доверить специализированным компаниям.

Это должна быть организация, входящая в СРО.

Как правило, заказывают перепланировку «под ключ». В совокупности все мероприятия по подготовке, реализации проекта и получению разрешений от городских инстанций выходит дешевле, чем оплачивать эти услуги по отдельности.

Если изменения затрагивают несущие конструкции, лучше заказать проект и согласование непосредственно у автора здания, например ГУП «МНИИТЭП». Во-первых, все равно придется получать его резолюцию (техническое заключение). Комплексная услуга выйдет дешевле. Во-вторых, проекты государственных институтов обычно не вызывают вопросов у ЖКИ. Если автор здания неизвестен, можно обратиться в ГУП «МосжилНИИпроект».

Стоимость

Выдача разрешения Мосжилинспекцией — бесплатная услуга.

Потратиться придется на сбор и подготовку документов, разработку проекта, получение технического заключения на него.

Самостоятельное оформление

Какие расходы несет собственник при самостоятельном согласовании:

• на получение техпаспорта и других документов из БТИ (около 500 руб. за каждый лист);
• составление проекта (от 5 тыс. руб. в зависимости от характера изменений и площади квартиры);
• оформление технического заключения от проектировщика (до 20 тыс. руб.).

Можно значительно сэкономить, если проводить перепланировку согласно типовому проекту. Мосжилинспекция разработала такие для большинства серий многоквартирных домов массового заселения; их можно найти на официальном сайте ЖКИ. В этом случае в заявлении достаточно указать ссылку на понравившийся проект; готовить его специально не требуется.

Через посредников

В пользу специализированных проектных организаций говорят отлаженный процесс проведения всех необходимых действий по согласованию перепланировки, опыт общения с городскими инстанциями, знание законодательства. Их несомненный минус — высокая плата за свои услуги.

Помимо собственно разработки проекта и сбора документов частные компании берут на себя представительство клиента в госорганах (подачу заявления, получения актов, технического заключения на проект) и решение возможных проблем в ходе согласования. Соответственно, в стоимость их услуг входит оформление доверенности и риск отказа.

Итоговая цена зависит от сложности планируемых изменений, серии многоквартирного дома, площади, этажности и др. Вот примерные цены на услуги московских компаний в 2017 году:

Планируемые работы	Стоимость (проект+согласование), тыс.руб
По эскизу	20 – 35
По проекту без получения технического заключения	40 – 65
По проекту с обязательным получением технического заключения (затронуты несущие стены)	До 90

Специализированные компании могут помочь и с узакониванием ранее проведенных работ. В зависимости от сложности перепланировки, цены на такую услугу колеблются в пределах 60 – 90 тыс. руб. Сюда входят составление проекта согласно изменениям и получение заключительного акта, при необходимости — представительство в суде.

О процессе узаконивания внесенных изменений в планировку жилой недвижимости рассказано в следующем видеосюжете: