Метод парных продаж в оценке недвижимости

Метод используется при сравнительном подходе к оценке недвижимости. Не является полностью объективным и считается спорным. Однако многие оценщики с ним работают.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Сущность метода

Сопоставимость объектов

Метод парных продажРыночный или сравнительный подход к оценке недвижимости, подразумевает поиск накануне проданного объекта, похожего с оцениваемым. Выбирая объект-аналог, надо соблюдать правила сопоставимости, главные из них:

  1. Выбирать в рамках того же рыночного сегмента.
  2. Отсутствие взаимозависимости контрагентов сделки: не являются родственниками, сотрудниками одного холдинга и т.п.
  3. Срок экспозиции объекта на рынке. В каждом сегменте рынка определен средний срок нахождения предложения на рынке со дня выставления до продажи объекта. Слишком короткий срок экспозиции говорит о заниженной цене или взаимосвязи продавца и покупателя, слишком долгий – о завышенной цене.
  4. Одинаковая инвестиционная мотивация. Продажа офиса для переделки под гостиницу влияет на ценовую политику сделки.
  5. Юридические права и ограничения.
  6. Степень изношенности здания не более 80%. Износ в размере 8% обнуляется, более 8% требует внесения поправки в цену. Здания, находящиеся по разную сторону границы изношенности в 80%, не могут сравниваться, т.к. цель приобретения здания более 80% износа – для сноса и строительства нового здания.
  7. Физические особенности объектов, которые обуславливают их похожесть. Например, конструктивные элементы стен, этажность как размер.

Характеристики, отличающие сопоставимые объекты

Сопоставимость объектовИногда для точной оценки достаточно подобрать один аналог, однако оптимальным количеством является 3-5 зданий (помещений). Чаще всего абсолютно идентичный объект найти невозможно. Имеют место отличия по некоторым аспектам:

  • местоположение в одном административном районе,
  • этажность как местонахождение,
  • наличие лифта,
  • размер,
  • различные улучшения (веранда, раздельный санузел и пр.),
  • ремонт и его детали, т.д.

Какие бывают поправки

Виды поправокЧтобы цену объекта, сопоставляемого с оцениваемым, можно было применить для объекта оценки, нужно ее откорректировать, учитывая различия объектов. При корректировке часто используется понятие единица сравнения – это часть цены объекта, соответствующая минимальной значимой единице, на которые можно условно поделить ценность объекта для удобства расчетов. Часто это 1м2.

Корректировки называют поправками. Бывают поправки:

  1. Процентные — применяются с помощью коэффициента. Для определения искомой цены нужно вычислить произведение значения коэффициента и всей стоимости аналога или произведение значения коэффициента и единицы сравнения аналога.
  2. Относительные денежные — выполняются в денежном выражении, это сумма или разность цены единицы сравнения сопоставляемого объекта и величины поправки.
  3. Абсолютные денежные — это сумма или разность полной цены, требующей корректировки, и поправки в денежном эквиваленте. Применимы, когда поправки касаются объекта в целом.

Если объект оценки имеет лучшие характеристики чем сопоставляемый объект, поправка будет положительной. Когда оцениваемый объект обладает худшими качествами — отрицательной.

Как рассчитать поправку

Расчет поправкиДля осуществления корректировки методом парных продаж необходимо подобрать пару объектов недвижимости, которые отличаются только одной характеристикой. Надо сравнить цены пары объектов и, таким образом, определить размер корректировки.

Подбирать пары можно из интернета, средств массовой информации, данных самого оценщика или его компании и других баз данных.

При выборе пар надо учитывать правила сопоставимости, указанные выше.

Важно знать! Объекты парной продажи должны быть сопоставимы между собой, но их сопоставимость с объектом оценки и аналогом не является обязательным условием. Парные продажи ищут в одном сегменте рынка с основным объектом.

Например, чтобы оценить панельное здание. Подобран аналог – панельное здание. Для расчета поправок методом парных продаж можно использовать два кирпичных здания.

Некоторые оценщики рекомендуют использование не одной пары для определения величины поправки, а трех пар.

Область применения метода

Где применяют метод парных продажМетод применяют для корректировки цены жилой и коммерческой недвижимости.

Парные продажи в оценке недвижимости могут сделать любую корректировку.

Однако, несмотря на кажущуюся логичность и простоту метода, его не всегда можно применить на практике. Причины:

  • Метод не всегда объективен. Порой разница рыночных цен случайна и не обусловлена разницей в характеристиках объектов.
  • Не всегда удается найти нужные объекты для анализа в требуемом сегменте рынка.
  • Много времени тратится на подбор пары, анализ рынка и сбор объективной информации по сделкам.

Примеры расчета методом

Пример расчета методом парных продажПример 1. Оцениваем офисное здание из кирпича, 2 этажа, площадью 987 м2 с ремонтом. Похожий объект – офисное здание из кирпича, 2 этажа, площадью 847 м2, нуждающееся в ремонте, цена 582 000$.

В данном случае объект оценки отличается одной функциональной характеристикой, а именно наличием ремонта. Поправка будет положительной.

Подобрана пара проданных зданий: панельный офис, 1 этаж,398 м2, требующий ремонта, проданный за 260000$ и одноэтажный панельный офис 500 м2 с ремонтом — за 420000$.

Рассчитаем относительную денежную поправку:

420000 / 500 – 260000 / 398 = 187$/м2

Значит цена объекта оценки:

(582000 / 847 + 187) * 987 = 862767$

Пример 2. Требуется оценка 2-х комнатной квартиры без ремонта с раздельным санузлом, сравниваем с ценой на 2-х комнатную квартиру с евроремонтом с совмещенным санузлом, проданную в том же доме по цене 122000$. Площадь квартир одинаковая.

  1. Поправка на ремонт: рассматриваем пару 1-комнатных квартир в одном доме, одинаковой планировки, одна с евроремонтом стоимостью 95000$, другая, нуждающаяся в ремонте, по цене 83000$. Процентная поправка составляет:
    83000 / 95000 = 0,874
  2. Поправка на санузел вычисляется с помощью пары 1-комнатных квартир одинаковой площади, расположенных в соседних домах, без ремонта. Квартира с совмещенным санузлом была оценена в размере 81000$, с раздельным санузлом – 85000$. Коэффициент поправки:
    85000 / 81000 = 1,049

    Внимание! При расчете в числитель отношения попадает цена объекта с характеристикой, присущей оцениваемому объекту.
  3. Расчет искомой цены объекта:
    122000*0,874*1,049=111852$

Что нужно знать об оценке недвижимости клиенту?

О важных моментах оценки рассказывает Николай Ноздрачев, руководитель отдела по работе с клиентами в оценочной компании.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Автор статьи:

Оценка статьи

-
0
+
Возможно Вас так же заинтересует:
Оценка недвижимости: метод Ринга Метод дисконтирования денежных потоков в оценке недвижимости Подходы и методы оценки объектов недвижимости Метод капитализации доходов при оценке недвижимости Затратный метод оценки недвижимости: пример Методы оценки рыночной стоимости недвижимости Сравнительный метод оценки недвижимости Доходный метод оценки недвижимости на примере, отказ от подхода Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость
Добавить комментарий
Согласен на обработку персональных данных