Затратный метод оценки недвижимости: пример
Затратный метод предназначен для расчета стоимости недвижимого имущества. Он базируется на мнении, что расходы, необходимые для воспроизведения определенного объекта в его нынешнем положении иди воссоздания его общей характеристики, совместно с рыночной ценой земельного участка, на котором расположено данное здание, служит подходящим ориентиром для определения примерной стоимости.
Главной особенностью использования этого метода является то, что оценщик должен четко понимать разницу между воспроизводительной стоимостью (воссоздание) объекта и ценой его замещения.
Оценка воссоздания рассчитывается с учетом затрат (цена на строительные услуги на момент оценивания) для возведения точного аналога оцениваемого здания, с полностью похожей архитектурой, расстановкой, материалами и качеством монтажа. При расчете воспроизводственной стоимости во внимание берется, что эффективная часть объекта, износ и минусы планировки, которые допущены в нем будут в точности повторены.
Цена переделки (замещения) рассчитывается с учетом расходов в ценовом сегменте на день оценки, которые будут направлены на постройку здания, имеющего эквивалентную эффективность, однако, при этом, исполненным в другом стиле, со строительством по новым стандартам качества, планировки, внешнего вида и материалов.
Грань между двумя способами оценки является условной, поэтому назначенному оценщику в отдельной ситуации нужно решать какой метод выбрать, опираясь на все индивидуальный условия использования затратного подхода.
Стандарты общества оценщиков РФ рекомендуют при оценке недвижимого имущества последовательно узнать несколько аспектов:
- Цену участка земли на рынке;
- Стоимость восстановления здания либо его перестройки;
- Размер общего износа, повреждений объекта;
- Цену недвижимости на рынке, определенную затратным методом в совокупности со стоимостью земельного участка и стоимостью восстановления здания без учета повреждений.
Особенности затратного метода
Основной особенностью затратного способа оценки является то, что его нецелесообразно использовать для уже созданного объекта. К примеру, применять его при оценке готовой недвижимости неразумно потому, что она требуют минимальных вложений средств – восстановления или ремонта, а оценивая стоимость улучшения имущества, лицо не оценивает его, как недвижимость, а только лишь рассчитывает цену отделки.
Рекомендуется использовать затратный метод:
- Решая вопрос о создании;
- Определяя направление эксплуатации земли (будет ли она использоваться для сельскохозяйственной деятельности либо возведения комплекса гражданского назначения, гаражного кооператива и т.д.);
- Определяя, будет ли здание снесено или восстановлено (возможность сравнить расходы);
- Рассчитывая последствия природных бедствий (вычитая инвестиции, которые будут направлены на реконструкцию);
Преимущества и недостатки
Основные плюсы:
- Надежность затратного способа при оценке новопостроенных объектов.
- Такой подход будет наиболее разумным лишь в нескольких ситуациях:
- Строительный анализ ренты возведения нового здания;
- Выяснение необходимости реконструкции существующего объекта;
- Оценка объектов спецназначения;
- Оценка объектов в неактивных отраслях рынка;
- Определения эффективности эксплуатации земли;
- Решение вопроса страхования;
- Определения размера налогообложения.
Минусы:
- Расходы не всегда сопоставимы с рыночной ценой.
- Вариант получения наиболее достоверного результата сопровождается стремительным ростом оплаты труда.
- Различия между расходами на покупку оцениваемой недвижимости и затратам на строительство полностью аналогичного объекта, ведь во время оценки из цены строительства вычитается приобретенный износ.
- Затруднения с расчетом цены воспроизводства устарелых объектов.
- Проблемы с оценкой размера приобретенного износа старых зданий и построек.
- Сложность оценки земельных территорий в РФ.
Вычисление
Рассмотрим пошаговое практическое использование затратного способа на примере определения стоимости строения (частного загородного жилья).
Для начала следует определить полную цену земельной территории как незастроенного участка. Процесс выполняется, сравнивая стоимость активных предложений на рынке для земли размером одной сотки с аналогичными потребительскими характеристиками (расположение, дорожные свойства, проведенные коммуникации, близость сторонних объектов – озер, лесов и т.д.).
Далее идет процесс определения размера затрат, которые пойдут на постройку нового здания, идентичного по параметрам оцениваемому.
Сделать это довольно просто, необходимо использовать специальные справочные пособия по укрупненным показателям цены на строительство, к примеру, пособие «Ко-инвест» – «Жилые дома» и другие.
Затем, из оцененной стоимости возведения нового здания необходимо вычесть размер физических повреждений, износа этого дома. Обычно величина износа определяется в приблизительных процентах. К примеру, если количество повреждений достигает отметки в 20%, то итоговую цифру расхода на строительство нового здания необходимо снизить на 20%.
Финальный этап оценки включает в себя сложение цены на земельную территорию и стоимости воссоздания полностью схожего объекта, вычитая процент износа и увеличивая конечную сумму на размер прибыли вкладчика. За средний показатель дохода инвестора можно взять 25%. В итоге получиться цифра, которая и является рыночной стоимостью данного объекта на рынке, которая была высчитана с использованием затратного метода.
Учитывая это, применение затратного способа при оценке стоимости недвижимого имущества вкратце можно отобразить небольшой формулой:
Обозначения, используемые в формуле:
- C – цена оцениваемого здания на рынке;
- Ca – общая сумма расхода на воссоздание аналогичного по ценности объекта;
- P – размер допустимой прибыли вкладчика, выражаемый в процентах;
- I – размер износа оценочного объекта, выражаемый в процентах;
- Cn – стоимость участка земли, если он не застроен.
Данный метод оценивания можно применять самостоятельно при определении стоимости объектов, для которых известны размеры расходов на возведение, либо высчитать их не составит труда. К предметам такого рада можно причислить коттеджи или дома загородного типа.
Во время использования затратного метода важно обратить внимание на то, что доход вкладчика может варьироваться, ориентируясь на состояние рынка. Показатель прибыли в 25%, который был использован в подсчете, соответствует показателю на стабильном рынке.
Основной отраслью применения затратного способа является рынок страховых компаний. В данной сфере приоритете отдается именно этому методу потому, что страховые средства, размер страхового взноса и компенсации высчитывается, опираясь на затраты страхователя, при помощи затратного метода.
Специфическими являются случаи оценки стоимости объектов спецназначения. Для них затруднительно найти аналогичные предложения по продаже, поэтому расчет расхода на воссоздание или замещение – это основная альтернатива оценщика.
Пример оценки затратным способом
Задача оценить стоимость земли, если определены следующие факторы: незанятые участки на этой территории не продавались в течение долгого срока, цена стандартного дома с участком варьируется от 200 до 300 тысяч рублей, цена идентичного по масштабу участка в соседних районах примерно 90 000 рублей, расходы на создание стандартного дома – 100 000, доход инвестора и косвенные затраты – 80 000.
Процесс оценки:
Шаг первый: расчет общей доли цены участка в полной стоимости объекта: 90/(90+100+80) = 1/3.
Второй шаг: оценивание участка: цена на участок колеблется в диапазоне от 67 000 до 100 000 (1/3 от размера значений имущества, от 200 до 300 т. р.).
Консультация специалиста на видео
О трех методах оценки недвижимости рассказывает финансовый аналитик Иван Кабулаев.
