Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример

При выборе единого правильного метода оценки недвижимости многие граждане акцентируют внимание на некоторых критериях: прибыльность и месторасположение объекта, себестоимость подобного имущества, уровень спроса – все это способы сравнения и подсчета прибыли. Но при каких обстоятельствах рекомендуется использовать затратный способ? При оценке какого объекта недвижимости необходимо уделять внимание прибыли, а когда затратам?

Суть подхода

Затратным методом оценки недвижимости, согласно пункту 15 “Федеральных стандартов оценки (ФСО №1)” принято считать подход, базирующийся на осуществлении подсчетов финансовых затрат на покупку объекта недвижимости. Благодаря использованию такого подхода определяется общий размер финансовых средств, которые необходимы для таких нужд, как:

покупка;
реконструкция;
ремонт;
возведение;
либо улучшение недвижимости.

Конечным результатом затратного метода является получение точного размера необходимой финансовой сумы для поучения полноценной недвижимости.

Когда применяется

Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример Затратный способ целесообразно использовать в таких ситуациях, как:

принимается решение о начале строительных работ;
решается вопрос о вариантах использования земельного участка. К примеру, что лучше: использовать его в качестве дачного участка для выращивания овощей или же построить гаражи и сдавать их в аренду;
необходимо принять решение о сносе жилого здания либо же лучше провести реконструкцию (при использовании принципа сравнения издержек для каждого варианта);
существует острая необходимость в оценке нанесения ущерба из-за природных катаклизмов (определяется размер капиталовложений, которые в дальнейшем понадобятся для проведения восстановительных работ).

Данный перечень не является исчерпывающим. Затратный подход может использоваться в любых ситуациях, когда нужно определить размер финансовых вложений.

Формула

Основной формулой при использовании затратного метода оценивания считается:

Сн = Цзу + Цу либо же Сн = Цзу + Цз,

в которой:

Сн – себестоимость недвижимости;

Цзу – себестоимость земельного участка;

Цу – себестоимость работ по улучшению земельного участка;

Цз – себестоимость по возможному замещению улучшения земельного участка.

Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример Под определением “себестоимость по замещению объекта недвижимости” подразумевается общий размер финансовых затрат на постройку объекта, аналогичного тому, который подвержен оцениванию. Цена на постройку берется из рыночной на дату проведения оценки с обязательным учетом износа оцениваемого объекта.

Под определением “себестоимость воспроизводства оцениваемого объекта недвижимости” подразумевается общая сумма финансовых затрат при рыночных ценах, которые действуют на период осуществления оценки, на постройку аналогичного объекта с использованием подобных строительных материалов и технологий с обязательным учетом процента износа.

По причине того, что обе стоимости подсчитываются с учетом износа, то основной формулой при затратном подходе считают:

Сн = Цзу + ПЦу – И или Сн = Цзу + ПЦз – И,

в которой

Сн – себестоимость недвижимости;
Цзу – себестоимость земельного участка;
ПЦу – общая (полная) себестомость работ по улучшению земельного участка;
ПЦз – общая (полная) цена по возможному замещению улучшения земельного участка.
И – показатель износа оцениваемого объекта (в процентах).

Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример Под определением “общая себестоимость работ” подразумевается сумма расходов, необходимая на постройку нового объекта, подобного тому, который подлежит оцениванию.

Под определением “общая цена по возможному замещению” подразумевается тоже определение, что и для “общей себестоимости работ”, только с небольшим нюансом: в учет не берется износ, но добавляется предполагаемый доход от предпринимательской деятельности. К примеру, от сдачи в аренду недвижимости или земельного участка.

Под определением “износ” подразумевается возможная утрата себестоимости оцениваемого объекта, которая может быть вызвана любыми причинами.

Пример, расчет

Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример Думая о своей дальнейшей жизни, семья Грибинюков принимает решение, что в двухкомнатной квартире им будет достаточно тесно, поскольку двое детей растут, и вскоре места совершенно не останется. Они решаются на переезд в загородный деревянный домик. У них возникает логичный вопрос – что лучше, купить дом, построить новый, или обменять квартиру? Чтобы решить этот вопрос, был использован затратный подход.

Во внимание были приняты все издержки, которые могут возникнуть при возведении дома с нуля (цифры взяты по Волгоградскому региону):

покупка земельного участка – 300 тысяч рублей;
работы по облагораживанию территории – 70 тысяч рублей. Сюда входит: выравнивание участка, чистка от кустарников и так далее;
постройка самого дома – 1 миллион рублей.

Оценка недвижимости затратным методом: суть подхода, пример В конечном итоге получается цифра в 1 миллион 370 тысяч рублей. Нужно учесть, что сдавая квартиру в аренду можно получать пассивный доход до 10 тысяч рублей ежемесячно.

Преимуществом постройки дома считается:

получение нового объекта жилой недвижимости;
возможность построить новое строение, отталкиваясь от своих предпочтений (число комнат, планировка).

Помимо этого можно рассчитывать на налоговый вычет в последующем году за возведением дома за свои средства.

Посмотрев определенное количество объявлений, можно сказать – средняя цена домов (поддержанных) варьируется в пределах 1,2 -1,5 миллиона рублей.

Исходя из этого, целесообразно построить дом с нуля и сдавать квартиру в аренду, поскольку в этом случае одному из детей уже будет обеспечена своя жилплощадь (двухкомнатная квартира) или же ее можно будет разменять на две однокомнатных, что очень удобно.

Особенности по сравнению с другими методами

Ключевыми особенности затратного метода по сравнению с другими принято считать:

условия к проведению подсчетов, базируемые в большинстве случаев на инвестиции в недвижимость;
во внимание берутся полезные факторы постройки либо помещения, возникшие по результатам инвестиций, способные в дальнейшем принести прибыль вкладчикам;
использование сравнительного способа в процессе расчета восстановительной цены и варианта с замещением;
в процессе определения рыночной себестоимости во внимание берется процентное соотношение амортизации постройки, а также года, когда объект был введен в эксплуатацию.

Данный подход к оценке объекта недвижимости позволяет наиболее точно определить соотношение затрат и вложений, позволяющих экономить личные финансовые накопления.

Пример на видео

Оценка недвижимости, в отличие от оценки бизнеса имеет свои нюансы, однако есть и схожие моменты. Ниже на видео разъясняется сущность затратного подхода на примере оценки активов компании КАМАЗ.