Сравнительный метод оценки недвижимости

На сегодняшний день, оценка недвижимости – довольно востребованная услуга. Для оценки недвижимости обычно используются три основных общепринятых метода: рыночный, доходный и затратный.

Рыночный метод (сравнительный метод) используется наиболее часто. О том, почему так и происходит, какими преимуществами относительно других подходов обладает рыночный метод оценки, а также, чем неудобны в использовании другие методы, поговорим в этой статье.

Суть рыночного подхода

Суть оценки методом рыночного подхода или, как он называется иначе, методом сравнения продаж на рынке недвижимости заключается в следующем:

В области или населенном пункте, где производится оценка недвижимости, находят относительно недавно реализованные строения похожего назначения и площади. Затем, ищут среднюю цену недвижимости с внесением необходимых поправок

Рыночный способ оценки включает в себя следующие ступени исполнения:

• Получение информации – выявляются строения, наиболее подходящие по своим качествам и свойствам к объекту, требующему оценки.
• Оценка достоверности собранной информации – сравнение найденных объектов с оцениваемым.
• Проведение оценивания (примерной) стоимости объекта на основании полученной информации, а также внесение необходимых .корректировок в соответствии с отличиями от оцениваемого объекта.
• Оценка точности результата и установление окончательной оценочной стоимости.

Как правило, берут от 3 до 5 объектов, иногда больше (скорее исключение) и считают среднюю стоимость по простой схеме: цены всех объектов недвижимости корректируются, суммируются и делятся на количество.

Исходя из этого, становится понятно, что рыночный метод оценивания недвижимости – достаточно достоверный и простой в применении метод. Именно этим объясняется его частое использование в оценке недвижимости различного класса и назначения.

Особенности по сравнению с другими методами, преимущества и недостатки

Метод прямого сравнения продаж имеет как свои достоинства, так и недостатки. Рассмотрим более подробно каждый пункт:

Исходя из описанного выше, применение какого бы то ни было метода оценки недвижимости рационально использовать при определенных обстоятельствах и ситуациях. Часто случается так, что применение рыночного или иного метода ввиду тех или иных ситуаций невозможно или не может быть проведено в полной мере.

Элементы сравнения

При рыночном подходе требуется корректировка цены объектов сравнения. В общепринятом значении, корректировка производится по следующим элементам сравнения:

Ценообразующие показатели, влияющие на формирование стоимости недвижимости, ясно указывают на то, что расчет стоимости объекта при использовании данного метода, является наиболее точным и приемлемым для получения «реальной» стоимости недвижимости в данной области на настоящий период времени.

Методы

Как уже говорилось выше, на рынке существует три общепринятых метода для оценки недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Сравнительный метод или по-другому рыночный мы изучили, теперь рассмотрим подробнее оставшиеся два:

Затратный метод: стоимость рассчитывается, исходя из затрат необходимых на замену объекта или его полное возведение, за вычетом износа недвижимости. Этот метод более сложный и требует работы с особыми формулами и дополнительных знаний (условия окружающей среды и иные возможные негативные воздействия на строение и так далее) для точного и правильного расчёта.

Удобнее всего использовать такой метод при расчете стоимости только что возведенного здания и затрат на все выполняемые работы, материалы и так далее.

Доходный метод:  оценочная стоимость рассчитывается исходя из возможности получения прибыли, а также учета рисков связанных с получением доходов. Оценка таким методом будет зависеть не только от состояния недвижимости, но и от таких параметров, как расположение, наличие инфраструктуры и благоустройства, а также, в некоторых случаях, от экологической привлекательности региона.

Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта.

Примеры расчета

Рассмотрим пример расчёта рыночной стоимости на конкретных цифрах и площадях, а также зависимость оценки от наличия тех или иных ценообразующих факторов.

Пример: Вам требуется провести оценку брусового дома площадью 50 кв.м с прилегающей территорией 10 соток, 1990 года постройки. Оценщик выбирает объявления с такими же типами продажи недвижимости в вашем регионе и производит расчёты по следующей схеме:

Однако использование таких расчётов целесообразно только в том случае, если все дома «шаблонные», т.е. одинаковые. Если же они различаются по ценообразующим показателям, то в таком случае потребуется корректировка стоимости, например, представим, что дом № 1 и 4 имеют сауну и бассейн, а дом № 5 не имеет прилегающей территории. Соответственно, в этом случае цены корректируются следующим образом:

Дом № 1 и 4 – стоимость указанная должна быть уменьшена, т.к. в нее входит и цена сауны (дом с сауной и бассейном стоит дороже, это понятно каждому). В то время как стоимость дома №5 должна быть увеличена, т.к. дом без прилегающей территории стоит дешевле. В конечном итоге изменится и оценочная стоимость вашего дома.

Отказ от подхода

Зачастую, отказ от рыночного подхода и использование затратного или доходного методов оценки объектов недвижимости является единственным правильным выходом из ситуации. Нецелесообразно и невозможно использовать метод рыночного подхода в случаях:

• Необходимости оценки нового жилья, которое недавно построили, либо же наоборот – очень старой недвижимости – невозможно подобрать подходящие объекты. В такой ситуации правильнее использовать затратный метод
• При оценке дома или участка земли, не имеющего «похожих объектов» для оценки стоимости
• Оценка «деловой» недвижимости – когда лучше всего использовать доходный метод и так далее

Как видно из всего сказанного выше, оценка недвижимости – тонкое дело, которое требует особых знаний и тщательных логических размышлений. И самый часто используемый метод – оценки рыночной стоимости, не всегда является корректным и дающим точный результат.

О корректировках

В вебинаре от НП СРОО Экспертный Совет разъясняется порядок внесения и обоснования корректировок в процессе оценки сравнительным методом.