Основания для расторжения договора аренды жилья или социального найма жилого помещения и образец таких соглашений

Прекращение действия договоров найма с частыми и государственными владельцами жилья возможно по согласию сторон или в судебном порядке.

Причинами могут быть невыполнение условий соглашения, порча имущества или нарушение общественного порядка.

Основания для расторжения

Договор найма жилья, социальный или с собственником, может быть прекращен по разным причинам. Основаниями при этом может быть:

• взаимное согласие сторон сделки;
• решение суда;
• судебное постановление;
• отказ одной из сторон выполнять условия.

Взаимное согласие сторон является оптимальным вариантом. В этом случае ни арендатор, ни собственник ничего не теряет и избавляет себя от обращения в суд и другие инстанции.

Решением суда сделка расторгается в том случае, если одна из сторон подает иск о нарушении условий договора, особенно существенных.

Договоры найма в гражданском законодательстве являются «социальными», то есть защищают интересы нанимателей, а не собственников.

Соответственно, расторжение договора аренды квартиры по инициативе собственника можно только в определенных случаях:

• отсутствие платы со стороны нанимателя в течение полугода и более, если срок найма составляет 1–5 лет;
• отсутствие платежей более двух раз подряд при краткосрочной (1-2 года) аренде;
• порча квартиры или имущества в ней;
• иные условия, например, нарушение общественного порядка, неуплата комуслуг.

Однако в данном случае он обязан предупредить собственника о своем намерении в письменном виде за 90 дней (статья 687 ГК РФ).

Порядок расторжения сделки аренды и правовые последствия

Если сделка была заключена в письменном виде, без регистрации и удостоверения нотариусом, прекращение осуществляется в том же порядке.

Стороны составляют соглашение о расторжении договора аренды квартиры, в котором указываются реквизиты сторон, причины и последствия прекращения договора, подписи.

Если одна из сторон не выполняет условия соглашения, расторжение происходит по судебному решению.

Последствия таковы:

1. Наниматель обязан освободить помещение, сдать по акту приема-передачи все имущество в первоначальном виде. Если какое-либо имущество испорчено, решается вопрос о возмещении.
2. Собственник более не обязан сдавать в наем свое жилье.
3. В случае, когда условия нарушены, любая из пострадавших сторон вправе потребовать компенсации убытков, в том числе, и моральных. Решение выносит суд.

Если инициатором выступает одна из сторон, необходимо:

1. Направить письменное уведомление, в котором указываются реквизиты сторон, дата и номер основного договора, требования к другому участнику сделки (расторжение).
2. При отсутствии взаимного согласия или нарушения прав одной из сторон, пострадавший может обратиться в суд. Например, наниматель может это сделать, если помещение стало аварийным, непригодным для жизни, нарушены санитарные условия.
3. Перед тем как подавать иск, направляется уведомление (письменное) об устранении нарушений.

Расторжение сделки в случае социального найма жилья

Социальный найм практически идентичен обычному найму, только собственником помещения выступает государство или муниципалитет, а не частное лицо.

Поэтому и причины для прекращения несколько иные:

1. Согласие сторон (статья 83 ЖК РФ). Требуется письменное уведомление и согласие всех, кто проживает в помещении на прекращение сделки.
2. Инициатива собственника. Расторжение происходит по судебному решению. Подать иск наймодатель может в случае невнесения платы и/или комуслуг в течение полугода, порчу помещения или имущества, нарушение прав других жильцов, нецелевое использование помещения, например, для ведения бизнеса.
3. Разрушение (утрата) квартиры.
4. Смерть единственного нанимателя или признание его пропавшим без вести.

Последние два пункта приводят к расторжению договора социального найма жилого помещения автоматически, без волеизъявления одной из сторон сделки.

Соглашение также считается расторгнутым, если наниматель и члены его семьи выезжают из помещения преждевременно.

Если одна из сторон подает иск по поводу нарушения другой стороной условий соглашения, может быть установлен срок в 1 год для устранения данного нарушения.

Порядок прекращения действия договора социального найма и его последствия

В случае соглашения сторон или вынесения судебного решения правовым последствием расторжения договора социального найма жилого помещения будет выселение жильцов.

Возможны варианты предоставления другого жилья:

1. Выделяются другие квартиры по договору соцнайма в том случае, если в течение полугода и более наниматель не оплачивает жилье. Однако в этом случае площадь квартиры будет на уровне норматива, установленного в регионе.
2. В других случаях предоставляются помещения на условиях соцнайма и большей площади.

Наймодатель в данном случае сначала посылает письменное уведомление жильцу. Если недостатки не устраняются нанимателем, он выселяется по решению суда и другая квартира ему не предлагается.

Найм жилья с государственными органами и частными лицами предусматривает различные условия:

• целевое использование;
• сохранность имущества;
• поддержание общественно порядка;
• внесение платы в установленный срок.

Расторжение возможно по согласию сторон или в судебном порядке. Государство же в первую очередь защищает интересы нанимателя, что видно из судебной практики. Но и собственник может отстоять свои права.

Как расторгнуть договор о найме жилого помещения?

В видео-сюжете разбирается вопрос расторжения договора найма жилого помещения.

Юрист объясняет, как это сделать правильно, чтобы не нарушить ни интересы квартиросъемщика ни собственника, как юридически грамотно оформить данное соглашение.