Аренда и найм

Основания для расторжения договора аренды жилья или социального найма жилого помещения и образец таких соглашений

Прекращение действия договоров найма с частыми и государственными владельцами жилья возможно по согласию сторон или в судебном порядке.

Причинами могут быть невыполнение условий соглашения, порча имущества или нарушение общественного порядка.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 703-30-24 (Москва)

+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Основания для расторжения

В каких случаях можно расторгнуть договор аренды квартиры?Договор найма жилья, социальный или с собственником, может быть прекращен по разным причинам. Основаниями при этом может быть:

  • взаимное согласие сторон сделки;
  • решение суда;
  • судебное постановление;
  • отказ одной из сторон выполнять условия.

Взаимное согласие сторон является оптимальным вариантом. В этом случае ни арендатор, ни собственник ничего не теряет и избавляет себя от обращения в суд и другие инстанции.

Решением суда сделка расторгается в том случае, если одна из сторон подает иск о нарушении условий договора, особенно существенных.

Односторонний отказ нанимателя или арендодателя может быть основанием для расторжения только в том случае, если такой пункт указан в самом договоре или предусмотрен законодательством.

Договоры найма в гражданском законодательстве являются «социальными», то есть защищают, прежде всего, интересы нанимателей, а не собственников.

Соответственно, расторжение договора аренды квартиры по инициативе собственника можно только в определенных случаях:

  • отсутствие платы со стороны нанимателя в течение полугода и более, если срок найма составляет 1–5 лет;
  • отсутствие платежей более двух раз подряд при краткосрочной (1–2 года) аренде;
  • порча квартиры или имущества в ней;
  • иные условия, например: нарушение общественного порядка, неуплата комуслуг.
Наниматель же более свободен в своих действиях: договор расторгнуть он может без суда только лишь по личной инициативе.

Однако в данном случае он обязан предупредить собственника о своем намерении в письменном виде за 90 дней (687-я статья ГК).

Порядок расторжения сделки аренды и правовые последствия

Порядок расторжения сделки найма жилого помещения

Если сделка была заключена в письменном виде, без регистрации и удостоверения нотариусом, прекращение осуществляется в том же порядке.

То есть, стороны составляют соглашение о расторжении договора аренды квартиры, в котором указываются реквизиты сторон, причины и последствия прекращения договора, подписи.

Образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно скачать здесь.

Если одна из сторон не выполняет условия соглашения, расторжение происходит по судебному решению.

Последствия таковы:

  1. Наниматель обязан освободить помещение, сдать по акту приема-передачи все имущество в первоначальном виде. Если какое-либо имущество испорчено, решается вопрос о возмещении.
  2. Собственник более не обязан сдавать внаем свое жилье.
  3. В случае, когда условия нарушены, любая из пострадавших сторон вправе потребовать компенсации убытков, в том числе, и моральных. Решение выносит суд.

Если инициатором выступает одна из сторон, необходимо:

  1. Расторжение договора найма жилья через судНаправить письменное уведомление, в котором указываются реквизиты сторон, дата и номер основного договора, требования к другому участнику сделки (расторжение).
  2. При отсутствии взаимного согласия или нарушения прав одной из сторон, пострадавший может обратиться в суд. Например, наниматель может это сделать, если помещение стало аварийным, непригодным для жизни, нарушены санитарные условия.
  3. Перед тем как подавать иск, направляется уведомление (письменное) об устранении нарушений.
Если судом вынесено решение об устранении нарушений, на это отводится срок в один год. После этого возможно повторное слушание.

Расторжение сделки в случае социального найма жилья

Социальный найм практически идентичен обычному найму, только собственником помещения выступает государство или муниципалитет, а не частное лицо.

Поэтому и причины для прекращения несколько иные:

  1. Как расторгнуть договор социального найма жилья?Согласие сторон (статья 83 ЖК). Требуется письменное уведомление и согласие всех, кто проживает в помещении на прекращение сделки.
  2. Инициатива собственника. Расторжение происходит по судебному решению. Подать иск наймодатель может в случае невнесения платы и/или комуслуг в течение полугода, порчу помещения или имущества, нарушение прав других жильцов, нецелевое использование помещения, например, для ведения бизнеса.
  3. Разрушение (утрата) квартиры.
  4. Смерть единственного нанимателя или признание его пропавшим без вести.

Последние два пункта приводят к расторжению договора социального найма жилого помещения автоматически, без волеизъявления одной из сторон сделки.

Образец соглашения о расторжении договора социального найма жилого помещения можно скачать здесь.

Соглашение также считается расторгнутым, если наниматель и члены его семьи выезжают из помещения преждевременно.

Если одна из сторон подает иск по поводу нарушения другой стороной условий соглашения, может быть установлен годичный срок для устранения данного нарушения.

Если нарушения нанимателем не устраняются, после повторного слушания дела договор расторгается. Однако и в этом случае наниматель вправе просить об отсрочке расторжения на срок до одного года.

Порядок прекращения действия договора социального найма и его последствия

В случае соглашения сторон или вынесения судебного решения правовым последствием расторжения договора социального найма жилого помещения будет выселение жильцов.

Возможны варианты предоставления другого жилья:

  1. Последствия расторжения договора социального найма жильяВыделяются другие квартиры по договору соцнайма в том случае, если в течение полугода и более наниматель не оплачивает жилье. Однако в этом случае площадь квартиры будет на уровне норматива, установленного в регионе.
  2. В других случаях предоставляются помещения на условиях соцнайма и большей площади.
Без предоставления жилья наниматель остается в том случае, если помещение он использовал не по назначению, нарушал права соседей, не содержал в порядке помещение, портил имущество.

Наймодатель в данном случае сначала посылает письменное уведомление жильцу. Если недостатки не устраняются нанимателем, он выселяется по решению суда и другая квартира ему не предлагается.

Найм жилья с государственными органами и частными лицами предусматривает различные условия:

  • целевое использование;
  • сохранность имущества;
  • поддержание общественно порядка;
  • внесение платы в установленный срок.
Любое нарушение со стороны нанимателя грозит ему расторжением сделки. Но и у нанимателя есть определенные права: он может требовать от собственника достойных условий проживания, соблюдения санитарно-гигиенических норм в помещении.

Расторжение возможно по согласию сторон или в судебном порядке. Государство же в первую очередь защищает интересы нанимателя, что видно из судебной практики. Но и собственник может отстоять свои права.

Видео: Как расторгнуть договор о найме жилого помещения?

В видеосюжете разбирается вопрос расторжения договора найма жилого помещения.

Юрист объясняет, как это сделать правильно, чтобы не нарушить ни интересы квартиросъемщика ни собственника, как юридически грамотно оформить данное соглашение.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

1 комментарий

  • Столько нюансов при аренде жилья! Учесть все даже при составлении самого грамотного договора найма невозможно. Особенно когда появились «черные» риэлторы, способные лишить жилья в два счета. Как не оказаться в такой ситуации?

Задать вопрос