Аренда

Залог права аренды земельного участка

За последние несколько лет люди стали всё чаще получить кредиты, при оформлении которых залогом становится объект недвижимого имущества. Гражданский оборот недвижимости вызывает большое количество проблем. Основная из них – незавершённые процессы приватизации на рынке в большом количестве.Залог права аренды земельного участка

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 703-30-24 (Москва)

+7 (812) 309-50-31 (Санкт-Петербург)

8 (800) 333-45-16 доб. 193 (Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Что говорится в законодательстве?

Закон РФ говорит о том, что земля неразрывно связана с любыми объектами, расположенными на ней. В этом и заключается главная особенность правового регулирования любых отношений, возникающих в данном направлении. К примеру – при оформлении аренды на частный дом земля автоматически присоединяется к нему в договорах и соглашениях.

Главный документ– ФЗ №102.

Тот же закон говорит, что ипотеку надо одновременно оформлять и по объектам на земле, и на сам участок. За исключением ситуаций, когда другие условия по конкретным объектам присутствуют в соглашении между сторонами.

Только земля, официально ещё не изъятая из оборота, выступает в качестве предмета договора. Либо объект, по которому отсутствуют обременения.

Ипотека права аренды земельного участка

Договор ипотеки на право аренды земли – это соглашение, при заключении которого земельный участок становится гарантией. Заявитель и клиент гарантирует, что вернёт все средства к обозначенному сроку. Или его могут лишить данного объекта.

Особенности соглашения

Когда заключается договор по ипотеке для зданий и сооружений на участке в долгосрочной аренде, то залог оформляется и на землю.

Главное – чтобы присутствовало письменное согласие собственника земли на проведение процедуры. Это особенно важно для участков, которые находятся в муниципальной, либо государственной собственности.

От этой обязанности освобождаются только те, кто пользуется участком на протяжении пяти лет и более. Достаточно лишь самим уведомить владельца о том, что с участком земли проводится та или иная операция.

Залог права аренды земельного участкаГлавное – чтобы действия соответствовали основным условиям договора. При договоре на три года и залог сохраняется на столько же.

Обязательно описание имущества в качестве главного предмета. Договор по уступке прав составляют в нескольких ситуациях:

  1. Направление взысканий.
  2. Проведение продажи путём организации торгов.

Множество вопросов возникает при работе с теми, у кого оформлено долевое право аренды. В законодательных нормативах каждому владельцу даётся право на оформлении в ипотеку своей доли в участке. Но возникает множество трудностей в связи с необходимостью регулирования отношений в данном направлении.

Согласие арендодателя

Как получить согласие арендодателя на залогВ стандартных правилах говорится, что согласие арендодателя надо, если в залог оформляют право аренды на здания или сооружения. А при работе с земельными участками необходимость в согласии зависит от срока самого договора и того, кто владеет участком.

Согласие не берётся, если в залог оформляется право аренды земельного участка сроком более, чем на пять лет, то есть, когда договор заключается на пять лет и более продолжительный срок. В случае с частной собственностью согласие тоже не требуется. Но в обеих ситуациях нужно посылать уведомления. В остальных случаях арендодатель должен согласиться с постановлением, либо опровергнуть.

Залог участка без зданий

Согласно законодательству, при оформлении залога по зданию или сооружению на землю одновременно в залог берётся и сам участок, на которых они расположены. Исходя из сложившейся практики, сделку признают ничтожной, если по договору передаётся только здание или сооружение,  а земля в число предметов соглашение не включается.

Землю можно исключить из договора только в том случае, если её владелец и залогодатель зданий, сооружений – разные люди.

О регистрации

Любой договор о закладе имущества или прав на него составляется письменно, удостоверяется нотариусом. Обязательная регистрация сделок с залоговым недвижимым имуществом в законодательстве не предусмотрена. Для безопасности достаточно будет нотариального заверения.

О действующих программах ипотечного кредитования

В принципе такой вид залога не слишком привлекателен для большинства банков. Ведь возникает множество трудностей при определении объективной стоимости, и ликвидности такого явления, как права аренды.

Залог права аренды земельного участкаОбычно такая функция включается в стандартную ипотеку, где залогом может выступать любой объект недвижимого имущества. Такие кредиты могут быть целевыми, либо нецелевыми.

При оформлении ипотеки надо учитывать ряд определённых нюансов.

  • Велика вероятность того, что придётся дополнительно оплачивать услуги специалистов, которые выезжают на участок, проводят оценку его стоимости и ликвидности.
  • Суммы в обмен на право аренды участков дают обычно небольшие. И с небольшими сроками.
  • Срок кредитования равен времени действия договора.
  • Среди важных условий – оформление заявителем права собственности по всем строениям, относящиеся к территории. Либо их заранее нужно оформить в аренду.
Иногда залог права аренды земельного участка можно использовать для оформления займа, помогающего проводить строительство.

Оформление договора: нюансы

Договор залога права аренды земельного участкаИз обязательных пунктов отмечаются следующие:

  1. Номер с датой договора, подтверждающий законность владения.
  2. Наименование арендодателя, согласно первоначальному договору.
  3. Срок аренды.
  4. Пометка, подтверждающая согласие арендодателя с заключением договора.
  5. Сведения об участке. Описывается он в качестве главного предмета.
Обязательно только письменное оформление подобных соглашений. Образец договора можно посмотреть здесь.

Кроме того, любой договор, связанный с ипотекой, подлежит государственной регистрации. За исключением соглашений со сроком до 12 месяцев. Они не требуют прохождения процедуры.

Документ не будет считаться действительным без прохождения процедуры регистрации.

И действие соглашения начинается не с момента заключения, а с момента той самой регистрации.

Заключение и дополнительные нюансы

Залог права аренды земельного участкаБанк имеет право провести отчуждение земельного участка вместе с возможностью его аренды, если заявитель не выполнит в срок свои обязательства. Эта процедура проводится в строго установленном порядке. Из вырученной суммы удовлетворяются возможные и существующие претензии.

Владение землёй не будет связано с последствиями при отсутствии регистрации у изначального арендного соглашения. Но и это не вызывает проблем для ипотеки. Поскольку закон не устанавливает точно сроки, когда именно документы должны проходить регистрацию.

При заключении договора ипотеки количество рисков мало зависит от того, находится участок в частной собственности, или в аренде. Ситуация остаётся неизменной. То же касается обязательств для участников соглашений.

Что касается экспертной оценки, то важно не только понять, сколько действительно стоит тот или иной объект. Оценивается и техническое состояние построек, прилегающих коммуникаций. Если состояние не будет удовлетворительным, то возникает вопрос о необходимости оформления страховки. Решение зависит от описания имеющихся объектов.

Чем больше объектов описывается в соглашении – тем лучше. Это послужит дополнительным способом защиты, для каждой из сторон. Не имеет значение количество заключённых соглашений и участников. При необходимости составляется отдельный документ на вновь возведённые объекты. Это актуально, если закладывается право арендовать пустой участок, и строительство только планируется в дальнейшем.

Суть ипотеки и ее значение в России

Ипотека в России не работает, а вредит? Мнение Юрия Крупнова. На видео ниже.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:

(Москва)

(Санкт-Петербург)

(Регионы)

Это быстро и бесплатно!

Задать вопрос