Досрочное расторжение договора аренды квартиры

Аренда недвижимых объектов достаточно распространенный вид правоотношений в России. Их передача в пользование осуществляется на основании договора. Существующая практика показывает, что очень часто его контрагенты сталкиваются с необходимостью его расторжения, причем она может возникнуть как у владельца недвижимости, так и у её съемщика. При этом участникам стоит знать, какие у них есть правомочия и обязательства, а также причины для его прекращения.

Основания для расторжения договора аренды

Хочется заметить, что о возможном досрочном прекращении обязательств лучше подумать ещё при их подготовке. Наличие в нем условий расторжения правоотношений до конца времени его действия убережет от возникновения конфликтных ситуаций, длительных тяжб в суде и весомых материальных затрат.

Действие обязательств продолжается до окончания установленного срока либо при их преждевременном разрыве сторонами. Учитывая, что такая сделка является двусторонней, её аннулирование может нарушить права одного из участников. Поэтому законодательно установлены случаи, когда такие действия возможны.

К ним относятся ситуации:

1. Совместного принятия решения нанимателя и наймодателя;
2. Судебного разрешения спора по инициативе одной из сторон;
3. По желанию участников правоотношений, по причинам, установленным положениями соглашения.

Порядок расторжения арендных правоотношений по договоренности сторон

Если достигнута договоренность о взаимном аннулировании отношений владелец недвижимости и наниматель должны подготовить отдельное соглашение. Его положения должны подразумевать прерывание действия заключенного ранее арендного договора, отменяя все обязательства по нему для каждого участника.

Такое соглашение должно содержать:

• Личные и паспортные сведения каждого субъекта;
• Реквизиты договора, положения которого регламентируют передачу арендного имущества;
• Обстоятельства, служащие поводом прерывания соглашения, отсутствие каких-нибудь обоюдных претензий;

Документ удостоверяется в нотариальной конторе и там же подписывается обоими участниками. С этого момента прошлые договоренности утрачивают силу по причине их аннулирования. Он оформляется в двух экземплярах и после подписания выдается участвующим лицам на руки.

Момент расторжения устанавливает выполнение всех действий, определенных условиями договорных обязательств.

Если при передаче имущества составлялся акт, то стоит составить аналогичный документ о возврате площади. Только так будет удостоверено полное исполнение обязательств. Кроме того, если договорное соглашение было зарегистрировано, необходимо уведомить регистрирующую службу о факте его аннулирования.

Досрочное прекращение договора аренды по решению арендатора

Соглашение может оговаривать причины преждевременного отказа от его выполнения по инициативе нанимателя. Если она отсутствует либо для этого возникли иные основания, то аннулирование арендных правоотношений возможно лишь при одобрении наймодателя или по решению судебных органов.

Законодательно установлены следующие ситуации, когда наниматель вправе подать иск о преждевременном разрыве арендных обязательств:

1. После заключения соглашения хозяин не предоставил во владение объект, являющийся предметом сделки;
2. Владельцем передаваемой недвижимости создаются препоны для её правомерного пользования в соответствии с предназначением или договорными условиями;
3. Хозяин недвижимого объекта представляет его с недочетами, препятствующими его применению по назначению. На такие обстоятельства можно ссылаться, если сдающий внаем недвижимость человек не уведомил арендатора, а наниматель не знал о них ранее и не обнаружил при предварительном осмотре;
4. Наймодатель не выполняет ремонт арендных площадей в оговоренные сроки;
5. Наступление непредвиденной ситуации, которая произошла не по вине нанимающего лица, нанесли сданному внаем жилью ущерб, сделавший его непригодным для последующего пользования.

Преждевременное расторжение договора аренды по решению наймодателя

Статьей 619 ГК РФ определяются условия возможного аннулирования договорных отношений по желанию владельца недвижимости. К ним относятся:

1. Переданное имущество используется в нарушение положений соглашения либо не в соответствии с назначением. При этом, оценивая существенность ущерба, необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства. Учитывая его требования, существенность представляется причинением конкретного урона для хозяина недвижимости, из-за чего он несет потери того, на что он мог рассчитывать при оформлении документа. К примеру, в квартире можно только проживать. Её использование в качестве офисной или складской площади будет нарушением условий договора. Судом устанавливается существенность нарушения в каждой ситуации индивидуально.
2. Переданный объект существенно ухудшается субъектом, арендовавшим его. При этом, изменение свойств сданного помещения будет расценено как существенное неисполнение договорных условий относительно возможностей его использования. Обязанностью арендатора является пользование арендным добром так, чтобы при возвращении его положение оставалось прежним с учетом естественной изношенности. Например, перепланировка, осуществленная без согласия владельца, будет признаваться судом немаловажным ухудшением из-за которого испорчен вид жилой площади.
3. Неуплата договорных сумм в срок, определяемый положениями соглашения. Это могут быть однократные или регулярные невыплаты.
4. Нанимателем своевременно не производится очередной или капремонт. Сроки исполнения определяются договорными обязанностями, в их отсутствие – в необходимое время.

Помимо того, раннее высвобождение недвижимого пространства не может служить причиной для неуплаты арендных платежей, если площадь не возвращалась по акту. Факт реального прекращения эксплуатации имущества не решает такого вопроса. Такие комментарии изложены в письме Президиума ВАС РФ в 2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Особенности расторжения договора социального найма

Нужно отметить, что судами не признаются существенными изменениями кризисные явления или резкие колебания валют. Так в 2001г. Президиум ВАС установил, что рост курса зарубежной валюты, увеличивший долговое бремя лица в рублях в более чем 4 раза. Не рассматривается как значительное изменение обстоятельств.

Для этого потребуется уведомить организацию не менее чем за девяносто дней до даты аннулирования соглашения лично либо направив извещение почтовым отправлением. При этом не нужно объяснять причины своего решения, так как такое право закреплено за ним законом.

Субъект, получивший квартиру в наем, вправе расторгнуть договор в любой момент, согласовав это с проживающими с ним людьми.

Для этого потребуется уведомить организацию не менее чем за девяносто дней до даты аннулирования соглашения лично либо направив извещение почтовым отправлением. При этом не нужно объяснять причины своего решения, так как такое право закреплено за ним законом.

Также нанимающая сторона может преждевременно прекратить соглашение, обратившись в судебные органы. Основанием для этого может послужить ситуация, когда жильё невозможно использовать для жилья из-за его непригодности, либо его аварийное состояние.

Наймодатель также вправе прибегнуть к судебной защите, требуя расторгнуть договор до срока его окончания в случаях:

При невозможности достичь компромисса, необходимо:

1. Составить уведомление о намерении разрыва договора. Они готовятся в количестве экземпляров для каждой стороны. В него включается информация:

• Если жильцы не вносят предусмотренную плату более шести месяцев, а при краткосрочном соцнайме больше двух раз;
• Порча либо разрушение квартиры из-за действий квартиросъемщика, её использование не в соответствии с назначением, а также несоблюдение прав и законных интересов других жильцов.

Судебный регламент прекращения арендных правоотношений

1. Составить уведомление о намерении разрыва договора. Они готовятся в количестве экземпляров для каждой стороны. В него включается информация:
   • О субъектах арендных отношений;
   • Причины аннулирования обязательств;
   • Время окончания действия;
   • Дата подготовки заявления и подпись лица.
2. Получатель должен ответить в месячный срок.
3. С окончанием времени заявитель должен подготовить иск в суд и отправить, приложив подтверждающие изложенное доказательства. Подать его можно лично, средствами почтовой связи, на сайте суда, при помощи доверенного лица.

Санкции за досрочное расторжение договора

Законодательно не запрещено устанавливать плату за преждевременное прекращение арендных правоотношений. В зависимости от причин выплат выделяются следующие виды:

• Штраф, предусмотренный за аннулирование соглашения, из-за нарушения его положений;
• Сумма, устанавливаемая за возможность воспользоваться правом одностороннего отказа.

В первом случае её можно определить как неустойку (ст.330 ГК РФ). Её величина должна быть соразмерна последствиям невыполнения обязательств.

• Во избежание конфликтных ситуаций, необходимо обращать внимание на составление договора. Документ должен содержать положения об основаниях для аннулирования договорных отношений;
• Причины для разрыва арендных отношений могут содержаться не только в ГК РФ, но и в иных нормативных актах;
• При наличии договоренности о прекращении соглашения составляется письмо уведомление.

Вопрос-ответ

Ответ: Пункт 2 статьи 687 ГК РФ предусматривает возможность прекращения таких правоотношений только в суде по ходатайству съемщика.  П.2 ст.452 ГК РФ предусмотрено, перед подачей иска, направление рекомендаций противной стороне отменить соглашение. При неполучении ответа в определенный договорными отношениями срок, а если он не предусмотрен, то через тридцать суток можно обращаться за судебной защитой. Кстати, уведомление должно быть направлено таким образом, чтобы можно было подтвердить его отправку.

Ответ: Статьей 687 ГК РФ предусмотрено право нанимателя расторгнуть заключенную сделку по собственному желанию уведомив владельца недвижимости не позднее 3 месяцев. Срок можно сократить, если это одобряет хозяин жилья. При не достижении согласия о досрочном прерывании арендных обязательств, можно направить письменное требование об устранении недостатков в съемной квартире.

Консультирует адвокат

На видео ниже адвокат Клопова Ирина Александровна рассказывает, как можно расторгнуть договор аренды согласно закону.