Границы земельного участка: как определить и что делать при их изменении?

Действующее законодательство и практический опыт определяют земельный участок, как часть поверхности земли, включающей почвенный слой, недра и расположенные на нём объекты (включая природные), границы которой описаны и зарегистрированы в установленном порядке уполномоченным государственным органом.

Границы земельного участка – это необходимость, позволяющая сформировать из «земли», довольно абстрактного понятия, конкретный индивидуально-определенный объект, который в последующем может быть предметом отношений между разноплановыми субъектами.

Что такое границы участка?

Если не углубляться в терминологию, то границы земельного участка – это специальные обозначения в виде линий на топографическом плане, ограничивающие его как территориальный объект. В зависимости от ситуации, они не существуют не только на планах территорий, но также и закрепляются на местности при помощи специальных межевых знаков (вешек).

Во избежание споров с соседями и судебных разбирательств, границы должны быть:

1. Подтверждены документально и оформлены с соблюдением всех требований.
2. Согласованы с соседями, что фиксируется в акте согласования границ (сам акт отображается на межевом плане).

Минимальный и максимальный размеры участка

Размер земельного участка – это одна из его одна из индивидуальных характеристик, представляющая собой площадь условно-ровной поверхности между его границами. Разнообразный рельеф (холмы, пригорки, низины и прочие) никогда не учитываются при её подсчёте.

Чтобы избежать препятствий в использовании на законодательном уровне установлено понятие о минимальных и максимальных площадях земельных участков. Установление наименьшего размера служит препятствием для дробления площадей, когда буквально каждый шаг территории принадлежит отдельному собственнику. Наличие же максимального предела необходимо для предотвращения излишней “глобализации” земельных участков одного назначения.

На законодательном уровне вопрос о максимальных и минимальных площадях прописан в статьях 11.9, 33 и 38 Земельного кодекса РФ. Эти нормы регулируют территориальные размеры участков, которые предоставляются бесплатно (первичная передача) разным категориям населения либо образуются в результате каких-либо действий владельца (раздел, присоединение).

1. В отношении земельных участков, предназначенных под застройку – в градостроительных планах территорий.
2. Для территорий, принадлежащих государству или муниципалитету, и предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности (садоводство, животноводство, огородничество), организации КФХ, дачного строительства предельные размеры площадей определяются соответственно федеральными или региональными законами.
3. Участки, предоставленные для целей ИЖС, личного подсобного хозяйства ограничиваются в пространстве положениями нормативных актов органов местного самоуправления.
   Не соответствующие установленным на каком-либо уровне нормам земельный участок не просуществует долго. Он, с большой долей вероятности, даже не появится в государственном кадастре, так как нарушение предела площади – это одно из самых категоричных оснований для постановки на учёт.

Что такое многоконтурные земельные участки

Границы земельного участка, проходящие через поворотные (характерные) точки на местности, образуют его контур – замкнутую фигуру. Большинству людей привычна ситуация типа “один участок – один кусок территории”. Однако далеко не всегда рельеф или объекты на местности позволяют создать участок одним массивом (контуром).

Земельные участки, состоящие из нескольких замкнутых контуров, расположенных не смежно, но в пределах одного кадастрового квартала и разделённых иными землями – это и есть многоконтурные земельные участки.

Чаще всего образование таких сложных в конфигурации территорий – это необходимость обойти сложный рельеф вроде болот, оврагов, вымоин, которые могут быть включены в общий размер, но при этом “съедят” внушительную часть полезной площади участка. Также на несколько контуров территорию могут делить линии дорог, электропередач или участки, принадлежащие иным собственникам.

Процедура определения границ участка

Установление фактических границ земельных участков осуществляется при проведении землеустройства, которое включает в себя:

• Изучение состава и состояния земель и определение принадлежности смежных участков и контактных данных их правообладателей.
• Образование новых либо изменение существующих (раздел, соединение и прочие) объектов землеустройства в виде составления схем или межевых планов установленного образца.
• Согласование границ с собственниками смежных участков или с государственными или муниципальными органами.
• Постановка на кадастровый учёт и присвоение уникального номера.
• Определение границ на местности.

Для того чтобы участок мог стать объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав, он должен пройти процедуру государственного кадастрового учёта по правилам, установленным ст. 70 ЗК РФ.

На видео ниже приведены нюансы определения границ

Корректировка на местности и координаты земельного участка

Границы земельного участка во время межевания устанавливаются при помощи специальной системы координат (с указанием географических показателей), набор показателей которых в дальнейшем переносится в государственный кадастр и помогают определить положение участка на местности.

Ситуации, когда сведения о координатах участков содержат неточности, на практике случаются нередко. Законодатель разделяет все появляющиеся в процессе работы ошибки на 2 группы:

1. Технические ошибки в виде опечаток и ошибок (грамматических и арифметических), допущенных органами кадастрового учёта во время работы со сведениями о земельном участке. Всё же в государственных органах работают не программы и всегда есть вероятность расхождения сведений из-за человеческого фактора.
   Технические ошибки в сведениях кадастра исправляются самими органом кадастрового учёта, после получения им уведомительного заявления от правообладателя или иного заинтересованного лица, выявившего неточность в сведениях.
2. Кадастровая ошибка, которая согласно п. 2 ч. 1 ст. 28 Закона “О кадастре недвижимости” представляет собой неточность в виде наложения (частичного) контуров разных земельных участков. Происходит подобное из-за разных систем координат, в которых велось межевание последние 20 лет или из-за плотной застройки, изменения рельефа.

Любая корректировка границ должна оформляться по той же процедуре, что и межевание нового земельного участка.

Порядок изменения границ участка при их наложении

В ситуации, когда владельцы выясняют, что границы нескольких земельных участков накладываются одна на другую, либо имеет место пересечение границ. Возможно несколько вариантов решения проблемы:

1. Административное решение вопроса в виде корректировке собственниками смежных территорий границы с привлечением к работе кадастрового инженера. Межевой план при этом содержит заключение с выводом о наличии ошибки, информацию об уточнениях и акт согласование местоположения участка. Последний может и не составляться, если общая площадь и конфигурация (форма) территории не изменились.
2. Судебное решение вопроса, при котором выявивший ошибку правообладатель участка обращается в суд по месту нахождения участка с заявлением о понуждении “соседей” произвести уточнение границ. В качестве ещё одного варианта – это может быть исковое заявление о признании новых границ участка и внесения соответствующих изменений в государственных кадастр.

Как поступать в случае возникновения споров при определении границ и что показывает судебная практика?

Ответы приведены на видео ниже.