Расчет неустойки при несоблюдении условий договора долевого участия в строительстве

Многие люди предпочитают покупать квартиры с использованием ДДУ, так как это позволяет приобрести жилье по доступной цене. В данном документе указывается, что застройщик использует средства дольщиков для возведения многоквартирного дома. При этом устанавливаются заранее сроки, в течение которых он должен сдать объект.

Если нарушаются эти сроки, то возникает просрочка исполнения, что ведет за собой необходимость уплачивать определенную неустойку. Она начисляется и в случае, если застройщиком не исполняются основные обязательства по договору.

Неустойка может указываться в самом ДДУ, а если отсутствуют эти сведения, то начисляется она по нормам, прописанным в законодательстве.

Взыскание может осуществляться досудебным способом, для чего дольщики присылают застройщику претензию, а также судебным, для чего подается в суд иск.

Определение понятий

Понятие ее содержится в ФЗ №214. Именно в этом законе указывается, что в обязанности застройщика входит соблюдение сроков сдачи дома, а если нарушаются эти требования или другие важные условия, то дольщики обладают возможностью потребовать неустойку.

В этом же законе содержатся правила ее начисления, если ее размер отсутствует в самом договоре. Для этого определяется 1/300 ставки рефинансирования, которая принимается за каждый день просрочки.

Размер удваивается, если в качестве дольщика выступает физлицо.

Если досудебный метод взыскания, предполагающий передачу застройщику претензии, не привел к нужному результату, то придется обращаться в суд. При этом сам дольщик должен заниматься расчетом размера неустойки, а если будут иметься ошибки, то это может стать основанием того, что его требования не будут удовлетворены.

Когда начисляется

За время строительства сооружения обесцениваются средства, поэтому за вложенную сумму уже невозможно купить аналогичный объект. Поэтому она является компенсацией того, что застройщик пользовался средствами дольщиков.

Начисляется она в ситуациях:

• расторгается ДДУ до окончания строительства, а в этом случае возвращается вся сумма, внесенная частным лицом за жилье, а также начисляется штраф за то, что эти средства использовались определенное количество времени застройщиком, поэтому в такой ситуации дольщики являются кредиторами;
• ДДУ расторгается после окончания его срока действия из-за просрочки сдачи объекта на срок, превышающий два месяца;
• выявляется после сдачи объекта, что в нем имеется множество недостатков, поэтому он не соответствует указанному в договоре качеству;
• строительная фирма, занимающаяся строительством многоэтажки, не обладает правом и разрешением на этот процесс.

Если дольщик обращается за начислением неустойки в суд, то дополнительно он может потребовать возмещение судебных издержек, морального ущерба, убытков за просрочку сдачи квартиры или даже штраф, равный 50% от размера неустойки за нарушения со стороны строительной компании.

Способы взыскания

Перед обращением в суд желательно первоначально каждому дольщику составить специальную претензию, которая передается застройщику. Наиболее часто приходится сталкиваться с нарушением сроков, в течение которых должен сдаваться объект.

При заключении ДДУ претензионный метод урегулирования спора не является обязательным, поэтому можно сразу обращаться в суд.

Нередко в самом ДДУ указывается на необходимость урегулирования спорных моментов с помощью претензии, поэтому сначала надо составить и передать застройщику этот документ. Обычно в договоре указывается, какая должна использоваться для этого форма, а также в какие сроки, и в каком порядке должна передаваться претензия.

Формируется она письменно и содержит сведения:

• название сторон;
• причины ее составления;
• размер неустойки, причем должен приводиться непосредственный расчет;
• прописываются требования дольщика к срокам уплаты штрафа.

К претензии прикладывается сам ДДУ, копия паспорта заявителя и документы, которые подтверждают внесение оплаты за квартиру. Формируется документ в двух экземплярах, один из которых передается застройщику, а на другом ставится его печать, подтверждающая получение претензии.

После рассмотрения документа застройщик может добровольно выплатить средства, причем он имеет возможность предложить их снижение. На рассмотрение этой претензии дается 10 дней. Если после истечения этого срока не выплачивается нужная сумма, то дольщик может обращаться в суд. В такой ситуации он может взыскивать не только неустойку, но и судебные расходы, компенсацию морального вреда и возмещение убытков.

Важно грамотно составить исковое заявление, к которому прилагается копия паспорта, ДДУ, претензия и акт приема-передачи жилья, если имеется этот документ. Также суду может потребоваться другая документация.

Иск составляется по ст. 131 ГПК, а также непременно в письменном виде.

В документе указывается название суда и наименование сторон дела. Приводится причина подачи документа, а также обстоятельства, при которых нарушаются права истца. Прописываются имеющиеся доказательства и цена иска. Указывается, что была предпринята попытка урегулировать спор досудебным способом.

Назначается дата заседания, на котором рассматриваются все доказательства, представленные с обеих сторон. По ст. 333 ГК суд может уменьшить размер выплаты, если она является завышенной. Обычно это происходит, если со стороны ответчика подается соответствующее заявление с объективными мотивами уменьшения неустойки.

Решение суда передается сторонам в письменном виде, причем имеется возможность обжаловать его любой стороной. Если удовлетворяются требования истца, то формируется исполнительный лист, на основании которого застройщик должен выплатить дольщикам неустойку.

Правила проведения расчетов

Расчет неустойки по ДДУ считается простым процессом. Нередко в самом договоре прописывается, как она правильно рассчитывается, для чего используются соответствующие проценты. Если нет этих сведений, то применяются правила расчета по закону.

Для расчета используется 1/300 ставки рефинансирования.

Период, с которого начинается расчет, определяется со дня, который идет за датой, когда должна была передаваться квартира дольщику. Конец данного периода представлен днем, когда фактически жилье было передано покупателю, для чего составлялся акт приема-передачи.

Для расчета используется стандартная формула:

Если в качестве дольщика выступает физлицо, то применяется немного другая формула:

Физлица взимают двойню неустойку с застройщика.

Пример

Например, составляется ДДУ на сумму в размере 1,7 млн. руб. Ставка рефинансирования равна 10%. Непосредственно в договоре указывается, что передаваться жилье должно дольщику не позже 31.05.2017 года. Начинается период просрочки с 01.06.2017, причем не передается готовая квартира на протяжении трех месяцев, поэтому число дней просрочки равно 90.

Для физлиц расчет равен: 10,00/150 * 1 700 000 *90 = 91800 руб.

Если расчет ведется для юрлиц, то неустойка равна: 10,00/300*1 700 000 * 90 = 45900 руб.

При оплате в рассрочку

Нередкими являются ситуации, когда средства за квартиру, которая продается по ДДУ, передаются не полностью после заключения контракта, а на протяжении определенного периода времени, так как застройщиком может предоставляться рассрочка. В этом случае к ДДУ прилагается специальный график платежей.

Независимо от выбранного способа перечисления средств непременно требуется уплачивать неустойку застройщиком. Обычно вся сумма выплачивается до окончания срока действия договора. Если к моменту расчета не выплачена вся сумма за недвижимость, то проценты рассчитывается по отдельным периодам, так как зависит полностью неустойка от того, какая сумма внесена дольщиком за квартиру. Поэтому вместо полной цены договора будет учитываться фактически переведенная сумма средств.

Таким образом, дольщики по ДДУ могут требовать с застройщика неустойку, если им будут нарушаться сроки сдачи дома или иные обязательства. Для этого важно знать, как взыскивается данная сумма средств, а также как правильно рассчитывается показатель. От правильности расчета зависит удовлетворение требований истца в суде.

О расчете суммы взыскания с застройщика при несоблюдении им условий ДДУ смотрите в следующем видеосюжете: