Основные положения Федерального Закона №214 “Об участии в долевом строительстве”

Многие люди предпочитают приобретать квартиры в строящихся домах, для чего с застройщиками составляется договор долевого строительства.

Данный процесс должен осуществляться на основании основных норм законодательства, а также с учетом многочисленных требований.

Только знание нормативных актов о данном вопросе позволит каждому покупателю отстаивать свои права.

Законодательное регулирование вопроса

Регулируется данная процедура несколькими нормативными актами, к которым относится:

• ФЗ №214, в котором приводятся основные требования к застройщикам, объектам и дольщикам, а также к отношениям, возникающих между участниками ДДУ;
• ФЗ №215, содержащий сведения о разных жилищных кооперативах, являющихся накопительными;
• ФЗ №122 рассказывает о том, как правильно регистрировать приобретаемую недвижимость;
• ГК РФ.

Больше всего внимания участию в долевом строительстве уделяется в ФЗ №214, так как здесь содержатся сведения о том, как должны действовать застройщики и дольщики, чтобы оптимально сотрудничать. Строительная компания, занимающаяся возведением дома, должна получить разрешение на процесс, так как без него невозможно будет ввести строение в эксплуатацию.

Составлять ДДУ допускается только после того, как фирма опубликует проект и получит разрешение на работу.

Определение понятий и описание процессов

В этом законе прописываются основные моменты, которые должны изучаться каждым дольщиком или застройщиком. К ним относится:

• описывается предмет и иные нюансы, которые возникают при составлении ДДУ;
• раскрывается право строительных организаций привлекать средства дольщиков, причем им они должны раскрывать основную информацию относительно возводимого объекта;
• имеются требования к застройщикам, а также описываются правила формирования самого договора;
• содержатся сведения о гарантии качества квартир, правилах передачи объекта, а также о возможных причинах расторжения договорных отношений;
• при формировании документа учитывается, что в нем непременно содержатся сведения о цене, а также вписываются сроки, на основании которых дольщики принимают квартиры;
• в законе прописывается ответственность сторон, а также возможность воспользоваться уступкой прав;
• приводятся способы, с помощью которых обеспечивается исполнение всех обязательств;
• описываются правила открытия и закрытия счета эскроу для расчетов, а также необходимость покупки полиса страхования застройщиками;
• имеются требования к проекту, к использованию денег застройщиками, а также к информации, которая должна предоставляться дольщикам компанией.

Требования к застройщикам

В ФЗ №214 указывается, что не каждая строительная компания обладает возможностью заниматься возведением многоэтажек на основании ДДУ, так как она должна отвечать некоторым требованиям.

К ним относится:

• привлекать средства могут исключительно фирмы, являющиеся финансово устойчивыми, поэтому у них должны быть средства минимум в размере 2,5 млн. руб., чтобы построить около 1,5 тыс. кв. м.;
• фирма обязана приобрести полис страхования гражданской ответственности;
• с 2017 года формируется непременно специальный компенсационный фонд, в который все фирмы, занимающиеся строительством, отчисляют 1% от каждого ДДУ, а эти деньги направляются на строительство проблемных домов;
• организации должны раскрывать все сведения о своей работе за 3 года, а также предоставлять дольщикам на рассмотрение проект, разрешительную и правоустанавливающую документацию на строение;
• застройщик составляет договор поручительства с учредителями;
• в ДДУ вносятся дополнительные сведения, касающиеся места расположения жилья, особенностей его передачи, а также должна прописываться ответственность компании за нарушение сроков сдачи объекта;
• если обнаруживаются значимые недостатки строения, то они должны устраняться в установленный срок, а если этого не происходит, то за каждый день просрочки взимается с застройщика 1% от расходов, необходимых для ремонта.

ФЗ №214 был выпущен изначально для защиты населения от разных мошеннических схем, поэтому основные его условия направлены на то, чтобы люди, вложившие средства в строительство дома, получили свои квартиры в назначенный срок.

Если привлечением средств занимается фирма, не соответствующая вышеуказанным условиям, то она может быть привлечена к уголовной ответственности.

Составление, регистрация и расторжение ДДУ

При составлении ДДУ надо точно следовать требованиям, указанным в ФЗ №214.

К основным таким условиям относится:

• в ДДУ должен быть указан предмет договора, представленный квартирой, поэтому сюда относится ее размер, этаж, на котором она находится, число комнат и другие характеристики;
• указывается срок передачи жилья;
• приводится стоимость договора и порядок уплаты средств за квартиру;
• содержатся сведения о гарантийном сроке;
• каждый дольщик должен убедиться, что ДДУ содержит все необходимые пункты;
• договор подлежит регистрации в Росреестре;
• расторжение документа может быть односторонним или с помощью суда, причем для этого должны иметься веские основания, например, несоблюдение требований к качеству строения, задержка сдачи дома на срок, превышающий 60 дней, наличие признаков прекращения строительства дома, внесение существенных корректировок в проект и другое.

После расторжения договора дается 20 дней застройщику на возврат средств дольщику, а также выплачиваются проценты за использование этих денег, которые рассчитываются как 1/150 ставки рефинансирования, а этот показатель берется на момент, когда возвращаются деньги.

Если расторгается договор через суд, то на возврат денег дается только 10 дней.

Порядок, правила и сроки передачи объектов

Важным моментом при составлении ДДУ является указание сроков, в течение которых дольщики должны получить готовые квартиры. Данный срок прописывается в документе, причем ему должны следовать все застройщики.

Если нарушаются сроки, то независимо от причин, застройщик должен предупредить об этом письменно каждого дольщика, причем уведомление присылается за 60 дней до срока сдачи, указанного в договоре. Также он может предложить составить дополнительное соглашение, в котором будут изменены сроки сдачи.

За нарушение сроков застройщики обязаны уплачивать неустойку.

Передача квартиры производится в назначенный день, для чего все дольщики осматривают недвижимость, а если у них отсутствуют претензии, то подписывается акт приема-передачи. Если обнаруживаются серьезные недостатки, то дольщики могут снизить цену ДДУ или запросить возмещение расходов, связанных с устранением дефектов. Также они могут потребовать, чтобы застройщик сам занялся улучшением жилья.

Правила регистрации права собственности

Одновременно с этим дольщики становится не только владельцами своих квартир, но и имеют долю в общей собственности дома, причем она не может отчуждаться или передаваться третьим лицам.

Для регистрации требуется обращаться в Росреестр со всеми необходимыми документами, куда входит ДДУ, паспорт, заявление, квитанция об уплате пошлины и проектная документация на дом.

Иные важные моменты

Дополнительно в этом законе важными считаются сведения:

• указываются правила расчета неустойки, если нарушаются сроки сдачи объекта;
• разрешается уплачивать средства по ДДУ дольщикам в рассрочку или с привлечением заемных средств банка, для чего оформляется ипотека;
• дольщики не могут без веских оснований отказываться от исполнения требований ДДУ;
• запрещается нецелевое использование денег застройщиками.

Таким образом, ФЗ №214 является основным нормативным актом, на который должны ориентироваться дольщики при необходимости приобрести квартиру в строящемся доме. Рекомендуется изучить все его условия, чтобы не возникало проблем во время сотрудничества с застройщиками, а также можно контролировать при наличии знаний правильность осуществления деятельности строительными компаниями.

О последних изменениях в законодательстве, позволяющих обезопасить дольщиков, смотрите в следующем видеосюжете: