Что такое долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Покупка собственного жилья волнует многих граждан, но не все располагают необходимой суммой. Участие в долевом строительстве позволяет обзавестись отдельной квартирой за гораздо меньшие денежные средства.

Что собой представляет подобный способ покупки? В чем выгода данного вида строительства? И кто сможет защитить граждан, если второй стороной договора является недобросовестный застройщик?

Определение понятий

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома является очень привлекательным способом приобретения жилого недвижимого имущества, но в тоже время, таит в себе множество рисков.

Основная выгода состоит в том, что новостройка обходится гражданам в 3 раза дешевле, чем готовая жилплощадь.

Застройщика следует выбирать очень внимательно, ведь несмотря на существенную скидку, сумма остается достаточно внушительной. Кроме того многие вносят не собственные средства, а заемные, полученные в кредитном учреждении.

Ни в одном застройщике нельзя быть уверенным на 100%, но наличие положительной репутации все же нужно проверить. Например, можно ознакомиться с мнением настоящих покупателей и почитать информацию, представленную на официальном сайте строительной компании.

Каждый застройщик должен располагать разрешением на возведение многоквартирного дома на определенном земельном отрезке.

Законодательное регулирование вопроса

Регулирование отношений сторон долевого строительства контролируется несколькими законодательными актами. Основными среди них считаются:

• ФЗ № 214, принятый 30 декабря 2004 г., описывающий условия и последовательность приобретения собственного жилого пространства посредством долевого строительства;
• ФЗ № 215, также утвержденный в конце 2004 г., гласит о жилищных кооперативах;
• ФЗ № 122, подписание которого случилось 22 августа 2004 г., освещает порядок регистрации прав на приобретенную квартиру;
• Градостроительный кодекс РФ.

Существующая нормативная база описывает порядок поведения каждой стороны. Так, застройщик не может начать возведение дома без получения соответствующего разрешения.

Закреплять взаимоотношения со строительной фирмой на бумаге следует только после того, как последний представит общественности официальный проект и вышеописанное разрешение. Регистрацию документа можно будет осуществить и после подписания акта приема-передачи.

Федеральный закон № 214 был принят еще в 2004 г. и до настоящего момента времени претерпел множество изменений. Так, в 2015 году коррективы затронули последовательность расчета, форму приобретаемого жилья, а также взаимоотношения застройщика и государственной власти.

В соответствии с принятыми изменениями, строительной компании разрешается подписывать с дольщиками следующие виды договоров:

• жилищный сертификат;
• соглашение о долевом участии;
• договор, описывающий порядок вступления в жилищный кооператив.

Используемый земельный участок должен быть либо выкуплен застройщиком, либо арендован на длительный срок.

С 2015 года государство обязало строительные компании предоставлять отчет, отражающий цели, на реализацию которых тратятся средства, внесенные дольщиками. Подобная мера позволяет выявить признаки банкротства на ранней стадии. Кроме того, застройщик должен обязательно публиковать информацию о дебиторской и кредиторской задолженности.

Если организация, заключившая с гражданами договоры о долевом участии в строительстве, нарушит целевое использование полученных средств, то рискует быть оштрафованным: физическому лицу грозит до 50 тыс. руб., а юридическому – до 1 млн. рублей.

Порядок и правила участия

При этом строительная фирма обязуется сдать жилплощадь к определенному сроку, а гражданин – внести оговоренную денежную сумму и стать полноправным владельцем недвижимости.

По сути, дольщик инвестирует проект, а договор закрепляет достигнутые договоренности, только основным регулятором взаимоотношений выступает не Гражданский кодекс, а отдельный законодательный акт.

В договоре обязательно должны быть отражены следующие основные моменты:

• полная стоимость приобретаемой квартиры и срок внесения денежной суммы;
• описание строительного объекта;
• срок сдачи недвижимости в эксплуатацию.

Договор составляет в письменном виде, подписывается сторонами и отправляется на регистрацию в государственную структуру.

Права и обязанности сторон

Гражданин, принявший решение о вступлении в долевое строительство, имеет право изучить всю необходимую информацию о застройщике. В федеральном законе описаны сведения, которые строительная фирма обязана предоставить дольщику до подписания договора: разрешение на использование земли, на ведение строительных работ, проект и пр. необходимую документацию. ФЗ № 214, принятый в конце 2004 г., направлен на защиту прав и интересов дольщиков.

Так, каждому гражданину, внесшему денежные средства, разрешается расторгнуть договор в одностороннем порядке. Использовать данную возможность можно при наступлении определенных ситуаций:

• застройщик нарушил срок сдачи дома в эксплуатацию;
• строительные работы были приостановлены;
• изменению подверглась площадь жилья или другой значимый показатель;
• результат не соответствует обещаниям.

Если застройщик не соблюдает срок сдачи квартиры, то дольщик имеет право потребовать неустойку.

Расторжение соглашения предполагает возврат внесенной денежной суммы, увеличенной на размер процентов за ее использование.

Некоторые недостатки невозможно увидеть в процессе приема-передачи жилья. Именно для этих целей предусмотрен гарантийный срок, в течение которого можно предъявить претензии к застройщику. Требование может касаться: уменьшения стоимости жилья, безвозмездного устранения недочетов, возмещения средств, израсходованных на исправление.

Гражданин, приобретший квартиру посредством долевого участия в строительстве, обязательно должен направить договор на регистрацию в Росреестр.

Многие люди, участвующие в долевом строительстве, задаются вопросом: можно ли продать квартиру, приобретенную подобным образом? Если все обязательства, описанные в договоре, инвестор выполнил, то есть, внес необходимую сумму, то никто не станет препятствовать выставлению объекта недвижимости на продажу. В общем-то можно продать квартиру и в том случае, если внесены не все денежные средства, то есть дольщик может переуступить свой долг, но только при наличии письменного согласия фирмы-застройщика.

Кредитные учреждения очень долго отказывались удовлетворять заявки потенциальных клиентов на получение ипотечного кредита под залог строящегося жилья. Ничего удивительного в этом нет, ведь официальная статистика говорит о том, что достаточно большое количество строительных компаний не могут выполнить заявленные обязательства и «замораживают» стройки.

В настоящее время банки соглашаются на принятие в залог несуществующего объекта недвижимости, но только при соблюдении следующих условий:

1. Кредитное учреждение очень внимательно анализирует каждого застройщика, с которым предстоит сотрудничать. Малейшее сомнение в надежности может послужить причиной отказа в одобрении заявки.
2. До того момента, как дом будет сдан в эксплуатацию и произойдет официальная регистрация квартиры, банк рискует выдать деньги за «пустое место». Соответственно, величина процентной ставки по ипотечному кредиту до завершения строительства и после обычно существенно отличаются.
3. Регистрация договора о долевом строительстве в Росреестре является обязательным условием.
4. До того, как недвижимость будет достроена, в качестве залога банк принимает право требования к застройщику. В общем, если гражданин не будет соблюдать условия ипотечного договора, то может лишиться права на квартиру еще до того, как она будет построена.

Порядок приобретения квартир

Этот документ гарантирует, что по истечении определенного промежутка времени, гражданин получит в полноправное пользование заветные квадратные метры.

Если гражданин впервые осуществляет серьезную покупку, то в соответствии с договором о долевом участии он также имеет право на получение налогового вычета. Воспользоваться данной государственной привилегией можно сразу же после подписания акта приема-передачи новоявленного жилья.

Если говорить о стоимости, то еще не существующая квартира, конечно же, будет стоить в несколько раз дешевле, чем готовое жилое пространство. Кроме того существенное влияние на итоговую сумму оказывает объем отделочных работ.

Как избежать мошеннических схем

Несмотря на то, что в Федеральном законе № 214 закреплено только 3 способа заключения договоров о приобретении собственных квадратных метров в соответствии с долевым строительством, недобросовестные застройщики не перестают удивлять своей креативностью и регулярно придумывают незаконные способы продажи планируемых к возведению квартир.

Наиболее популярным способом обмана является составление предварительного договора купли-продажи квартиры. Дольщик при этом очень рискует, так как жилье за ним не числится, да и государству ничего не известно о сделке, ведь подобный договор не нужно регистрировать в Росреестре. Кроме того, гражданин, внесший немалые деньги, не имеет никаких гарантий: будущее жилье может быть существенно видоизменено, застройщик может значительно повысить цену или, того страшнее, продать квартиру несколько раз.

Еще одна мошенническая схема – намеренное затягивание стройки с целью получения максимальной прибыли в банке со средств, внесенных покупателями квартир.

Следующая разновидность обмана – расширение договора о долевом строительстве посредством внедрения дополнительных услуг. А может случиться так, что от имени застройщика заключением договоров занимается посторонний контрагент, который не имеет ничего общего со строительством.

Чтобы не стать жертвой какой-либо мошеннической схемы, нужно соблюдать элементарные правила: внимательно читать каждый документ, отказываться от подписания бумаг, не предусмотренных ФЗ № 214, тщательно изучать репутацию застройщика и ни в коем случае не доверять слишком привлекательным предложениям.

О последних изменениях в правилах участия в долевом строительстве многоквартирных домов смотрите в следующем видеосюжете: