Договор переуступки права требования по договору долевого участия

Переуступка права требования (цессия) по договору долевого участия (ДДУ) предполагает переход прав на собственность, которая строится при участии денежных вложений продавца.

В данном случае существует три стороны сделки:

1. Застройщик – юр. лицо, получившее часть стоимости или полный расчет за недвижимость, находящуюся в процессе постройки.
2. Продавец (цедент) – лицо, чаще физическое, которое внесло некую сумму для получения собственной, на момент подписания, недостроенной недвижимости.
3. Покупатель (цессионарий) – лицо, желающее получить правовые полномочия на действия с недвижимостью, которая еще не построена, но оформлена как объект долевого участия.

Законодательная база

Переоформление прав требования по контракту дольщиков законодательно обоснованно и введено под контроль посредством:

1. Федерального законодательства «Об участии в долевом строительстве».
2. Гражданского закона (статья 164) «о требованиях оформления договора уступки прав».
3. Гражданского закона, главы 2, описывающего положения оформления договора.
4. Налогового кодекса, в котором прописаны нюансы, связанные с уплатой налоговых отчислений.

Заключение сделки по переуступке прав

Подписание договора о смене участника долевого участия производится только с согласия всех трех сторон.

Права и обязанности по ДДУ продавца передаются новому долевому участнику полностью.

При невыплате стоимости недвижимости в полном объеме, внесение оставшихся средств ложится на плечи нового владельца обязательств.

По результатам подписания бумаг, связанных с уступкой обязательств, новоявленный дольщик должен иметь на руках следующие бумаги:

1. Экземпляр документа, подтверждающего приобретение прав дольщика.
2. Квитанции или иные бумаги, подтверждающие денежные потоки в рамках долевого строительства.
3. Заявление с согласием застройщика на передачу прав от дольщика к новому владельцу.
4. Сведения из ЕГРП (для подтверждения легальности действий застройщика).
5. Документ заключенный ранее между цедентом и застройщиком (он остается без изменений).
6. Акт, составленный о факте передачи документации.

Подписанный документ уступки прав, на основании законодательства РФ, подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Образец договора

В основном соглашении по передаче обязательств, относящихся к участию в долевых отношениях, должна быть информация:

• о предмете соглашения – право требования;
• о стоимости сделки – сумма, выплачиваемая цеденту за передачу обязательств. На выплаты, связанные с ДДУ, данные средства не влияют;
• об обязанностях сторон (передача документов, выплата стоимости в рамках сделки, оповещение и получение согласия от застройщика, предоставление заявление от супруга (супруги) цедента и др.);
• об ответственности за нарушение сделки;
• заключительные нюансы, связанные с подписанием документа;
• личные данные о цеденте и цессионарии.

Важные моменты и подводные камни

Риски:

1. Перед подписанием и оформлением основного договора уступки, составляется соглашение о намерениях. На основе данного соглашения никаких денежных переводов не должно быть по причине того, что оно не является зарегистрированным документом. Недобросовестные продавцы прав могут создать таких соглашений безграничное количество.
2. Перед подписанием документа следует убедиться в наличии письменного согласия застройщика. В противном случае, сделка может быть обжалована.
3. Покупая права по контракту дольщиков нужно ознакомиться с точной суммой выплат, произведенных по данному документу. При участии в сделке мошенников, может случиться, что придется выплачивать и сумму по контракту уступки прав и огромную сумму по ДДУ.
4. Если, по стечению обстоятельств, ДДУ разрывается с дольщиками, то сумма, уплаченная цеденту в ходе передачи прав, не возвращается. Возместить возможно будет только денежные средства, вложенные согласно контракту дольщиков.
5. Заключая контракт на приобретение обязательств по ДДУ, следует узнать о наличии согласия супруга (супруги) дольщика на оформление. В случае несогласия лица состоящего в браке с цедентом, переход прав может быть признан недействительным.
6. Изучая документы, подготовленные цедентом для совершения сделки, следует запросить актуальную информацию о застройщике. Нередки случаи, когда цедентом оказываются лица, знающие о недобросовестности выполнения обязательств застройщиком.

Нарушение договора цессионарием

Нарушение оплаты стоимости по установленному графику наказывается включением в общую сумму по соглашению процента неустойки. Неустойка начисляется в процентном отношении к общей задолженности ежедневно.

При нарушении сделки передачи обязательств покупателем более чем на протяжении 30 дней, цедент может отменить действительность документа через суд.

Консультация нотариуса

Отвечает на вопросы нотариус Алексей Комаров.